Charles

Investisseur immobilier 🏠 x 💰
Je développe

[Charles @CharlesCollas]

V’la l’engin !

L’épisode 2 d’Hors Marché avec Samuel Valengin est en ligne :
« Pourquoi les investisseurs achètent des locaux commerciaux aujourd’hui ? »

Avec Samuel, on parle de :
- pourquoi les locaux commerciaux attirent de plus en plus d’investisseurs
- la galère de gestion dans le résidentiel (et pourquoi certains en sortent)
- des exemples concrets d’investissements réalisés par les clients Meilleur Acheteur
- ce que recherche un investisseur pro VS un investisseur particulier
- la colocation B2B en louant à des entreprises ou associations
- l’arbitrage de patrimoine (quand vendre, quand conserver)
- le montage d’un OBO pour sortir du cash tout en gardant le contrôle
- les vrais leviers pour faire un bon deal en immobilier commercial

Si vous vous demandez s’il est temps de passer (au moins en partie) sur le commercial et ce que regardent vraiment les investisseurs pros dans un dossier, cet épisode devrait vous intéresser.

Lien vers l’épisode ci-dessous 😀

[Charles @CharlesCollas]

@simon_immonetiz @ChienSurpris MP !

[Charles @CharlesCollas]

Un local commercial "bien placé" n’est pas forcément une bonne affaire.

Il faut vraiment regarder :
- le bail
- la valeur locative
- la réversibilité
- la qualité exacte de l’emplacement

Dans cette vidéo avec Raphael DERY, on décortique 3 locaux commerciaux dans des beaux emplacement :
📍 Levallois-Perret
📍 Paris 15ème
📍 Paris 8ème

Des dossiers entre 670k€ et 1.6M€.

On essaie surtout de répondre à une question : est-ce que le risque et le rendement sont vraiment cohérents avec le prix demandé ?

On passe chaque actif au crible :
- rendement réel
- qualité du flux piéton
- cohérence du loyer
- risque locatif
- potentiel long terme

Et certains détails changent complètement la lecture du dossier.

La vidéo complète : https://t.co/nUaFkjhlMb

[Charles @CharlesCollas]

@tibo_maker https://t.co/6wXKAFX7rR

[Charles @CharlesCollas]

On voit encore trop d’investisseurs partir du prix au m² affiché pour juger un local commercial.

C’est souvent l’erreur de base !

On vient de publier une vidéo où on explique comment on fait, chez Equimmox, pour estimer un local correctement.

Une méthode simple en 3 étapes :
1) note d'emplacement
2) rendement attendu
3) prix auquel acheter

Avec un cas réel à Paris, rue de Belleville, pour illustrer.

La vidéo est ici : https://t.co/flurIxqdEN

[Charles @CharlesCollas]

3 locaux commerciaux à Paris.
Moins de 300k€.

Bonnes affaires ? Pas toujours.

Dans cette vidéo, on analyse avec Raphael chaque dossier comme si on investissait nous-mêmes :
- vrai rendement
- pièges dans le bail
- solidité du locataire

Résultat : certains dossiers qu’on pensait bons... ne le sont pas du tout.

Et d'autres sont de vraies opportunités !

Analyse complète ici : https://t.co/rQyCokjxyT

[Charles @CharlesCollas]

~THREAD~
Pourquoi tu ne dois pas acheter dans le neuf (défiscalisation type PINEL) pour ton investissement locatif

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👇👇👇

[Charles @CharlesCollas]

Pas envie d'attendre d'avoir 63 ans pour partir à la retraite ? (si elle existe encore ...)

-> Commence à investir dans l'immobilier asap

-> Enchaîne les biens

-> Crée-toi un patrimoine

-> Les loyers créeront ta retraite anticipée !

