Denis Caraire

pro housing urbanist, multi-bicycle rider with a soft spot for small (Brompton) and high (penny farthing) wheelers, vintage taildraggers pilot

[Denis Caraire @BromptonPilot]

1/
Il vaut mieux densifier que rénover

« En dépit d’une prop. importante de logements classés E, F ou G dans le parc parisien, note l’Insee, la dépense annuelle moy. de chauffage par logement et par hab. est l’une des + faibles de France. »

https://t.co/zr3pJr0e6s

Résumé :

[Thomas Hanss @ThomasHanss1]

La canopée contribue réellement au confort thermique en ville lors des fortes chaleurs. Mais faire de son augmentation un objectif en soi, qu'on poursuit en comptant les arbres plantés, c'est se tromper de but - et parfois aboutir à l'inverse : un couvert plus fragile, qui protège moins bien.

L'arbre en ville n'est pas un climatiseur miracle : 7 idées reçues que la science nous invite à revisiter - 7/7

Le taux de couverture de canopée (la part du sol couverte par les arbres, vue du ciel) recouvre en fait deux choses : la couverture réelle, celle qu'on mesure a un instant T, et la couverture théorique, celle que projettent les plans de plantation et qui n'existe pas encore. Mais qu'il soit mesuré ou projeté, ce taux ne dit pas si l'ombre atteint vraiment le piéton, si les arbres qui la composent vivront assez longtemps pour atteindre leur pleine maturité, ni si cette canopée résistera au prochain ravageur ou à la prochaine sécheresse. Or c'est précisément là que tout se joue. Plutôt que de chercher à maximiser un taux, mieux vaut regarder ce qui rend une canopée capable de nous protéger dans la durée.

1/ La surface couverte ne dit rien du rafraîchissement obtenu

Un taux de canopée ne dit pas si l'ombre tombe là où les citadins en ont besoin. Ce qui protège le piéton, c'est l'ombre projetée à l'endroit où il marche - 70 à 80 % du rafraîchissement obtenu sous un arbre (Knight et al. 2021) -, et une couronne dense au-dessus d'un parking ne rafraîchit pas le piéton sur le trottoir d'en face. Toutes les ombres ne se valent pas non plus : selon l'espèce et la densité de son feuillage, l'ombre projetée est plus ou moins forte (Rahman et al. 2019). Et la santé de l'arbre compte tout autant : privé d'eau ou en train de dépérir, il en donne de moins en moins (Tams et al. 2024). À taux égal de couverture de canopée, le rafraîchissement réel d'une rue peut donc varier du tout au tout.

→ Ce n'est pas le taux vu du ciel qui rafraîchit, c'est l'ombre réelle qui tombe là où on passe.

2/ Un arbre planté ne protège que s'il survit et grandit

Un arbre qui vient d'être planté ne fait presque pas d'ombre pendant des années, et beaucoup meurent avant d'avoir pu grandir. La revue d'Hilbert et al. (2019), qui rassemble 56 études sur les arbres urbains, situe la mortalité annuelle médiane des jeunes arbres plantés autour de 4 à 6,5 % par an, la plus forte dans les cinq premières années (phase d'établissement). Cela peut sembler modeste, mais à ce rythme, c'est entre un tiers et la moitié des arbres plantés qui auront disparu au bout d'une dizaine d'années. À cela s'ajoute un déséquilibre décisif : le couvert d'une ville repose avant tout sur ses grands arbres âgés - ce sont eux qui l'étendent le plus, et qu'il faut protéger en priorité (Ren et al. 2023). Abattre un arbre adulte et planter plusieurs jeunes plants à la place ne le remplace pas : il faudra des décennies pour retrouver son ombre. Et cela se vérifie à l'échelle d'une ville entière. Melbourne, qui vise 40 % de couverture arborée sur son domaine public d'ici 2040, plante en continu, et pourtant son couvert ne progresse presque pas. La raison tient au même déséquilibre : quelques grands arbres âgés concentrent l'essentiel du couvert, si bien que leur disparition fait perdre beaucoup de canopée, qu'une foule de jeunes plants ne compense pas avant des années. Ce qui menace la cible n'est donc pas un manque d'arbres plantés, mais la perte des arbres adultes, et les gains attendus ne se concrétiseront que si les jeunes arbres de remplacement survivent et grandissent (Croeser et al. 2020). Or la survie et la croissance des jeunes arbres ne s'assure en plantant plus, mais en prenant davantage soin de chaque arbre.

→ Entre l'arbre qu'on plante et l'arbre qui fait de l'ombre, il y a des années de survie : cela demande du soin, pas du chiffre.

3/ Un couvert concentré sur peu d'espèces est fragile

Reste ce que le taux ignore tout à fait : la variété des essences d'arbres. Dans les faits, les canopées urbaines reposent souvent sur un petit nombre d'espèces, dont le choix tient autant au coût et à la disponibilité en pépinière qu'à leurs qualités (Paquette et al. 2021). Or un couvert concentré sur peu d'espèces est fragile : il suffit d'un seul fléau - ravageur, maladie ou sécheresse - pour le détruire en quelques années. L'agrile du frêne (un coléoptère ravageur venu d'Asie), détecté en Amérique du Nord en 2002, y a tué plus d'un arbre urbain sur cinq en quelques années (Paquette et al. 2021). Plus près de nous, la graphiose (une maladie due à un champignon) a quasiment effacé l'orme du paysage français à partir des années 1970 : �� Paris, où il était la troisième essence la plus plantée, ses quelque 30 000 arbres ont presque tous disparu en moins de dix ans ; dans les régions les plus touchées, plus de 99 % des ormes ont péri (INRA, Pinon 1994).

Et la diversité ne se résume pas à compter les espèces : si elles partagent les mêmes faiblesses, un couvert - même varié - peut céder d'un bloc. Ce qui fait sa solidité, c'est la diversité des réponses des essences face aux évènements perturbateurs, pour qu'au moins certains arbres tiennent quand les autres cèdent (Paquette et al. 2021). Cette diversité compte aussi pour une même espèce : deux arbres d'origines géographiques différentes ne résistent pas de la même façon à la sécheresse (Sjöman et al. 2024). Concrètement, Paquette et al. (2021) recommandent de diversifier nos canopées urbaines pour les rendre résilientes : respecter la règle du 10-20-30 (Santamour, 1990) - pas plus de 10 % d'une même espèce, 20 % d'un même genre, 30 % d'une même famille botanique - comme garde-fou minimal, puis d'aller au-delà et viser une diversité fonctionnelle en variant leurs tolérances aux conditions de milieu et leurs réponses aux évènements extrêmes.

→ Ce qui protège un couvert, ce n'est pas sa taille mais sa diversité : sans elle, une seule menace - un ravageur, une sécheresse - peut emporter des décennies de croissance en quelques années à peine.

4/ Un objectif pour guider les choix de plantation et d'aménagement : viser l'ombre en priorité où elle est utile et donner aux arbres les chances de s'installer dans la durée

Le bon objectif n'est pas "plus de canopée à tout prix". C'est de l'ombre placée là où elle est utile, obtenue par tous les moyens disponibles, portée par des arbres entretenus et variés pour faire face aux imprévus. Trois leviers pour y parvenir :

A/ Ombrager par tous les moyens.
L'ombre est la première source de rafraîchissement, et l'arbre n'est pas le seul à en produire : une façade, une rue étroite, un mur arrêtent le même rayonnement solaire avant qu'il n'atteigne le piéton. Un bâti dense et bien orienté fait donc lui-même beaucoup d'ombre ; l'arbre complète et prend le relais là où les bâtiments s'espacent. La question n'est donc pas de choisir entre l'arbre et le bâtiment, mais de concevoir les deux ensemble - d'autant que le bâti, en ombrageant l'arbre, l'aide à préserver ses réserves d'eau.

B/ Concentrer l'ombre là où passent les gens. Le rafraîchissement d'un arbre est local, et il ne devient sensible qu'à partir d'un couvert dense sur place : la température de l'air baisse jusqu'à 2 °C là où la canopée est presque continue, beaucoup moins là ou les arbres sont clairsemés (Pataki et al. 2021). Regrouper les efforts de plantations là où les gens passent et s'arrêtent - cours d'école, arrêts de bus, trajets piétons - en fait un vrai outil pour le confort thermique dans nos villes.

C/ Protéger les arbres adultes, bien arroser les jeunes.
Le couvert repose sur les grands arbres âgés, qu'un jeune plant met des décennies à remplacer... quand il survit. Garder un arbre adulte en bonne santé rapporte donc beaucoup plus que d'en planter plusieurs à sa place. Et là où l'on plante, la survie dépend principalement de l'eau. En dirigeant vers la fosse de plantation l'eau de pluie qui ruisselle des surfaces voisines - par exemple un pan de toiture d'une surface égale à 3 fois celle de la fosse de plantation -, on peut supprimer jusqu'à 89 % des épisodes de manque d'eau les plus sévères pour un jeune arbre (Tams et al. 2024).

Les 7 idées reçues de cette série partagent toutes une même racine : penser la plantation d'arbres comme un geste qui se suffirait à lui-même, une solution simple d'où découlerait automatiquement la fraîcheur dans nos villes. Le réel est plus exigeant : il demande de regarder l'arbre tel qu'il est, non tel qu'on voudrait qu'il soit.

L'arbre ne rafraîchit pas la ville parce qu'on le plante, mais parce qu'on l'accompagne. Nos arbres urbains sont extraordinaires mais fragiles, leur canopée peut constituer une véritable infrastructure vivante pour rendre nos villes vivables lors des périodes de fortes chaleurs, mais aussi pour la biodiversité urbaine, notre santé, notre cadre de vie. Encore faut-il se donner le temps et les moyens - après la plantation - de jardiner pour les aider à grandir et à faire face aux imprévus.

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Sources & références :

Hilbert, Diane R., Lara A. Roman, Andrew K. Koeser, et al. 2019. « Urban Tree Mortality: A Literature Review. » Arboriculture & Urban Forestry 45 (5) : 167–200. https://t.co/ncArprS7pX.

Croeser, Thami, et al. 2020. « Patterns of Tree Removal and Canopy Change on Public and Private Land in the City of Melbourne. » Sustainable Cities and Society 56 : 102096. https://t.co/lsghuhw7Jm.

Pataki, Diane E., Marina Alberti, Mary L. Cadenasso, et al. 2021. « The Benefits and Limits of Urban Tree Planting for Environmental and Human Health. » Frontiers in Ecology and Evolution 9 : 603757. https://t.co/AtCGvcVmgJ.

Paquette, Alain, Rita Sousa-Silva, Fanny Maure, et al. 2021. « Praise for Diversity: A Functional Approach to Reduce Risks in Urban Forests. » Urban Forestry & Urban Greening 62 : 127157. https://t.co/Gl6O7olMuj.

