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Alquiler · Compra · Inversión inmobiliaria

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🚨 Piso de 179.000 € en A Coruña para alquilar.

🏠 Precio: 179.000 €
📐 105 m² construidos
🛏️ 3 habitaciones
🛁 2 baños
📍 Sagrada Familia, A Coruña
🏢 4ª planta exterior
⚠️ Sin ascensor
✅ Buen estado
💸 Comunidad: 40 €/mes
Si lo alquilo por 1.100 €/mes:
1.100 × 12 = 13.200 €
13.200 / 179.000 = 7,37%
En principio parece una operación interesante peero el precio del anuncio no es el coste real. Faltaría meter: ITP, notaría - registro, muebles, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y posibles meses vacío.
Ejemplo aproximado:
Precio: 179.000 €
ITP + gastos compra: aprox 18.000 €
Muebles/puesta a punto: aprox 8.000 €
Coste real: aprox 205.000 €
Si el alquiler fueran 1.100 €/mes:

Alquiler anual: 13.200 €
Gastos recurrentes: -2.200 €
Ingreso neto: 11.000 €

Rentabilidad real aproximada:
11.000 / 205.000 = 5,36%

📉 De 7,37% bruta sobre anuncio
a 5,36% neta aproximada sobre coste real.

Porque un 4º sin ascensor puede limitar demanda, alquiler y salida futura.

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🚨 Piso de 168.000 € en A Coruña para alquilar.

🏠 Precio: 168.000 €
📐 78 m² construidos / 71 m² útiles
🛏️ 2 habitaciones
🛁 1 baño
📍 Calle Francisco Vales Villamarín, A Coruña
🏢 4ª planta exterior
⚠️ Sin ascensor
✅ Reformado en 2022
☀️ Luminoso
🏗️ Derrama de fachada ya abonada

A primera vista tiene cosas interesantes: está reformado, parece listo para entrar y la zona de Los Castros puede tener demanda razonable de alquiler.

Si asumimos un alquiler de 790 €/mes:

790 × 12 = 9.480 €/año
9.480 / 168.000 = 5,64%

Rentabilidad bruta aparente: 5,64%

Precio de compra: 168.000 €
ITP + gastos compra: aprox 15.000 €
Muebles / puesta a punto: aprox 5.000 €

Coste real aproximado: 188.000 €

Si después descontamos IBI, seguro, mantenimiento, posibles meses vacío y pequeñas reparaciones, el ingreso neto podría quedar cerca de 7.500 €/año.

Rentabilidad real aproximada:

7.500 / 188.000 = 3,99%

📉 De 5,64% bruta sobre precio de anuncio
a 4,0% neta sobre coste real.

Aquí la operación cambia bastante. No parece una mala vivienda, porque la reforma ayuda mucho y que la derrama de fachada esté abonada también, pero con un alquiler de 790 €/mes el margen empieza a ser bastante más justo.

Además, un 4º sin ascensor sigue pesando en alquiler, demanda y futura reventa. No puedes valorar este piso igual que si tuviera ascensor, aunque esté reformado.

La clave sería negociar precio, confirmar bien la renta real y revisar que no haya más gastos de finca a la vista.

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🚨 Piso de 149.900 € en A Coruña para alquilar.

📐 65 m² construidos
🛏️ 3 habitaciones
🛁 1 baño
📍 Calle San Isidoro, Sagrada Familia
🏢 2ª planta exterior
⚠️ Sin ascensor
✅ Reformado / buen estado
🚉 Cerca de estación y servicios

A primera vista puede parecer una operación interesante: piso reformado, 3 habitaciones y un precio bastante más bajo que otros anuncios de la zona.

Si asumimos un alquiler de 850 €/mes:

850 × 12 = 10.200 €/año

10.200 / 149.900 = 6,80%

Rentabilidad bruta aparente: 6,8%

Pero el precio del anuncio no es el coste real, habría que sumarle ITP, notaría, registro, muebles, puesta a punto y margen para imprevistos.

Ejemplo aproximado:

Precio de compra: 149.900 €
ITP + gastos compra: 14.000 € aprox
Muebles / puesta a punto: 6.000 € aprox

Coste real aproximado: 170.000 €

Si descontamos gastos recurrentes, seguro, mantenimiento, IBI y posibles meses vacío, el ingreso neto podría quedar cerca de 8.300 €/año.

Rentabilidad real aproximada:

8.300 / 170.000 = 4,88%

📉 De 6,8% bruta sobre precio de anuncio
a ~4,9% neta sobre coste real.

No parece mala operación, pero el margen no es enorme. La clave está en confirmar que esos 850 €/mes son realistas, revisar bien la finca y tener en cuenta que es una 2ª planta sin ascensor.

