Top Tweets for #Victoryfund

北海道札幌市すすきの 中心商業地ファンド② 複数の五味田氏指摘案件で、ヤマワケエステートは 『ちゃんとやるといってたのに約束まもらないあいつが悪い、ぼく悪くないもん』モードになってしまった。 正面からの分析の意味が薄れてしまっているが、すすきの風俗ビルは斜め上の展開になってきた。 投資している方は、ちゃんと賃料受け取ってるかだけでも財産管理報告書で確認しておいたらどうだろうか。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 2025/5/30 https://t.co/NkZ4EfXjWH すすきのも提訴になっただそうだ。 ただ、何度読んでも意味がわからない。底地を買って賃料を受け取っているのだから借地権は建物所有者が持っているので、ヤマワケエステートは承諾を出す側なのに、承諾がもらえないと。 第2契約とあるからL不動産から共有持分50％も譲り受けることになってたのか、、と思ってたら、土地だけでなく『土地・借地権付建物譲渡契約』 とあった。 （L不動産とは被告L社で、私が前の投稿でR不動産と書いた法人である。ラ行でRにしたが、英単語だとLから始まるので、これからL不動産とする。） ただ、ヤマワケエステートが土地だけでなく建物も買うのは、すすきの案件では一切出てこない話なので、不動産特定共同事業法とは関係ない。ヤマワケエステートが手金で勝手に売買しているだけである。 しばらく案件を見てなかったので忘れていた。すすきの案件は、底地を取得して賃料を受け取るのだが、敷地全部を買うわけではないのを思い出した。敷地の一部でしかない。超割高だというのは前に説明した通りである。 ヤマワケエステートの弁明に建物も出てきたので、建物（Ｓビル）の登記も取ってみた。 仮登記やらL不動産が抵当権やらいろんなもが付いていて、全体像がだんだんわかってきた。 さて、まず土地の登記を整理する。関係するのは4筆 ＝＝＝＝ （Sビル敷地）札幌市中央区南五条西四丁目9番36（ヤマワケ50%、L不動産50%）22.08㎡ （Sビル敷地）札幌市中央区南五条西四丁目9番37（ヤマワケ50%、L不動産50%）82.94㎡ 【道路】 札幌市中央区南五条西四丁目9番42（ヤマワケ50%、L不動産50%）39㎡ ＝＝＝＝ （Sビル敷地）札幌市中央区南五条西四丁目9番61（Kさん100%）139.16㎡ ＝＝＝＝ 上の3つが案件の対象となっている土地。 【道路】は、位置指定道路（私道だが、道路になってしまったのでもう建物は立てられないぐらいに思ってください） https://t.co/VPmjUbN0nO ＳビルはS社が持っている。土地9番36、9番37、9番42（以下、案件土地3筆） は元はS社の代表Sさんが持っていて、それをL不動産に100％売却。L不動産がヤマワケエステートにそのうち半分を売却している。（分筆でなく持分譲渡） S社はKさんとヤマワケエステートとL不動産から土地を借りている。 案件説明では底地を買って賃料を受け取って出口は売却だけであるが、2025/5/30のメールを見るとヤマワケエステートは建物も買って、案件土地3筆の残りの50％も買って共有持分を解消。 Ｓビルと敷地の半分弱（敷地の残りはＫさんが持っているので、Ｋさんから借りたまま）を売却というのが提訴お知らせメールから読み取れるヤマワケエステートの書いた図になる。 まず重大な利益相反を指摘する 第1契約：5億円：案件土地3筆の50％ 第2契約：3億4500万円：案件土地3筆の50％＋建物 第1契約は投資家が買うすすきの案件 第2契約はヤマワケエステート自身が買う不動産。 両契約とも2024年3月25日に締結しているので不動産市況の変動は関係ない。 投資家のほうが同じ物を高く買っている。ヤマワケエステートはさらに建物まで付いてくる。Kさんとの承諾書の交渉はL不動産がやるので関係ない。管理費などは不動産売買の差額でなく、管理費等で取るものである ちなみに投資家は5億円でなく5.3億円出していて、既に2700万円強（概算。財産管理報告書に書いてある）のアップフロントフィーをヤマワケエステートへ払っている 第2契約が案件土地3筆の50％と仮定しているので、もしかしたらもっと低い割合かもしれない。売買契約書は外部から見れないので、行政の監督に期待しよう。 ヤマワケエステートから反論があるとより事実が明らかになると思って他の案件もいろいろ書いているが、いまだに1回も問合せや苦情や削除依頼はない。 土地に建物を建ててバリューアップみたいなのは、他の案件ではヤマワケエステートは土地しかファンドで買っていなくても案件説明で宣伝しまくっているが本件では不自然なほど触れていない。 ①Ｋさんから承諾をもらえる見込みがない ②ヤマワケエステートが自身で建物を取得することは伏せておく という意図があるのではないかと思ってる。 案件土地の上に立っている建物のリンクを貼っておこう https://t.co/LlFxRhbkN9 1959年築、築66年。 Kさんとの借地契約はどんなものか。法定の30年経過時点で更新しているのか、あるいは昔のことだから適当な感じなのか。 https://t.co/bsPWdAqSFG 2024年12月25日までにL不動産が約束した借地権譲渡承諾が得られていないのに、 2025年2月27日では正常な売却活動をしていたとしている。 岡本案件もだが、一体何を売ろうとしていたのだろうか。 抵当権についてもまだあるのだが、ここで一旦終わりにする #ヤマワケエステート