Santamour, Frank S. Jr. 1990. « Trees for Urban Planting: Diversity, Uniformity, and Common Sense. » Proceedings of the 7th Conference of the Metropolitan Tree Improvement Alliance (METRIA) 7 : 57–65. Texte intégral (republication autorisée USDA-ARS / U.S. National Arboretum). https://t.co/S4HaLABxPk.

Pinon, Jean & Laurence Feugey. 1994. « La graphiose de l'orme : une maladie dévastatrice à causes bien identifiées. » Revue forestière française 46 (5) : 422–430. DOI : 10.4267/2042/26566 — texte intégral en accès libre (HAL) : https://t.co/JtWMzP0xeY.

[David Miet @MietDavid]

La France a abandonné l’idée de construire les logements dont elle a besoin. Voici pourquoi.

Tout le monde peut le voir autour de lui : se loger là où l’on a besoin de vivre semble être devenu un exploit.

Pourtant, sur le terrain, alors que la France produit actuellement moins de la moitié de ses besoins estimés en logements,

> les esprits ne sont pas focalisés sur la production des logements manquants,
> mais au contraire sur une série d'idées qui nous conduisent à penser que ne répondre qu’à la moitié des besoins, finalement, ce n'est pas si grave.

Voici une liste non exhaustive de ces idées.
Chacun des raisonnements qui suivent est faux.

1/ La natalité est en forte baisse, donc on a besoin de construire moins.

2/ Il n'y a plus de place (ZAN + rareté foncière en ville), donc on n'a pas d'autre choix que de construire moins.

3/ Construire moins, c'est moins de ressources consommées, et moins de gaz à effet de serre émis, donc c'est "sobre" et c'est mieux.

4/ Pour faire baisser les prix, ce n'est pas la quantité qui compte, mais la qualité, donc construire plus ne sert à rien.

5/ Il nous faut mieux répartir les emplois et la population en France, donc il ne faut pas construire ici, mais ailleurs, c'est-à-dire au final, construire moins ici.

6/ Il faut planter plus, donc il faut construire moins.

7/ Il faut rénover plus vite le parc existant, donc il faut construire moins.

8/ Il faut sauver les sols et la biodiversité, donc il faut construire moins.

9/ Il faut rafraîchir les villes, donc il faut construire moins.

Tout ces raisonnements sont faux.

Et tous contribuent à consolider la position, déjà dominante politiquement, de ceux qui souhaitent qu'on ne construise pas "ici".

Chacun de ces raisonnements construit, à sa façon, la victoire actuelle d'un nouveau "Not In My Back Yard" généralisé, drapé de vert et donc très difficile à contester dans l'espace public.

Un NIMBY qui nous conduit dans une situation, hallucinante mais bien réelle, dans laquelle la France a littéralement abandonné l'idée de construire les quantités de logements qu'il nous faut, au détriment des plus modestes, des actifs, de familles, des étudiants, etc.

Une France qui, à chaque modification de PLU, réduit discrètement les droits à densifier en parallèle de la mise en oeuvre du ZAN.

Une France qui, toute honte bue, emploie des milliers d'agents pour trouver, quotidiennement, les raisons subtiles qui permettent de refuser des permis.

Nous allons devoir défaire chaque contre vérité, une à une. En nous appuyant sur la science, qui publie abondamment. Et reconstruire un consensus solide pour redonner sa légitimité à l'acte de bâtir, à la densité, à la densification, ainsi qu'au modèle de la ville et du village compactes.

Et regagner le coeur des Français.

Ce travail commence maintenant.
Nous avons su le faire pour le nucléaire.
Nous sommes en train de le faire pour l'industrie.
Nous saurons bientôt le faire pour la construction des logements dont nous avons besoin !

#YIMBY

S’il vous faut l’explicitation concrète de pourquoi chacun des 9 points listés plus haut est faux, faites moi signe et je vous le détaille.

Une partie ce trouve ici dans ce texte en réponse à ceux qui pensent que nous n’avons pas un problème quantitatif mais seulement qualitatif.

https://t.co/bbYkVqPgK9

[David Miet @MietDavid]

Voici ce que nous devrions autoriser partout dans toutes les zones constructibles de nos PLU.

[Thomas Hanss @ThomasHanss1]

"Plus on plante d'arbres, plus la ville se rafraîchit." L'équation paraît imparable. Mais le rafraîchissement de l'air par les arbres ne suit pas une simple règle de trois : il dépend d'un seuil de couverture de canopée rarement atteint en ville, et s'efface en grande partie la nuit.

L'arbre en ville n'est pas un climatiseur miracle : 7 idées reçues que la science nous invite à revisiter — 3/7

1/ Température de surface, température de l'air : quand deux thermomètres ne racontent pas la même histoire

Quand on mesure l'effet de rafraîchissement d'un arbre, on peut regarder deux choses très différentes : la température de surface (celle du sol, du bitume, des façades) et la température de l'air (celle que respire le piéton).
Les deux ne réagissent pas de la même façon au couvert arboré. La température de surface baisse de façon quasi proportionnelle dès qu'on ajoute de l'ombre : un arbre isolé au-dessus d'un trottoir – tout comme l'ombre d'un bâtiment voisin – abaisse nettement la température de la surface qu'il couvre. Mais la température de l'air, elle, bouge beaucoup moins car l'air chaud environnant se mélange en permanence à l'air rafraîchi. Conséquence : beaucoup d'études qui « prouvent » qu'un peu plus d'arbres rafraîchit beaucoup mesurent en réalité la température de surface. Pour l'air ambiant, le service réel est bien plus modeste, et surtout, il ne croît pas linéairement.

2/ Le rafraîchissement de l'air obéit à un seuil
C'est le résultat le plus contre-intuitif. Ziter et al. (2019), en cartographiant finement la température de l'air à Madison (Wisconsin, États-Unis), à l'échelle de quelques dizaines de mètres, celle d'un tronçon de rue ou d'un petit groupe de parcelles, établissent une relation non-linéaire entre couvert arboré et rafraîchissement de l'air. L'effet de rafraîchissement substantiel n'apparaît qu'au-delà d'environ 40 % de couvert arboré. En dessous, la température de l'air est largement inchangée.
La revue d'Alonzo et al. (2025) le confirme : elle identifie un seuil d'efficacité situé entre 35 et 50 % selon le lieu et l'heure. Surtout, plus l'air est brassé par le vent, plus il faut une canopée vaste et continue pour le rafraîchir : quelques arbres dispersés n'y suffisent pas.
Ce contraste se lit en degrés. Les forêts urbaines - couvert dense et continu - abaissent la température de l'air de 1,6 °C en moyenne, contre 0,8 °C seulement pour de simples zones arborées plus clairsemées (Knight et al. 2021). Et c'est sous les arbres de rue isolés que le rafraîchissement de l'air est le plus faible : la chaleur du trafic s'y ajoute, et là où les bâtiments font déjà de l'ombre, l'apport propre de l'arbre se réduit d'autant. Cela ne retire rien à son rôle sur la température de surface - là où il fait de l'ombre - mais confirme que, sur l'air, l'arbre isolé pèse peu. Ce seuil n'est d'ailleurs pas une constante universelle : il provient surtout d'études mesurant la température de l'air, et l'efficacité réelle du couvert varie avec le climat et l'humidité du sol (Beele et al. 2026). Mais le principe tient : en dessous d'une certaine densité de couvert, l'arbre urbain ne rafraîchit que faiblement l'air ambiant.

3/ Le nombre d'arbres compte moins que leur emplacement et leur taille

Le rafraîchissement de l'air ambiant n'est pas une fonction du nombre total d'arbres, mais de la densité de couvert atteinte localement. Vingt arbres dispersés dans vingt rues ne rafraîchiront presque pas l'air ; les mêmes vingt arbres concentrés sur un mail ou un cœur d'îlot, oui. Non qu'il faille tout regrouper, mais le rafraîchissement de l'air, lui, ne se déclenche qu'une fois atteinte une densité critique de couvert arboré.
Ce raisonnement vaut aussi à l'échelle de l'arbre individuel, et il interroge directement la politique du chiffre qui est souvent mise en avant. Un vieil arbre à large couronne ne se remplace pas par plusieurs jeunes sujets fraîchement plantés : sa capacité de rafraîchissement dépend de sa surface foliaire et de la hauteur de sa couronne, qu'un jeune plant met des décennies à développer - si tant est qu'il survive, la mortalité des jeunes arbres urbains étant nettement plus élevée que celle des sujets matures. Compter les plantations à l'unité, sans pondérer par le couvert réel et la maturité, revient à confondre un geste avec son résultat.

4/ L'îlot de chaleur est nocturne, et la nuit, l'arbre contribue peu au rafraîchissement

Une autre limite à l'équation "plus d'arbres = plus frais" : elle ignore le moment où la chaleur urbaine est la plus pénible. L'îlot de chaleur urbain est d'abord un phénomène nocturne : la ville, gorgée de la chaleur accumulée le jour dans le bitume et le béton, la restitue la nuit et peine à se refroidir.
Or c'est précisément la nuit que l'arbre rafraîchit le moins. Beele et al. (2026), à partir de 125 stations à Louvain, mesurent que les arbres rafraîchissent surtout le jour (−0,027 °C par point de couvert), tandis que les pelouses et arbustes rafraîchissent surtout la nuit (−0,089 °C par point) - environ trois fois plus efficacement que les arbres à ce moment-là. La raison est physique : la nuit, faute de soleil à intercepter et avec une transpiration devenue très faible, l'arbre ne rafraîchit quasiment plus l'air ; sa canopée peut même piéger sous elle une partie du rayonnement infrarouge que le sol cherche à évacuer, freinant le refroidissement nocturne. La strate basse, elle, laisse la chaleur s'��chapper.

Les travaux récents restent prudents sur l'ampleur de cet effet - aucun ne chiffre un "réchauffement nocturne" généralisé imputable aux arbres - mais ils convergent sur un point : en tissu urbain compact, un couvert arboré dense et continu peut réduire la ventilation et la vue du ciel, et ainsi contrarier le refroidissement nocturne plutôt que l'aider (Alonzo et al. 2025). Planter des arbres pour lutter contre l'îlot de chaleur n'est donc pas la recette simple qu'on imagine : face à la chaleur nocturne, la diversité des strates végétales compte autant que le nombre d'arbres.

5/ Jardiner et soigner sur des décennies, pas comptabiliser dans l'instant

Le problème n'a jamais été de planter des arbres en nombre. Il est de les planter pour le compteur, sans leur donner les moyens de vivre et de grandir. Si le rafraîchissement de l'air ambiant exige une masse critique de couvert rarement réalisable dans nos villes, l'arbre n'en reste pas moins efficace à l'échelle qui est la sienne : celle du microclimat local.
Sous sa couronne, il projette de l'ombre, abaisse la température des surfaces et le rayonnement reçu par le piéton - c'est là, dans le confort ressenti, que son effet est tangible, bien plus que dans la température de l'air. Ce service est atteignable partout, à une condition : que l'arbre soit en bonne santé, mature, suffisamment alimenté en eau. L'ambition n'est donc pas de lui demander de rafraîchir la ville, mais de lui faire jouer les rôles qu'il peut réellement tenir, là où il peut se développer.

