DerekCC

房迷 From Me Daily 07/06/2026 - 每天的進步很小，但是每年的進步還是可以很大 - 這次帶小孩比US Nationals，一開始覺得他也太爛了，老毛病都還在 - 不過對上的對手，有些是去年聖誕節在US Open對過的，就能比較出區別 - 其實這半年多來還是有很多長足的進步，只是我自己標準太高 - 這種東西當然也一直是，永遠都比上不足，比下有餘 - 每個人跳耀的時間點也不一樣，現在的斜率不代表永遠的斜率 - 進步一直都不是線性的，是徘徊跟爆發的循環過程 - 就看徘徊多久、爆發多猛 - 然後很多東西是有槓桿的，補強一個小部分，結果可以大不同 - 這半年把反手起板搞得能用，加上rally對打能持續，分數就能多幾百 - 發現有這種半年一次的大比賽，蠻好的，定期複盤一下 - 這世界有很大一塊不是邏輯數學問題，而是綜合判斷 - AI在可見的未來，都解決不了判斷問題，感知輸入不足，人性推斷也不夠 - 我同溫層多是工程師，普遍認為即使是房地產，AI解決是時間問題 - 或許沒有肉身實作9年的經驗，我也會那樣想 - 但電腦跟人腦的逼近，終究是數位跟類比的區別，永遠會差那一點 - 光說估房價這檔事，裡面太多電腦看不到的東西，做決定就是垃圾進垃圾出 - 即使照片3D都餵進去，還有當下即時市場，跟遇到的買賣家是誰，情境有區別 - 開發土地也是，各種土地公開資訊、zoning、法規，都可以讀到，但從不缺那些 - 要賺錢更多是綜合判斷，市政府通過嗎、議會支持嗎、水電好接嗎、市長怎麼想 - 專業在做的人，實際探勘一圈、聊一輪，加上經驗，就得到AI沒有的東西 - 像我在給客戶的判斷也是，常常是根據我也無法具體形容的理由，總結的想法 - 而且我每天輸出，已經自認為是很有能力把想法吐出來的人了 - 當然不是說不能用AI幫助決策，但是也要注意，AI幫你做錯決策的風險其實很高 - 上個世代人傻的方法，就是到處相信某個網友說的 - 下個世代人傻的方法，就是直接用AI做重要決定 Altos Research數據(week 07/03) - Santa Clara County - Market Action Index維持在53(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數略升到$1.849M，上週是$1.8M - 新上市房屋價錢中位數略升到$1.891M，上週是$1.805M - Price per sqft在$1003，沒什麼改變 - 這週是國慶日數據，參考價值較低，灣區人相當少，看房人不多 - 房屋在市場上中位數上升到42天，因為是垃圾時間，多放一週正常 - 降價比例27.47%，維持在高原區，沒太多改變 - 房屋庫存量從1140到1085間，繼續減少，買賣雙方都不多 - 這時候買房的人可以買到相對較低的價錢 - 賣房的人要有合理預期，不然就是浪費時間 - San Mateo County - Market Action Index維持在56(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位回升到$2.167M (上週$2.159M) - 新上市房屋的要價中位數回到$1.872M，上週$2.043M看來是例外 - 半島房子樣本數少，震盪比較常見 - Price per sqft $1120，微幅下降，改變不多 - 房屋在市場上中位數上升到35天，也是因為國慶假期，多放一週 - 降價比例20.05%，比上週上升一點，但同樣區間 - 房屋庫存量從463下降到444間，房源很少 === 每天按讚一個，每年就是按讚365個，雖然也複盤了一下，房迷一年來完全沒進步，但是那個沒關係，這方面我標準就放很低了，不需要講斜率，就是圖一個讚時的快感，不過還是繼續推廣，幫忙宣傳一下，每個善心朋友都是槓桿的一部分

