元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん

消防士時代に始めた不動産賃貸業。様々な失敗を乗り越え、再生不動産事業で奇跡の復活！2021年13年勤務した消防を退職！京都府を中心に220室ほど運営している専業大家です！日々の運営について毎日TwitterとstandFMで発信中！座右の銘は「絶頂で死ぬ🔥」 成長角度を緩めずに次世代に想いを引き継ぐ❤️‍🔥

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

【重大告知】バーニング大家のstand. fm 過去アーカイブが検索できるようになったよ🔥

元気が出る大家の会のトップページで、ぼくの過去のスタエフ配信がまとめて検索できるようになりました♪

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✅ タグ分類あり → 「1棟物」「融資」「管理」など不動産カテゴリごとの放送が一覧ですぐに見つかる

✅ キーワード検索も対応 → 聴きたい話題をピンポイントで探せる

✅ 新着放送も自動更新 → いちいちチェックしに行かなくてOK

過去放送って「あの話どこだっけ…」ってなりがちですが、これでサクッとたどり着けます。

通勤中・物件調査の移動中・DIY作業のBGMに、好きなテーマからつまみ食いしてみてください👀✨

こーれーはーブックマーク必須ですよ📝

要チェックや！！🏀

#元気が出る大家の会 #バーニング大家 #standfm #スタエフ #不動産投資 #大家業 #収益物件 #サブカルは世界を救う #音声配信 #大家の勉強 #1棟物 #融資 #物件管理

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

朝から幸せな気持ちになった☺️
どうせ同じ言葉を発するなら
人を幸せにできる言葉を発したいもんだ

[佐藤二朗 @actor_satojiro]

文〇砲より遥かに威力は弱いが、僕のノロケ砲をお見舞いするので皆様、覚悟して頂きたい。
少しだけ、いいことがあった。
僕のハグ要請に、いつも「はいはい」と仕方なく付き合っていた妻が、今日、33年間で初めて、僕に言った。
「ハグでもしてみっか」。
君と生きてきて、本当に良かったです。

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🔥バーニング大家ラジオ #1175
「家賃年収1億円・純資産1億円という目標設定に、何の意味があるのか？」

まず注意喚起から。「資産10億円の投資家が語る不動産投資術」みたいな広告の"資産"は、買った物件の土地建物の評価額の総額でしかない。裏に11億円の負債があるかもしれません。総額より、利益をどれだけ積み上げてきたか。そこが本番です。

その上での自問自答です。家賃年収1億円を突破しても、エンドロールは流れません。桃鉄の「決算終了、結果発表」がない。到達したら次の目標が出てくるだけ。テストで100点、第一志望に合格、みたいに終わりがある目標とは、そこが決定的に違う。

じゃあ何のために数字を決めるのか。3つあると思ってます。

①切り捨て
5年で家賃年収1億円と決めた瞬間、10万円のボロ戸建をコツコツ買ってDIYして半年後に貸す、という選択肢が消える。遅すぎて届かんから。国語で100点取ると決めたのに理科を勉強している状態を、避けるということです。

②逆算
目的がないと手段は選べない。大谷翔平が二刀流でメジャーに行くと宣言したから、今日やる練習が決まる。

③現在地を知る
目的地が東京でも、神奈川にいるのか大阪にいるのかで手段は変わる。鈍行か新幹線か飛行機か。

ただ、この3つは全部「自分に向いた」話なんですよ。決めて、明確になって、進む。その時点では世の中には何の意味もない。

社会貢献はどこへ行くのか。副産物です。でも副産物は確実に生まれる。目標を高く置いたから家賃収入が増え、扱う金額が増え、取引できる金融機関が増える。銀行評価のために役員報酬を上げる必要が出て、自由に使えるお金が増える。支えてくれる家族に、美味しいご飯や旅行を返す番が回ってくる。

床に置いた布の1点をつまんで持ち上げると、周りも一緒に上がる。「引き上げの法則」と名付けました。

今日の宿題。何を捨てるか。どこから逆算するか。現在地はどこか。そして「今やっていることをやめても、そこに到達できるか」。やめた方が近づくなら、やめたらいい。

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

「資産◯億円」の見出しに反応する前に、負債と積み上げた利益を確認する。目標を決めるときは、切り捨て・逆算・現在地の3点セットで考える。

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#不動産投資 #賃貸経営 #大家 #目標設定

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

📻#1168 市街化区域・調整区域・非線引き・区域外─不動産買うときゃここを見よ👀

市街化調整区域と聞くと「再建築不可でしょ？」と避けていませんか。ポータルサイトで「あれ、めっちゃ安いやん」と思って開いたら調整区域。今回はこの「線引き」の話です。