Le rafraîchissement de l'air est l'un des services les plus fragiles de l'arbre : conditionnel, non linéaire, parfois inopérant la nuit. En faire l'argument principal, c'est bâtir le plaidoyer pour l'arbre urbain sur son point faible et oublier ses services les plus solides : l'ombrage, la gestion des eaux pluviales, la biodiversité, la qualité de l'air, la santé, le cadre de vie.

Notre priorité ne devrait pas être de compter les arbres plantés en plus, mais de préserver autant que possible les sujets matures, qui rendent déjà tous ces services, plutôt que de les abattre pour des jeunes plants qui mettront trente ans à les égaler. Et quand on plante, de donner aux jeunes arbres les moyens de prendre racine et d'atteindre, à leur tour, leur pleine maturité.

Jardiner la ville dans le temps long, plutôt que de faire l'inventaire comptable des arbres, c'est la seule manière de les laisser rendre nos villes plus belles, vivables et vivantes.

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Sources :

Alonzo, Michael, Peter C. Ibsen, et Dexter H. Locke. 2025. « Urban Trees and Cooling: A Review of the Recent Literature (2018 to 2024). » Arboriculture & Urban Forestry 51. https://t.co/OIUC1JrtoL.

Beele, Eva, Raf Aerts, Maarten Reyniers, Nicole Van Lipzig, et Ben Somers. 2026. « Cooling Efficiency of Urban Green Spaces Affected by Heat, Humidity and Solar Radiation. » Journal of Environmental Management407 : 129922. https://t.co/H2ta8mlsb8.

Knight, Teri, Sian Price, Diana Bowler, et al. 2021. « How Effective Is 'Greening' of Urban Areas in Reducing Human Exposure to Ground-Level Ozone Concentrations, UV Exposure and the 'Urban Heat Island Effect'? An Updated Systematic Review. » Environmental Evidence 10 : 12. https://t.co/6AxfCC37Kh.

Ziter, Carly D., Eric J. Pedersen, Christopher J. Kucharik, et Monica G. Turner. 2019. « Scale-Dependent Interactions between Tree Canopy Cover and Impervious Surfaces Reduce Daytime Urban Heat during Summer. » Proceedings of the National Academy of Sciences 116 (15) : 7575–7580. https://t.co/tPi5NhCxTu.

[Thomas Hanss @ThomasHanss1]

On présente souvent la transpiration des arbres comme leur superpouvoir rafraîchissant. Mais ce mécanisme a une particularité troublante : il s'affaiblit précisément quand la chaleur est la plus forte... c'est-à-dire quand on en aurait le plus besoin.

L'arbre en ville n'est pas un climatiseur miracle : 7 idées reçues que la science nous invite à revisiter - 2/7

1/ Là où l'intuition se trompe

La transpiration des arbres contribue au rafraîchissement ressenti sous leur canopée à hauteur de 20 à 30 %. Intuitivement, on pourrait attendre que ce mécanisme s'intensifie avec la chaleur : plus il fait chaud et sec, plus la demande évaporative est forte, plus l'arbre transpirerait et serait capable de nous rafraîchir. Le service serait donc maximal exactement quand on en a le plus besoin. Ce n'est pas ce que montrent les mesures. Car les arbres, eux aussi, subissent la chaleur et la sécheresse.

2/ Quand l'arbre choisit de se sauver plutôt que de nous rafraîchir

En période de stress hydrique, un arbre ferme ses stomates - les minuscules pores de ses feuilles qui permettent les échanges gazeux. C'est son premier mécanisme de défense : limiter les pertes en eau quand le sol n'en fournit plus suffisamment pour compenser ce que les feuilles évaporent. La transpiration chute, parfois brutalement. Anys & Weiler (2025, Ecohydrology), qui ont suivi 22 arbres urbains (érables planes et tilleuls à petites feuilles) sur deux saisons à Fribourg, documentent des baisses de transpiration pouvant atteindre 58 % pendant les périodes de sécheresse pour le tilleul à petites feuilles en fosse de trottoir. L'arbre planté dans une fosse entourée de surfaces imperméables - bitume, pavés jointés, trottoir - est aussi celui dont la capacité à transpirer s'effondre le plus vite en cas de sécheresse : l'eau de pluie qui tombe sur ces surfaces est évacuée vers les réseaux au lieu d'être dirigée vers la fosse de plantation. Si l'aménagement ne collecte pas cette eau pour l'amener jusqu'aux racines, le sol de la fosse ne se recharge presque pas.

3/ Le paradoxe de la canicule : transpirer pour ne pas cuire, au risque d'en mourir

Cette fermeture stomatique est une réponse adaptée à la sécheresse modérée. Mais elle ne suffit plus quand la chaleur devient extrême et c'est là que la situation bascule. Marchin et al. (2022, Global Change Biology) ont soumis 20 espèces ligneuses à une combinaison de sécheresse et de canicule (42 °C maximum) : certaines espèces - notamment les plus isohydriques, celles qui ferment normalement leurs stomates en période de stress hydrique - répondent à la chaleur extrême en les rouvrant. L'ouverture stomatique augmente la transpiration pour essayer de maintenir la température foliaire en dessous du seuil où les protéines photosynthétiques se dénaturent de façon irréversible. Mais elle accélère simultanément la déshydratation de l'arbre.

4/ La colonne d'eau dans l'arbre : un mécanisme fragile

Cette réouverture des stomates en pleine canicule place l'arbre dans une situation critique : il continue de perdre de l'eau alors même que le sol ne peut plus la lui fournir. Pour comprendre pourquoi c'est mortel, il faut saisir comment l'eau monte dans un arbre. Il ne la pompe pas, il la tire vers le haut par une colonne d'eau en tension continue, du sol jusqu'aux feuilles. Cette tension est entretenue par l'évaporation à la surface des feuilles - chaque molécule d'eau qui s'échappe par les stomates en "tire" une autre derrière elle, comme une chaîne. Tant que le sol contient suffisamment d'eau pour alimenter cette chaîne par les racines, le système tient. Mais quand le sol est sec et que la demande évaporative reste forte - comme lors d'une canicule combinée à une sécheresse - la tension dans la colonne augmente jusqu'à un point où elle se rompt : des bulles d'air se forment dans les vaisseaux conducteurs. C'est l'embolie.

5/ L'embolie du xylème : le point de non-retour

Les vaisseaux touchés ne conduisent plus l'eau. Elle ne monte plus. Et au-delà d'un certain seuil, ils ne se reconstituent pas et le dommage est permanent : l'eau n'atteint plus les parties les plus hautes de l'arbre. Les branches du sommet meurent en premier. C'est ce qu'on appelle la descente de cime, signe visible d'un dommage hydraulique souvent déjà irréversible.

6/ 70 % des arbres vivent déjà au bord de la rupture hydraulique

Choat et al. (2012, Nature), à partir de données sur 226 espèces forestières dans 81 sites mondiaux, montrent que 70 % des espèces fonctionnent déjà à la limite de leur tolérance hydraulique - la marge entre la tension qu'elles subissent normalement et celle qui déclenche l'embolie est inférieure à 1 MPa (le mégapascal est une unité de pression, 1 MPa équivaut à environ 10 fois la pression atmosphérique). Imaginez une chaîne qui supporte déjà presque tout le poids qu'elle peut porter : il suffit d'un léger surcroît de charge pour qu'elle cède. C'est exactement dans cette situation que fonctionnent la plupart des arbres en conditions normales, au bord de leur limite. Comme le formulent Marchin et al. dans leurs conclusions : l'augmentation active de la transpiration sous conditions chaudes et sèches "propulse les plantes vers les seuils de cavitation du xylème plus rapidement qu'on ne l'avait reconnu jusqu'ici".

7/ Planter mieux, pas seulement planter plus

Ce double mécanisme - fermeture stomatique en période de sécheresse modérée, ouverture paradoxale en période de chaleur extrême - explique pourquoi la transpiration comme levier de rafraîchissement est un service conditionnel et non garanti. Il n'est pas stable dans le temps, varie selon les espèces, les sites et les conditions hydriques.

L'ombrage reste le levier le plus stable de rafraîchissement des arbres - 70 à 80 % de l'effet de rafraîchissement ressenti sous la canopée. Un arbre qui a fermé ses stomates depuis une semaine projette encore la même ombre. Mais cette stabilité a aussi ses limites : si l'arbre n'a plus la capacité d'irriguer sa canopée, elle disparaît et avec elle, sa capacité à ombrager.

L'arbre nous rafraîchit donc surtout quand il en a les moyens. Ce n'est en rien une raison de renoncer aux arbres en ville, c'est une raison pour mieux comprendre leurs physiologie et leurs besoins pour les planter et les soigner comme ils le méritent. L'enjeu n'est pas de planter davantage, mais de planter -et de jardiner - mieux.

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Sources :

Anys, Markus, et Markus Weiler. 2025. « Drought Impact on Transpiration Dynamics of Common Deciduous Trees Growing at Contrasting Urban Sites. » Ecohydrology 18 (2) : e70007. https://t.co/xjQHtvmJK5.

Choat, Brendan, Steven Jansen, Tim J. Brodribb, Hervé Cochard, Sylvain Delzon, Radika Bhaskar, Sandra J. Bucci, et al. 2012. « Global Convergence in the Vulnerability of Forests to Drought. » Nature 491 (7426) : 752–755. https://t.co/KoHhw3oGcx.

Knight, Teri, Sian Price, Diana Bowler, et al. 2021. « How Effective Is 'Greening' of Urban Areas in Reducing Human Exposure to Ground-Level Ozone Concentrations, UV Exposure and the 'Urban Heat Island Effect'? An Updated Systematic Review. » Environmental Evidence 10 : 12. https://t.co/6AxfCC37Kh.

Marchin, Renée M., Diana Backes, Alessandro Ossola, Michelle R. Leishman, Mark G. Tjoelker, et David S. Ellsworth. 2022. « Extreme Heat Increases Stomatal Conductance and Drought-Induced Mortality Risk in Vulnerable Plant Species. » Global Change Biology 28 (3) : 1133–1146. https://t.co/fo223dYmld.

[Samuel Hughes @SCP_Hughes]

This is a great visualisation of the field-defining work of Katharina Knoll and her collaborators. Knoll showed that:

(a) Before modern land-use rules, house prices were flat in real terms (meaning that housing became far more affordable as incomes rose);
(b) House prices began rising in the postwar era and exploded in recent decades;
(c) The shortage is worst in the UK but the trajectory is basically the same in continental Europe.

[David Miet @MietDavid]

Densifier les villes est l'une des politiques climatiques les plus puissantes que nous ayons. Et nous sommes en train d'y renoncer au nom de l'écologie.

(Le texte est long, mais les 10 premières lignes disent l'essentiel du message.)