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房迷

@ytsai_realtor

4 months ago

房迷 From Me Daily 07/05/2026 - 大概到中學開始，應該可以體會紀律跟努力的重要性 - 小學的時候，如果有點天份，常常可以容易的混過去 - 長得越大越會發現，人生中值得做的事，沒有什麼是容易的 - 昨天大兒子的比賽，就很明顯看到，下午跟上午完全打起來是不一樣的人 - 想當一個好的運動員，體能不練本來就肯定不行 - 就算技術比別人好，身體累了也只能心裡乾著急，想做的動作卻做不到 - 體能培養是需要長線砸時間準備的，很無聊但卻必須做 - 就像是小學的時候，都不用做額外練習，上課聽一聽，就隨便全拿A - 現在上課認真聽，回家也有複習上課的東西，但就是直接C - 聰明不夠、技術不夠，還需要反覆無聊的去練習、去付出努力 - 那些不會自動發生的事，常常是跟別人的區別所在 - 想要得到好東西，本來就不容易 - 之前麻藥沒退就吃東西，咬爛嘴巴一大片，現在大破洞一直好不了 - 這幾天不管是吃東西、喝水、說話、吸允，都是痛，相當不爽 - 主要在右邊下面犬齒附近，發現這個地方真的很關鍵，會牽扯到的頻率好高 - 我老婆覺得我很奇怪，幹嘛不用左邊吃東西 - 我一輩子有記憶以來，都只用右邊吃東西，從不用左邊，連牙醫也覺得我很怪 - 這東西也是會用盡廢退的，所以這幾年我多次嘗試轉換去用左邊 - 左邊可以純咀嚼，但就是沒味道、沒感覺、不順口，覺得難吃 - 雖然舌頭只有一個，味蕾應該到處都是，但左邊就是完全不行 - 今天又嘗試了一下，我是寧願右邊每吃一口痛幾秒，也覺得比左邊好吃 - 我這人左右非常不平衡，很不對稱，重訓每次受傷都跟這個有關 - 現在是有很明顯的感覺左右腳，用力的感覺與角度不一樣 - 連眼睛都是左右眼之前視差300度 - 其實我是一直很努力要搞平衡的，但是真的蠻難的，就是做不到 - 美國30年固定利率貸款，是美國人最爽的財務槓桿，真的沒話說 - 2022年升息以後，加拿大是最清楚的對照組，看出固定與浮動利率差別 - 加拿大前五年固定，後面浮動，類似美國的5年ARM - 到2023年底，大約45%的加拿大房貸已經被更新到更高的利率 - Bank of Canada估計，到2026年底，97%的貸款會變成更高利率 - 最大的一波更新潮就在上個月，BMO說是歷史性的一波 - 2025年到期的加拿大房貸，月付款平均漲了10%，2026年到期的，漲幅約6% - TD Bank說這房貸還款額更新，壓制加拿大消費者支出長達三年 - 畢竟房貸要付更多，日常消費就被壓制，這成為真正的宏觀經濟阻力 - 對大多數美國人來說，房貸不會因為現行利率上升就增加 - 反而是股市跟薪資會隨著通膨增加，消費相對穩固 - 美國2024年時96%的房貸是10年以上長期固定利率 - 這在全球是例外，芬蘭有95%是浮動利率，澳洲74%，愛爾蘭56% - 美國靠的是GSEs，把房貸包裝成債券，讓銀行不用自己扛利率風險 - 金融危機後的貸款改革，讓美國市場更往30年固定利率傾斜 - 當然，30年固定的缺點，就是產生鎖定效應，把成交量跟供給卡住 - 另一個代價，借款人有可以refi的選擇權，成本built in到利率裡，利率相對高 - 加州人還有個更猛的，就是Prop 13鎖住房屋稅，長期居住成本會超低 - 不過灣區因為房子貴，jumbo loan為多數，主要由銀行持有貸款，而非GSEs - 買房用ARM的比例全美最高，$1M以上貸款，ARM佔的dollar volume達51% - 但這是升息以後的新貸款，比例當然偏高 - 所有貸款中的ARM佔比沒有直接數據，推測ARM佔所有貸款10%上下區間 - 多數疫情後的低利率貸款是7年ARM，到時候怎麼影響市場，還要看下去 HousingWire本週數據 - weekly pending sales 71.2k，去年同期是67k，YoY持續正成長 - total pending 422k，去年同期是397k，差距在持續擴大 - 今年成交量還是比去年好，雖然遠比年初想的差 - mortgage spread 2.01%，持續讓貸款利率在可接受等級 - 正常歷史區間是1.60-1.80%，2023年曾高到超過3%，現在回歸正常 - 購屋貸款申請量今年只有2週是YoY負的，有10週是雙位數YoY成長 - 整體需求端還可以，沒有惡化 - 庫存從841.5k升至852.2k，去年同週也差不多，YoY基本持平 - 新上市房屋75.4k，去年同期69.7k，今年供給也優於去年 - 降價比例39.54%，去年同期41%，降價的屋子更少，說明賣方還挺住 === 從寫房迷開始，就可以體會勸讚的重要性，因為要別人按讚，也是不會自動發生的事，寫文不夠、日更不夠，還需要反覆去變化勸讚文、去付出努力，還真是發現，值得做的事，沒有什麼是容易的，很難混過去，但這就是房迷跟別人的區別所在，這樣的紀律跟努力，我覺得值得現在就按讚

