Adam Pečeňa

London-based, Czech born-and-raised programmatic ad consultant. Always trying to bridge ideological bubbles. All views expressed are 100% mine, RT≠endorsement.

[Adam Pečeňa @AVN37]

@nikkizitkova To je hodně různých podmínek, pokud bych nějakou nezachytil/neuvědomil si a přesto se přihlásil k paušální dani, hrozí za to nějaká sankce nebo by se to pak případně spravilo prostým ohlášením a podáním přiznání za rok 2026, kde by si to člověk doměřil? Děkuji

[Adam Pečeňa @AVN37]

@nikkizitkova @michaelded79 K datu založení živnosti nebo k datu zahájení SVČ?

[Adam Pečeňa @AVN37]

@dusek_libor Krásně a přesně vysvětleno, jak z učebnice. Jenže tohle bohužel v populaci ví a chápe tak málo lidí...

[Libor Dusek 🇪🇺 🇨🇿🦔 @dusek_libor]

„Vždyť se byty staví, staví se víc než dřív, a ceny pořád rostou!“🤷‍♀️ Leckdo z tohoto vyvozuje chybný závěr, že zvýšení nabídky bytů nevede k nižším cenám.🙈 Proč chybný? To, že se staví víc, vůbec nemusí znamenat zvýšení nabídky. A v Česku a hlavně v Praze až donedávna neznamenalo.

Jádro argumentu vysvětlí obyčejný model nabídky a poptávky po nově stavěných bytech. (Omlouvám se fajnšmekrům, ideálně bych měl použít složitější model provázaných trhů s byty k nájmu a ke koupi. Ale logika i závěry jsou stejné.)

1) Je jednoznačná shoda, že růst cen bytů je tažen rostoucí poptávkou, za níž je růst příjmů a vyšší zájem ukládat úspory do nemovitostí namísto jiných aktiv.

2) Nabízené množství nových bytů logicky roste s cenou. Nabídku určuje množství pozemků vhodných k výstavbě, jejich zregulování územními plány (tj. kolik bytů z pozemku můžete „vytěžit“), ceny stavebních prací, kapacity stavebních firem, délka povolovacích procesů, alternativní příležitosti (např. nakolik se vlastníkům vyplatí kanceláře předělat na byty nebo nakolik se stavebním firmám vyplatí stavět byty namísto veřejných zakázek).

3) Co se děje, když roste poptávka? Viz graf vlevo. Cena roste, a tím roste i počet nově stavěných bytů. Cena neroste navzdory tomu, že se staví víc, ale staví se víc, PROTOŽE roste cena. Hantýrkou ekonomie, posunujeme se po křivce nabídky. Samotná nabídka, tedy kolik stavebníci nabízejí nových bytů při různých cenách, nevzrostla.

4) Více výstavby snižuje cenu bytů pouze tehdy, když je způsobena růstem nabídky. Tedy že stavebníci budou stavět více bytů při stejné ceně. A ideálně, že nová nabídka bude navíc i víc elastická, tj. že při růstu ceny více vzroste počet stavěných bytů. Hantýrkou ekonomie, křivka nabídky v grafu vpravo se posune doprava a bude plošší. Když v této situaci roste poptávka, tlačí ceny vzhůru, ale posun nabídky tento náraz tlumí, ceny rostou méně (teoreticky mohou i klesnout, pozn). Pro dostupnost bydlení je důležité, zda posun nabídky je dostatečně velký, aby poměr cena/příjem klesal nebo aspoň nerostl.

5) Jak může dojít ke skutečnému růstu nabídky, tedy posunu nabídkové křivky? Mimo jiné:

↗️ Uvolněním územních regulací, umožňující postavit více bytů. Tedy otevřením nových ploch pro výstavbu nebo umožněním hustější výstavby, více bytů na hektar. (To druhé je mnohem lepší pro přírodu i ekonomiku, btw).
↗️ Poklesem cen stavebních materiálů.
↗️ Technologickým pokrokem a růstem produktivity ve stavebnictví.
↗️ Zmírněním regulačních požadavků na stavby, pokud jsou přísnější, než si žádá trh.
↗️ Usnadněním přístup k financování pro stavebníky, zejména ty malé.
↗️ Urychlením povolovacích procesů.
↗️ Aktivní výstavbou a opravami bytů veřejným sektorem, pokud nevytlačuje 1:1 soukromou výstavbu.
↗️ Přísunem nových pracovních síl do stavebnictví.

Co z toho plyne pro vysvětlení cen bydlení v Česku? V dekádě 2013-2022, kdy se růst cen raketově rozjel, se nic z výše uvedeného nestalo (myslím ve větším měřítku). Toto je klíčová pointa. Rostla poptávka, proto se stavělo (okolo 30-35 tisíc bytů ročně), ale nerostla nabídka. Z tohoto vývoje nelze vyvodit nic k otázce, jestli více výstavby dokáže snížit ceny, protože jsme viděli obrácenou kauzalitu, že vyšší ceny dokážou vyvolat výstavbu.