Depuis le Covid, un mot d'ordre s'impose dans l'aménagement du territoire français : déconcentrer, rééquilibrer, disperser les habitants et les emplois loin des grandes villes.

C'est présenté comme une avancée écologique et sociale.

C'est pourtant exactement l'inverse.

La recherche urbaine le sait depuis plus d'un siècle, et le prouve aujourd'hui à l'échelle française : les grandes villes offrent à leurs habitants une assurance économique que les petits territoires ne peuvent pas donner.

Et à l'intérieur de ces villes, regrouper les habitants près des emplois est l'un des leviers climatiques les plus efficaces qui existent, alors que les disperser augmente massivement les kilomètres parcourus, donc les émissions.

Les Français, eux, ne s'y trompent pas : leurs décisions réelles, quand ils achètent un logement, visent justement ces emplacements stratégiques. Mais à mesure que les politiques d'aménagement basculent dans le non-sens, les bonnes places se raréfient et enchérissent. Et les villes s'étalent.

Disperser, c'est appauvrir les ménages ET émettre plus de carbone.

Voici pourquoi.

UN BACKLASH ÉCOLOGIQUE QUI A POUR ORIGINE LE COVID

Il y a dix ans, avec @VillesVivantes, nous réalisions une mission pour aider l'agglomération de La Rochelle à élaborer son PLUi (plan local d'urbanisme intercommunal), un document qui fixe les règles de constructibilité locales en accord avec un projet de territoire pensé à 10 ans.

L'aire urbaine de La Rochelle profite de la dynamique globale de Côte Ouest, mais aussi d'un pôle d'emploi local structurant : elle gagne 1 % d'habitants par an.

La doctrine urbaine qui prévaut dans les années 2010, chez les urbanistes, est celle de la ville dense et compacte. Elle est conforme à l'histoire de La Rochelle, mais aussi des villages de Charente maritime très denses, comme ceux de l'Ile-de-Ré avec leurs maisons à patio et leurs venelles.

Regrouper les nouveaux arrivants au plus près des emplois, des services, des transports dans des formes urbaines praticables à pied, en vélo ou en TC, c'est une façon d'aménager intelligemment les espaces, de mutualiser les infrastructures et les équipements.

Pourtant cela n'a rien de facile, car les bonnes places en ville sont déjà prises et les nouveaux habitants ont tendance à s'installer à l'extérieur : sur les 1 600 habitants que gagnait à l'époque l'aire urbaine de La Rochelle chaque année :

> seuls 600 parvenaient à entrer dans le périmètre de l'agglomération de La Rochelle (qui rassemble pourtant 80 % de la population),
> les 1 000 autres étaient refoulés, faute d'offre, vers les communes périphériques.

Ils y parcouraient deux à trois fois plus de kilomètres par an pour aller travailler, scolariser leurs enfants, faire leurs courses.

J'ai mis des mois à convaincre les maires des 28 communes de l'agglomération :

a - de viser la construction de 1 900 logements neufs par an, au lieu des seuls 1 300 prévus initialement et préconisés par le Schéma de Cohérence Territoriale La Rochelle Aunis, qui s'imposait pourtant au document mais qui reposait sur des données démographiques anciennes,

b - et de positionner la moitié au moins des gains d'habitants dans le cœur d'agglomération : La Rochelle et ses communes limitrophes : Aytré, Puilboreau, Lagord, Périgny.

Les objectifs étaient conformes à la doctrine de l'époque :

> ne plus exclure ceux qui viennent travailler à La Rochelle, et dans sa première couronne.
> les accueillir là où la ville est équipée et desservie,
> et éventuellement permettre à ceux qui le souhaitent d'aller travailler en vélo.

Début 2020, après plusieurs années à finaliser le projet de PLUi avec les services de l'agglomération, celui-ci est voté.

Victoire ?

Non, car le Covid, et le fantasme de d'exode urbain, étaient passés par là.
Dans l'opinion, chez les élus, et même les pros : tout s'est inversé.

On a commencé à entendre en boucle :

> Que la densité urbaine n'avait pas fait ses preuves,
> Que la vertu suppos��e des villes compactes n'était peut-être pas si réelle que cela...
> Que plutôt que d'accueillir les gens là où sont les emplois, nous pourrions déplacer les emplois là où habitent les gens !

Les élus rochelais, comme les autres, commencent à céder : un étage en moins par-ci ; deux étages en moins par-là ; lors des réunions publiques avec les riverains opposés à la densification.

Au moment d'élaborer le nouveau SCoT, c'est finalement un schéma de "rééquilibrage" entre les communes de troisième couronne et celles de l'agglomération, qui tient la corde dans les débats : il apparaît comme le plus naturel.

Le référentiel s'est inversé.

En 2012, nous étions tous d'accord, élus et urbanistes, pour dire qu'il fallait opérer un double recentrage :

> recentrer le développement de l'aire urbaine dans l'agglomération,
> et recentrer le développement de l'agglomération dans son coeur.

En 2022, le consensus est fissuré. Et l'opinion penche du côté de la répartition et de la dispersion spatiale.

Partout en France, le même mot d'ordre : déconcentrer.
Et partout, le même problème qui se prépare : ça ne marchera pas.

Pour comprendre pourquoi, il faut revenir sur ce que la recherche urbaine sait depuis plus d'un siècle et objective aujourd'hui avec des preuves empiriques nouvelles.

41 % DES JEUNES DIPLÔMÉS NE FONT PLUS DU CDI UNE PRIORITÉ

J'ai présenté dans un post précédent les travaux de Moretti & Yi (NBER 2024) : à partir de 423 000 travailleurs américains touchés par la fermeture de leur entreprise, ils ont mesuré l'avantage exact des marchés du travail "épais".

Dans un grand marché de l'emploi dans votre branche, comparé à un petit marché :

→ +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois (pour les diplômés) ;
→ +19 % de récupération salariale après un an ;
→ −25 points de probabilité d'être obligé de changer de ville.

Pourquoi ? Parce qu'en moyenne, à 20 miles à la ronde, un marché "épais" donne accès à 640 entreprises de votre secteur. Un marché "fin" : seulement 9.

Mais Moretti ne sort pas de nulle part. Il s'inscrit dans une tradition de recherche vieille de plus d'un siècle.

Depuis Alfred Marshall (Principles of Economics, 1890), l'économie urbaine documente patiemment les avantages de la concentration géographique :

> partage d'infrastructures (sharing),
> mise en correspondance employeurs-employés (matching),
> transmission de savoirs entre actifs (learning).

Cette tradition a été formalisée par Duranton & Puga (Handbook of Urban Economics, 2004).

Elle est défendue empiriquement par Edward Glaeser (Harvard, Triumph of the City, 2011), confirmée par des dizaines d'études.

Une méta-analyse récente (Ahlfeldt & Pietrostefani, 2019), portant sur 347 estimations issues de 180 études, établit une élasticité densité-productivité de l'ordre de 0,08 dans les pays développés : un doublement de la densité urbaine augmente la productivité d'environ 5 à 6 %.

Ce que la recherche urbaine documente depuis 30 ans, c'est que la concentration géographique des personnes augmente leur productivité, leur salaire, mais aussi leur résilience économique.

A l'heure où, précisément, les Français sont en train de délaisser l'ancien modèle de l'emploi à vie, pour embrasser des carrières où l'on en fait une dizaine au moins, c'est pourtant la direction exactement inverse que nos politiques d'aménagement du territoire sont en train de prendre, en faisant du rééquilibrage territorial le nouveau mot d'ordre.

Comme la réalité est têtue, les prix montent sur les littoraux et dans les grandes métropoles régionales dynamiques. Au lieu d'y voir une information cruciale sur une demande quantitativement non satisfaite, nos politiques d'aménagement accusent la "spéculation", "airbnb", "les promoteurs", etc.

Une spéculation qu'elles créent pourtant elles-mêmes en instaurant des blocages juridiques à la production de l'offre manquante (les règles de plus en plus restrictives des PLU nouvellement votés, justifiées notamment par la thèse de la déconcentration).

LA VALEUR STRATEGIQUE DES EMPLACEMENTS

On l'a vue dans le cas de La Rochelle, à l'intérieur même d'un marché de l'emploi, tous les emplacements n'ont pas la même valeur : le coeur d'agglomération permet de réduire d'un facteur 3 à 4 les kilomètres parcourus au quotidien.

C'est ici qu'intervient un second champ de recherche, complémentaire du premier : l'économie spatiale urbaine.

Ce champ étudie depuis les années 1960 (Alonso, Muth, Mills) comment la valeur d'un emplacement à l'intérieur d'une ville dépend de son accessibilité aux emplois et aux services. Il s'est massifié avec la disponibilité des données géolocalisées dans les années 2010.

Deux auteurs de cette tradition sont aujourd'hui particulièrement utiles pour comprendre les enjeux français : Alain Bertaud (NYU, ancien Principal Urbaniste de la Banque Mondiale), dont je vous ai parlé hier, et Xavier Timbeau (OFCE, Sciences Po).

Alain Bertaud explique que les prix immobiliers reflètent une réalité géographique objective : un emplacement central donne accès à plus d'opportunités. C'est ce qui le rend cher.

Xavier Timbeau (OFCE) le confirme pour la France : l'accessibilité aux emplois est « un excellent prédicteur des prix de l'immobilier ». Et il ajoute un constat frappant : « à même accessibilité, sans préjuger des autres facteurs, les prix dans l'aire urbaine de Paris et la métropole de Bordeaux sont comparables ».

Les prix révèlent exactement ce que les sondages d'opinion ne voient pas.

L'élasticité moyenne entre densité et kilomètres parcourus, nous dit Timbeau, est connue depuis Newman et Kenworthy (1989) : de l'ordre de 0,1.

Augmenter la densité d'un territoire de 10 % réduit les émissions de mobilité de 1 % en moyenne. C'est ce chiffre, trop faible, qui a peut-être tué le mouvement de la ville compacte dans les années 2010.

« Pas la peine de densifier, le gain est marginal. »

Sauf que cette moyenne est trompeuse.

Elle agrège deux réalités opposées : la densification des zones bien situées (qui réduit massivement les déplacements) et la densification des zones mal situées (qui les augmente massivement).

Timbeau l'a démontré à La Rochelle, en modélisant les mobilités du quotidien avec un niveau de finesse inédit (le carreau 200 m × 200 m) :

→ Densifier dans une commune périphérique rurale : élasticité +1 (+10 % de population = +10 % de km parcourus)
→ Densifier dans la moyenne, là où on construit habituellement : élasticité ≈ +0,1
→ Densifier dans les quartiers centraux denses : élasticité −1 (+10 % de population = −10 % de km parcourus)

Pourquoi un tel écart ?

Parce que dans les zones centrales, les nouveaux arrivants peuvent aller travailler à pied, à vélo, en transport en commun. Dans les zones périphériques, ils sont condamnés à la voiture.

