Baseera | بصيرة

🦅 نقرأ حركة السيولة قبل أن تصبح خبراً.

تحليل عقاري هندسي لسوق الرياض.
بالأرقام… لا بالانطباعات.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

لماذا يضخ كبار هوامير العقار ملايينهم بهدم الفلل القديمة في حي الصحافة بدلاً من شراء الأراضي الفضاء؟

القصة ليست مجرد بناء.. بل هي خطة ذكية لالتقاط "فائض المليارات" الهارب من المركز المالي KAFD.

إليك الأرقام بالأدلة الحية 👇

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@altuwaim_s الـ1.5 مليون قبل سنتين ربح على الورق إن لم يُحصَّل. الـ900 ألف اليوم هو العرض القائم.
القرار ليس: هل أستعيد القمة؟ القرار: كم يكلّف انتظار 600 ألف، وهل التنفيذ في الخير عند هذا المستوى أعمق أم أضيق؟
القمة السابقة لا تُسعِّر الصفقة الحالية.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@AZK_SA الاتفاقية تبني أصلًا بدورتين.
دورة المعرض: تشغيل مؤق�� للوفود. دورة ما بعد 2030: سكن دائم يُقاس بالإشغال وإعادة البيع.
لذلك 3.2 مليار تصف تكلفة التحويل بين الدورتين. ولا تسعّر المتر المجاور قبل صفقات تنفيذ لاحقة.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@SaudiProject القرية تُبنَى للاستضافة ثم تتحول إلى مجتمع دائم.
3.2 مليار تصف حجم التطوير. ولا تسعّر وحدها الأراضي المجاورة قبل صفقات تنفيذ بعد الحدث.
السؤال: قيمة الوحدة بعد 2030… لا قيمتها أيام المعرض.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@Aqarsas 30,000 للمتر هنا سعر تنفيذ لا سعر إعلان.
الاستخدام سكني-تجاري على محور الأمير محمد بن سلمان. هذا لا يُقرأ كمتوسط أراضي الشمال السكنية، ولا يُعمَّم على قطع المنح خارج النطاق.
الصفقة تصف محورًا ونوع استخدام. لا تصف سوق الأرض البيضاء ككل.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@Allaaboun القرض الشخصي يُستحق من أول شهر. الأرض خارج النطاق لا تُسيَّل من أول شهر.
أنت تموّل زمن الانتظار بالدين، بينما الأصل ينتظر التخطيط والخدمات والمشتري.
الرخص في الدخول. الكلفة في المدة بين القسط والتخارج.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

بصيرة | ملاحظة منهجية:

الأرقام على أساس ربعي — الربع الثاني 2026.

المقارنة بين مكوّنات مؤشر أسعار العقارات، لا حركة السوق كرقم واحد.

المصدر: الهيئة العامة للإحصاء.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

ثلاثة أرقام في ربع واحد.

الأراضي السكنية +6.1%
الشقق السكنية +0.9%
الفلل السكنية −2.1%

«السكن ارتفع» جملة ناقصة. أي سكن؟

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@Allaaboun 18.5٪ ليست قاعدة دخول. هي نتيجة من اشترى بـ1,300 وخرج عند 14,000.
من يشتري اليوم يشتري نهاية ذلك المسار لا بدايته. والرقم لا يجيب: إذا احتجت البيع غدًا… من يشتري عند 14,000؟

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@Allaaboun النزول من 6,000 إلى 4,000 لا يُحكم عليه من الرقم وحده.
يُقرأ من حجم التنفيذ عند المستويين: كم صفقة عند 6,000؟ وكم صفقة عند 4,000؟ وهل 4,000 تنفيذ أم عرض؟
بدون ذلك، الرقم يصف الح��كة لا جودة التصحيح.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@mesferal3jmi النرجس لم يرتفع وهو فارغ. ارتفع وهو يمتلئ.
بعد اكتمال الحي، السعر لم يعد يُبنى على وعد المخطط. يُبنى على ما تبقّى من مواقع صعبة الاستبدال، وعلى منتج يُباع داخل حي مكتمل.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@altuwaim_s الرسم لا يُقاس بحصيلته فقط.
هو يرفع تكلفة إبقاء الأرض بلا فعل. فإن تحرّك الأصل، قد تقل حصيلة الرسم على الأرض وتزيد حركة الصفقات.
الأداة تُقرأ من سلوك المخزون… لا من بند الإيراد وحده.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

ملاحظة بصيرة:

المقارنة هنا بين عدد الصفقات وإجمالي قيمتها لنفس نوع العقار والفترة.