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房迷

@ytsai_realtor

5 months ago

房迷 From Me Daily 06/21/2026 - 有時候人生需要改變，不是因為那是你的錯 - 單純是因為你是唯一有能力改變它的人 - 要從『受害者思維』轉向『創造者思維』 - 困境常常是環境、時機、運氣、他人決策的綜合結果，也不是誰的錯 - 肯定也有些錯誤的選擇，但錯誤是常態，以前有以後也持續會有 - 改變主要是讓自己拿回主動權，實現更好的自我 - 等別人、等環境，不如現在開始，負責任、儘量做 - Google一直被挖走頂尖AI人才，這個我是不擔心 - frontier labs的尖端領先群，已經告別英雄主義，不是以一擋百這種模式了 - 不是拼研究重大突破，主要是堆工程，而且運作模式是靠系統 - 整個團隊運作的系統好，就是不怕挖角，設計這個系統的目的就是這個 - 團體的戰力增強、邊開發邊培養人員實力、穩定的傳承 - 模型做得好，也不是少數幾個人就足夠，有很多大量苦工跟nuance要進去 - Google的策略跟OpenAI/Anthropic砸瘋狂大錢搶人的不同 - 另一方面說，就是因為Google培養出最多最深的人才庫，大家會來這裡挖 - 這當然不代表完全沒事，如果可以，有這些強者當然更好 - 但是公司大到一個程度，那是不現實的，就像你身價千萬鎂很難每天all iin - 當年FB從Google大量挖search跟scalability人才，最終也證明沒事 - 而且要賺錢就不是看模型，整體Google還是最強，生態圈+垂直整合 - 我對$GOOG還是一股不賣的看法 - 看衰AI派，有人覺得OpenAI要死，有人覺得Anthropic要死，沒聽過Google要死的 - 2025年有25M個35歲以下的美國成年人住在父母家，大約佔這個年齡層的1/3 - 數字已超過疫情高峰，比2000年代初期的正常水位多了4.86M - 這不是失業問題，70%住在父母家的25-34歲年輕人是有工作的，25-29歲是71% - 25-29歲的同住比例從2000年的14.6%漲到2025年的20.4% - 30-34歲的同住比例從2000年的7.1%漲到2025年的12.7%，幾乎翻倍 - 有工作、沒辦法獨立住，不算是景氣不好，可能算是住房成本太高 - 不過我工作中也看到，很多也不是，就是懶得搬出去，家裡舒服 - 很多媽寶也是媽媽造成的，父母也喜歡小孩賴家 - 然後其實就是父母輩比小孩有錢太多，或者房子好太多，也是原因 - 同住的年輕人多數分擔家庭開支，72%有財務貢獻 - 65%分擔雜貨和水電，46%分擔房租或房貸 - Gen Z對買房還是很渴望，67%認為買房是重要人生目標，75%已在存頭期款 - 但只有36%覺得自己財務上準備好了，33%為了買房去做第二份工作或副業 