日本の土地は大きく4つに分かれます。

①市街化区域…積極的に市街化を進める区域。用途地域あり

②市街化調整区域…市街化を「抑制」する区域。禁止ではなく抑制

③非線引き区域…都市計画区域内だが線引きなし。地方郊外に多い

④都市計画区域外…そもそも都市計画の網の外

この区分は融資・再建築・出口の3つ全部に関わってきます。

まず融資。
区分で一律に決まるわけではなく、金融機関が見るのは「再建築できるか」と「担保評価が出るか」です。

実体験があります。調整区域の既存宅地（線引き時点ですでに宅地だった土地）の物件で、公庫は融資が出た。
でも地元の信金さんは出なかった。
信金・地銀は担保評価の比重が大きく、流動性の低い調整区域は掛け目が厳しい。
一方の公庫は事業性・返済能力・実績を評価してくれる。
つまり物件がダメなのではなく、金融機関の評価軸と物件の相性の問題。
1行の否決は物件の否定ではありません。

再建築も「調整区域＝不可」は不正確で、正しくは「原則、許可が必要」。
旧既存宅地の条例救済、都市計画法34条11号・12号の指定区域、開発許可を受けた建物の同用途・同規模での建替えなど、例外はあります。
最大の落とし穴は農家住宅・分家住宅。
許可が「属人性」を持つため、第三者が買うと住めない・建て替えられないことがある。
安さに飛びつく前に、なぜこの建物が建っているのかを役所で確認してください。

まとめ。

買う前に見るべきは利回りよりこの3つ。
①再建築の根拠

②融資の付き方（複数行に当たる）

③出口で誰が買うか。規制が緩い＝自由ではなく、守られてもいないということ。

リスクの正体を知っていれば、人が避ける分だけチャンスにもなります。

📌ポイント整理
・非線引き区域：原則再建築可。ただし接道義務（幅員4m道路に2m接道）は適用。道路調査は必須

・区域外：接道義務なし・用途地域なし。小規模なら建築確認不要のケースも。ただし担保評価がほぼ出ず、現金か公庫が現実的

・「非線引き」と「区域外」は別物。前者は都市計画区域の中、後者は外

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

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#公務員 #不動産投資 #副業 #元気が出る大家の会

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【#1165】不動産を購入するときは◯◯に、売却するときは◯◯に依頼せよ🖐️(7/20放送)

物件を買うときは地元の業者にアプローチせよ。ただし、売るときは地元の業者に任せるな。今日はこの逆張りの話です。

買いのとき、地場で長くやっている業者さんは強い。構造を考えてみてほしいんですよ。親世代が実家やアパートを売りたいとなったとき、依頼先はだいたい3パターン。

①テレビCMをやっている大手や駅前の財閥系・鉄道系

②先代から世話になっている地元の業者さん

③そもそもどこに頼めばいいか分からず、近所や自治会長さんの紹介で地場の業者さんへ。

つまり売却の相談は、地場で長くやっている業者さんに自然と集まる。だから買う側は、地元の業者さんを回れば水面下の情報に出会える可能性があるわけです。

ところが売却は話が別。売却相談が集まることと、売却に強いことは全くの別物なんですよ。収益物件を買うのは、これから融資を引いて拡大したい投資家やサラリーマン・公務員の層。決め手は融資です。じゃあ地場の業者さんに、サラリーマン1棟目で使いやすい銀行とのパイプがあるか。出てくるのは長い付き合いの地元の信用金庫あたりに決まってるやんけ、と。投資家の顧客リストも、融資に強い金融機関との繋がりも、持っていないことが多いんです。

だから売却は、投資家顧客を多く抱える仲介業者に任せるのが基本。さらに一歩踏み込むなら「今後この業者と取引したい」「買いの情報も入ってきそう」という業者を選ぶこと。売り物件の情報は、業者と深く繋がるための強力なカードです。どこで切るかを見極めて、都市部の顧客が多く融資に強い業者に預ける。これが売却を有利に進める戦略です。

