عبدالعزيز الجارالله

بحوث العمليات والإحصاء |التحليل الكمي|محلل بيانات، أتعلم الإقتصاد| CME-1| CME-4B

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍الأحياء التي أصنفها فئة A:
1️⃣ وادي صفار A++
2️⃣ فلل الدرعية «الرتس» A+
3️⃣ شمس الرياض A

◾لا أصنف أحياء حطين والقيروان والملقا حتى من فئة B وتصنيفي لا يقوم على تسعير الحي بل على عدة معايير

◾أرى أن حي قرطبة وحي الملقا بنفس المستوى والتنافس من حيث العوائد ونمو الأصل وقوة الطلب للمستثمر

◾الرغبة في التقارب الطبقي أو التقارب الاجتماعي أمر شائع ومألوف، وفي الوقت نفسه شائع ومألوف وجود الكثير من الأثرياء والنخب والوجهاء في الكثير من أحياء الرياض أعرف شخصيا عدد كبير من فاحشي الثراء ومن هم في أعلى النخب الاجتماعية في أحياء السويدي والجزيرة والربوة وقرطبة والمونسية والعارض والجبيلة والحمراء إلخ

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍لست متشائما، لكن لست متفائلا
- من أبو سعد أصلح الله سريرته

◾أتصور أنه من الصعب بناء مطبعة أموال من قبل أكثر المطورين العقاريين كما حدث ما بين عام 2019م و2024م، فخلال تلك الحقبة المشحونة بالتفاؤلية المفرطة، كان السائد هو سلوك لهندسة الأموال أكثر بكثير من أن يكون سلوكا لبناء فلسفة تطويرية وخبرة متراكمة لفهم التطوير العقاري المستدام والنمو المستمر، وخلق مفهوم التطوير بفرصتين، وبناء الأسوأ، وإجادة إدارة واعية للمخاطر

◾أتصور أنه من الطبيعي جدا خروج بعض المطورين، ونمو أسرع لبعض المطورين، والخسائر لا تعني بالضرورة خسائر وظائف في ظل وجود شركات تطوير عقاري بدائية قائمة على مبدأ الثقة لجمع الأموال بطريقة غير محوكمة، أما مبدأ المعرفة في سلوك التطوير فهي معرفة صفرية، فخروجهم مفيد، وهذا هو المنطق والعقلانية، وسيحدث خلل مؤقت بخروجهم، فالسوق بحاجة إلى شركات متخصصة قائمة على تطوير الأراضي متناهية الصغر، بعد نمو بعض شركات التطوير الذي أصبح مكلفا عليهم تطوير أراض متناهية الصغر

◾أتصور أن العقارات شمال طريق الملك سلمان حمالة لفرص عظيمة، وحاملة لخسائر أعظم، ولا إشكال في وجود هذا التناقض، وهذا الأمر عندي مثل الشمس المشرقة في تصوري القاصر، لذا يجب أن تحسب الخطوة وتدرس الفرصة، ولا بأس أن تنخفض الأرباح الدفترية التي نمت دون أن تخلق شيئا لاقتصاد التشييد والبناء لملاك الأراضي، ولا بأس ببعض الخسائر من التطوير مقابل أرباح استثنائية في السنوات الماضية، وهذا حرفيا ما يسمى بالتصحيح، فلا بأس بالركود لأجل التصحيح، مع وعي المشرع بالتحفيز العقاري ودعمه

لك هذه 👈🌹

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍منطقة ذات طلب عالي وعرض منخفض

1️⃣ المساحة المحددة مساحتها 55 كلم²
2️⃣ قدرتها التطويرية 36,000 شقة
3️⃣ على الشوارع التجارية السكنية👆
4️⃣ الخطوط الصفراء هي طرق حرة
5️⃣ كل 4 كلم² تحيط به طرق حرة
6️⃣ منطقة تربط بين ش غرب و ش شرق
7️⃣ 50% من سكان المنطقة يصلون خلال:
◾ 10 دقائق إلى الافنيوز
◾ 10 دقائق إلى كافد
◾ 10 دقائق إلى إكسبو
◾ 10 دقائق إلى جامعة نورة
◾ 10 دقائق إلى جامعة الإمام
◾ 10 دقائق إلى المسار الرياضي
◾ 10 دقائق إلى حديقة الملك عبدالعزيز

* 10 دقائق خارج وقت الذروة
* 15 دفيقة خلال الذروة المتوسطة
* 25 دقيقة وقت الذروة

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍فجوة الاستنساخ

زيادة الكثافة تنمو أسرع من سرعة التمدد

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍الصفقات العقارية في مدينة الرياض
"من 2020م إلى الـ½ الأول 2026م"

