吉田 智博｜収益不動産／元管理→売買

収益不動産の売買・管理相談｜東京・埼玉・千葉
前職はPM（賃貸管理）。入居者対応・修繕・空室を現場で見てきました
売却・管理でお困りの方、お気軽にご相談ください
宅建士／賃貸住宅メンテナンス主任者
30歳までに不動産会社をつくります

[吉田 智博｜収益不動産／元管理→売買 @JEXQ27]

収益物件の売買・管理をご相談いただけます。

前職はPM（賃貸管理）。滞納・修繕・空室を現場で見てきました。

だから
・売り時か、まだ持つべきか
・自主管理が大変、任せたい
・買う前に本当に見るべき点
こういったご相談に、現場目線でお答えできます。

DMまたはリプライで、お気軽にどうぞ。

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@NichiZen_plaza シンプルな内装の方が決まりやすいの、管理の現場でも同じ実感があります。個性的な内装は好みが分かれる分、内見から申込みまでの歩留まりが落ちる印象でした。

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@kobito_estate 一部損壊でも保険が下りるのは心強いですね。管理の現場でも、罹災証明の取得スピードが復旧の初動を左右する印象があります。複数棟を同時に回すと、こういう想定外の事務量が重なるのが大変そうです。

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火災保険、審査で断られることがあります。

築古×木造、省令準耐火に該当しない物件は、保険会社により「引受不可」になることがあります。

管理の現場でも、契約直前に保険が通らず慌てるオーナーを見てきました。

買付前に、保険会社へ構造・築年数を伝えて確認しておくと安心です。

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@GrutuLeticia 「反響が良くなければ買わない」の判断軸、実務的で好きです。管理の現場でも、募集を出す前に反応を見られると空室化のリスクをかなり減らせる印象があります。

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@inoinofudousan 16年でこの状態は珍しいですね。管理の現場で見てきた感覚だと、綺麗に住んでもらえるかどうかはお仕事より「物を大事に使う人か」の方が効いている印象でした。

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空室のまま「そのうち決まるだろう」と様子見していても、管理費・火災保険・固定資産税は待ってくれません。

売却を先延ばしにする間も、この固定費は静かに積み上がっていきます。

管理の現場でも「いつまで待つか」より「いくら削られているか」で考えた方が、早く動けた印象があります。

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@Rs_rink そうなんですよね、閉め切った空間は数分いるだけで空気の重さが違いますよね。エアコンか扇風機で一度空気を動かすだけでもだいぶ楽になります🌬️

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@kero_ooya 隠れた不具合、まさに現地調査の質で差が出るところですね。管理の現場でも、購入時に修繕履歴を確認していない物件ほど、後から想定外の出費に悩まされる印象です。

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@k_k_k_ka @Cash_Make_Power 経費の中でも修繕費は想定より膨らむケースをよく見てきました。築年数が経つほど、ここの読みが手残りを左右する印象です。

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@yossyblog 3か月弱での退去は正直痛いですよね。立会いの時間まで柔軟に対応されているのは、日頃の入居者対応の丁寧さの表れだと思います！

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@ReAiProGO 大規模修繕の時計、まさに見落とされがちですね。管理の現場でも、修繕費が近づくタイミングで急に売却の相談が増える印象があります。

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退去立会い、見るポイントを間違えると損しやすいです。

チェックすべきは「経年劣化か、故意・過失か」の境目。
壁紙の日焼けや家具跡は経年劣化、タバコのヤニや掃除を怠った汚れは入居者負担になり得ます。

ここが曖昧なまま精算すると、オーナー側の負担が想定より膨らみがちです。

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@hira365life 「空室が出た瞬間より前に勝負が決まっている」まさにそうだと思います。管理の現場でも、入居中から次の客付けを見据えて準備できているオーナーの物件は、埋まるまでの空白が短い印象があります。

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@tsumu_asset 「買える」と「買っていい」を分けて考える視点、大事ですね。管理の現場でも、修繕・空室・金利の3つが同時期に重なった時に耐えられるかで、その後の運営の余裕が全然違ってくる印象があります。

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@hukuhuku_ooya はい、担当者が変わるタイミングで一番情報が抜け落ちるので、そこで記録が生きる印象があります。続けている方はやっぱり強いです。

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@AkWDHvWEHVQAlWn 「忘れて、思い出して、また覚える」その繰り返しが結局一番効きます。自分も直前期は同じ過去問を何周もして、覚えるまでやりました。あと45日、コツコツ応援してます。

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@Mttyan_kkmk 分かります、そういう日ありますよね。自分は直前期、無理に長時間やろうとせず、過去問1年分だけって決めて始めると意外と続きました。19歳でその意識があるだけですごいと思います。

[吉田 智博｜収益不動産／元管理→売買 @JEXQ27]

宅建、独学3ヶ月・5問免除なしで合格した時にやっていたこと。

結論、得意を伸ばすより苦手を潰すことに時間を使いました。

・間違えた過去問は、答えを覚えるまで繰り返す
・得意分野の反復は思い切って減らす
・直前期は本番と同じ時間配分で通しで解く

このやり方で、点数が安定しました。

[吉田 智博｜収益不動産／元管理→売買 @JEXQ27]

@bayside420 客付けを他社に頼りきりの管理会社は、オーナーが売却を考え始めるタイミングでも真っ先に候補から外れる印象です。日頃の対応の速さが、そのまま「任せ続けるか、切り替えるか」の判断材料になっている気がします。