Sur 30 ans, à La Rochelle, en orientant les seuls nouveaux arrivants vers les bons emplacements, on peut faire varier les kilomètres parcourus de −30 % à +30 %.

C'est l'un des leviers les plus puissants de politique climatique disponibles.

DISPERSER LES EMPLOIS NE MARCHE PAS NON PLUS

Si déconcentrer les habitants ne fonctionne pas, peut-être suffit-il de déplacer les emplois vers eux ?

C'est exactement ce que défendent Philippe Bihouix, Sophie Jeantet et Clémence De Selva dans La ville stationnaire (Actes Sud, 2022). Ils plaident pour « la redistribution des services et des emplois » et estiment que « les métropoles ne doivent plus attirer et grandir, mais essaimer ».

L'intuition est séduisante. Elle circule et séduit beaucoup d'élus. Timbeau l'a testée, en comparant trois scénarios à La Rochelle :

- concentration des emplois,
- déconcentration vers les communes périphériques,
- ou répartition équilibrée.

Verdict sans appel : « L'enjeu est moins sur la localisation des emplois que sur celle des résidents. »

Deux raisons :

(1) Déplacer des emplois vers des zones peu denses augmente les déplacements en voiture. Pas de transports en commun pour les desservir.
(2) Les zones d'emploi périurbaines créent du commuting inversé. Les habitants du centre-ville doivent maintenant aller en banlieue.

Même dans les scénarios les plus favorables, déplacer les emplois ne réduit les kilomètres parcourus que de l'ordre de 1 %.

Alors qu'en orientant les nouveaux résidents, on fait varier les déplacements de −30 % à +30 %. Le levier des résidents est sans commune mesure avec celui des emplois.

LES QUESTIONS DIFFICILES

Deux questions se posent pour ceux qui planifient l'aménagement du territoire.

(1) Quelle taille pour nos villes ?

Réponse de l'économie urbaine depuis 1890 : plus elles sont grandes, plus elles offrent de productivité, de salaires et de résilience à leurs habitants. Pour la France, cela ne signifie pas tout concentrer sur Paris : cela signifie aider nos métropoles régionales à grandir (elles restent relativement petites à l'échelle européenne, en dehors de Paris, et leurs marchés de l'emploi demeurent fragiles) et permettre l'émergence de régions urbaines polycentriques, par exemple sur la façade atlantique entre Rennes, Nantes, Saint-Nazaire, Vannes, ou encore entre Libourne, Bordeaux et le bassin d'Arcachon.

(2) Où produire l'offre de logements pour accueillir de nouveaux habitants à l'intérieur de ces aires urbaines ?

Réponse de l'économie spatiale depuis 1960 : dans les emplacements les mieux connectés au marché du travail, c'est-à-dire les plus centraux et les mieux desservis.

C'était la doctrine technique française jusqu'à la crise sanitaire : des villes denses et compactes. Praticables à pied et en vélo. Et un maillage par transport en commun performant (lequel a besoin de la densité).

Mais depuis l'avènement de la nouvelle doctrine française du rééquilibrage territorial, la France des planificateurs répond exactement l'inverse de ce qu'il faut répondre à ces deux questions.

Elle veut

> moins de métropolisation (et donc moins d'assurance économique pour les ménages),
> et plus de déconcentration à l'intérieur des aires urbaines,
> et donc plus de kilomètres parcourus, plus d'émissions carbone, plus d'étalement, moins d'accessibilité.

Elle écoute les préférences des habitants qui s'expriment dans les sondages. Sans prendre le soin d'examiner leurs décisions réelles.

Mais le rôle d'une politique d'aménagement n'est pas de suivre l'opinion. C'est d'éclairer ce qui n'est pas immédiatement visible. Et que, pourtant, les Français savent quand ils prennent leurs décisions personnelles : l'emplacement stratégique est le grand sujet de la décennie qui vient, au moment où ce sont bien les grands marchés du travail qui vont assurer la sécurité économique des ménages, et plus les grands employeurs, dont tout un chacun sait qu'ils peuvent disparaître du jour au lendemain.

Il est urgent, dans ce contexte, de revenir intelligemment aux fondamentaux de l'urbanisme.

Pour l'équité des chances, l'assurance économique de tous les ménages, et la prospérité économique du pays.

Mais également pour le climat : la dispersion territoriale est populaire mais elle ne résiste ni aux décisions réelles ni à un examen sérieux de leurs conséquences climatiques. Et ce n'est pas le chèque « grand rouleur » promis par le gouvernement qui contredira ce fait.

LA BONNE NOUVELLE

Tout cela peut sembler décourageant.
Ça ne devrait pas.

Car accueillir davantage d'habitants dans les emplacements bien situés ne signifie pas entasser tout le monde dans des tours, ni renoncer au désir, profondément français, d'une maison avec un jardin.

L'essentiel se joue souvent dans des règles discrètes. Quand une commune impose des terrains minimum de 300 m² là où 150 m² suffiraient, elle renchérit mécaniquement le foncier et exclut de fait les familles des classes moyennes.

Autrement dit : l'inaccessibilité des bons emplacements n'est pas une fatalité. Ni urbanistique, ni économique.

Nous avons des espaces très peu denses dans les premières couronnes de nos grandes agglomérations, des espaces qui se maintiennent dans des états à la fois peu denses et faiblement équipés, relativement à leur emplacement stratégique, par choix politiques et réglementaires.

Ces choix doivent être réinterrogés.
Et le consensus en faveur des villes denses et compactes, et des marchés du travail "épais" des métropoles régionales, réhabilité.

Comme nous avons réussi à le faire pour le nucléaire.

SOURCES & RÉFÉRENCES

* Marshall, A. (1890). Principles of Economics. Macmillan.
* Alonso, W. (1964). Location and Land Use. Harvard University Press.
* Newman, P. & Kenworthy, J. (1989). Cities and Automobile Dependence. Gower.
* Duranton, G. & Puga, D. (2004). Micro-foundations of urban agglomeration economies. Handbook of Regional and Urban Economics, vol. 4.
* Glaeser, E. (2011). Triumph of the City. Penguin Press.
* Bertaud, A. (2018). Order Without Design: How Markets Shape Cities. MIT Press.
* Ahlfeldt, G. & Pietrostefani, E. (2019). The economic effects of density: A synthesis. Journal of Urban Economics, 111, 93-107.
* Moretti, E. & Yi, M. (2024). Size Matters. NBER Working Paper 32250.
* Timbeau, X. (2023). Comprendre les métropoles par l'accessibilité aux emplois. https://t.co/0hzMc7lysb.
* Timbeau, X. (2024). Modéliser l'accessibilité aux emplois : faut-il déconcentrer les emplois ou regrouper les logements ? Organic Cities, Sciences Po & Villes Vivantes. https://t.co/mIhFvBqsZH
* Timbeau, X. (2025). Densifier pour accueillir plus, une opportunité pour le climat ? Organic Cities. https://t.co/jPWd8KSw4m
* Mon post précédent sur Moretti :
https://t.co/SRCvXlZEml
* Mon post précédent sur Bertaud : https://t.co/YZv3i2l9L2
* « Faire perdre 15 ans à la France » : https://t.co/vSX2HqAz8Q
* Le cas de Bruges : https://t.co/OnBdqFgyNz

[David Miet @MietDavid]

"Rendez-vous au TA".

En pleine crise du logement, et dans le silence le plus total, de nombreux maires d'Ile-de-France abusent du droit pour geler les possibilités de construire.

Et ceci, dans des communes pourtant très bien desservies par les transports en commun.

J'en ai eu encore un exemple ce matin, avec un maire d'une commune dotée d'une rare RER,

> qui sait très bien ce qu'il fait,
> qui nous refuse la création d'un lot à bâtir sans fondement,
> et qui nous dit "rendez-vous au TA, ils sont faits pour ça".

Il sait très bien que ni les particuliers ni les professionnels n'ont les resources ni le temps pour supporter de telles procédures.

La situation est complètement asymétrique.

Mais ce n'est pas tout : au-delà de ces obstructions caractérisées et quotidiennes, par la mauvaise application du droit, c'est le droit lui-même qui est réécrit de façon consciencieuse dans les nouveaux PLU (les règlements locaux d'urbanisme) pour geler, véritablement cette fois, les possibilités de construire à venir.

La crise du logement, et la crise économique : nous sommes en train de la fabriquer en bloquant les premières couronnes de nos marchés de l'emploi dynamiques.

Ci-dessous,

> 40 communes à moins de 40 min de Paris en TC
> qui, avec une seule règle (interdiction de construire au-délà de 20m de la voie),
> gèlent de 90% à 100% du tissu pavillonnaire de leur commune.

Et le nombre de ces communes est en constante augmentation. Sous l'effet puissant du NIMBY local. Et avec l'assentiment des urbanistes (dont je fais partie) et des services de l'Etat qui ne disent rien.

On fait quoi ?

Pour rappel, dans le département de l’Essonne, puisque c'est de lui dont il s'agit, on constate une baisse drastique de la production de logements :

> 8 536 logements ont été mis en chantier en 2018,
> puis la production a baissé continuellement jusqu’à atteindre 3 730 logements en 2025,

Soit une baisse de 56% de logements commencés entre 2018 et 2025.

[David Miet @MietDavid]

Le prix de l'accès aux emplois.

Les prix immobiliers varient pour tout un tas de raisons. L'une des plus importantes d'entre elles est l'accessibilité aux emplois.

Et c'est ce que les théories françaises actuelles du rééquilibrage territorial ne comprennent pas.

Aux dépens des actifs aux revenus les plus modestes. J'en parlais ces derniers jours : la taille des marchés de l'emploi explique pourquoi les actifs cherchent à rejoindre les grandes villes (Moretti, NBER 2024) : au prix d'un effort considérable (conditions de vie plus difficiles, prix de l'immobilier bien plus hauts) ils accèdent à une assurance économique que les petits marchés de l'emploi, moins épais, n'offrent pas : pouvoir se retourner et changer de job si le besoin s'en fait sentir. Pour chacun des deux membres du couple.

Le raisonnement de Moretti, qui compare l'épaisseur des marchés de l'emploi entre eux, peut être appliqué une nouvelle fois à l'intérieur d'un même marché de l'emploi.

Nous devons la formulation la plus claire de ce principe à Alain Bertaud (@AlainBertaud2), ancien Principal Urbaniste à la Banque Mondiale.

Bertaud a une particularité : il a passé 20 ans à la Banque Mondiale (1980-1999) où il a travaillé sur une quarantaine de villes sur quatre continents, après une carrière initiale d'urbaniste résident à Chandigarh, Tlemcen, Sana'a, Bangkok, New York et Paris.

Dans son livre de référence Order Without Design (MIT Press, 2018), qui est une forme de récapitulation de ce qu'il a appris et pratiqué, il propose une mesure simple et puissante de la valeur d'un emplacement à l'intérieur d'une ville : la part des emplois de la ville que l'on peut atteindre en moins de t minutes depuis chez soi.