1️⃣ تم تحليل الصفقات حسب شرائح سعرية محددة دون تصنيف نوع الصفقة لتقديم قراءة أكثر دقة لقياس أثر: (قوة السيولة، قرارات التوازن)

2️⃣ قُسمت الصفقات إلى 3 شرائح: ◾أقل من مليون ﷼
◾من مليون ﷼ إلى مليوني ﷼
◾من مليوني ﷼ إلى ثلاثة ملايين ﷼

📍السبب:
*تشكل الصفقات الأقل من 3 ملايين (91.3%) من عدد الصفقات، وبعد حذف الصفقات المكررة فتشكل (86.5%)

*حيث إن الصفقات المكررة يمكن تفسيرها أو تضمينها ضمن صفقات المضاربة، إذن نحن نقيس الشريحة الأكثر نشاطًا على كل حال

3️⃣ الشريحة الأقل من مليون ﷼
◾تمثل العمود الفقري للنشاط العقاري
◾تشكل 71.7% من عدد الصفقات
◾تشكل 45.5% من قيمة الصفقات

📍أي أن الصفقات فوق مليون﷼ وتحت ثلاثة ملايين﷼ تشكل:
◾55.5% من قيمة الصفقات
◾28.3% من عدد الصفقات

4️⃣ ذروة النشاط 2024م
◾2022م و2023م = 2024م تقريباً
◾2020م و 2021م = 2024م تقريباً

*سواء في عدد الصفقات أو في قيمتها لذا 2024م عام استثنائي بكل المقاييس

5️⃣ 2025م بداية مرحلة إعادة التوازن: ◾مقارنة بعام 2024
1. انخفض عدد الصفقات 28%
2. تراجعت قيمة التداول 21%

*يشير ذلك إلى تباطؤ وتيرة النشاط بعد عام استثنائي، مع استمرار السوق في مستويات تداول جيدة

6️⃣ الـ½ الأول 2026م
◾استمرار النشاط بوتيرة أكثر استقرارًا ودخوله في مرحلة ركود، ولو استمر النصف الثاني بنفس الوتيرة أو بنمو 50% مقارنة بالنصف الثاني، فيعد عامًا قاسيًا جدًا

◾اعتمد هذا التحليل على المقارنة السنوية للبيانات من 2020م إلى 2025م، مع مقارنة مستقلة لبيانات الـ½ الأول من 2026م. ويُعد هذا الأسلوب أحد أدوات التحليل المستخدمة لبناء قراءة استشرافية، من خلال تتبع اتجاهات السوق، ورصد التحولات في هيكل الصفقات والسيولة قبل اكتمال البيانات السنوية
وهو ما يعكس انتقال السوق إلى مرحلة أكثر اتزانًا مقارنة بذروة 2024م

📍الخلاصة

1️⃣ الشريحة الأقل من مليون ريال تقود النشاط العقاري من حيث عدد الصفقات

2️⃣ قيمة التداول لا تعكس دائمًا مستوى النشاط، إذ قد تؤثر الصفقات مرتفعة القيمة في المؤشر العام رغم محدودية عددها

3️⃣ تحليل الصفقات حسب الشرائح السعرية يقدم قراءة أدق لهيكل السوق من الاعتماد على إجمالي عدد الصفقات أو قيمة التداول فقط

4️⃣ تشير البيانات إلى أن عام 2024 كان ذروة النشاط، بينما يمثل عام 2025 والـ½ الأول 2026م مرحلة إعادة توازن

5️⃣ الجمع بين عدد الصفقات، وقيمتها، وتوزيعها حسب الشرائح السعرية يرفع جودة التحليل، ويدعم اتخاذ قرارات استثمارية وبحثية أكثر دقة

📍التوصيات

1️⃣ تطوير مؤشرات مستقلة لكل شريحة سعرية تشمل عدد الصفقات، وقيمتها، ومتوسط قيمة الصفقة، ومعدلات النمو، يساعد على اتخاذ القرار، وهذا ما لا تظهره الشركات الاستشارية العالمية في نشراتها الدورية للسوق المفتوح

2️⃣ عدم الاكتفاء بإجمالي قيمة التداول، بل تحليلها بالتزامن مع عدد الصفقات وتوزيعها حسب الشرائح السعرية لتحقيق واستهداف قوة القدرة الشرائية وتحديد عملاء كل شريحة

3️⃣ تطوير مؤشرات تقيس انتقال السيولة بين الشرائح السعرية، بما يساعد على استشراف اتجاهات السوق بصورة مبكرة لصانع المال والقرار