📝ポイント整理
✅買うとき→地場の業者への飛び込みあり(売却相談が自然に集まる=水面下情報の宝庫)
✅売るとき→地場の業者は基本NG(投資家顧客リストと融資に強い金融機関のパイプが弱い)
✅売却依頼先は「投資家顧客が多い」「今後買い情報も期待できる」仲介業者を選定

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

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#公務員 #不動産投資 #副業 #元気が出る大家の会

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

財布、なくしたことありますか。

僕は大学時代にバス通学で二回連続落として、親戚のおばちゃんからチェーンウォレットが送られてきた男です。最近も高速のサービスエリアのトイレに財布を置き忘れ、気づいたのは翌日。電話したらちゃんと保管されてました。日本はええ国です。

で、先日仲間と食事をしていて気づいたことがあります。不動産界隈でずば抜けて結果を出している人ほど、財布や時計をよくなくすんですよ。店を移動したら「あれ、財布ないわ」。高級時計をなくしても「まあええか」と言えてしまう。こっちは千円でもパニックになるのに。

なぜか考えたんですが、たぶん脳のリソースの割き方が違う。衝動性は即断即決に、多動性は行動量と複数プロジェクトの同時進行につながる。起業家にはこうした特性を持つ人が多いという話もあります。短所と長所は表裏一体で、「置いた場所を覚える」ことにリソースを使わず、考えること・決断すること・経営に直結することだけに残している。だから洗練されて結果が出る、というのが僕なりの分析です。

ただし、才能と美化しすぎるのも違う。実際に振り回されて困っている人も多いし、これは向き不向きの話です。忘れ物は根性では直らないので、仕組みで改善するしかない。リマインダーに入れる、物の管理は家族に任せる、スケジュール管理は外注する。できないことは諦めて、任せてしまう。

もう一つ大事なのは、近くにいる人の気持ちです。妻に怒られるのは「忘れた」という結果ではなく、無関心さというプロセスの部分。そこを指摘してくれる人が横にいるのは、ありがたいことです。

あなたはできる経営者になりたいですか。それとも家族や友人に愛される人になりたいですか。僕は「家族に愛されるできる経営者」になりたい。欲張っていきましょう。

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

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📝今日のポイント
✅衝動性は即断即決に、多動性は行動量と並行力につながる。短所と長所は表裏一体
✅結果を出す人は「物の管理」にリソースを割かず、決断と経営に集中している
✅忘れ物は根性ではなく仕組みで改善する（リマインダー・任せる・外注）
✅特性を才能と美化しすぎない。振り回されて困る人もいる、向き不向きの話
✅怒られるのは結果ではなくプロセス（無関心さ）。近しい人への配慮を忘れずに

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#不動産投資 #大家 #賃貸経営
#元気が出る大家の会

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

おはようございます、バーニング大家です🔥

今日のテーマは「レントロールを鵜呑みにするな」。先日の売買契約書・重説の回が思いのほか反響をいただいたので、書類読み込みシリーズ第2弾です。

レントロールとは、どんな入居者さんがいて家賃がいくらで、共益費・駐車場代・保証会社加入の有無などが1枚にまとまった、いわば家賃の明細一覧。利回り計算の土台なので、売買には絶対に必要な資料です。ただ、この1枚だけを信じて買うと痛い目を見ます。

例えば満室想定利回り。空室を埋めている募集賃料が相場より高く設定されていたら、その利回りは絵に描いた餅。想定が甘いだけで利回りは1%くらい平気で変わります。周辺事例との突き合わせと客付業者へのヒアリングは必須で、初心者の方は3社に聞くのがおすすめです。

フリーレント3ヶ月・礼金ゼロといった募集条件も、レントロールには一切出てきません。表面の月額賃料が同じでも、手元に残るキャッシュフローは全然違う。直近入居の部屋は募集条件の履歴まで確認しましょう。

そして嘘のような本当の話ですが、売却直前に「入居を作る」ケースが実在します。謝礼を払って形だけ契約してもらい、決済が終わったら一斉退去。空室にカーテンだけ付けて満室に見せる、いわゆるカーテンスキームなんてのもあるんです。対策はシンプルで、賃貸借契約書の契約日を時系列に並べること。直近の同時期入居が固まっていたら要警戒ですよ。