El Excel rápido puede engañar. Calcula siempre el coste real antes de firmar.

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🚨 Piso de 129.900 € en Elche para alquilar.

🏠 Precio: 129.900 €
📐 75 m² construidos
🛏️ 3 habitaciones
🛁 1 baño
📍 Calle Santa Teresa, Elche
🏢 1ª planta exterior
⚠️ Sin ascensor
✅ Buen estado
📦 Trastero
💸 Comunidad: 20 €/mes
🏗️ Edificio de 1956

Es de esos anuncios que, a primera vista, llaman la atención porque el precio no es disparatado y la rentabilidad bruta puede parecer atractiva, sobre todo si la ubicación cerca del centro y de zona universitaria permite alquilarlo bien.

Si asumimos un alquiler de 800 €/mes:

800 × 12 = 9.600 €/año

Sobre un precio de compra de 129.900 €, la rentabilidad bruta sería:

9.600 / 129.900 = 7,39%

Hasta aquí, los números parecen bastante decentes. El problema, como siempre es que comprar un piso no cuesta solo lo que aparece en Idealist ya que a ese precio habría que sumarle ITP, notaría, registro, muebles, puesta a punto y cierto margen para imprevistos.

Con números aproximados:

Precio de compra: 129.900 €
ITP + gastos de compra: ~15.000 €
Muebles / puesta a punto: ~7.000 €

Coste real aproximado: 152.000 €

Y si ahora bajamos del alquiler bruto al ingreso neto, la foto cambia. De los 9.600 € anuales habría que descontar comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, posibles meses vacío y pequeñas reparaciones.

Una estimación prudente podría ser:

Alquiler anual: 9.600 €
Gastos recurrentes: ~1.900 €

Ingreso neto aproximado: 7.700 €

Por tanto, la rentabilidad real sería más cercana a:

7.700 / 152.000 = 5,07%

📉 De 7,39% bruta sobre el precio del anuncio
a aproximadamente 5,1% neta sobre el coste real.

No parece una mala operación, pero tampoco es el 7,39% que puede parecer al primer vistazo. Además, aunque sea una 1ª planta, sigue siendo sin ascensor, y el edificio es de 1956, así que conviene revisar bien estado de finca, posibles derramas futuras e ITE.

También miraría con lupa el anuncio, porque habla de 3 habitaciones, pero la descripción menciona 2 dormitorios con posibilidad de convertirlo en 3.

La operación puede tener sentido si la renta de 800 € es realista, si la finca está bien y si se compra con margen. Pero la rentabilidad buena no está en el Excel rápido.

Está en no olvidarse de los costes que no salen en el precio del anuncio.

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🚨 Piso de 220.000 € en Bilbao para alquilar.

A primera vista tiene cosas muy buenas:

📐 70 m² construidos / 60 m² útiles
🛏️ 2 habitaciones
🛁 2 baños
📍 Calle Larraskitu, Bilbao
🏢 5ª planta exterior
✅ Ascensor
🚗 Garaje incluido
📦 Trastero incluido
🏗️ Edificio de 2014
💸 Comunidad: 70 €/mes

Sobre el papel, para Bilbao, no pinta nada mal.

Si se pudiera alquilar por 1.100 €/mes:

1.100 × 12 = 13.200 €/año

13.200 / 220.000 = 6,0%

Rentabilidad bruta aparente: 6,0%

Pero aquí hay dos claves.

La primera: El precio del anuncio no es el coste real.

Ejemplo aproximado:

Precio: 220.000 €
ITP + gastos compra: ~14.000 €
Muebles / puesta a punto: ~6.000 €

Coste real aproximado: 240.000 €

Ahora metemos gastos recurrentes:

Alquiler anual: 13.200 €
Comunidad: -840 €
IBI, seguro, mantenimiento, vacancia y otros: ~-2.000 €

Ingreso neto aproximado: 10.300 €

Rentabilidad real aproximada:

10.300 / 240.000 = 4,29%

📉 De 6,0% bruta sobre precio de anuncio
a ~4,3% neta sobre coste real.

Y la segunda clave es todavía más importante:

⚠️ Es una vivienda VPO.

Eso puede cambiar por completo la operación.

Puede haber requisitos para comprar, limitaciones para alquilar, precio máximo, autorización administrativa o condiciones específicas según normativa.

Es decir, no basta con que los números “salgan”, hay que saber si legalmente puedes comprarla y explotarla como inversión.

¿Piso atractivo? Sí. ¿Operación automática para inversor No.

Aquí la rentabilidad no es lo primero.Lo primero es comprobar las restricciones.

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@DavidRealStocks Enhorabuena!