4️⃣ تبني منهجية تحليل هيكل الصفقات العقارية (Real Estate Transactions Structure Analysis) في الدراسات والتقارير، لما توفره من فهم أعمق لحركة الصفقات وتوزيع السيولة مقارنة بالاعتماد على المؤشرات العامة وحدها

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍هل الـ 456 كلم² ستغير البوصلة؟
◾كتبه: أبوسعد أصلح الله سريرته

1️⃣ يسكن 6.5 مليون نسمة في مدينة الرياض، ويمكن الوصول إلى 9.5 مليون نسمة في ظرف 10 سنوات، بتطوير مليون وحدة سكنية، دون الحاجة إلى 456 كلم² التي أعلنت عنها الهيئة الملكية

2️⃣ من المرجح أن الجزء الأكبر من هذه المساحة، والذي يُقدَّر بنحو 85%، لن يدخل مرحلة التطوير الفعلي قبل مرور عشر سنوات، بينما قد يُخصَّص نحو 15% منها لتوسعة ضاحية الفرسان، بما يسهم في توفير قرابة 100 ألف وحدة سكنية

3️⃣ 600 ألف وحدة سكنية هو المحتمل للمساحة المعلنة، للكثير من الأسباب، أهمها أن ضاحية الفرسان، وضاحية خزام، وحي سدرة، تبلغ مساحتها مجتمعة 100 كلم²، وستضخ 132 ألف وحدة سكنية، وبالنسبة والتناسب لمساحة 456 كلم² فإن عدد الوحدات = 600 ألف وحدة سكنية. ولا يمكن أن نقيس على التطوير التقليدي، بل على التطوير الحضري، لذا تم القياس على ضاحية الفرسان، وخزام، وحي سدرة، أما الإشارة إلى التمدد العامودي، لرفع الكثافة السكانية وزيادة عدد الوحدات، فهو غير مرجح، وفي أفضل الحالات، قد يكون هناك رفع للكثافة في حدود 15%

4️⃣ عند تحليل تفاصيل رؤية المساحة المعلنة، يتضح بما لا يدع مجالًا للشك أن ضاحية الفرسان ستكون لها أفضلية في الطلب مع النمو السعري لها، فسترتبط 456 كلم² بضاحية الفرسان، مع حي سدرة، وضاحية خزام وتوسعاتهما القادمة، وكذلك مطار الملك سلمان، وإكسبو، وحديقة الملك عبدالعزيز، وجامعة نورة، لتشكل مدينة حضرية تبلغ مساحتها 700 كلم²، وتشكل 50% من المساحة العمرانية المعمورة حاليًا لمدينة الرياض

5️⃣ حي بنبان ممكن أن يشكل الطوق الشمالي المرتبط مع ما ذكر في 4️⃣ كترابط حضري، فالدائري الثالث يخترق مساحة 456 كلم² للوصول إلى حي بنبان، حيث تشكل مساحته حوالي 33% من مساحة 456 كلم²، وهو أكبر بـ50% من حي سدرة، وضاحية خزام، والفرسان مجتمعين

6️⃣ كل ما نُشر حول أن العقار سيتجه للانخفاض بسبب 456 كلم² المعلنة لا يخرج عن كونه هراء، فبوصلة التسعير الحالية تتعاطى مع وضع السوق الحالي، واحتياج الطلب الحالي، والقادم القريب

7️⃣ إعلان الهيئة الملكية هذه الخطوة في هذا الوقت، وتوضيح أنه "المخطط العام لشمال شرق الرياض" هو مخطط عام أولي، هو في تقديري إعلان ملكية الدولة لمساحة مليونية لنطاق شامل ومتكامل، لتعزيز وتسريع أهداف التوازن العقاري، وكسر آخر رمق للاحتكار القادر على المقاومة، وتهميش الملكيات الإقطاعية، وإشارة واضحة لدعم ورفع كفاءة الخصخصة، ووضوح الربحية، فلا تحديات تعيق الترابط الخدمي للقطاع الشمالي الشرقي، حيث سيطرة كاملة بلا مدد تقاضٍ، ولا مدد نزع، ولا مدد إخلاء، ولا إعادة معالجة للبنية التحتية التي تعيق، أو تقلل، أو تضعف رغبة القطاع الخاص الأجنبي والمحلي في الدخول في الخصخصة والتنافس عليها

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

456 كم²
تعادل نحو 28 مرة مساحة حي الياسمين

نطاق عمراني شاسع، قادر على استيعاب مئات الآلاف من الوحدات السكنية، إلى جانب المراكز الحضرية، والأنشطة التجارية، والبنية التحتية والخدمات المتكاملة.

