SULIMAN ALHARBI

وسيط عقاري مرخَّص من @REGA_KSA وعضو منتسب لدى الهيئة السعودية للمحامين@saudi_sba وعضو منتسب لدى الجمعية العلمية القضائية @qdha ومحكَّم معتمد لدى @IAMAegAcademy

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@gurm_z لكن يا استاذ غرم على حسب فهمي انو نظام التنفيذ ياخذ بنص نظام التنفيذ نفسه لكون نطام التنفيذ ينص على تطبيق العقوبات او الايقاف علو الشخص المعهوي

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@MMhsahu16362 @Khaled_Fairak @Allaaboun شكرا لك

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@AmmarFairdous @AbuBasel1396 نعم يوثر على الحكم في حالة ، ثبوت واقعة الاكراه أولا

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

أحسنت أستاذ خالد، وضعت يدك على الجرح

أتكلم من واقع تجربتي في إدارة مجمع سكني بالهيئة الملكية بينبع يضم 202 وحدة سكنية عندما تسلمت المجمع كان بحالة غير جيدة عطفا على أن المستندات كانت تشير إلى أن الوحدات المؤجرة 115 وحدة، وغير المؤجرة 87 وحدة،
لكن الواقع كان مختلفا مستأجرون دون عقود أو انتهت عقودهم دون تجديد ووحدات مصنفة غير مؤجرة وهي مؤجرة فعليا .

راهنت على تجاوز هذه الصعوبات، وكانت الأشهر الأولى من أصعب ما مر بي(حصر ميداني للوحدات وتصنيفها بحسب حاجتها إلى الصيانة والتحقق من الإشغال الفعلي ومعرفة المستأجرين ) .
كان همي، قبل التفكير في زيادة الإشغال، أن أفهم ما أديره فعلا من واقع الميدان، لا مما يظهر على الورق !!!!

فاستعنت بالله، ووضعت خطة عمل، وشكلت فريقا من أربعة موظفين من أبناء هذا الوطن
( مسؤول علاقات مستأجرين لتلقي الاتصالات وإحالة الطلبات إلى فريق العمل- ومشرف صيانة لمتابعة الأعطال، يعمل تحت إشرافه عامل كهربائي وعامل سباكة وعامل دهانات- وموظف لمتابعة التحصيل - وموظف للتسويق وإبرام العقود وتوثيقها على منصة إيجار ) واشتركت في منصة عقارية سحابية @Rawaf_Amlak - @Rawaf_Platform لحصر الوحدات وتنظيم المتابعة وتسجيل العقود وكل قسم من فريق العمل احتاج إلى تأسيس وتنظيم ومتابعة يومية حتى يستقيم العمل بالصورة المرجوة . وتم عمل خطة تسويقية احترافية استهدفت مواقع التواصل الاجتماعي

لم أتنفس الصعداء إلا بعد عام كامل من الجهد ولله الحمد تمكنا من رفع نسبة الإشغال حتى قاربت 95٪ مع بذل الجزء الأكبر من الجهد في أعمال الصيانة الداخلية وتحسين المظهر الخارجي للمجمع السكني .

لذلك أتفق معك أستاذ خالد حساب العمولة سهل على الورق لكن خلفه مسؤوليات ومشكلات ومهام تحتاج إلى وقت وعمل وجهد. ونصيحتي لمن يريد دخول نشاط إدارة الاملاك أن يبدأ بعقار أو عقارين ويضبط إدارتهما ويكتسب الخبرة، ثم يتوسع تدريجيا.

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

سابقا كنت مثل الشخص الذي على اليمين، أبدأ وأجرب ثم أصحح أخطائي في الطريق.

أما اليوم فأشبه الشخص الذي على اليسار، لا أخطو خطوة إلا بعد أن أدرسها وأعرف ما يترتب عليها علمتني التجارب أن بعض الأخطاء يكلف إصلاحها أكثر من الوقت الذي نوفره بالتسرع.
#قصة_قصيرة

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@AmmarFairdous حسب المادتين (31) و(38) من نظام المعاملات المدنية، فإذا كان الطرفان حاضرين يكفي صدور القبول، أما إذا كانا غائبين فلا يتم العقد إلا بعلم الموجب بالقبول، ما لم يتفقا على خلاف ذلك

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@AbuBasel1396 الجواب هنا باختصار

المادة (145/2) من نظام المعاملات المدنية
، تنص على أنه لا محل للرد إذا كان الموفي يعلم أنه يدفع ما ليس مستحقًا، «إلا أن يكون ناقص الأهلية أو مُكرهاً على هذا الوفاء».

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

ترى الحل موجود ومقدَّم أيضًا من قبل منصة إيجار @ejar_sa
أنا مثلك، وأدير عقارات كثيرة بصفتي وكيلًا ووسيطًا، وقد اكتشفت الحل بنفسي. توجد ثلاث طرق لمعرفة رقم العقد المرتبط بالحوالة البنكية:

1. الدخول إلى كشف الحساب البنكي أو تفاصيل الحوالة الواردة؛ إذ يظهر رقم العقد ضمن تفاصيل العملية.

2. مراجعة الرسائل النصية الواردة من منصة إيجار عند سداد المستأجر؛ فالرسالة تتضمن رقم العقد والمبلغ المسدد وآخر أربعة أرقام من الحساب البنكي.

3. الدخول إلى حساب المؤجر في منصة إيجار، ثم اختيار (المالية ← الحوالات المالية)؛ وستجد بيانًا برقم العقد وتاريخ تحويل المستأجر وتاريخ إيداع المبلغ في حسابك ورقم الآيبان، مع إمكانية تحميل كشف أسبوعي.