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@IngAhorrador Y no solo eso, la cuestión ya no es si consiguen ahorrar para la entrada (principal obstáculo), sino que al ritmo que crecen los precios debido a la demanda tan fuerte y oferta limitada, cada año que pasa se necesita una entrada mayor. La única alternativa es invertir.

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🚨 Piso de 88.200 € en Benicalap, Valencia para alquilar.

🏠 Precio de salida: 88.200 €
📐 69 m² construidos
🛏️ 3 habitaciones
🛁 1 baño
📍 Benicalap, Valencia
🏢 1ª planta exterior
⚠️ Sin ascensor
✅ Buen estado
☀️ Orientación sur-este
🏗️ Construido en 1965
⚠️ Venta mediante puja hasta el 02/07/2026

Alquilandolo por 800 €/mes: 800 × 12 = 9.600 €
9.600 / 88.200 = 10,88% de rentabilidad bruta anual.

A primera vista parece una operación muy interesante, peero ojo: el precio del anuncio no es el coste real.

Y además aquí hay un matiz importante:
👉 88.200 € es precio de salida de puja, no necesariamente precio final. Si se comprase al precio anunciado:

Precio: 88.200 €
ITP + gastos compra: aprox 9.000 €
Muebles/puesta a punto: aprox 7.000 €
Coste real: aprox 104.200 €

Alquiler anual: 9.600 €
Gastos recurrentes: -1.900 €
Ingreso neto: 7.700 €

Rentabilidad real aproximada:

7.700 / 104.200 = 7,39%

📉 De 10,88% bruta sobre precio de salida
a 7,39% neta aproximada sobre coste real.

La clave aquí no es solo el precio sino:
- hasta dónde sube la puja
- estado real del piso
- posibles gastos ocultos de una finca de 1965
- liquidez futura de un piso sin ascensor

A 88.200 € puede tener sentido.

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@gymbroinvestor Efectivamente, con informarse un poco ya puedes atenuar el impacto del inflación sin riesgo.

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@20m Territorio comanche

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🚨 Piso de 145.000 € en A Coruña para alquilar.

🏠 Precio: 145.000 €
📐 62 m² construidos
🛏️ 2 habitaciones
🛁 1 baño
📍 Los Castros - Castrillón, A Coruña
🏢 4ª planta exterior
⚠️ Sin ascensor
✅ Buen estado
❌ Sin calefacción

Suponiendo que lo alquilamos por 800 €/mes:

800 × 12 = 9.600 €
9.600 / 145.000 = 6,62%

En principio parece una operación interesante peero el precio del anuncio no es el coste real y hay que sumar varias cosas. Faltaría meter, ITP, notaría-registro, muebles, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y posibles meses vacío.

Ejemplo aproximado:

Precio: 145.000 €
ITP + gastos compra: aprox. 15.000 €
Muebles/puesta a punto: aprox. 6.000 €

Coste real: aprox. 166.000 €
Alquilándolo a 800 €/mes:

Renta anual: 9.600 €
Gastos recurrentes: -2.000 €
Ingreso neto: 7.600 €

Rentabilidad real aproximada: 7.600 / 166.000 = 4,58%

📉 De 6,62% bruta sobre anuncio
a 4,58% neta aproximada sobre coste real.

La clave aquí no es solo la rentabilidad.
Es que un 4º sin ascensor puede limitar demanda, alquiler y salida futura aunque tenga mejor rentabilidad.

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@20m Que triste!

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🚨 Piso de 169.000 € en Gijón para alquilar.

🏠 Precio: 169.000 €
📐 74 m² construidos
🛏️ 3 habitaciones
🛁 1 baño
📍 El Llano, Gijón
🏢 1ª planta exterior
✅ Con ascensor
🌿 Terraza / zona verde cerca
⚡ Calefacción eléctrica

Suponiendo que lo alquilo por 850 €/mes:

850 × 12 = 10.200 €

10.200 / 169.000 = 6,03%

En principio parece una operación razonable, peero el precio del anuncio no es el coste real, ya que habría que meter diversos gastos: ITP, notaría-registro, muebles, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y posibles meses vacío.

Ejemplo aproximado:

Precio: 169.000 €
ITP + gastos compra: aprox. 16.000 €
Muebles/puesta a punto: aprox. 6.000 €

Coste real: aprox. 191.000 €

Alquilándolo a 850 €/mes:

- Alquiler anual: 10.200 €
- Gastos recurrentes: -2.400 €
- Ingreso neto: 7.800 €

Rentabilidad real aproximada: 7.800 / 191.000 = 4,08%

📉 De 6,03% bruta sobre anuncio
a 4,08% neta aproximada sobre coste real.
Lo bueno: 3 habitaciones, ascensor y primera planta.

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