لتشكل امتدادًا عمرانيًا واسعًا يرسم ملامح مرحلة جديدة من نمو الرياض.

تواصل الرياض رسم ملامح مستقبلها العمراني، حيث يمتد نطاق النمو من الشمال نحو الشمال الشرقي عبر مخطط استراتيجي متكامل يجسد مفهوم المدينة الحديثة.
أحياء عصرية، ومراكز حضرية متكاملة، وخدمات وبنية تحتية وفق أعلى المعايير، بما يعزز جودة الحياة ويرتقي بتجربة سكان الرياض ، ويواكب تطلعاتها المستقبلية.

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

وعند أبو سعد الخبر اليفين
ثق بي 🌹

[Abdullah AL-Khmais @AZK_SA]

فلسفة طارق القصبي في الإدارة 🎊

المهندس طارق, من أنجح الإداريين في المملكة.

هناك 5 قواعد يؤمن بها في الإدارة والحياة:

1. جهز نفسك للفرص
الفرص قطارات تمر في محطات الحياة، لن يركبها إلا من وقف مستعدا لها. هيئ نفسك للاقتناص، وسيسوق الله لك الأسباب.

2. زكاة العلم بذله
مشاركة تجاربك وخبراتك هي ما تبقيك مؤثرًا في مجتمعك والتعلم المستمر من الناس يقربك لهم ولا يجعلك غريبا بينهم.

3. قدر الناس تقدر
مهما بلغت انشغالاتك وتعددت مهامك، يظل التواصل واجبًا، فالرد على الاتصال والرسالة هو تقدير للطرف الآخر.

4. النفس الطويل
تملك أداة الفرض لكنك تختار المناقشة والإقناع والمشورة، لأنها الضمان الحقيقي لنجاح العمل واستقراره.

5. واصل تعليمك
الإنسان يتعلم من مشاريعه حتى وإن تعثّرت ليست كل المشاريع مقدر لها النجاح، يكفي أنك بذرت بذرة مفيدة استفاد منها المجتمع.

(ثمانية)

[سير أعلام النبلاء @Alnubala1]

قال عبدةُ بن أبي لُبابة - رحمه الله :

إذا رأيت الرجل لجُوجاً مُمارياً مُعجباً برأيه، فقد تمت خسارتُه .

سير أعلام النبلاء ( ٢٢٩/٥)

[ناصر الشيحان @nasershehan]

«الدِّينُ كله خُلق، فمن فاقك في الخُلق، فاقك في الدين»

«والأدب هو الدين كله».

ابن القيم

[Abdullah AL-Khmais @AZK_SA]

معضلة تكدس الوظائف في الرياض

مقال بجودة عالية يحكي عن تكدس الوظائف في الرياض مقارنة بالمناطق الآخرى.

- خلق ازدحام كبير في العاصمة الرياض و ارتفاع أسعار السكن.
- شح في الوظائف بالمدن الصغيرة الآخرى.
- الرياض.. عاصمة الوظائف و تمثل 48% من الوظائف.

يقول الكاتب:
الموظف في القصيم يقبل براتب أقل من كونه في الرياض.. و هذه فرصة للشركات.

https://t.co/JeGTMCN8we

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

📍هل يستحق الأمر الانتظار لشراء:
1️⃣ أرض مدعومة بـ1500﷼ للمتر²
2️⃣ وفق القرعة للمرحلة الثانية
▪️الإجابة: لا
▪️السبب: المنطق
▪️أعمل وفق أفضل الفرص المتاحة
▪️كتبت ذلك بتجرد والله خير الشاهدين
▪️انتبه من حسابات التشكيك
▪️انتبه مرة أخرى من حسابات التشكيك

[عبدالعزيز الجارالله @Az19zi]

مشروع القدية عظيم وهو للحين ما اكتمل أتخيل كيف بيكون إذا خلصت جميع المشاريع شي كبير و شغل جبار تبارك الله

و six flags لحالها عالم ثاني 🎢
بعد زيارة اليوم شكلها بتكون معتمدة دايما 😎

[أحمد الشهيل @ahmed_alshuhail]

"العقار المُدرّ للدخل والاستثمار الأجنبي"

📍غالباً لن تخرج عن هذه الخيارات:
1️⃣ نمو في الأصل مع عائد مُخفّض
2️⃣ نمو في الأصل مع نمو في العائد
3️⃣ انخفاض في الأصل مع عائد منخفض
4️⃣ انخفاض في الأصل مع عائد مرتفع
5️⃣ نمو أو انخفاض الأصل دون وجود دخل