滞納履歴もレントロールには載りません。直近数ヶ月分の家賃送金明細を出してもらいましょう。保証会社に加入済みでも、管理会社を変えると代理店契約の関係で保証が切れることがあるので油断は禁物です。

レントロール1枚では読み取れない情報を、賃貸借契約書と客付ヒアリングで補って確認する。これが購入時の事故防衛につながります。

✍️レントロールを読む6つの視点

①表面利回りの計算根拠：募集賃料は相場通りか。客付業者ヒアリング必須

②実質賃料：フリーレント等の募集条件はレントロールに出ない

③入居タイミングと属性：契約日を並べ、直近の一斉入居を警戒

④滞納と家賃保証：送金明細で滞納確認。管理変更で保証が切れる場合も

⑤更新料・礼金・敷引き：地域慣習と特約を読む

⑥原状回復の負担区分：退去時の修繕負担を特約から試算

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

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#公務員 #不動産投資 #副業 #元気が出る大家の会

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

コメントありがとうございます！確かにその視点は大切ですね！④と②はセットで見るべき論点ですね。掘削承諾書が「現所有者限り」の内容だと、買った後の配管更新で承諾の取り直しになり、そこで隣地と揉めると工事が止まりますし。「承諾書あり」の一言で安心せず、承継条項の有無と、図面の管路・登記簿の持分の突き合わせまで必要ですね。重要な視点の補足、ありがとうございます😊

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【#1159】売買契約書と重要事項説明書を鵜呑みにするな🖐️6つのチェックポイント

売買契約書と重要事項説明書は、大手の仲介業者が作ったものでも鵜呑みにしてはいけない。契約書も重説も、登記簿や評価証明からの転記作業。作るのは人間だから、間違いは普通に起こる。自分の身は自分で守るしかない。

見るべきポイントは6つ。

①物件の同一性。地番・家屋番号・面積が登記簿と一致しているか、自分の目で突き合わせる。公簿売買か実測売買かも確認する。

②権利関係。登記簿の乙区を見る。抵当権や差押えは「決済と同時に抹消」と書かれているか。私道の持分と通行掘削承諾、越境の有無。「不明」で済まされていたら要注意。

③法令上の制限。用途地域・建ぺい率・容積率の転記ミスは再建築可否と収支計算に直結する。接道、セットバック、市街化調整区域。役所の都市計画情報で自分でも一度確認する。

④インフラ。「前面道路に配管あり」は敷地内引込済みの意味ではない。引込工事だけで数十万円かかることも。本下水か浄化槽か、私設管の有無も見る。

⑤金銭精算。固定資産税の起算日は関東1月1日・関西4月1日の慣習があり、どちらで書かれているかで精算額が数万円変わる。敷金は引き継ぎか精算か。レントロールと賃貸借契約書の家賃が合っているか。

⑥契約条項。業者売主なら違約金・手付金は代金の20%が上限、契約不適合責任は引渡しから2年以上。個人売主なら上限なしも全部免責も有効。免責の範囲を分かった上でハンコを押すのと、知らずに押すのとでは全然違う。ローン特約は期日と融資条件の記載を必ず確認する。

一番大事なのは、重説を読み合わせの場で初見にしないこと。事前にPDFでもらい、登記簿・評価証明と突き合わせ、疑問点をメモしてから臨む。間違いを見つけたら遠慮なく指摘したらいいし、それで嫌な顔をする業者とはそもそも付き合わないほうがいい。契約書と重説は勝負の答案用紙。人が書いた答案を自分の目で採点するのが、大家として絶対に持っておくべきスキルやと思う。

📌覚える数字は「20%・2年・起算日」
・違約金/手付金:業者売主は代金の20%が上限(宅建業法)
・契約不適合責任:業者売主は引渡しから2年以上が必須
・固定資産税の起算日:関東1/1・関西4/1の慣習

