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#URPR11 #LIFE11 #HardRock🎸
🤔Tchau Hard Rock 🤘
📰Fev26: oficializada, no empreendimento Ilha do Sol, a troca para a bandeira Wyndham, marca com atuação global no segmento de resorts e hotelaria. E com mais expertise em multipropriedade.
🤖maior percepção de risco que eu tinha, em relação ao URPR11, era o que poderia acontecer caso o Residence Club perdesse a parceria com o Hard Rock 🎸 no Brasil. Obras atrasadas por muito mais que anos, volume de promitentes compradores estressados com atrasos, compraram cota de um apartamento para usar o Hard Rock 🤘 uma semana por ano. Daí isto evapora. Tinha medo de uma disparada de inadimplência, uma avalanche de distratos, e uma enorme crise de liquidez, pelo Fidc ter que lidar com processos judiciais e ressarcimentos e indenizações. Vamos ver como lidarão com os reflexos disto.
🎥 Dezembro-2025 | Webcast Fev26
https://t.co/3RqSv9nWO2
Gestor abordou a situação do Residence Club e a mudança na marca parceira dos empreendimentos (10:40 - 12:35) e (16:29 - 21:40). Os principais pontos discutidos foram:
•Mudança de Marca: A Residence Club S.A., responsável pelos empreendimentos de Ilha do Sol (PR) e Fortaleza (CE), fechou um acordo com a marca norteamericana Wyndham para a gestão hoteleira do projeto Ilha do Sol (11:07). O gestor vê a troca com bons olhos, pois o Hard Rock não possuía o mesmo know-how em multipropriedade e havia atritos na relação (11:19 - 11:34).
•Situação do Empreendimento de Fortaleza: O empreendimento de Fortaleza mantém a bandeira Hard Rock (11:50).
•Contexto do FIDC: O gestor explicou que o FIDC enfrenta um cenário desafiador devido à alta alavancagem, demora na entrega das obras e fluxo de caixa curto (12:14). O fundo está operando sob um waiver (carência de juros e principal) para priorizar a conclusão das obras (18:50).
•Visão de Gestão: O gestor reforçou que a mudança de marca é um sinal positivo, mas não resolve estruturalmente todos os problemas da companhia. Ele descreve a operação no FIDC mais como uma estratégia de recuperação de crédito do que como um investimento tradicional (21:04).
✅Dezembro 2025 - Relatório Gerencial URPR11:
💬 “O Residence Club S.A. formalizou a substituição da bandeira do projeto Ilha do Sol, com a transição de Hard Rock para Wyndham. A medida representa um
avanço relevante no contexto atual do empreendimento. Entretanto, a mudança de marca, isoladamente, não configura solução definitiva para as questões estruturais ainda existentes. O Fundo permanece acompanhando os desdobramentos operacionais, financeiros e jurídicos com postura cautelosa.”
https://t.co/NCRHb8IiPM
🫤 e como ficou? %obras, %inadimplência, %vendas? Sei lá, e não quero saber. Já pedi em 10 lives para gestor da Urca dar transparência nestes números. No RG somente consta N/A.
🙋♂️ sabe o que acontece com uma dívida m CDI+10% quando ela não é paga? Pode dobrar em 4 anos. 🙋♀️ E se é o fundo que é credor desta dívida? O contas a receber dele sobe aceleradamente. O que tinha 10% do PL de representatividade, vira 16%, depois 20%, etc. 🙋 Onde vai parar? No equity, ou seja, fica impagável, fundo executa garantia, e vira com você dono do hotel problemático. Mas era um Hard Rock 🎸 neh. Era, ficou o Hard, perdeu o Rock.🤘
⁉️um dia o URPR11 voltará a ser aquele fundo que pagava mais de 2% ao mês frequentemente? Não creio. Lembre que era um fundo rodando em Igpm+12%. E o Igpm bateu 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021. Isto explica, nestes dois primeiros anos a explosão de rendimento. Daí, neste período, devedores pediram para mudar para Ipca+12%. Eis Ipca de 2021 também foi 10,06%. Então URPR11 surfou dois dígitos nos 2 anos mais o spread de 12% a.a.
