المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي

محام | محكم | مستشار | خبير في قضايا العقار والتركات والشركات والتنفيذ والقضاء التجاري | عضو في @Saudi_SBA | للتواصل

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

(#قسمة_التركات)
🔹يتعلق بالتركة أربعة حقوق؛ مرتبة على النحو الآتي:
١-مؤنة تجهيز الميت.
٢- قضاء ديون المورث، ويقدم منها الدين العيني المتعلق بعين التركة كالرهن.
٣- وصية المورث.
٤- قسمة ما بقي من التركة على الورثة.
🔷الشراكة في التركة والأملاك العينية في الغالب ضرر وإزالتها يكون بالقسمة او البيع والتصفية.
🔷من الصعب على الشريك الذي يسعى في الخروج من التركة؛ بيع حصته وحدها، لخصوصية الشراكة بين الورثة، وامتناع الأجنبي من الدخول في الشراكات العائلية، وتهربه من ضرر ومخاطر الملك المشاع.
🔷من شروط القسمة القضائية أو الرضائية لأموال التركة؛ قابلية المال للقسمة العينية.
🔷موانع القسمة القضائية للتركة:
1-الاتفاق بين الشركاء على عدم القسمة.
2-النص النظامي الذي يمنع القسمة.
3-إذا تبين من الغرض الذي خصص له المال أنه يجب أن يبقى دائماً على الشيوع كالحاط والطريق والبئر المشترك والأجزاء المشتركة من العقار المشترك.
🔷#قسمة_التركات على نوعين:
(١)قضائية (إجبار)؛ وهي: التي لا يترتب عليها تعطيل الانتفاع بالمال المقسوم أو إحداث نقص كبير في قيمته، مثل قسمة المكيل والموزون والأرض الكبيرة.
(٢) تراضي: هي التي يترتب عليها نقص في منفعة المال المقسوم أو قيمته، مثل قسمة المزرعة الصغيرة.
🔹#قسمة الإجبار القضائية يجبر عليها الممتنع لإمكانية تنفيذها بلا ضرر ولا رد عوض. أما التراضي فيشترط فيها رضا الجميع، وفي حال عدم الاتفاق؛ يباع الملك ويقسم الثمن.
🔹قسمة التراضي بيع يسري عليها أحكامه كالرضا وخيار الغبن...، أما قسمة الإجبار ففرز نصيب وتمييز حق؛ فلا تسري عليها أحكام البيع.
🔹إن كان من ضمن الشركاء قاصر أو وقف أو وصية أو غائب أو مفقود أو كان ثمة نزاع؛ فالقسمة قضائية عن طريق المحكمة، وإن لم يكن شيء مما ذكر؛ فالأسهل والأفضل قسمتها وتصفيتها خارج المحكمة عن طريق #محام مختص بالتركات.
🔹يستعين #المصفي في قسمة الأملاك النوعية كالعقار بأهل الخبرة كالمهندس والمساح والمقيم،وبعد الانتهاء من قسمة الأموال وموافقة الورثة عليها يتم توثيقها لدى كتابة العدل. وعند تعذر القسمة أو عدم الاتفاق عليها؛ يباع الملك بموافقة الجميع؛ ويقسم ثمنه.