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

القرار صحيح ونافذ بحق المدير

لكون نصاب قرار العزل مستمد من نصاب قرارات الشركاء، فالمادة (164) أجازت عزل المدير ولو كان معينًا في عقد التأسيس، ثم أوضحت المادة (63) من اللائحة المسألة بنص خاص، فأخضعت قرار العزل للنصاب المقرر لقرارات الشركاء. وهذا النصاب وفق المادة (166/3) هو موافقة من يمثلون أكثر من نصف رأس المال، ما لم يشترط عقد التأسيس أغلبية أكبر وعليه فإصدار أغلبية الشركاء الذين يمثلون (60٪) من رأس مال الشركة قرار بعزل المدير صحيح

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@LawyerAlmuzayen ووجهك

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

يتم إبرام عقد الوساطة إلكترونيًا عبر منصة الهيئة العامة للعقار من خلال خدمة «إبرام عقد وساطة»، وفق النموذج المعتمد لدى الهيئة. ويتضمن العقد بيانات الأطراف والعقار، والتزامات كل طرف، وعمولة الوساطة، كما يوجد بند «الشروط الإضافية» لتدوين ما يتفق عليه الأطراف من شروط خاصة بالعقد.

ويقوم الوسيط العقاري بإنشاء العقد وإدخال بيانات الطرف الآخر، سواء كان مالكًا أو مشتريًا أو مستأجرًا بحسب نوع الوساطة، ثم يستكمل بيانات العقد وبنوده ويرسله إلكترونيًا للطرف الآخر ويبلغ الطرف الاخر برساله على هاتفه انه يوجد عقد مرسل بانتظار الاعتماد وبعد ذلك يقوم الطرف الاخر بالدخول على المنصة من خلال النفاذ الوطني ويقوم بالاطلاع على العقد ومن ثم توثيق العقد، ويكون لدى الطرفين نسخة إلكترونيةً معتمدة .

والمقصود بإيداع عقد الوساطة لدى الهيئة الوارد في نظام الوساطة العقارية هو عمليًا استخدام خدمة «إبرام عقد وساطة» التي تم شرحها اعلاه عبر منصة الهيئة؛ فالعقد يُنشأ ويُعتمد ويُحفظ لدى الهيئة إلكترونيًا من خلال الخدمة، وليس المقصود توقيع عقد ورقي يدويًا ثم القيام بإجراء مستقل لإيداعه.

أتمنى أن يكون الشرح قد أوضح المقصود

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@AmmarFairdous العفو

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@AmmarFairdous

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

نعم فهمت قصدك الخطأ صادر من الموظف نفسه، وليس من الجهة كقرار مقصود منها ، لكن العبرة ليست بـمن ارتكب الخطأ وإنما: هل ارتكب الموظف الخطأ أثناء أداء وظيفته أو بسببها، أم ارتكبه بصفته الشخصية خارج نطاق الوظيفة؟
إذا أخطأ الموظف أثناء مباشرة عمله الرسمي فإن هذا الخطأ يُنسب في مواجهة المتضرر إلى الجهة الإدارية؛ لأن نظام ديوان المظالم جعل دعاوى التعويض عن قرارات أو أعمال جهة الإدارة من اختصاص المحاكم الإدارية لذلك، حتى لو كان الخطأ فعليًا من الموظف فترفع دعوى التعويض على الجهة الحكومية التي يعمل لديها الموظف، وليس على الموظف باسمه الشخصي، متى كان الخطأ مرتبطًا بالعمل الوظيفي.

أما محاسبة الموظف نفسه فيمكن أن يُحاسب تأديبيًا أو وظيفيًا عن خطئه وهذه مسألة مستقلة عن حق المتضرر في مطالبة الجهة بالتعويض.

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

@AmmarFairdous تفضل يادكتور

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

#صورة_جديدة_للملف_الشخصي

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

الجواب هنا في نص المادةً 126 من نظام المعاملات المدنية ( لا يكون الموظف العام مسؤولًا عن عمله الذي أضر بالغير، إذا أداه تنفيذًا لنص نظامي أو لأمر صدر إليه من رئيسه، متى كانت إطاعة هذا النص أو الأمر واجبة عليه، أو كان يعتقد لمبررات مقبولة أنها واجبة، وأثبت أنه كانت لديه أسباب معقولة جعلته يعتقد مشروعية العمل الذي أتاه، وأنه راعى في عمله جانب الحيطة والحذر)

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

الجواب هنا في نص المادةً 126 من نظام المعاملات المدنية ( لا يكون الموظف العام مسؤولًا عن عمله الذي أضر بالغير، إذا أداه تنفيذًا لنص نظامي أو لأمر صدر إليه من رئيسه، متى كانت إطاعة هذا النص أو الأمر واجبة عليه، أو كان يعتقد لمبررات مقبولة أنها واجبة، وأثبت أنه كانت لديه أسباب معقولة جعلته يعتقد مشروعية العمل الذي أتاه، وأنه راعى في عمله جانب الحيطة والحذر)

[SULIMAN ALHARBI @ArbMedEstate]

إذا زال السبب النظامي للحجز واستمر رجل الأمن في حجز المركبة بحجة انتظار أمر رئيسه، فدعوى التعويض عن مدة الحجز غير المشروعة تُقام في مواجهة الجهة الإدارية التي يتبع لها الموظف
لأن محل المسؤولية هنا عملٌ إداري
وقد استقر القضاء الإداري على مشروعية التعويض عن امتناع الجهة الادارية عن اتخاذ الإجراء الواجب متى توافرت أركان المسؤولية من خطأ وضرر وعلاقة سببية