🤷♂️ e os devedores? Tiveram as dívidas disparando com correções de 20% a 35% por ano nestes dois anos. Isto deteriora o crédito de muita gente. Por muitos anos. Então o filme de hoje é uma fase mais triste do que foi naqueles anos de bonança de rendimentos. Que venham dias melhores again 👀
#LIFE11 Relatório Gerencial @infoFII
🤖fica até parecendo top 🔝 o negócio da Ilha do Sol.
Cada 198 visitas, converteram 173 vendas. 173/198=0,874
Segundo RG #URPR11 de Dez25, mudou bandeira do Hard Rock.
https://t.co/6vjecsQh1C
Não entendo. Pra que a substituição da bandeira do projeto Ilha do Sol, com a transição de Hard Rock para Wyndham. E porque a medida representa um avanço relevante no contexto atual do empreendimento. Se converte tão bem as vendas neh!
Cada “enxadada” vem uma minhoca!
https://t.co/46iJRo0gva
#URPR11 #LIFE11
RESIDENCE CLUB FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS FIDC
43.193.260/0001-33
Gestão: Carmel Gestora de Ativos Ltda.
Rating: Austin Rating (16set24) Perspectiva Estável, com validade até 30jul2025
Cota Sênior 1a e 3a Séries: 'brBB(sf)'
Cotas Subordinadas Mezanino Classe B: 'brB+(sf)'
Cotas Subordinadas Mezanino Classe A: 'brB+(sf)'
https://t.co/3SrOaF2hhI
*Austin destacou: Em relação ao andamento de obras, não foram disponibilizadas novas medições.
**Não foi localizada a atualização do relatório de rating no Fnet
Documentos disponíveis sobre o FIDC Residence Club no Fnet:
https://t.co/ZxrRmSPVEg
FATO RELEVANTE 07/11/2025
Em razão do aumento do provisionamento para devedores duvidosos (PDD), o patrimônio líquido do FUNDO apresentou uma variação negativa de 15,38% na data de 03 de novembro de 2025.
https://t.co/Z4NXZibvgi
Informe Mensal Estruturado 11/2025
▶️Atualizou a Provisão para Redução no Valor de Recuperação para (-)R$ 193.986.278,37
https://t.co/btXUXzLnXk
Demonstrações Financeiras 30/06/2025
Parecer de auditoria com Ênfases:
▶️Alienação fiduciária dos direitos creditórios: vide nota explicativa 24. Demanda Judicial envolvendo imóvel alienado fiduciariamente ao FIDC, em que o fundo não integra de forma direta, teve decretada a indisponibilidade da matrícula 2.189 do 2o Ofício de Paraipaba/CE. Que pode afetar as frações imobiliárias que compõem empreendimento em desenvolvimento.
▶️Desenquadramento do índice de subordinação: vide nota explicativa 13. Em 30jun25 o PL da classe subordinada representaca 0% do o PL do fundo (mínimo deveria ser 30%). Foi deliberado e aprovado plano de resolução de desenquadramento em até 163 dias, previsto para encerrar em 30jan2026.
Distratos:
▶️Segundo Nota Explicativa 6.7, no exercício encerrado em 30jun25, houve recompra e distrato de direitos creditórios de R$ 97,23mm (R$ 95,24mm no ano anterior). Representa 64,73% do total de baixas, cujo limite é 70%, portanto enquadrado dentro do regulamento (item 13.7).
https://t.co/8x7vKMbcOa
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📰 Noticia sobre Fundos Imobiliários:
🎸 Hotel da Hard Rock no Brasil expõe onda de processos com imóveis sem entrega: “Fomos enganados”, diz cotista.