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

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#公務員 #不動産投資 #副業
#元気が出る大家の会

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

ご質問ありがとうございます🙏
セミナーで「地雷」として挙がっていたのは、大きく2つの方向でした。
一つは科目・区分の置き方。
たとえば役員個人からの借入を「短期借入金」に入れたままだと、銀行からは1年内に返すべき負債として見られてしまう。
「役員借入金」として区分すれば資本性資金とみなされ得るのに、置き場所ひとつで見え方が変わる。数年分の保険料が前払費用（流動資産）に滞留しているケースなども同じです。

もう一つは税務だけの発想で赤字を掘ってしまう構造。
短期償却を積み上げて赤字を先行させ、出口の売却益で回収する設計は、税務的には常套手段でも、純資産が毀損して債務超過に近づく。
役員借入で穴埋めして資金繰りは回っても、銀行から見れば「役員借入があって初めて資産超過」の会社。
実際、当法人では通っても別法人では融資が下りなかった事例が紹介されていました。
つまり「通らない決算書」は、粉飾みたいな話ではなく、

「正しい区分ができていない」

「税務対策と金融機関対策のバランスが取れていない」

というところに集約されます。取得の時点から設計しておく話だな、と。
詳しくは個別の状況によるので一概には言えませんが、ご参考まで🏦

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

「融資が通る決算書」は存在しない。でも「通らない決算書」は確実にある🏦

昨日は元気が出る大家の会、7月度勉強会。財務顧問の上奥さんをお迎えして「伝わる決算書のつくり方」を深掘りしてもらいました。

冒頭からいきなり釘を刺されましたね。「融資が引ける決算書づくり」はできない。そんな魔法があったら誰でもやってる。確実な成功が約束されないのと同じで、確実に融資が取れる決算書もない。ただし、これをやったら融資が引けなくなる決算書は確実にある。まずは地雷を踏まないこと。ここがスタートです。

一番刺さったのは「評点の計算は銀行の仕事」という話。決算書を点数化して、正常先か要注意先かをランク付けするスコアリングは、銀行が自分でやります。だから自分で評点を出力して持って行っても「それはこちらでやりますので」で終わり。かけた労力が無意味になる。

じゃあ何を出すのか。いいことだけ並べた資料も響かない。客観視点で自分の弱みまで全部洗い出して、それをどう改善するかまで説明する。それが経営者の資質やと。銀行員さんはサラリーマンで忙しい。専属のサポーターじゃない。強みも弱みもひっくるめて開示して、稟議書を書きやすい「優しい資料」をこちらからコーディネートして渡す。

AI時代の視点も面白かった。決算書を読ませれば、それっぽい事業計画は一瞬で出ます。でも同じAIでも成果物は十人十色。操縦者のシンクロ率の問題です。エヴァはシンクロ率10%では一歩進むので精一杯。会計知識と、金融機関に寄り添う目線。これがない操縦者はAIを使いこなせない。だから餅は餅屋。専門家をパートナーにして、自分は物件取得や売却という利益に直結する経営判断に力を注ぐ。

銀行ごとに「好み」も違います。築浅にしか長期融資しないところもあれば、築古でも長く貸すところもある。相手の好みに寄り添うコーディネートこそが融資戦略の核心。規模拡大を目指す人には必修科目、これを落としたら進級できませんよ、という内容でした。

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう🔥

📌今日のポイント整理
✅「通る決算書」は作れない。「通らない決算書」を避けるのが第一歩
✅評点計算（債務者格付け）は銀行の仕事。自作の点数表は響かない
✅弱みも開示し、改善策まで語れる資料が「伝わる決算書」
✅AIの成果物は操縦者次第。会計知識×銀行目線がシンクロ率を決める
✅銀行ごとに融資の「好み」が違う。寄り添うコーディネートを

🎙https://t.co/w8kYU3FPS3本編
https://t.co/SWWCCxaqTN
📝LISTEN文字起こし
https://t.co/aSWcxBPvmI

#元気が出る大家の会 #不動産投資

[たくあん☀️物販×🔰不動産🏯大阪@175 @takuann0076]

昨日は朝から、AI、不動産の決算書の勉強会と盛りだくさん✨
今月もありがとうございました😊
先輩、仲間に刺激をもらい、切磋琢磨していきます🔥
@Burning_oya