C'est ce qu'il appelle la "job accessibility".

Résumée dans ce schéma d'une extrême clarté qui montre, à population et nombre d'emplois identiques, trois cas idéalisés :

→ Habitant central, ville compacte : 69 % des emplois accessibles
→ Habitant périphérique, ville compacte : 54 %
→ Habitant périphérique, ville étalée : 28 %

La conclusion est géométrique : se loger en périphérie d'une ville étalée donne mécaniquement accès à beaucoup moins d'opportunités professionnelles que se loger au centre d'une ville compacte.

La différence, ce ne sont pas quelques minutes de trajet en plus.

Mais l'écart entre :

> 2 emplois sur 3 accessibles,
> et moins d'un emploi sur 3.

Si l'on accepte cette mesure de la valeur d'un emplacement, alors les prix immobiliers cessent d'être un mystère.

Ils ne sont pas le fruit du hasard, ni de la seule spéculation, ou encore de l'avidité des promoteurs.

Ils reflètent, en plus d'un équilibre dynamique entre offre et demande, une réalité géographique objective plus stable : un emplacement central donne structurellement accès à beaucoup plus d'opportunités. Et donc à une assurance économique de meilleure qualité.

Et c'est ce qui lui donne une valeur importante.

→ À l'échelle macro : un actif dans un marché épais a +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois (Moretti & Yi, NBER 2024).
→ À l'échelle micro (cas idéalisé) : un actif dans un emplacement central a accès à 69 % des emplois de sa ville en un temps donné. En périphérie étalée : 28 %.

C'est le même mécanisme, à deux échelles différentes : l'accessibilité aux opportunités économiques, qui explique en partie pourquoi les Français acceptent de payer cher certains emplacements stratégiques.

Et c'est précisément ce que la doctrine du rééquilibrage territorial, dont je vous parlais hier, ignore : en proposant naïvement de disperser emplois et populations, elle défait l'assurance économique que recherchent les ménages dans des marchés du travail épais.

Bertaud en tire une conclusion opérationnelle qui pourrait être affichée au mur de chaque service urbanisme français : les politiques d'aménagement doivent être pensées en termes d'accessibilité aux emplois, et non pas en termes de densité brute idéale, ni de répartition de population sur un territoire.

Je vous parle demain de travaux qui ont testé l'hypothèse de Bertaud (le lien entre job accessibility et les prix immobiliers) en France, à une échelle hyper fine (le carreau 200m x 200m), avec des résultats impressionnants.

Références.

Bertaud, A. (2018). Order Without Design: How Markets Shape Cities. MIT Press.

[David Miet @MietDavid]

Faire perdre 15 ans à la France : comment nous sommes en train de répéter, sur l'aménagement du territoire, l'erreur que nous avons commise sur le nucléaire.

(Le texte est long, mais les 10 premières lignes disent l'essentiel du message.)

Tous les sondages disent la même chose : les Français veulent ré��quilibrer les territoires, désengorger les métropoles, vivre dans des villes plus petites.

Pourtant, dès qu'ils signent chez le notaire, ils choisissent l'inverse : ils sont prêts à payer un prix considérable pour habiter dans les 6 % du territoire les plus tendus.

Que faut-il croire : ce que nous disons quand un journaliste nous tend un micro ?

Ou ce que nous décidons lorsque nous prenons le temps de bien mûrir une réflexion ?

Exactement comme, dans les années 2010, l'opinion disait : « diminuer la part du nucléaire dans le mix électrique français ». Quinze ans plus tard, après la fermeture définitive de Fessenheim, la crise énergétique de 2022 et un retard considérable sur le déploiement des nouveaux EPR, le pays revient sur ce choix.

Sur l'aménagement du territoire, nous sommes en train de refaire exactement la même chose.

SKIN IN THE GAME

@nntaleb a popularisé ce concept qui met le doigt sur quelque chose de fondamental, et qui s'applique à la perfection ici : ce que l'on déclare au micro d'un journaliste, ce que l'on conseille à un ami, ou à un maire quand on est urbaniste, a un risque personnel proche de zéro. Donc la valeur de cette information est quasi nulle aujourd'hui.

Par contre, lorsque l'on décide de déménager dans une ville plutôt qu'une autre, cela a des conséquences concrètes sur votre emploi, celui de votre conjoint, et donc sur la sécurité économique de votre famille à court et moyen terme : pouvoir retrouver un emploi si le premier ne convient pas. Ou s'il disparaît. On réfléchit à deux fois, et on pèse les choses.

Les deux informations (la déclaration d'un côté, la décision réelle de l'autre) n'ont absolument pas la même valeur.

Cela peut paraître trivial, et pourtant : l'urbanisme français est en train de basculer dans le monde dangereux du déclaratif, de l'opinion et du fantasme de l'exode urbain.

Qui deviennent les nouvelles boussoles consensuelles d'un aménagement du territoire dont le mot d'ordre est

« rééquilibrage »,

tout comme le rééquilibrage du mix énergétique français devint le mot d'ordre il y a 15 ans.

Commençons par le plus solide : ce que font vraiment les gens.

FAITES CE QUE JE DIS…

Depuis 2019, nous disposons en France d'une donnée publique gratuite, accessible à tous, qui enregistre des décisions parmi les plus mûries d'une vie : la base DVF des transactions immobilières.

Elle dit, transaction par transaction, où les gens choisissent réellement de vivre ; et surtout combien ils sont prêts à payer pour y vivre. Cette carte des prix existe. Elle est ouverte, ultra précise, et ultra fondamentale.

Et elle dit l'inverse exact des sondages.

Mais aussi, donc, l'inverse exact de ce qui semble être devenu la doctrine implicite de l'aménagement du territoire français : la déconcentration spatiale.

Mais malgré cette extrême clarté d'information, plusieurs auteurs et élus influents portent ce discours de rééquilibrage, en particulier depuis l'après-crise sanitaire.

Des personnalités qui, pourtant, ne mettent pas en pratique leur propre théorie et ont décidé de travailler dans les grandes villes.

En voici un échantillon illustratif (je précise que je n'ai rien de particulier contre ces personnes, qui représentent simplement un point de vue simpliste et paresseux que je combats).

→ Philippe Bihouix (DG d'AREP, à Paris), Clémence De Selva (architecte à Bordeaux) et Sophie Jeantet (architecte-urbaniste à Bordeaux Métropole) prônent, dans "La ville stationnaire" (Actes Sud, 2022), la démétropolisation : « les métropoles ne doivent plus attirer et grandir, mais essaimer ».

→ Guillaume Faburel (professeur à l'université Lyon 2) préconise dans "Les Métropoles barbares" (Le passager clandestin, 2018) un retour d'une large part de la population française à la campagne, pour des raisons écologiques.

→ Éric Charmes (directeur de recherche à l'ENTPE, Lyon) pose explicitement cette question, dans une publication récente sur "Fonciers en débat" (janvier 2026) : « faut-il continuer à construire dans ces métropoles ou encourager la demande dans les villes petites et moyennes ? »

→ Et même Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse, 4ᵉ ville de France, président de Toulouse Métropole et président de France urbaine (l'association des maires des grandes villes), de publier en novembre 2023 une tribune où il qualifie de « chimère » l'idée « que le premier moteur d'attractivité et de développement de la France serait la prospérité des métropoles ».

Il y émet alors un vœu, qui ressemble à une forme de générosité à l'égard des territoires plus modestes, mais qui est en réalité un vrai refus d'accueillir au cœur de sa propre métropole :

« le vœu que les habitants du périurbain trouvent plutôt des réponses à leurs aspirations en travaillant et vivant dans les petites et moyennes villes ».

La position de ces professionnels et de ces élus n'est plus du tout isolée. On la retrouve aujourd'hui dans la plupart des documents officiels de planification territoriale, comme :

→ Le SCoT bioclimatique de l'aire métropolitaine bordelaise, approuvé le 11 décembre 2025, premier SCoT bioclimatique national, qui écrit textuellement vouloir « évoluer d'un modèle de recentrage vers un modèle de rééquilibre et de desserrement territorial ».

→ Le SRADDET Nouvelle-Aquitaine (modification approuvée le 18 novembre 2024) qui érige la « volonté de rééquilibrage des territoires » en principe central.

Voici le paradoxe, l'extrême contradiction entre :

1/ Les décisions, visibles dans les données DVF.

Elles sont claires : les zones tendues en France (disons celles où le mètre carré dans l'ancien dépasse 3 000 €) ne représentent qu'une part infime (de l'ordre de 6 %) du territoire.

Ce sont précisément les lieux dans lesquels beaucoup de Français non seulement choisissent de vivre, mais aussi dans lesquels ils sont prêts à payer le prix fort pour obtenir leur propre place au soleil.

2/ L'opinion, relayée dans le débat public.

84 % des Français les jugent préférables aux grandes villes. Et les élus emboîtent le pas.

Et maintenant (ce qui est nouveau), les professionnels de l'aménagement du territoire eux-mêmes.

Et donc les territoires eux-mêmes.

LES PRESCRIPTEURS NE SUBIRONT PAS

Mon post précédent, à partir des travaux de Moretti & Yi (2024), montrait pourquoi les jeunes actifs continuent à s'installer dans les métropoles malgré ce qu'ils déclarent.

Un marché du travail "épais" leur donne +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois, +19 % de récupération salariale, et −25 points de probabilité d'être obligés de changer de ville.

À 20 miles à la ronde, un marché "épais" (grande ville) donne accès à 640 entreprises de leur secteur.
Un marché "fin" (ville moyenne) : 9.

C'est précisément pour cela que 41 % des jeunes diplômés français ne cherchent plus de CDI (Le Parisien, mai 2026). Ils ont compris que dans un marché épais, le CDI ne sert plus à grand-chose : la sécurité, c'est la métropole elle-même.

La doctrine française du rééquilibrage territorial veut faire exactement l'inverse de ce que les Français savent. Elle veut leur retirer l'assurance économique qu'ils cherchent. Elle veut les disperser dans des marchés du travail trop petits pour leur garantir un emploi à eux et un autre à leur conjoint.

Et elle veut le faire pendant que ses prescripteurs (auteurs influents, professeurs, chercheurs, élus des grandes villes) vivent et travaillent eux-mêmes dans les 6 % du territoire qu'ils prétendent désengorger.

C'est l'exact opposé du skin in the game.

C'est la définition même d'experts qui ne tiennent pas leur rang : prescrire à la nation ce qu'on ne s'applique pas à soi-même. Conseiller aux jeunes actifs de s'installer à Châteauroux pendant qu'on signe un bail à Paris. Vouloir « essaimer les métropoles » pendant qu'on dirige la plus grande agence d'architecture en plein cœur de Paris.

ET PENDANT CE TEMPS, LE SP95 DÉPASSE LES 2 €/L

Depuis février 2026 et l'embrasement du Moyen-Orient, le prix du carburant a explosé : +50 centimes par litre sur le gasoil, +25 centimes sur le SP95 en seulement deux mois (sources Roole Data, INSEE).