O #URPR11 (13,4% do PL) e #LIFE11 (9,9% do PL) possuem exposição relevante no FIDC Residence, que está envolvido com este projeto. Está tudo na internet, então pesquise e analise antes de investir, para conhecer os riscos. Você assume o risco quando decide comprar, vender, ou manter.
A notícia é de 25/11/2024, mas serve bem para ilustrar os riscos que podemos ter na carteira de alguns fundos, e que muitos investidores desconhecem ou desprezam ao realizar seus investimentos. Leia na íntegra:
https://t.co/RUXMu0vwy5
Até canal do YouTube tem vídeos de drone monitorando o não avanço da obra:
https://t.co/gff9ztXlAb
A VCI S/A foi a empresa que encabeçou a iniciativa em trazer a marca de hotéis para o Brasil, mas foi comprada pelo Residence Club no início de 2024 após uma reformulação dos projetos imobiliários, e informou ter um novo plano de execução para concluir as obras dos resorts. A marca Hard Rock Internacional, informou que não responde pela construção das unidades hoteleiras.
O investimento virou uma dor de cabeça para uma série de compradores que investiram na aquisição de cotas de multipropriedade. As obras não ficaram prontas no prazo, foram reprogramadas e não cumpriram novamente, continuam atrasadas e dependem de vultuosos aportes para que sejam concluídas, que caso não aconteçam, podem atrasar anda mais.
Alguns consumidores reclamaram e pediram distratos. Aqui que mora um grande risco, que pode afetar o projeto e a capacidade de pagar os fundos que financiaram as obras. A demora e a ausência de previsões sobre a conclusão das obras são casos enquadrados no artigo 43-A da lei de nº 13.786/2018, que estabelece a rescisão dos contratos sem a cobrança de multas para os casos de atrasos superiores a 180 dias corridos da data estipulada no acordo para a entrega do imóvel, se a construtora ou empresa responsável pelo empreendimento não fornecer uma justificativa para o atraso. Nestas situações, os valores pagos devem ser restituídos em até 60 dias. E a rescisão pode ocorrer sem multas, agravando a situação de caixa do projeto. Sem receber, o fundo pode executar a garantia e assumir o equity dos projetos. E o problema de caixa para aportar, pode passar a ser dos cotistas:
Veja exemplo do #URPR11:
📚📕Relatórios Gerenciais
Outubro de 2025
https://t.co/jSO2h8n24Z
Consta no RG de Out25 que o FIDC Residence representava 13,4% do PL do #URPR11, com R$ 157mm de exposição. Os indicadores de LTV, Razão PMT, Inadimplência, %Obras e %Vendas não são formalmente informados pela gestora, apesar de informarem das outras operações da carteira. Sendo a maior exposição da carteira, já seria um sinal de alerta 🚨 aos investidores.
A taxa é de CDI+10%a.a. O efeito de juros sendo acruado aumenta o valor do saldo devedor e seu valor aumenta em relação ao PL do fundo. Considerando a Selic a 15% a.a, a operação se não paga tem potencial de dobrar de valor em até 4 anos.
Como exemplo, em Out22, ela representava 9,3% do PL de #URPR11, num valor de R$ 110mm naquela data. Pode ser verificado no RG abaixo:
https://t.co/TivYQbTOsq
📚📕Relatórios de Risco
Mai-2024
https://t.co/nsmG7ro6hK
Em 2024, a gestão indicava em seu relatório de risco, que apesar do ritmo e atraso das obras, a carteira ainda mantinha vendas acima de distratos. Mas também registrava serem necessários, naquela data, o aporte de R$ 125mm para término da Ilha do Sol, e de mais R$ 280mm para as obras de Lagoinha no Ceará. Total de R$ 405mm para concluir os projetos. E o valor da carteira a VP, na mesma data, somava R$ 418mm. Destacava ainda que sem novas captações levaria o projeto a ser implantado num prazo mais longo ainda, que traria risco de aumento de custo de obra e poderia gerar alteração no comportamento da carteira de recebíveis, que poderia afetar a TIR do empreendimento.
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