🔹توثيق قسمة التراضي في #الأموال المشتركة - #العقار وغيره- الخالية من النزاع أو حصة وقف أو وصية أو قاصر أو غائب أو مفقود من اختصاص كتابة العدل وفقاً للفقرة (٦) من المادة (١١) من نظام التوثيق.
🔹قضايا قسمة #التركات في المحاكم تستغرق وقتاً وجهداً بسبب تعدد إجراءاتها، وأطرافها، والجهات المعنية بها، ولمطل ولدد بعض #الشركاء، أو إثارة دعوى محاسبة شريك أو وكيل أو ولي سابق، او منازعة قسمة بدين أو وصية أو وقف أو ملكية.
🔹تصفية التركات في المحاكم في الغالب تمر بمرحلتين: (١) مرحلة النظر الموضوعي في النزاع وتتولاه محكمة الأحوال الشخصية (٢) مرحلة تنفيذ الحكم الصادر بالبيع والتصفية، وتتولاه محكمة التنفيذ أو مركز الإسناد والتصفية. المدى الزمني للمرحلتين في الغالب طويل.
🔹في الأملاك التي يمكن قسمتها قسمة إجبار؛ يصدر القاضي حكمه بالقسمة وتسليم كل شريك نصيبة المحدد، وتتولى جهات التوثيق إصدار وثائق الملكية لكل شريك.
🔹قضايا قسمة التركات مكلفة مادياً، ومصروفاتها كبيرة ومتعددة (#أتعاب محاماة/ أجرة حراسة قضائية/ أجرة مقيم/ أجرة مصفي/ أجرة محاسب/ أجرة مهندس/ أجرة وكيل بيع..) إضافة لضريبة القيمة المضافة على تلك الخدمات.
🔹#منازعات القسمة في الغالب تعطل التركة، وتضر بالورثة، وتحدث بينهم نفرة وشقاق؛ يتطور لدى البعض لقطيعة دائمة، وصراعات جانبية، وخلافات ولادة ومتوارثة؛ يتأخر أو يتعذر معها وفاء دين المورث، وإنفاذ وصيته.
🔹وقفت على تركات ووصايا وأوقاف ضاعت أو تعطلت بسبب صراعات الورثة. وتركات كبيرة جرى قسمتها، وإنهاء الحقوق المتعلقة بها في غضون أشهر معدودة بفضل من الله عزوجل ثم تآلف الورثة وتعاونهم.
🔹تركات تعثرت ووصايا ضيعت بسبب إهمال المورث، وسوء تصرفه؛ بجوره في الوصية، وعدم عدله في العطية، وإخفائه بعض أملاكه، أو خلطه أملاك غيره مع ملكه، أو تسجيله بعض أملاكه باسم زوجه أو بعض أولاده وشركائه، أو تفريطه في أمر الكتابة والتوثيق.
🔹 تركات ضاعت بسبب تأخير قسمتها أو سوء إدارتها أو استغلال بعض الورثة لها أو استيلائه عليها أو غشه وتحايله وخيانته.
🔹حري بصاحب المال أن يرتب أموره، وينظم أمواله، ويبادر إلى وفاء ديونه، وتوثيق حقوقه، وإنفاذ وصاياه وأوقافه في حياته قبل مماته. قال رسول الله ﷺ: (ما حق امرئ مسلم له شيء يريد أن يوصي فيه يبيت ليلتين إلا ووصيته مكتوبة عنده).
🔹حري بأهل الثراء وملاك الكيانات التجارية الكبيرة المبادرة في تنظيم ثرواتهم؛ وترتيب انتقالها للورثة؛بالشكل القانوني الذي يضمن استمرارية الكيان؛ وديمومة عمله؛دون أن يتأثر بوفاة المؤسس، وكثرة الشركاء، وتعاقب الأجيال.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