📍الخيارات الـ5️⃣☝️ لها 🔟 استنتاجات:
1️⃣ كلفة التشغيل السنوية
2️⃣ نسبة الإشغال لكل 10 سنوات
3️⃣ نسبة الإهلاك وكلفة الترميم
4️⃣ سهولة وصعوبة التخارج من العقار
5️⃣ القدرة على إعادة هيكلة العقار
6️⃣ القدرة على الرهن مقابل أعلى تمويل
7️⃣ تقليل أثر التضخم بين الأراضي والمباني
8️⃣ أثر الرسوم الحكومية على نوعية العقار
9️⃣ أثر التكلفة في حال الشراء بالآجِل
🔟 أثر الندرة إذا تحققت في العقار

📍المستثمر الأجنبي:
1️⃣ الاستثمار سيُحدَّد وفق سياسات تحدد المناطق ونسبة التملك بها، وهذا بدوره يجمع بين زيادة الطلب الذي ينسجم مع المعروض القائم والقادم دون التأثير على المواطن والمقيم، مع تحفيز المعروض التأجيري لهم، وتخفيف أثر المخزون وتسريع بيعه من العقارات المُعدة للبيع من قبل المطورين لاستمرار نمو الصناعة العقارية

2️⃣ جلب العملة الصعبة لتحفيز الاقتصاد دون خلق تضخم غير صحي، وهي السياسة المشاهدة وفق ما يُعلن من النتائج والتقارير السنوية المتعلقة برؤية 2030م، وعليه نتوقع تحفيز المعروض التأجيري وتقليل المخزون البيعي، وهذا له أثر إيجابي في المجمل، وفي نفس الوقت له أثر سلبي على صعيد ملكيات الأراضي التي لا يمكن أن تخلق قيمة مضافة خلال 10 سنوات

3️⃣ المستثمر الأجنبي لديه وعي أفضل لنموذج الشراء على الخارطة وكيفية الهندسة المالية لذلك، وهذا الوعي بسبب أنه النموذج المعتاد والغالب في كثير من المدن لأكثر من عقدين من الزمن، وعليه قد تجد سلوكاً ومفاوضات مستجدة على السوق لدينا من قبل المستثمر الأجنبي بغض النظر لسرعة أو تباطىء التجاوب معها

هذا والله أعلم وحفظ الله البلاد والعباد

[عبدالعزيز الجارالله @Az19zi]

سبحان الله عدد ما خلق سبحان الله ملئ ما خلق سبحان الله عدد مافئ الأرض والسماء سبحان الله ملئ مافى الأرض والسماء سبحان الله عدد ما احصى كتابه سبحان الله عدد كل شئ سبحان الله ملئ كل شئ .
وان تقول الحمدالله مثل ذلك .

[عبدالعزيز الجارالله @Az19zi]

ولا يزعلون زملاء التخصص 📊اي واحد يعطيني فلوسه باخذ عموله 20% دام اني مؤهل 😂نستغلها قبل يفتح للجميع 😂😆

[ماجد المقاطي @malmuqti]

🔴 عاجل

هيئة السوق المالية تفتح السوق الموازية لفئات جديدة من المستثمرين ضمن حزمة من التسهيلات

خريجي البكالوريوس:
- المحاسبة
- المالية
- التمويل و الاستثمار

يمكن للتخصصات أعلاه يصبح مؤهل ويستثمر في السوق الموازية نمو

الغاء شرط 40 مليون ريال وتقليصها إلى حد أدنى إلى 20 مليون ريال

[Abdullah AlAsmary | عبدالله الأسمري @AbdulahAlAsmary]

💡 نصيحة لهذا الجيل
اقرأ ثم اقرأ ثم اقرأ
اقرأ الكتب واصطحب كتاباً معك في أي مكان تذهب إليه.
اقرأ صباحاً او مساءً ، في عملك او اثناء راحتك. لا تصدق من يقول أن "كل " شيئ في الجوال.
اكتب على أغلفة الكتب التي تقرأها. هذا يجعلك في حالة من "التفاعل الإيجابي " مع الكتاب.
تذكر فكرة أو معلومة او مقولة قرأتها واستحضرها عند الحديث مع الآخرين. هذه الاستشهادات التي توردها من بطون الكتب ستزيد من اكبار الناس لما تقول ويصنع لك صورة ايجابية.
تعلم لغة اجنبية حية واقرأ بها وستدرك الفرق الكبير بين من يقرأ بلسان ومن يقرأ بلسانين.