CoStar數據分析 - 矽谷租金預計未來一年增長6-7%，在全美主要市場裡排第二，只有舊金山更高 - 目前平均租金約$3,400/月，比疫情前的$2,700已經高了不少 - 照這個速度，租金很快就會接近$3,600/月 - Santa Clara和San Benito兩county的空置率預計兩年內降到約3% - 3%空置率是這個地區十多年來沒看過的緊張水位 - 供給端是最直接的問題，因為利率太高，公寓新開工量不斷降低 - 從歷史正常水位每季約1,600戶，一路下跌，到2024下半年是直接0 - 現在稍微回升到每季約1,050戶，但跟需求比還是遠遠不夠 - AI熱是需求端的主力，科技業就業人口激增，尤其是AI相關職位 - AI完全改變整個局面，其他行業根本跟不上 - 創投資金大量湧入也是推手，新公司持續成立、人才不斷引進 - San Jose和SF都在推出開發政策紅利，試圖刺激供給，效果如何需要時間 - 我一兩年前就說過這個問題，疫情時一窩蜂蓋太多，後面又集體煞車不蓋 - 未來長線的住房供給會是不夠的，但短期會覺得房子很多，看不出來 - 房子就是有很長的滯後效應，用當下看是不準的，數據比鍵盤俠準 - 倒是沒想到的是AI是帶來更多就業，而不是帶走就業 - 這也是我一直認為的，AI真的很有用以前，會先需要一堆人來工作，讓AI變有用 - 灣區每次都這樣，dot com泡沫逃命、疫情逃命、AI逃命，越逃越多人 - 南灣可能看不出來，但是房租在舊金山市，已經漲到蠻扯的 - 現在兩房公寓，可以租到一個月$7k，我前幾天看了一下嚇一跳 - 真的不能小看AI天龍人的實力與數量 HousingWire數據 - 預測2026年全美成交量比2025年多237k，前提是利率維持在6.25%以下 - 隨著伊朗收尾，今年利率沒有突破7%算是優秀，工資漲幅也超過了房價 - Pending sale本週75,489(去年同期70,352)，+7.3% YoY - 購房貸款申請量今年已有21週YoY正增長，其中10週是雙位數增長，需求面還撐著 - 庫存本週831k(去年同期829k)，YoY只增長0.247%，幾乎持平 - 近4週有3週庫存環比負增長，庫存沒有顯著增加 - 新上市量跟去年一樣，市場供給還是很有限 - 降價比例38.62%(去年同期40%)，買賣雙方還是有平衡 - 下半年房貸利率最關鍵的門檻是6.64%-7%，超過這個區間成交量就會往下掉 - Fed新主席Kevin Warsh的立場是下半年另一個不確定變數 === 有時候人生需要改變，就是要開始按讚而已，我每天苦口婆心地說，單純是因為就缺你獨一無二的一個讚，培養『按讚者思維』，不用去管環境、時機、運氣、他人決策，就是堅持按讚，按讚的機會是常態，以前有以後也持續會有，改變主要是讓還沒開始的人實施按讚權，實現更好的房迷，等別人、等環境，不如現在開始，負責任、儘量做

