楽マッチAI不動産営業特化CRM

「お客様の本音が聞けない」「この物件誰に？この客に何を？」「エクセルではもう限界」「入力めんどくさい」ーその悩みを、現役の不動産営業が自分用に作ったCRM『楽マッチAI』。個人・中小向け／月3,000円（1人）ログイン後すぐに使える。

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【1/6】
不動産売買営業4年目。
都内で何度も売買を経験してきたお客様から
「今までのエージェントの中で
一番信頼できた」
と言われた。

正直、自分の実力じゃない。
AIのおかげだと思ってる。
↓ 使ってるのはこれ

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2025年、定期借地権付き(一定期間で土地を地主に返す契約)マンションの供給が1,502戸で過去最多を更新(不動産経済研究所)。所有権の新築は平均1億円台で手が届かない中、伸びている選択肢です。査定や新築提案では「所有権だけでなく定借も選択肢に」と言えます。

#不動産営業

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内見で「旧耐震だから」ーーその一言だけで外した中古の家。実はそれだけでは、本当の耐震性はまだ何もわかっていません。

旧耐震(今の耐震基準ができる前に建てられた建物)でも、耐震診断(専門家による強度検査)を受け、耐震改修(補強工��)を済ませていれば評価は変わります。査定でも内見でも『旧耐震だから』で切らず、診断・改修の記録の有無をまず確認する。それだけで、築年数だけを気にするお客様にも、具体的な根拠で説明できます。

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入居審査、書類が1つ足りないだけで、決まりかけていた入居日が1週間ずれることがあります。

申込み受付の時点で、この3点を先出しできるかどうかが分かれ目です。

先出しできるかどうかで、オーナーや管理会社への入居日の確約の早さが変わります。

#不動産営業

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法人（投資家や不動産会社）による住宅取得、この1か月でマンションは6.5%減、戸建ては0.8%増と真逆に動きました。

国交省の法人取引量指数（個人向けの販売とは別に、法人だけの動きを見る指数・令和8年4月分）です。

査定や売却相談では「法人もマンションから手を引き戸建てに向かっている」と、この数字を添えられます。

法人の資金は、もうマンションより戸建てに向いている。

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2026年3月27日、国が今後10年（令和8〜17年度）の住宅政���の指針を閣議決定。新築中心から既存住宅ストック活用（新築ではなく中古を活かす方針）へ、舵を切りました。

査定や相続の相談で、『国もこれから10年、中古の活用を計画の柱に据えています』と言い切れる後ろ盾ができました。

この一言、査定の場面で使いますか、相続相談の場面で使いますか。

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中古の売れ行き、「全体で鈍い」と見るのは早いです。

国交省の既存住宅（中古住宅）販売量指数、令和8年4月分は戸建て前月比+1.2%、マンションは-4.1%と真逆でした。

次の査定説明では、『全体』ではなく戸建てかマンションか、種別を分けて数字を見せてみてください。

#不動産営業

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「現金一括で」「実は暗号資産で」ーーそう持ちかけられた商談、もう今まで通りには進みませ��。

政府が2026年7月24日、不動産のマネロン(資金洗浄)対策の強化を決定。宅建業者(仲介する会社)に、取引先の危うさを整理した『リスク評価書』の作成と、疑わしい取引(不審な取引)の判断基準の見直しを求めました。

契約前のヒアリングで「本人確認と資金の出どころ確認は今まで以上に丁寧に」の一言を添えるだけで、お客様にもその場で筋の通った説明ができます。

評価書の作成期限は令和8年度中、基準の改訂は2026年10月。今月のToDoに、この2つを。

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「家を売って、そのまま住み続けられます」——このリースバック(家を売って賃料を払い住み続ける仕組み)、買主が個人か事業者かで、あなたに及ぶ義務が変わります。

国交省が『住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』を公表(全宅連 2026年7月29日掲載)。買主が事業者なら、その売却部分に宅建業法(宅地建物取引業を規律する法律)が適用されると明確化されました。

つまり事業者が買うリースバックでは、重要事項説明(契約前に物件のリスクを書面で説明する義務)などの義務が営業側にも及びます。高齢の売主や資金に困った売主に勧める前に、買主の事業者確認はしていますか。ヒアリングの初回ですか、契約直前ですか。

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相場より安いその土地、敷地の一部が「私道」かもしれません。

私道負担(登記簿上は自分の土地でも、道路として使われていて建物を建てられない部分が敷地に混じっていること)があると、公表されている面積より、実際に建てられる面積は目算より狭くなります。

内見前に登記簿と道路の種別(役所の道か、個人が持つ私道か)を確認しておく。気になる土地なら、契約前に「私道部分を含みます」の一言を添える―これだけで、面積や建築可否をめぐるトラブルの芽を摘めます。

#不動産営業

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重説でそのまま��える説明はこちら
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「経年劣化だから払わなくていいですよね」―この一言、退去の立会いでなく契約前の重要事項説明(重説)で聞かれることがあります。

原状回復(退去時に部屋を元の状態に戻すための精算ルール)は、経年劣化だからといって借主負担がゼロになるとは限りません。日焼けや家具の設置跡のような通常の使用の傷みは国交省ガイドラインの原則で貸主負担ですが、善管注意義務(借りている部屋を大切に使う義務)を超えた傷み―たとえばタバコのヤニ―は借主負担になり得ます。

この基準を契約前の重説で一言添えておけば、退去時に『言った言わない』にならず、その場で筋の通った説明ができます。

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建設現場で人手が足りない割合(過不足率)は1.0%まで縮小。前月から0.2ポイン��改善(国土交通省 建設労働需給調査 令和8年6月分・2026年7月27日発表)。同じ日、資材も13品目すべて『均衡』(需要と供給が釣り合う状態)という判定でした。

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この数字、あなたなら査定の場で見せますか。それとも契約を急かされたときの切り返しに使いますか。