ولا تعني أن الخير «أغلى» من النظيم؛ فمتوسط قيمة الصفقة ليس متوسط سعر المتر.

البيانات تصف ما تم تداوله، ولا تفسّر وحدها لماذا حدث ذلك.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

الأكثر صفقات… ليس بالضرورة الأكثر مالًا.

النظيم يسجّل صفقات أكثر من الخير.

لكن الخير يحرك أموالًا أكثر.

Q3 2023 — Q2 2026
الأراضي السكنية:

النظيم
13.0 ألف صفقة | 7.2 مليار ريال

الخير
11.1 ألف صفقة | 10.9 مليار ريال

صفقات النظيم أكثر بـ17%.
لكن قيمة صفقات الخير أعلى بـ51%.

متوسط قيمة الصفقة في الخير يعادل 1.8× النظيم.

المصدر: بيانات البوابة العقارية
تحليل: BASEERA | بصيرة

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@modern_11 توصيف في منتصف الجرح أستاذ محمد.

المشكلة الحقيقية أن الفرد يشتري "سيولة مؤقتة" بـ 25 سنة من الالتزام، بينما السيولة الذكية تدخل الأصول التي تضاعف قيمتها، لا التي تستهلكها.

الفرق بين من يملك "أصلاً" ومن يملك "ديناً" هو المعرفة بـ أين يتجه المال فعلياً.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@modern_11 @SaudiNHC الـ30٪ تُقرأ بعد وقوع السعر لا قبله.
ما نُفّذ في خزام بعد التدشين لا يُسقط تلقائيًا على كل وجهة تُطرح اليوم. التمويل بـ2.99٪ يحسّن القدرة الشرائية. ولا يجيب سؤال التخارج: بعد التسليم… ما عمق السوق لإعادة البيع؟

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@Allaaboun العائد الأعلى لا يفسَّر بحجم الاسم وحده.
الكيان الذي يملك الأرض والتنفيذ والبيع يحبس الهامش داخل ميزانية واحدة. الكيان الذي يشتري هذه البنود منفصلًا يدفعها قبل أن يبدأ حساب عائدِه.
السؤال أدق من 20٪ مقابل 60٪: هل الرقم بعد زمن التخارج وتكلفة الانتظار… أم قبلهما؟

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

@Allaaboun الكود الذي يربط عدد الوحدات بقدرة الشارع يسعّر الموقع قبل أن يسعّره المتر.
حيّ يُحمَّل فوق طاقة حركته لا يفقد انسيابًا فقط؛ يفقد زمن الوصول. وزمن الوصول جزء من قيمة التخارج لاحقًا.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

ملاحظة بصيرة:

هذه الأرقام تقارن تركيب الصفقات المسجلة بين السكني وغير السكني في يوليو 2026.

ارتفاع حصة غير السكني من القيمة لا يعني وحده أن الطلب عليه أعلى أو أن أسعاره أعلى؛ فقد تؤثر أحجام الأصول وتركيبة الصفقات في النتيجة.

الرقم هنا يصف أين تتركز قيمة الصفقات، لا لماذا.

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

9% من الصفقات فقط…
لكنها تحمل 44% من القيمة.

يوليو 2026:

🏠 السكني
22,837 صفقة | 19.82 مليار ريال

🏢 غير السكني
2,314 صفقة | 15.72 مليار ريال

غ��ر السكني:
9.2% من عدد الصفقات
مقابل
44.2% من قيمة الصفقات.

العدد يقول شيئاً.
والمال يقول شيئاً آخر.

المصدر: الهيئة العامة للعقار
النشرة الشهرية — يوليو 2026

🦅 BASEERA | بصيرة

[Baseera | بصيرة @Baseera_2026]

من 900 إلى 3,000 خلال عشر سنوات ليس نموًا داخل نفس الشريحة.
هو افتراض أن الخير سيُعاد تسعيره كحي مخ��لف.
13% لا تصف أداء القطعة. تصف سيناريو انتقال الموقع من فئة سعرية إلى فئة أخرى.
السؤال السابق للحسبة: ما الميزة في هذه الأرض — والمسافة 60 كم عن الدرعية — التي تبرر مترًا بـ3,000 بعد عشر سنوات؟