坂本竜一｜税理士（戸田・オンライン全国対応）

坂本竜一｜税理士（戸田・オンライン全国対応）

都庁・企業経理などを経て税理士に。
制度の話だけでなく「あなたの場合どうなるか」を、ニュースや現場の気づきから堅実な視点で発信しています。

帳簿の数字から税務リスクと経営の実態を読み解くのが得意です。
詳細はリンクから。

[坂本竜一｜税理士（戸田・オンライン全国対応） @BanSuo6786]

金繰り改善の手段の1つに経費削減があります。
税金を考慮しても、

削減額×（100％－税率）

だけ資金が残ります。

利益が出ない、税率が低い（赤字なら税率0％）事業者ほど、経費削減の効果は大きくなります。

資金繰り改善で優先したいのは、節税より「どの経費を削減するか？」です。

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住宅を売って3,000万円控除を使うと、その前後に取得した新しい家の住宅ローン控除は原則として受けられません。

新しい家に住み始めた年の、2年前の1月1日から3年後の12月31日までの間に、古い家で3,000万円控除を受けていると対象外です。

住み替えでは、3,000万円控除と住宅ローン控除を天秤にかけることになります。

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すみません、
私が最近個人取引に関するポストを繰り返したので勝手に個人が法人に売った場合を想定していましたが、法人間取引ならグループ法人税制が適用される可能性ありますね。

ただ全ての法人間取引で親族関係調べるのは実務的に難しいので、実際に親族関係を調べるとしたら、下の表を参考にすれば、組織再編がらみや譲渡損益調整資産に該当しそうな取引しか思い浮かばないです。
受取配当等の益金不算入は金額的に大きければ調べるかもしれないですが、そうでなければ調べないかもしれません。

ちなみに実務的には
親族関係があると分かった場合に資産の譲渡におけるその資産が譲渡損益調整資産に該当しないときには同族会社の判定が関係するケースも理論上ゼロではない気がします。

リンクは図が載っている資料のものです。
https://t.co/0UAfUEcmw4

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居住用の3,000万円控除。

「3,000万円、所得から引けるんでしょ？」
ではありません。

売却益が1,000万円なら、控除できるのも1,000万円まで。

給与や事業の税金が安くなる制度でもありません。

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身近な親族に不動産を売るとき、安くしてあげようと思いがちです。

相場より大幅に安いと、買った親族に贈与税がかかることがあります。

売った側も、時価の2分の1未満で売却して売却損が出ても、その売却損は税金の計算上、なかったものとされます。
他の不動産で売却益があっても通算できないので、その分、税金が増えます。

相場からかけ離れた売買は、片方を助けたつもりでも、思わぬ税金がかかることがあります。

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建物は、買った値段より安く売っても、課税されないとは限りません。

2,000万円で買った店舗用建物を10年使うと
税務上は「買った値段」が約1,600万円になったものとして計算します。

1,700万円で売ると
1,700万円－1,600万円＝100万円
この100万円が売却益となり、課税されます。

使った期間の分、実際の「買った値段」から差し引かれる、という計算です。

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マイホームの減税（住宅ローン控除や3,000万円特別控除など）は「居住の実態」、
本当にそこで生活していたかが重要です。

マイホームの減税を受けるために確定申告すると
税務署がガス・電気・水道の利用量を調査して
居住の実態を確認することがあります。

つまり、住民票上の住所だけでは「居住の実態」は証明できません。

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@katteni_Tax 情報漏洩のリスクがあるのであまりデータは渡したくないですね。
事前にデータを渡せば調査の日数を減らすと明言するのなら考えますが。

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自宅兼用の事務所や店舗は、事業上の経費を考えると事業割合が高い方が有利です。
しかし、購入時や売却時を考えると居住割合が高い方が有利です。

たとえば 住宅ローン控除の対象は居住部分だけですし、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除の対象も居住部分だけです。

この割合は税金が安くなるように机上で計算するものではありません。
利用の実態で用途を区分して計算します。

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居住用財産の3,000万円特別控除は、売る相手によっては対象外となります。