Ce lundi 25 mai 2026, le gasoil est à 2,13 €/L, le SP98 à 2,17 €/L, le SP95 à 2,07 €/L.

Et tous les experts prévoient que la tendance va durer.

Le gouvernement a même dû annoncer le 21 mai dernier une aide carburant de 100 € pour les "grands rouleurs", doublant le montant initial. Aveu d'impuissance face à une crise qui s'installe.

Voilà ce qu'est, concrètement, la doctrine du rééquilibrage : un urbanisme qui repousse les actifs à 30, 40, 50 kilomètres de leur travail, qui les condamne à la voiture parce que les transports en commun ne suivent jamais, et qui leur fait découvrir, à chaque hausse géopolitique du baril, que leur emplacement résidentiel n'était pas une simple commodité personnelle.

C'était une décision économique majeure dont ils paient maintenant la facture.

Les prescripteurs de cette doctrine ne la subissent pas. Ils habitent dans les quartiers centraux des grandes villes, ils marchent ou prennent les transports en commun pour aller travailler, et leur exposition au prix de l'essence est marginale. De plus, ils trouvent plus agréable qu'on plante des arbres en ville plutôt qu'on fasse l'effort d'accueillir ceux qui n'en peuvent plus des heures passées dans les transport.

Ceux qui paient cette doctrine, ce sont les actifs qu'on a refoulés de Bordeaux faute de logement, et qui font désormais la navette depuis Libourne, voire Sainte-Foy-la-Grande.

Ce sont tous ceux qui, à chaque litre payé, financent une politique d'aménagement décidée sans eux.

Comme dans les années 2010 avec le nucléaire, nous suivons un mot d'ordre simpliste contre l'avis du réel. Et comme avec le nucléaire, nous mesurerons les conséquences dans 15 ans.

À moins qu'il soit encore temps pour redresser la barre.

Je détaille dans mon prochain post les travaux empiriques montrant :

(1) pourquoi déconcentrer ne marche pas,
(2) et où il faut aujourd'hui placer les nouveaux habitants à l'intérieur de nos métropoles pour progresser en termes de prospérité économique, mais aussi de neutralité carbone et de protection de la biodiversité française.

REFERENCES

* Taleb, N. N. (2017). Jouer sa peau. Les Belles Lettres.
* Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : https://t.co/9ntf6TPsVO
* Bihouix, P., Jeantet, S., de Selva, C. (2022). La ville stationnaire. Actes Sud. https://t.co/hN8R3NzIcZ
* Faburel, G. (2018). Les Métropoles barbares. Le passager clandestin.
* Charmes, É. (2026). Yimby ! Une solution à la crise du logement ? Fonciers en débat, 26 janvier 2026. https://t.co/K0eEhxIp5R
* Moudenc, J.-L. (2023). La France a besoin des villes, de toutes les villes. Le Point, 19 novembre 2023. https://t.co/OTR1BJy1yL
* Moretti, E. & Yi, M. (2024). Size Matters. NBER Working Paper 32250. https://t.co/7Mz0lTGgfx
* INSEE (2026). Hausse des prix de l'essence : les ménages français l'ont anticipée. Blog de l'INSEE, 16 avril 2026. https://t.co/T4tj9oUG4l
* France Info (2026). Prix du carburant : ils repartent déjà à la hausse. France 2, 28 avril 2026.
https://t.co/Ra1wVQlP2X
* Sysdau (2025). SCoT bioclimatique de l'aire métropolitaine bordelaise, approuvé le 11 décembre 2025. https://t.co/nOVQKfHqr2
* SRADDET Nouvelle-Aquitaine, modification approuvée le 18 novembre 2024. https://t.co/Pvad6oX0oP
* Article de prolongement https://t.co/4DoCRGjWar

[David Miet @MietDavid]

Les jeunes actifs disent préférer les petites villes. Pourtant, ils continuent à s'installer dans les grandes. Pourquoi ?

Je dirige depuis treize ans une jeune entreprise d'architecture et d'urbanisme.

Voici ce que j'observe :

1/ Je ne peux embaucher que dans les grandes villes. Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes, Toulouse... Hors des métropoles, le pool de candidats potentiels est trop faible.

2/ Nous avons un jour réussi à ouvrir un bureau à Dijon, constitué une équipe (certains candidats ont accepté de déménager à Dijon pour rejoindre Villes Vivantes).

3 ans plus tard, nous avons dû fermer Dijon car nos jeunes sont tous repartis en nous demandant de les intégrer dans nos bureaux...

de Lyon,
Toulouse,
Bordeaux.

Dans des villes qui sont finalement plus embouteillées, où le coût de l'immobilier et de la vie est plus cher !

3/ Le turnover du marché du travail français augmente.

Nos parents faisaient un job, parfois deux, dans une vie.
Quand on les interroge, les membres de nos équipes, souvent sortis d'école, nous disent qu'ils en feront huit, dix, peut-être davantage.

Selon une étude récente du Céreq, un quart des jeunes entrés sur le marché du travail en 2017 avaient déjà quitté leur CDI trois ans plus tard. Pour la génération 2010, c'était 17 %.

Et dans deux tiers des cas, c'est le jeune lui-même qui rompt son CDI.

4/ La conséquence semble mécanique.

Avec un seul job pour monsieur et un seul job pour madame dans toute une vie, vivre durablement dans une agglomération de 50 000 et même 20 000 habitants était possible.

Avec huit à dix jobs par personne, dans deux carrières un peu spécialisées : c'est impossible. Sauf à déménager tous les quatre ans.

Pour la même raison que c'est impossible de s'implanter dans des bassins d'emplois trop petits pour tout un tas d'entreprises spécialisées. La contrainte existe du côté de l'employeur comme du côté de l'employ��.

5/ Quand on interroge les jeunes actifs, ils disent aimer les villes moyennes.

Le sondage IFOP / Villes de France de 2020 est sans ambiguïté : 84 % des Français préfèrent vivre dans une ville moyenne plutôt que dans une grande métropole.

Et les jeunes ne font pas exception : 82 % des moins de 35 ans préfèrent eux aussi les villes moyennes.

Et si on interroge les habitants actuels des grandes villes, même chose : 50 % d'entre eux disent souhaiter habiter idéalement en ville moyenne.

6/ Mais quand on regarde leurs décisions effectives, ils vont dans les grandes.

Les flux migratoires internes, les prix de l'immobilier, la concentration des jeunes diplômés racontent l'inverse de ce que disent les sondages.

La France de 2026 voit ses jeunes actifs, en particulier les CSP+, se concentrer à Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, et pas dans les villes moyennes qu'ils déclarent préférer.

7/ Pendant la pandémie, on a cru que tout allait s'inverser.

"L'exode urbain" annoncé. La revanche des campagnes. La fin des métropoles.

Cinq ans plus tard, les études convergent. Il n'y a pas eu d'exode urbain massif. La pandémie n'a pas bouleversé les structures territoriales françaises.

Les actifs, les jeunes actifs, et les Français en général n'ont pas quitté les grandes villes pour vivre à la campagne.

Les couronnes des métropoles ont gagné des habitants à la recherche d'un jardin, certaines villes moyennes proches des grands bassins d'emploi ont profité un peu de ce dynamisme.

Mais grandes métropoles du sud et de l'ouest, auxquelles il faut ajouter le littoral, l'Ile-de-France et l'axe Lyon Annecy Genève, continuent de capter une part significative de la création d'emploi et de la croissance démographique.

La géographie de l'attractivité économique ne s'est pas rééquilibrée. Le Covid ne l'a pas inversée. Il l'a précisée.

Croissance démographique et création d'emplois s'effectuent dans des espaces de plus en plus concentrés.

8/ Comment interpréter ce décalage entre les paroles et les actes ?

Une contradiction... chez les jeunes, mais aussi finalement chez tous les Français ?

Des politiques publiques qui auraient le pouvoir de trop concentrer les emplois et les services dans les grandes villes ?

Et qui empêcheraient ainsi les aspirations des jeunes et des moins jeunes de se réaliser ?

Et si ce n'était rien de tout cela ?

L'HYPOTHÈSE

J'en suis venu à formuler une intuition simple : plus on change de job souvent, plus on a besoin d'un grand bassin d'emploi pour pouvoir se retourner et ne pas être contraint de déménager à chaque changement de job imprévu.

Dit autrement : la taille de la ville dans laquelle vous avez besoin de vivre serait grossièrement proportionnelle au nombre de fois que vous prévoyez de changer d'emploi dans votre carrière.

Formule simple, géométrique.
Mais est-elle vraie ?

LA LITTÉRATURE

En remontant la bibliographie économique, j'ai découvert qu'un siècle entier de chercheurs s'était posé cette question, et avait donné un nom à ce phénomène : l'épaisseur du marché du travail ("thick labor market effects").

* Alfred Marshall, en 1920, observait déjà que les industries similaires s'agglomèrent dans les mêmes villes parce que cela bénéficie à la fois aux travailleurs et aux employeurs.

* Peter Diamond, prix Nobel d'économie, formalise en 1982 le mécanisme : plus il y a d'acteurs cherchant à s'apparier sur un marché, plus la probabilité de trouver le bon partenaire augmente.

* Helsley & Strange, en 1990, l'appliquent aux villes : dans une grande métropole, les compétences des travailleurs collent en moyenne mieux aux besoins des entreprises, parce que l'offre et la demande ont plus de chances de se rencontrer précisément.

Mais c'est dans les années 2010 que la démonstration empirique devient massive.

* Bleakley & Lin, en 2012, mettent au jour un résultat subtil et même paradoxal :

> dans les grandes villes américaines, les jeunes travailleurs changent PLUS souvent de secteur (ils explorent, ils essaient, ils trouvent leur voie),
> mais les travailleurs installés changent MOINS souvent (ils ont trouvé un bon match qui dure).

Les deux apparentes contradictions disent en réalité la même chose : le marché épais améliore l'appariement.

* Dauth, Findeisen, Moretti et Suedekum, en 2022, le confirment sur les données administratives complètes du marché du travail allemand entre 1985 et 2014 : 30 millions de travailleurs par an, suivis individuellement.

Plus la ville est grande, plus les travailleurs les plus qualifiés sont mis en face des entreprises les plus performantes.

Le matching s'améliore.

Et puis en mars 2024, vient l'étude la plus ambitieuse jamais réalisée sur la question.

MORETTI & YI

Enrico Moretti (Berkeley) et Moises Yi (US Census Bureau) publient

"Size Matters: Matching Externalities and the Advantages of Large Labor Markets".

Ils suivent 423 000 travailleurs américains qui ont perdu leur job parce que leur entreprise a fermé.

120 000 fermetures d'entreprises. Données administratives : ce n'est pas un sondage, mais les enregistrements fiscaux du Census Bureau.