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房迷

@ytsai_realtor

7 months ago

房迷 From Me Daily 04/21/2026 - 有人問就來寫，我從工程師變成房仲完全是個意外 - 2016年時小兒子剛出生，大兒子也才3歲，我又是個FIRE仔，就直接從Uber離職 - 年輕的時候，我夢想就是退休，很嚮往FIRE，一直目標就是35歲退休 - 特別去自己臉書刷當時想法，那時候是給自己34歲生日的禮物 - 我這個人做決定比較大膽，雖然我想的是退休，但當時Uber還沒上市 - 而且剛買了Palo Alto的房子，買時貸款到極限，連頭期款都是貸款的 - 還花大錢裝修，硬是在這個時間點，我把自己的收入砍了，相當辛苦 - 當時等於hard reset，全部歸零以後，只加回一輩子都要繼續做的事 - 2017年開始自由重量訓練，一直到現在，還會搞一輩子 - 無所事事大概半年到一年就會太無聊 - 一直對房子很有興趣，就搞了一張realtor license，很意外的做成一個事業 - 03/20/2018是我人生第一次成交的房子過戶，應該也是臉書頁面的開張日 - 當時想的，就是寫寫我和房子們的故事，每個成交的房子都會寫篇故事 - 這個後來因為覺得有客戶隱私問題就停止，然後再輾轉變成現在房迷模式 - 我做事情都是全力在做，沒有在試試看、兼職做、玩票性質的 - 第一年我就成交了32間，是相當扯的紀錄 - 現在看起來，無論是realtor還是寫文章，都會繼續做一輩子，符合當時的期待 - 很多人問我怎麼下定決心轉職的，我沒有下定決心 - 裸辭跟做realtor，是分開兩個決定，中間還有gap year - 我人生所有決定都是這樣，突然那陣子很想做一件事，就follow my heart - 用基督徒的話來說，就是上帝總會告訴我，該去做什麼 - 人生很諷刺的，當年我很想FIRE，現在我很反對FIRE - 但我是真的自己走過才懂，要是當年沒有FIRE，也沒有今天更好的自己 - 2023跟2024年，事業算是到谷底，我那時很後悔離開科技業，但也回不去了 - 結果現在又覺得好險離開了，看著AI時代，realtor可能比軟體工程師好 - 從世俗的角度來說，我確實走彎路了 - 那天有個網友在脆留言，推估我資產有四千萬上下，蠻慚愧差的未免也太多 - 但說真的，我如果一直沒離開科技業，不要亂搞房子，確實是不只 - 要知道我在2016年，年薪就超過百萬了，過去這十年是大掏金時代 - 所以如果能讓時間重來，我一定會繼續當工程師，就算現在被AI淘汰也更爽 - 你知道嗎，那個沒關係，因為我不知道要四千萬幹嘛 - 當然越多還是越好沒錯，但是錢到了某一個程度，邊際效應很差的 - 我在最佳化的，一直都是人生，我覺得我過的生活，比身價幾千萬的人都好 - realtor絕對是個爛工作，會看到人世界各種噁心、背叛、現實 - 但這工作有一點很棒，可以體驗人性，人性有差的那一面，就也有好的那面 - 兩種不同極端的工作都做過，自己覺得人生的完整性真的很高 - 確定的是，看過很多人比看過很多程式碼更精彩 - 沒有經歷這些，現在我的心態也不會那麼穩 - 昨天大兒子說我才知道，原來他們學校很少人在玩電動 - 我一直以為，不打電動應該很不酷，在學校沒法跟人社交 - 他們學校果然是最推課業的，只有極少數人在打電動，說公立學校才很多人打 - 難怪小兒子說他電動是全班最強，參賽者可能很少 - 很好奇別人放學不打電動都在幹嘛，聽說有各種才藝，然後超多人補習 - 還有人一週五天都去補數學的，搞數學競賽 - 同學也是蠻羨慕我兒子，可以沒限制打電動 - 很多同學因為父母不準，創意發展出各種掩飾法，夾縫中求生存的打 - 某種程度來說，這樣可能也算在同學中很酷的 - 我真的嚇一跳，因為以前國中的時候，不但打電動，我還自己寫電動雜誌 - 確實覺得成績好的同學很無聊，都跟一些成績不好的打電動比較爽 - 想一想去補習也沒比打電動好吧，補數理化的時間，最後也就是轉換成一個分數 - 電動小子也是有分數，還多了打電動的體驗 - 其實小時候去補習，主要都是去跟同學玩的，也是浪費時間的一種 - 我老婆則是完全沒補習過，完全沒少學什麼 - 事實上是，不管你去補習了，還是打電動了，人生都不會錯過什麼 - Kevin Warsh參議院聽證會，我覺得表現蠻好的 - 強調貨幣政策的獨立性，也承諾90天內，出售所有涉及利益衝突的資產 - 他是來做改變，進行體制改革，而不是來降息的 - 疫情後的通膨飆升，確實是Fed的政策錯誤造成 - Fed的前瞻性指引，事實上對市場影響太大，變成導引市場走向(集體迷思) - 先告訴大家要怎麼走，要修正路線時，很難轉向，會引發太大震盪 - 點陣圖過度透明，是虛假的精準，模糊了共識，事實證明這東西也沒什用 - 他認為Fed應該多做少說，回歸到數據驅動，而非預期驅動 - 每次會議後的記者會都不一定會保留，現在變成文字解謎活動 - 新的通膨框架要改掉過時的學術模型，提升更快反應的敏捷性 - 對通膨指標PCE有懷疑，認為跟真實感受脫節 - 不專注看失業率，而是生產力導向，對於AI影響要參考進來 NAHB數據 - 2025年全美人口成長0.5%，只有前一年的一半，主因是國際移民大幅縮水 - 淨國際移民從2.7M降到1.3M，幾乎腰斬，九成的county國際移民都比前年少 - 國內搬遷持續從大城市往外流，全美最大的50個county合計淨流出637k人 - 主要流進50k-1M人口的中型county，小型county也有少量流入 - 曾經在成長的county裡，80%在2025年成長速度放緩或開始減少 - 65%的county出現生不如死(死亡人數超過出生) - 集中在Midwest、Great Plains、Appalachia - 成長地區還是在South、West South Central、Mountain division - 衰退地區：Northeast、Midwest、高成本沿海(包括灣區) 三月Redfin Home Price Index - 全美房價YoY +1.7%，是2012年以來最慢的年增速 - MoM +0.1%，連續第三個月只漲一點點，基本上維持一樣價錢 - 市場狀況是，需求疲弱，但供給同步在縮，供需還是偏緊，所以價格很難跌 - 三月30年房貸從6%爬到6.4%，加上中東局勢油價波動，買家信心進一步受壓 - 這是美國房價近十年最慢的年增速，對買家來說是好事 - 全美MoM漲最多: Pittsburgh +2.8%, West Palm Beach +2.1%, Nassau County +1.4%, Chicago +1.3%, San Francisco +1.2% - 全美MoM跌最多: Fort Worth -0.8%, Austin -0.7%, Nashville -0.6%, Oakland -0.6%, Phoenix -0.3% - 全美YoY漲最多: San Francisco +13.0%, Chicago +10.7%, New York +9.2% - 全美YoY跌最多: San Antonio -4.1%, Jacksonville -3.5%, Austin -3.0% - 灣區靠AI買盤撐住，加上美國有點都會區回歸的趨勢 - Austin疫情猛一波以後，一直不行很久了，當初一窩蜂進去的人現在都套牢 === 人生很多意外，按讚一定不是個意外，不管你從哪天開始，固定每天來房迷按讚，雖然很辛苦，但是變成可以一直做下去的事。也不用下定決心，follow your heart就可以，人生就是很諷刺，雖然我都會說你一定要按讚，但其實錯過也沒關係，很多時候有gap day，是為了以後更長遠的按讚做準備

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DerekCC

@DerekChiuCC

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