أتقدم بجزيل الشكر ووافر الامتنان لأصحاب المعالي والفضيلة والسعادة وكل من واسانا في شقيقنا وفقيدنا الغالي العميد محمد بن فهد بن محمد الشدي
شكر الله لكم حسن عزائكم ولطف مشاعركم وجميل مواساتكم وتقبل دعائكم وغفر الله لفقيدنا ورحمه وأعلى نزله وجمعنا وإياه وإياكم ومن نحب في الفردوس الأعلى من الجنة.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

إنا لله وإنا إليه راجعون
الحمد لله على قضاء الله وقدره

انتقل إلى رحمة الله تعالى أخي العميد محمد بن فهد بن محمد الشدي وسيصلى عليه بإذن الله تعالى بعد صلاة العصر يوم غد الإثنين ١٤٤٧/٧/٣٠هـ في جامع عبدالله المهيني بالرياض

والعزاء في منزل الوالد-رحمه الله- في حي الإزدهار في مدينة الرياض من بعد صلاة العصر إلى صلاة العشاء
https://t.co/hJ4lMXGMmR

غفر الله للفقيد ورحمه وأعلى نزله ورفع درجته وجمعنا به في الفردوس الأعلى من الجنة.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

لملاك ومطوري الوحدات العقارية المفرزة
شقة،دور، محل، مكتب…

يجب الإفصاح لراغب الشراء في بيان مكتوب عن جميع المعلومات الخاصة بمواصفات الوحدة وملاحقها، وجميع حقوق المالك والتزاماته المرتبطة بها، ووصف كاف للعقار المشترك الذي تقع فيه تلك الوحدة، ومحتوياته وإدارته وتنظيم ملكيته.

تعد هذه المعلومات جزءًا لا يتجزأ من عقد البيع الموقع بين الطرفين.

عدم الإفصاح عن تلك المعلومات يمنح المشتري خيار فسخ عقد البيع خلال 30 يوماً من تاريخ توقيعه، او من تاريخ العلم بتلك المعلومات إذا كانت جوهرية وترتب على إخفائها إلحاق ضرر به أو عدم صلاحية الوحدة العقارية المفرزة للانتفاع بها في الغرض الذي اشتريت من أجله.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

التنفيذ على أسهم وأرباح المدين في الشركات

[واس الأخبار الملكية @spagov]

بعد صدور الموافقة الكريمة.. سمو #ولي_العهد وحرصاً على تحقيق التوازن في القطاع العقاري وما تشهده مدينة الرياض من ارتفاع في أسعار الأراضي والإيجارات في السنوات الماضية يوجه باتخاذ عدد من الإجراءات
في هذا الشأن.
https://t.co/ayD9kumFtd
#واس

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

إلى كل راغب في شراء عقار

اطلع على السجل العقاري للعقار؛ وتأكد من عدم التأشير عليه بأي دعوى متعلقة بعين العقار أو أي تصرف ناقل للملكية أو مقيد أو ملغياً أو مغيراً لها أو منشأ حقاً أصلياً أو تبعياً عليها أو معدلاً لبيانات العقار وسجله.

يترتب على التأشير المشار إليه أن أي حق تقرر بحكم نهائي في هذه الدعاوى المؤشر بها؛ حجة عليك بعد شراءك للعقار وتسجله باسمك.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

#صورة_جديدة_للملف_الشخصي

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

رسوم تسجيل الرهن العقاري وتوثيقه؛ هل هي على الراهن مالك العقار المرهون أم على الدائن المرتهن؟
رسوم تسجيل رهن العقار في السجل العيني وأتعاب المسجل والموثق ومحرر عقد الرهن على الراهن مالك العقار المرهون، مالم يتفق مع المرتهن على خلاف ذلك.
جاء في المادة ١/٣ من نظام الرهن العقاري المسجل: (ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل. وتدخل النفقات - إن دفعها غير الراهن- في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على غير ذلك).
#محامي #عقارات #رهن

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

من المخالفات التي ترتكب في حق الورثة
فرض بعض الورثة رأيه في استمرار حالة الشيوع في التركة دون قسمة أو تصفية بدعوى أنها ذكرى الوالد وشقاه وتعبه.
المال انتقلت ملكيته للورثة بمجرد وفاة المورث، ولكل واحد من الورثة كامل الحرية في البقاء أو الخروج من التركة، وحق الأب على أولاده سداد دينه وتنفيذ وصيته من تركته، والدعاء له وصلة رحمه التي من أوجبها إعطاء كل وارث نصيبه من التركة.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

من المخالفات التي ترتكب في حق الورثة
فرض بعض الورثة رأيه في استمرار حالة الشيوع في التركة دون قسمة أو تصفية بدعوى أنها ذكرى الوالد وشقاه وتعبه.
المال انتقلت ملكيته للورثة بمجرد وفاة المورث، ولكل واحد من الورثة كامل الحرية في البقاء أو الخروج من التركة، وحق الأب على أولاده سداد دينه وتنفيذ وصيته من تركته، والدعاء له وصلة رحمه التي من أوجبها إعطاء كل وارث نصيبه من التركة.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