[Charles @CharlesCollas]

Life hack : Avoir des gens dans son entourage dont les points forts sont tes points faibles

[Charles @CharlesCollas]

Tu peux rechercher des locaux commerciaux via un prompt sur Meilleur Acheteur

Comme tu interagirais sur ChatGPT

Ex : "Paris moins de 50m2"
"À moins de 8 000€/m2"

L'expérience est fluide, je t'invite à tester !

https://t.co/P0JcGdnLOu

[Charles @CharlesCollas]

"Si tu n'échoues pas, c'est que tu ne te pousses pas dans tes limites, et si tu ne te pousses pas dans tes limites, tu ne maximises pas ton potentiel" - Ray Dalio

[Charles @CharlesCollas]

Si tu visites un bien mais qu'il ne t'intéresse pas

Un bon réflexe c'est de demander à l'agent immobilier s'il n'a pas d'autres biens susceptibles de t'intéresser

Souvent un bon moyen de voir en amont des biens qu'il vient de rentrer et dont l'annonce n'est pas encore diffusée

[Charles @CharlesCollas]

2 règles simples pour ton compte bancaire :

✅ Ne sois pas à découvert
✅ Aie de l’épargne

Tu feras une première bonne impression auprès de ton conseiller pour qu’il te prête

[Charles @CharlesCollas]

Les RDC sur rue sont moins côtés

On les achète en moyenne 20% moins chers que les autres appartements du même immeuble

Mais pour de la location saisonnière, les gens s'en moquent

Au contraire, c'est pratique, pas besoin de se galérer à monter les valises !

[Charles @CharlesCollas]

C'est important d'avoir des moments seul(e)

Sans rien faire...

Juste pour te perdre dans tes pensées

Ça fait du bien, et ça booste la créativité !

[Charles @CharlesCollas]

Évite d'investir dans les résidences étudiantes ou pour seniors

Sur le papier au début ça a l'air top parce que c'est pas cher à l'achat

Mais pas besoin de creuser bien loin pour trouver le loup : les charges de copropriété sont co-lo-ssales

Oublie

[Charles @CharlesCollas]

Conseils en vrac :

✅ Envoie des quittances en début de mois à tes locataires : suivi, sérieux, anticipe les problèmes

✅ Quand tu fais une offre d'achat, explique toujours les raisons de la négociation

✅ Sois un bon client pour ta banque pour qu'elle te finance : assurance emprunteur, assurance PNO, compte SCI, comptes épargne, frais de dossier...

✅ Aie toujours ton notaire qui saura défendre tes intérêts

✅ Fais visiter à tes candidats locataires avec des visites successives (non groupées) pour qu'ils se croisent

✅ Ne base pas ton investissement sur un BP en location courte durée ou colocation : les chiffres doivent être OK même en longue durée !

✅ Le local commercial est un super investissement : plus rentable et moins de gestion que le résidentiel

✅ Même si les taux d'emprunt sont hauts, une bonne affaire reste une bonne affaire. Tu renégocieras ton taux plus tard !

✅ Pour sortir du blocage des 35% d'endettement, fais des SCI à l'IS avec des associés

✅ Fais les travaux d'entretien nécessaires à ton bien régulièrement afin qu'il soit toujours agréable pour le locataire et les prochains

[Charles @CharlesCollas]

❌Mettre beaucoup d'apport
✅Ne pas mettre d'apport

Garder ton épargne te permet de te sécuriser en cas d'imprévus

Et également de rester sexy aux yeux du banquier

Les taux d'emprunt sont historiquement bas : profites-en pour emprunter le plus possible !

[Charles @CharlesCollas]

Dans 10 ans

Tu seras bien plus déçu(e) par les choses que tu n'as pas faites

Que par les choses que tu as faites

Prends plus de risques !

[Charles @CharlesCollas]

Personne A : Au lieu de 100.000 €, je propose 92.000 € pour votre bien.

Personne B : Je propose 92.000 € étant donné que j'ai environ 8.000 € de travaux à faire pour refaire la salle de bain et changer la porte palière. Voici le devis de l'artisan.

Qui remporte le bien ?

[Charles @CharlesCollas]

Faire mieux que la moyenne = faire différemment de la moyenne

✅Immobilier ancien, pas de neuf !
✅Crédit sans apport sur 20 ans ou 25 ans
✅Travaux pour améliorer le bien
✅Négocier le prix
✅Location meublée