親族、一部の使用人、内縁の配偶者、同族会社などへ売ると対象外です。

住宅ローン控除も、新築・購入の相手によっては対象外となることがあります。

対象外となる人の範囲は、特例ごとに少し違います。

近い関係にある人との取引では、その相手が特例の対象となる相手なのか確認が必要です。

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債権が未回収のまま翌期を迎えてしまった。
痛い事実ですが、これは税金計算には何の影響も及ぼしません。

相手が破産を申し立てた、債務超過が1年以上続く、といった重い事実があって、初めて貸倒引当金にできます。
それも未回収の全額ではなく、50％など一部です。

回収が遅れただけでは、経費にはなりません。
未回収を防ぐのが経営では重要です。

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事業をしていると売上債権が期日に入金されない事態に直面するかもしれません。

ですが、入金されないからと言ってすぐに貸倒損失として計上することは税務上は基本的に認められません。
もしすぐに貸倒損失として計上すると税務上は否認されて、損失がなかったことにされます。

たとえば今年の全東信の破産手続が大きな話題になりましたが、得意先の破産手続が開始されても貸倒損失の計上は非常に難しいのです。

入金されないことは非常に重いものがあります。
可能な限り取引先への事前調査や継続的な調査で防ぎたいものです。

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売上が立つと、代金が入ってくるものと安心しがちです。

しかし、取引先が経営不振だと代金は入ってきません。

しかも、売上が立った時点で税金がかかります。
未回収のまま期をまたぐと、入金がないのに納税だけ残ります。

売上は、計上して終わりではなく、回収するまでが勝負です。

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親族が亡くなり、その人に借金があれば、その分だけ相続税は下がります。

しかし、他人の借金の保証人だった、他人の借金のために自分の不動産を担保に出していた、だけでは原則として下がりません。

亡くなった時点では何も起きておらず、その後に保証を履行しても、担保が実行されても同様です。

借金を負っていることと、保証や担保を出していることは、相続税では別です。

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住宅ローンの団体信用生命保険は、債務者が亡くなるとローンが保険で消える仕組みです。

この債務者が単独債務者か連帯債務者かで、納税額が変わる可能性があります。

単独債務者なら、ローン残高が消えても所得税は課税されません。
住宅は相続税の対象になります。

連帯債務者の1人が亡くなると、話は違います。
残った連帯債務者が、自分の負担分の返済を免れたとして、所得税がかかることがあります。
亡くなった人の共有持分は、相続税の対象になります。

同じ団信でも、単独債務か連帯債務かで結果が変わります。

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住宅ローン控除は、借り換えや繰上返済で途中から使えなくなることがあります。

借り換えなら、新しいローンの最初の返済日から最終返済日までの期間が10年未満になると対象外です。
繰上返済なら、最初の返済日から、繰上返済後の最終返済日までの期間が10年未満になると対象外です。

残高を減らすことと、控除が残ることは別です。
返済を急ぐ前に、残りの年数を確認しましょう。

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住宅ローン控除の対象となる「住宅」

住宅ローンを借りられるなら、必ず控除の対象になるとは限りません。

いまの新築は、所定の省エネ基準を満たさないと、原則として対象外です。
中古や増改築にも、それぞれ別の要件があります。

契約の前に確認を。

「住宅ローンを借りられること」と「減税を受けられること」は別です。

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住宅ローン控除の重要ワード「居住」

住宅ローン控除というと「住宅ローン」に目が行きがちですが、
「居住」というワードが重要であることは、あまり知られていないかもしれません。

これは以下の3つの点で重要です。

①取得日から6か月以内に居住開始しないと適用不可 ②12月31日に居住している年に適用を受けられる
③居住しなくなった時点で打ち切り

例外はありますが、買ったらすぐに居住を開始して、居住し続けることが住宅ローン控除では重要です。

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不動産の購入資料がないと、売ったときの税金が大きくなることがあります。

たとえば個人が
4,000万円で買って6,000万円で売れば、差引き2,000万円の売却益が税額計算の出発点です。

でも、購入した金額を証明できなければ、最悪の場合、買った値段は売却額の5％、300万円として計算されるため、5,700万円の売却益です。

「4,000万円で買った」という記憶だけでは税務署には通用しません。
購入資料は半永久的に残してください。
もし購入資料がなければ、別の手がかりを探ることになります。