Asi lze pochopit, že laici si z této pozorované zkušenosti chybně vyvodí, že „více stavět“ nepomáhá. Věta „pomůže více stavět“ však dává smysl pouze v tom významu, že se posune nabídková křivka. A k tomu potřebujete změnu zvnějšku: buď pozitivní šok na trhu, nebo změnu veřejné politiky ze strany města nebo státu. Pak ta kauzalita jde od vyšší výstavby k cenám.

Poslední poznámka: je třeba velmi rezervovaně číst studie, které jen korelují realizovanou výstavbu a ceny bytů, byť třeba velmi sofistikovanými metodami, ale nekladou si otázku, odkud se ta výstavba bere a nesnaží se rozklíčovat kauzality. (Mezi ně bohužel patří i v Česku hojně zmiňovaná studie IDEA/CERGE-EI, že ke snížení cen by bylo třeba stavět 100,000 bytů, která má navíc další metodické chyby).

Otázku „pomůže více stavět?“ dokáží zodpovědět pouze studie, které kauzálně zkoumají dopady změn nabídkové křivky na ceny. Takové studie typicky zkoumající dopady deregulace výstavby, nebo porovnávají růsty cen na trzích se silně omezenou a volnější výstavbou v reakci na růst poptávky. A nepřekvapivě zjišťují, že více nabídky opravdu snižuje ceny. (Odkaz na přehled pod tweetem.)

[Adam Pečeňa @AVN37]

@SimonJHarris They sure like to keep us consultants busy changing training materials, decks, updates, audits, etc. 🤦‍♂️

[Adam Pečeňa @AVN37]

@Inevitablewest Such silent. Very majority. Wow.

[Adam Pečeňa @AVN37]

What is this ugliness, wtf

[Apple Hub @theapplehub]

Apple introduces the iPhone 17 Pro 🔥

[Adam Pečeňa @AVN37]

@CrackerBarrel These crackers had you over a barrel, it seems

[Adam Pečeňa @AVN37]

@retro_synth @dusek_libor Protože používá granty na konkrétní výzkum (na zdravotnictví, lesnictví a všechno možné) jako trest za to, že se mu nelíbí, že některá univerzita něco dělá nebo nedělá.
https://t.co/fE5lWZfkhp

[Adam Pečeňa @AVN37]

@Sceptical_Stan @dusek_libor Podle fotky promujícího ročníku tam doslova není nikdo mimo Asiaty a bělochy

[Adam Pečeňa @AVN37]

@retro_synth @dusek_libor Soukromá. Když chce USA od univerzit nějaký výzkum, tak jim za něj pochopitelně platí, a to pomocí grantů.

[Adam Pečeňa @AVN37]

How long have @nationalexpress coaches from KGX to Stansted been stopping at Stamford Hill? Just found out today they exist, could have saved me a few long night bus journeys to Stratford which I thought was the only option besides Victoria Coach Station and Golders Green 🤦‍♂️

[Adam Pečeňa @AVN37]

@Londonist amazing work on your April Fools post today 🤣 cracked me up throughout
https://t.co/101OOjR7dT

[Adam Pečeňa @AVN37]

@AlanRMacLeod It's back to the roots, a prequel sort of thing. Capitalism: Origins

[Adam Pečeňa @AVN37]

@primevideouk how can I see which audio languages and subtitles are available in a movie before having to pay for the rental? A surprising amount of films don't have any subtitles and the way movies these days are hard to understand I often need them.
Thanks

[Adam Pečeňa @AVN37]

@GooglePlay how can I see which audio languages and subtitles are available in a movie before having to pay for the rental? A surprising amount of films don't have any subtitles and the way movies these days are hard to understand I often need them.
Thanks

[Adam Pečeňa @AVN37]

@royalphilorch Got back to me over email and all sorted, thanks very much!

[Adam Pečeňa @AVN37]

@royalphilorch I recently bought tickets for Carmen on Wednesday without realising I have commitments on that day. What, if any, are my options for refund or exchange for another performance? Thanks

[Adam Pečeňa @AVN37]

@jjelinekCZ @AGunsberger @NeslusnyCech Taky, kdyby standardem nebyla zablokovaná výstavba, případně 10 let trvající řízení, než se může začít stavět, na straně nabídky by se dalo leccos vyřešit (=stavět).

[Adam Pečeňa @AVN37]

Despicable, despicable human beings. Idiocracy.

[Elon Musk @elonmusk]

🇺🇸🇺🇸🇺🇸