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

@5Qno1mai おー！保証会社審査通過おめでとうございます😍
敷金４ヶ月は熱いっすね！
規約がお役に立てて嬉しいっす😆

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

@niino_naminori めっちゃハワイアンな雰囲気でしたねー🌴
ニーノさんと一緒にハワイ行きたいっす😁

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

@DR19900816 エリアについては同じ感覚ですね！
ぜひまた情報交換よろしくお願いします😊✨

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

@hirokingoo_531 建ぺい率オーバーで公庫が融資した事例初めて聞きました！
既存不適格の説明ができれば可能なんですね！
自分なら建ぺい率オーバーの時点で公庫に相談する選択肢すら消してました。
成功事例の共有ありがとうございます😊

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

@yuki_yamato1201 何気ない休日が地味に最高って感覚に
共感しまくりマクリスティ。

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

@waki0204 @witwith37 消防学校に入校したてで希望に満ち溢れた過去の自分に言ってやりたいです。
君は18年後には消防を辞めて大家さんになって、数十人の前でセンターマイクで漫才をするようになるんだよ。って。

学びと笑いを持って帰ってもらえたなら何よりです😙

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

昨日は元気が出る大家の会にて@monogusa3style さんにご登壇いただきました！
数々の失敗談の共有、温度感をもって人と繋がることの重要性、情報の取り扱い方やリスクなど、経験談に基づいた聴講者ファーストのお話で大変勉強になりました✨

あ！これが求められていないのか！

前職の数々の裏話は何度聞いても面白いですし、二次会で歯に衣着せぬご指導をいただけたことはぼく自身は背筋が伸びましたが、参加者の皆さんは面白かったんじゃないかと思います🤣

ぼくもクローズドでしかお話しできない数々の失敗談、準備しておきます🫡✨

#元気が出る大家の会
#不動産投資

[yasuke＠ものぐさ大家 @monogusa3style]

昨日はバーニングさん@Burning_oya 主催の元気が出る大家の会で勉強会やらせて頂きました
3時間弱でパワポ300枚あまりなんとか話しきりました
勉強になったという意見より面白かったとの意見のほうが多いようで関西人としては本望です😅
今度はゆる呑み会でバーニングさんに話して頂きます!!
楽しみ♪

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

**子育ては本業や。リターンはお金じゃなくて、成長の喜びやねん**

「リターン＝お金」って、なんで誰もが当たり前みたいに思ってるんやろ。

いやいや、ちょっと待ってほしい。

僕、Xのプロフィールにも書いてるんですよ。「本業子育ての宅建業の大家さん」って。冗談で書いてるんちゃいます。マジで本業やと思ってる。

不動産賃貸業も売買業もコンサルもやってる。けど、それ全部「複業」。本業は子育て。

これ、先輩から教えてもらった考え方なんですけど、「ええ考えやしパクらせてもらいます！」って自分のものにしてからは、めちゃくちゃ世界の見え方が変わりました。

仕事って、確かに金銭的なリターンがある。でもね、リターンってお金だけじゃないんですよ。

長女がね、この間まで平仮名読めへんかったんです。それが今、ちっちゃい「っ」のところで「これ読むの？」って聞いてくる。「そこは飛ばしていいよ」って答えたら、「えっ、じゃあ飛ばす」って嬉しそうにする。

長男はね、僕がうっかり昔の話を本人の前でバラしてしまったときに、「父ちゃん、あれは言ったらあかんかったで」ってちゃんと言ってくれた。

いや、痺れたわ。鈍感な僕でも、ああこれは言わせたらあかんかったって、ちゃんと反省できた瞬間でした。

次女は物を落として足に当たった瞬間に「アウチ」って言うんですよ。英語でアウチ出るんや、すげー、ってなる。

これ全部、リターンなんですよ。

お金で換算できへんやつ。子供たちの成長の一場面に立ち会えるっていう、現役の自分にしかもらえへんプレゼントなんです。

仕事頑張ってお金稼ぐのは大事。それは前提。けど、それと同じか、それ以上の「もらってるもの」が日常にゴロゴロ転がってる。

リターンの定義を、お金1本に絞った瞬間に、人生のほとんどが見えなくなるんですよ。

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

📌 今日のポイント整理

**「リターン」の構造を、お金以外で捉え直す**

金銭的リターン：給与・家賃・売買益・配当など、お金で測れる対価。

非金銭的リターン：成長実感、関係性、健康、時間、日々の気づき。お金で買い直せないもの。

相互成長：子供の成長を見守りながら、自分も親として学び続ける関係性そのものが、長期で効いてくる対価になる。

行動経済学では「効用（utility）」という概念で、お金以外の満足度も含めて意思決定を捉える考え方が確立している。家計や働き方の選択でも、金銭以外の効用を含めて判断するほうが、長期の満足度が高まりやすいとされる。

