あかね｜REITと不動産証券化

J-REITの決算を、値動きではなく「仕組み」から解説します｜証券アナリスト(CMA)／宅建士／不動産証券化マスター｜証券化の教科書とスマホ問題集アプリはnoteに↓ ※特定銘柄の推奨・投資助言ではありません

[あかね｜REITと不動産証券化 @Akane_reit]

あかねです。金融と不動産の資格を、働きながら独学で取りました。
証券アナリスト(CMA)／宅建士／不動産証券化マスター／貸金業務取扱主任者

ここではJ-REITの決算を「仕組み」から読み、証券化の用語を毎週ひとつ解説します。

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🎓証券化の「器」を1枚で整理

・SPC…資産を切り離して持つ受け皿の総称
・TMK…資産流動化法に基づく特定目的会社
・GK-TK…合同会社＋匿名組合で出資を集める形

私は図に描き直して初めて頭に入りました。

TMKとGK-TK、最初はどちらが分かりにくかったですか？
#勉強垢

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J-REITの管理アプリを自分で作りました。
保有35銘柄の年間分配金は225,857円。月あたり18,821円です。
ワンルームを一部屋貸しているくらいの額。決算短信で読んだ数字が、口座に返ってくるのが面白いです。
#JREIT #分配金 #配当金

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🏢セクター解説
ホテルREITの賃料は固定＋変動の二階建て。
変動部分はGOP（運営総利益）連動。稼働率や客室単価が動くと賃料も動く。
オフィスや住宅のような契約のクッションがなく、景気連動が最も強い。
証券化マスター103の頻出論点。

景気に一番連動するのはホテル。意外でしたか？
#REIT

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🔍決算の読み方
公募増資（PO）で口数が増えると、1口あたりNAVやDPUは一時的に薄まります。
ただし調達資金で取得した物件の利回りが既存より高ければ、時間をかけて埋まる。希薄化＝悪ではなく使い道で決まる。
増資の開示、先に見るのは調達額？取得物件？
※投資助言ではありません
#REIT

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保有J-REITを時価総額の大きい順に選んでいます。大きければ安全だから、ではないです。
規模が小さいほど、1物件の退去が分配金に直に出ます。逆に大きいと、1物件取得しても数字が動きません。
規模は安全度ではなく、「ぶれの大きさ」と「売りたいときに売れるか」の目安です。
#JREIT #分配金

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🏢セクター解説 ホテルREITの賃料は固定＋変動の二階建て。 変動部分はGOP（運営総利益）連動。稼働率や客室単価が動くと賃料も動く。 オフィスや住宅のような契約のクッションがなく、景気連動が最も強い。 証券化マスター103の頻出論点。 景気に一番連動するのはホテル。意外でしたか？ #REIT

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同じ銘柄でも、利回りは人によって違います。
保有35銘柄の年間分配金は225,857円。今の評価額で割ると5.21%、自分の取得額で割ると5.07%です。
全体では含み損なので、市場で見えている利回りの方が高く出ます。
市場の利回りと、自分の利回りは別物です。
#JREIT #利回り #配当金

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保有しているJ-REITは35銘柄。時価総額の大きい順に、1口ずつです。
総合：13銘柄
物流：6銘柄（3281 GLPほか）
オフィス：5銘柄（8951 日本ビルファンドほか）
住宅・ホテル：各3銘柄
複合：3銘柄、商業：2銘柄
評価額 4,332,300円、年間分配金 225,857円です。
#資産公開 #ポートフォリオ公開

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勉強法のロードマップ（全文無料）はこちらです。
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🧵今週のまとめ（3週目）

・LTVはどこまでなら普通なのか
・鑑定評価額と含み益の関係
・住宅REITの賃料が動きにくい理由
・増資と需給、価格が下がる仕組み

各投稿はスレッドにぶら下げています↓
#REIT

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LTVも鑑定評価額も、単体では意味が出ません。分母と分子が何かを毎回確認すると迷いません。

LTVは何%くらいまでが普通だと思っていましたか？

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保有J-REITで今いちばん下がっているのは 8986 大和証券リビング、−22,500円（−19.4%）。
次が 8966 平和不動産リート −26,100円（−16.7%）、3位が 8964 三井不動産商業 −13,300円（−14.9%）。
どれも2026年1月に買った分。同じ月でも、用途と契約の型が違うと下げ方が違います。
#JREIT #分配金

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スキマ時間の回し方は、全文無料のnoteにまとめています。
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🎓勉強時間は通勤と昼休みしか取れませんでした

やったのは自作のスマホ問題集アプリで一問一答→間違えた所だけ教科書に戻る、の往復だけ。

教訓は2つ。①通読から入らない ②自分の「分からない半分」に時間を寄せる。

勉強は朝派ですか、夜派ですか？私は通勤の朝でした。
#勉強垢

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📊今週のREIT市場
今週も公募増資（PO）の適時開示に注目。増資は投資口数が増えるため1口当たり分配金は一時的に希薄化し、取得物件が収益を生むかで打ち消される設計。発表直後は需給要因も混ざります。
調達額と取得物件、先に見るのはどちら？
#REIT

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保有しているJ-REIT 35銘柄の年間分配金を、月あたりに直してみました。
225,885円 ÷ 12 ≒ 月 18,824円。
ワンルームを一部人に貸しているくらいの額です。決算短信で読んだ稼働率やNOIが、口座の数字になって戻ってくるのが面白いです。
#JREIT #分配金 #配当金

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保有しているJ-REITは35銘柄です。全体では含み益ですが、個別で見るとマイナスもあります。
3481 三菱地所物流 −12,600円（−5.3%）
3462 野村不動産マスター −6,900円
年間の分配金は合計で約28万円。価格が下がると利回りは上がるので、持ち続ける側には悪い話ばかりでもないかも
#JREIT #分配金

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どの分野にどれだけ時間を配るかの地図は、全文無料でnoteに置いています。
https://t.co/joBA7fFTKU

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📌本日17:00で、貸金業務取扱主任者の受験申込が締め切られます（ネット申込。郵送は当日消印有効）。

試験日は11/15（日）。

申込を終えた方へ。この試験は「範囲が広い」のではなく、「重みが偏っている」です。50問のうち半分以上が1分野に集中します。

#貸金業務取扱主任者

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🏢セクター解説
住宅REITが景気に鈍いのは、①賃料が下がりにくい下方硬直性、②テナントが数千戸に分散、の2点。
ただし退去後のダウンタイムが延びると稼働率は下がる。
効くのは景気より人口移動と供給量。
証券化マスター103の基礎。

4セクターで一番イメージしにくいのはどれですか？
#REIT