رسوم التسجيل العيني وأتعاب المسجل هل هي على البائع أم المشتري؟
رسوم التسجيل وأتعاب المسجل والموثق والمحامي محرر عقد البيع تكون على المشتري ما لم يتفق مع البائع على خلاف ذلك.
نصت المادة ٣٥٢ من نظام المعاملات المدنية على أن: (تكون نفقات الوفاء بالثمن وتسلم المبيع وعقد البيع وتسجيله على المشتري، وذلك كله ما لم يتفق على خلافه). #محامي #عقارات #صفقة

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

في الصفقة العقارية
البائع مسؤول ومُلتزم بـ:
تحديث صك العقار
تعديل وإكمال بيانات الصك
تسجيله تسجيلا عينياً أولياً
فرز الوحدة العقارية محل البيع
القيام بما هو ضروري من جهته لنقل ملكية العقار وتسجيله وإفراغه باسم المشتري.
#محامي #عقارات #صفقة

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

من واجبات ناظر الوقف
تسجيل الوقف وكافة الأصول الموقوفة التابعة له لدى الهيئة العامة للأوقاف.
شهادة تسجيل الوقف وأصوله مستند رسمي مهم تمكنه من استخراج الرقم الوطني الموحد (7)، وفتح الحسابات المصرفية والاستثمارية، والاستفادة من الخدمات المقدمة من الجهات الحكومية والخاصة ومن ذلك خدمة تحديث الصكوك وتسجيلها.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

شرح نظام الإثبات
إعداد مركز البحوث في وزارة العدل @MojKsa

https://t.co/9oFIEY4LpC

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

من صيغ التمويل:
١.المرابحة مع رهن العقار.
٢.الإجارة مع الوعد بالتمليك.
٣.التورق مع رهن العقار.
أخطرها الإجارة؛ فالعميل فيها مستأجر لا مالك، والأجرة متغيرة غير ثابتة، والتملك وعد مقيد بشروط والتزامات.
#تمويل_عقاري

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

من صيغ التمويل:
١.المرابحة مع رهن العقار.
٢.الإجارة مع الوعد بالتمليك.
٣.التورق مع رهن العقار.
أخطرها الإجارة؛ فالعميل فيها مستأجر لا مالك، والأجرة متغيرة غير ثابتة، والتملك وعد مقيد بشروط والتزامات.
#تمويل_عقاري

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

من الممارسات الخاطئة في #سوق_العقار انسحاب البائع ظناً منه أن البيع لا يلزم إلا بالإفراغ.
إذا اكتملت أركان البيع وشروطه؛وتلفظ البائع بالبيع وقبله المشتري وانفض بذلك المجلس؛ فقد تم البيع ولزم الجميع؛ حتى ولو لم يوثق العقد، و يفرغ العقار ويسلم الثمن في الحال.

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

لديك عقار مفرغ باسم الغير، أو لك حصة في عقار مشترك مفرغ باسم شريكك.
صحح وضعك،وتأكد من تسجيل عقارك باسمك وتحديد نصيبك في السجل العقاري
مرور سنة على تسجيل العقار باسم غيرك، ونشره ضمن قوائم الملاك في السجل العقاري دون اعتراض منك؛ يكسب هذا التسجيل الحجية المطلقة، ولا يحق لك طلب إلغائه أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة عليه.
#التسجيل_العيني_للعقار

[المحامي/عبدالملك بن فهد الشدي @A_F_Shde]

#جرائم_خيانة_أمانة
استيلاء المستأجر دون وجه حق على العين المستأجرة ، أو تصرف فيها بسوء نية، أو تعمد إلحاق الضرر بها؛
جريمة خيانة أمانة عقوبتها السجن الذي قد يصل لـ ٥ سنوات و الغرامة التي قد تصل لـ ٣ ملايين ريال ، و التشهير ومصادرة المال المتحصل من الجريمة.
م(٢)نظام مكافحة الاحتيال.