Pour éviter tout biais,

> ils ne comparent pas "les gens des grandes villes aux gens des petites villes",
> ils comparent des travailleurs résidant dans la même zone d'emploi, mais dont le secteur d'activité local est soit dense (beaucoup d'employeurs dans ce métier dans cette zone) soit fin (peu d'employeurs dans ce métier dans cette zone).

Exemple : vous êtes architecte. En Île-de-France, votre marché du travail est "épais" : 9 400 architectes inscrits à l'Ordre, plus de 4 200 sociétés d'architecture, soit près d'un tiers de la profession en France.

À Châlons-en-Champagne, votre marché est "fin" : quelques dizaines de confrères, une poignée d'agences.

Voici l'écart concret. Dans un rayon de 20 miles (32 km) autour de chez vous,

> dans un marché épais, 640 entreprises de votre secteur sont accessibles en médiane,
> dans un marché fin : 9.

Soixante-dix fois moins d'employeurs potentiels lorsque votre entreprise ferme.

Et voici ce que mesure le papier, sur des trajectoires individuelles suivies trimestre par trimestre.

Quand votre entreprise ferme, et que vous êtes dans un marché du travail épais (9e décile) plutôt que fin (1er décile) :

> vous avez +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois (pour les cadres),
> vous récupérez +19 % de salaire en plus un an après,
> vous avez -25 points de probabilité de devoir déménager dans une autre métropole, et le nouveau job que vous trouvez dure plus longtemps, dans un secteur plus souvent aligné sur votre formation initiale.

CONCLUSIONS

a - Les grandes villes agissent comme une assurance contre le risque de perdre son emploi.

b - Plus le travailleur est spécialisé plus cette assurance vaut cher.

c - Plus les couples sont à deux carrières qualifiées, plus elle est vitale (deux emplois à retrouver, pas un).

Quand un jeune cadre choisit Paris, Lyon ou Bordeaux plutôt qu'Auxerre ou Châteauroux, il n'est pas un égoïste qui déserte les territoires.

Il achète, sans pouvoir le formuler clairement, une protection contre l'éventualité de devoir tout reconstruire ailleurs en cas d'aléa professionnel.

Que ce soit de son fait (avoir le sentiment d'avoir fait le tour de son job et pouvoir en changer), ou de celui de son employeur (licenciement suite à une difficulté économique et possibilité de se retourner).

d - La crise du logement français, c'est aussi cela : une crise de l'accès à ces assurances territoriales, en dehors de l'Ile-de-France.

e - Quand l'offre de logements dans les bassins d'emploi "épais" est artificiellement contrainte, on rationne en réalité l'accès à la sécurité économique.

Et la question qui nous est posée, à nous aménageurs, change de nature : on entend tous les jours ce souhait lancinant de "répartir les emplois de façon plus équilibrée sur le territoire", et de "corriger les déséquilibres économiques entre métropoles et villes moyennes".

Mais est-ce vraiment le premier enjeu ?

f - Comment et jusqu'où devons-nous faire grandir des bassins d'emploi structurants pour qu'ils deviennent suffisamment épais pour offrir, eux aussi, cette assurance dans le monde du travail contemporain ?

g - Comment dote-t-on les métropoles de second rang d'une vraie épaisseur économique sectorielle, qui puisse fournir une alternative solide à l'Île-de-France ?

SOURCES

Ruptures de CDI chez les jeunes actifs

* Céreq Bref n°482, Fanette Merlin, mars 2026, Ruptures choisies, ruptures subies : le CDI à l'épreuve des secteurs en début de carrière https://t.co/qhGoSgaQht

Préférences résidentielles des jeunes actifs

* Sondage IFOP pour Villes de France, avec l'ANCT et la Banque des Territoires, Enquête d'opinion auprès des habitants des villes moyennes, septembre 2020 https://t.co/NJBfvmbRj0

Exode urbain post-Covid

* France Stratégie : Coline Bouvart & Olivier Bouba-Olga, Exode urbain : une mise au vert timide, La Note d'analyse n°122, juin 2023
https://t.co/Vreatd839P

* PUCA/Popsu : Hélène Milet et al., Exode urbain : un mythe, des réalités, février 2023
https://t.co/8E8q7jCsJB

Sources économiques

* Marshall A. (1920) Principles of Economics, Macmillan, 8th edition.

* Diamond P. (1982) Aggregate Demand Management in Search Equilibrium, Journal of Political Economy, vol. 90, no. 5, pp. 881-894 https://t.co/RgmZZVqGD5

* Helsley R. & Strange W. (1990) Matching and agglomeration economies in a system of cities, Regional Science and Urban Economics, vol. 20, no. 2, pp. 189-212 https://t.co/0Jg4LOosda

* Bleakley H. & Lin J. (2012) Thick-Market Effects and Churning in the Labor Market: Evidence from US cities, Journal of Urban Economics, vol. 72, no. 2, pp. 87-103
https://t.co/gQmEM8azgK

* Dauth W., Findeisen S., Moretti E. & Suedekum J. (2022) Matching in Cities, Journal of the European Economic Association, vol. 20, no. 4, pp. 1478-1521
https://t.co/SbC9muBF7u

* Moretti E. & Yi M. (2024) Size Matters: Matching Externalities and the Advantages of Large Labor Markets, NBER Working Paper 32250, mars 2024 (révisé mars 2025)
https://t.co/7Mz0lTGgfx

LEGENDE

Source : Moretti & Yi (2024), Figure 1, illustration du modèle d'Helsley & Strange (1990).

Imaginez un cercle.

Sur ce cercle, les X représentent les compétences des travailleurs ; les Y représentent les besoins des employeurs. Plus un X est proche d'un Y, plus l'appariement entre les deux est de qualité.

À gauche, un marché « fin ».
À droite, un marché « épais ».

Dans le marché épais, chaque travailleur trouve un employeur dont les besoins correspondent presque exactement à ses compétences.
Dans le marché fin, il faut faire avec ce qu'on a : le meilleur match disponible est rarement le bon.

[Thomas Hanss @ThomasHanss1]

En 1988, Tim Oke prouve que les rues étroites européennes protègent de la chaleur grâce à l'ombre. En 2012, il co-crée l'outil mondial qui classe ces mêmes rues en "zones de danger thermique".

Devinez lequel structure nos politiques urbaines.

Le ratio H/W - hauteur des bâtiments divisée par la largeur de la rue. Plus il est élevé, plus l'ombre couvre le sol. Oke le formalise en 1988 dans Energy and Buildings (1 600+ citations). Conclusion : les formes urbaines européennes denses et compactes sont climatiquement supérieures aux formes modernes nord-américaines.

24 ans plus tard, le même Oke co-crée les Local Climate Zones avec Ian Stewart. 17 catégories standardisées pour que les chercheurs du monde entier parlent le même langage quand ils mesurent l'îlot de chaleur. Avant les LCZ, "centre-ville" à Houston et "centre-ville" à Bologne = même mot, zéro comparabilité. Problème réel, solution élégante.

Succès fulgurant. 1 400 citations en dix ans. Des centaines de villes cartographiées dans le monde. En France, le Cerema déploie les LCZ sur 88 aires urbaines, 12 000 communes, 44 millions d'habitants. L'outil quitte le labo, entre dans les guides, les appels d'offres, les plans climat - et dans la doctrine.

Sauf que dans cette standardisation, quelque chose s'est perdu. Le H/W figure parmi les paramètres des LCZ - mais réduit à un seuil d'entrée. Une rue avec un ratio de 2 et une rue avec un ratio de 0,75 tombent dans la même case "compact". La différence d'ombre entre les deux est énorme. La classification l'efface.

Les LCZ ont été conçues pour comparer des études entre chercheurs. Pas pour piloter l'adaptation des villes. Mais quand elles sont devenues outil de diagnostic et d'aide à la décision, personne n'a fait la distinction. Le mécanisme de 1988 est resté dans les revues. L'outil de 2012 a structuré les décisions.
Le paradoxe n'est pas chez Oke — il est dans ce que nous avons fait de son travail.

L'antidote existe depuis 1988. Il serait temps qu'on change de focale.

[Denis Caraire @BromptonPilot]

À l’invitation de collectivités wallonnes, j’ai eu le plaisir d’intervenir à #Verviers, aux côtés de #Thomas_Hanss pour présenter en détail les expérimentations de densification douce menées par Villes Vivantes et les résultats obtenus.

Un temps d’échanges nourris avec des communes confrontées au même double défi : répondre aux besoins en #logement tout en préservant les espaces naturels et agricoles.

Les discussions se sont prolongées sur la chaîne VEDIA, dans l’émission Le Grand Débat, animée par Maryse Baguette

[Denis Caraire @BromptonPilot]

⬛ 🟨 🟥

La #densification_douce : une réponse concrète pour permettre aux Wallons de transformer leur patrimoine et répondre aux besoins en logements ?

https://t.co/bn3vNLieDr

[Denis Caraire @BromptonPilot]

◾ la progression des petits ménages et le vieillissement de la population transforment en profondeur les besoins en logement, comme l’illustre le remarquable travail de la Maison de l'urbanisme du Brabant wallon sur les parcours résidentiels des aînés ;

◾ enfin, l’impératif de sobriété foncière et de décarbonation des mobilités conduit à produire du logement autrement, en transformant les tissus urbains existants, à proximité des services et des emplois.

[Denis Caraire @BromptonPilot]

Le potentiel est bien réel :
👉 de grandes maisons,
👉 de grands terrains,
👉 et un nombre croissant de personnes seules.

Libérer ce potentiel suppose d’agir sur deux leviers complémentaires :
✔️ autoriser la densification douce dans les règlements d’urbanisme,
✔️ mais aussi accompagner les habitants, de l’idée au résultat : aide à la conception, à la décision, et suivi jusqu’à la réalisation.

[Denis Caraire @BromptonPilot]

Les constats sont largement partagés, en #France comme en #Wallonie :

◾ plus d’un tiers du revenu des ménages les plus modestes est consacré au logement ;

◾ la pénurie d’offre, notamment locative, complique l’accès à un toit et allonge les listes d’attente pour le logement public ;

[Denis Caraire @BromptonPilot]

En #urbanisme, il y a le camp du #oui et le camp du non. Pas de voie médiane confortable. Avec les cosignataires de cette tribune, je suis dans le camp du oui. #YIMBY #France @CossEmmanuelle @Gemenne @RobinRivaton @VVLOVE730974

[VVLOVE @VVLOVE730974]

📢 Injustice patrimoniale entre générations : on ne peut plus se taire.

En 2025, la richesse d’un jeune Français ne dépend plus de son diplôme, de son talent ni de son salaire.

Elle dépend de la date et du lieu où ses parents (ou grands-parents) ont acheté leur #maison. 🧵

[David Miet @MietDavid]

POV : investir dans le rêve des jeunes, c’est investir dans l’avenir de nos territoires.

La #maison et son jardin, en accession à la propriété, demeurent le rêve d’une majorité de Français.

Or deux choses ont changé — et elles rendent ce rêve à nouveau accessible à tous.

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