※出典：本日のhttps://t.co/w8kYU3FPS3放送（#1092）、および一般的な行動経済学の効用概念。詳細な学術的整理は各種教科書・公的機関資料を要参照。

🎙 本編 → https://t.co/q9MM6QayKh

[元公務員京都のバーニング大家@本業子育て宅建業の大家さん @Burning_oya]

物件を買い進めても、お金が貯まらへん問題の正体

「物件増えてるはずやのに、なんか手元に現金残らへんな。これ、おかしくない?」

いやいや、おかしいんじゃないんですよ。これ、構造です。

不動産投資家、みんな口揃えて言うんですよ。「お金貯まらへんわー」って。僕も言うてます。実際そうなんで。

これ、めちゃくちゃ多いんですよね。なんで物件が増えてるのに現金が増えへんのか。理由を5つに分解してみましょう。

①返済元本は経費にならへん
ローン返済って一括りに見えますけど、分解したら元金返済と利息返済の2つです。利息は経費計上できる。けど元金は経費にならへん。帳簿上は「負債が減って現金も減る」で釣り合うだけなんで、見えにくいんですよ。実際は確実に現金が出ていってる。

②残ったキャッシュフローが再投資に消える
サラリーマンは給料天引きされた残りで自由に生きていける。けど大家は、家賃から返済・修繕・税金が引かれた手残りから、さらに次の物件の頭金を積まなあかん。住宅ローンと違って、2軒目3軒目4軒目を買い続けるための自己資金が必要なんですよ。これがしんどい。

③規模が上がるほど、必要な自己資金も上がる
1割自己資金が一般的やとして、1,000万円の物件なら100万円。けど5,000万円の物件になったら500万円。1億円なら1,000万円。物件価格が5倍になれば、必要な自己資金も5倍になる。当たり前なんですけど、ここで現金がガッツリ持っていかれる。

④修繕・空室リスクが、複数物件で同時にやってくる
収入も増えますけど、突発的な雨漏り・現状回復・AD広告も同じく増えるんですよ。次の物件用に貯めてた金が、修繕でドカンと飛ぶ。

⑤減価償却が終わると、税金が一気に上がる
減価償却は実際の現金は減らへんのに、帳簿上は経費として計上できるありがたいやつ。築古木造なら4年間取れる。けどこの期間が終わると、収入は変わってないのに税金がドンと上がる。デッドクロスってやつですね。

ちゃうねん。

「物件が増えればお金も増える」やなくて、「構造を理解してないと、増やすほど現金が薄くなる」やねん。

表面利回りと年数だけ見て「お金残るやろ」って判断してると、足元すくわれます。長期目線で、経費・税金・自己資金の流れをシミュレーションする。そして時には立ち止まる判断もする。

買い進める前に、自分の手元に残るキャッシュフローを5年・10年スパンで描けてるだろうか。

🔥本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日🔥

📌 今日のポイント整理

買い進めても現金が貯まらない5つの構造

①返済元本は経費にならない:帳簿には出ないが現金は確実に流出する。

②キャッシュフローが再投資に消える:次の物件の頭金として手残りが消滅する。

③規模拡大で自己資金も比例増加:5倍の物件価格には5倍の自己資金が必要。

④修繕・空室リスクの多重化:複数物件で突発出費が同時発生し、貯金を削る。

⑤減価償却終了で税金急増:収入据え置きでも納税額だけが上がるデッドクロス。

自己資金の目安
物件価格の1割が一般的。フルローン・オーバーローンが取れれば手元現金は温存できるが、近年の融資環境では1〜2割の自己資金を求められるケースが多い。

減価償却の対応年数(参考)
木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC47年。中古で対応年数を超えた木造は4年で償却可能。詳細は税理士に確認推奨。

※出典：本日のhttps://t.co/w8kYU3FPS3放送(#1091)。融資条件・税制は時期と個別事情で変動するため、最新は金融機関・税理士に要確認。

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