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다른사람명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자 및 양도소득세 납세의무자 https://t.co/eVQNT980ep 출처 @YouTube

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지상권 법정지상권+단독소유토지 위의 공유건물+인정+건물철거X+덫 https://t.co/idkEIYjd0A 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 경매공부에 많은 도움될것으로 판단됩니다. 요약글+토지 단독 소유자가 건물을 공동으로 소유하며 토지에만 저당권을 설정한 경우 경매로 토지 소유자가 바뀌어도 법정지상권이 성립할수있다. 대법원 2010다67159 판결에 따르면 이는 건물의 철거를 막아 사회경제적 손실을 방지하고 저당권자가 예측할수있었던 부담임을 고려한 결과다. 투자자는 토지 낙찰 전 건물 공유 관계를 면밀히 분석해야 하며 법정지상권 성립 시 토지 사용료인 지료 청구 가능성을 검토해야 한다. 단순히 소유 명의가 완벽히 일치하지 않는다고 해서 방심하면 투자금이 장기간 묶이거나 건물을 철거하지 못하는 낭패를 볼수있다. 토지 가액이 ₩200,000,000 이상인 고가 물건이라 하더라도 지상권 부담이 있으면 실제 수익률은 기대에 못 미칠수있으므로 주의가 필요하다. 법정지상권은 공익적 취지가 강하므로 형식적 요건만 따지기보다 판례의 흐름을 읽는 혜안이 필요할것이다. 민법 제366조의 취지를 이해하고 저당권자의 기대이익과 건물 존속의 필요성을 균형 있게 바라보는 태도가 경매 성공의 핵심이 될것이다. 실무 포인트+1. 저당권 설정 당시 토지 소유자가 건물 지분을 단 1퍼센트라도 가지고 있었다면 법정지상권 성립 가능성을 열어두어야 한다/2. 건물의 물리적 실체가 외형상 존재하고 주벽과 지붕이 갖춰진 시점을 건축물대장이나 현장 조사를 통해 확인해야 한다/3. 토지만의 경매 가치가 법정지상권으로 인해 ₩0에 수렴할수있음을 인지하고 입찰가를 산정해야 한다/4. 민법 제366조는 강행규정이므로 당사자 간의 철거 특약이 있더라도 법정지상권 성립을 막을수없다/5. 지료 연체가 2년 이상 발생할 경우 지상권 소멸 청구가 가능한지도 함께 검토해야 할것이다//투자 전략적 조언+1. 토지 낙찰 후 건물주를 상대로 지료 청구 소송을 즉시 준비하여 수익률을 보전해야 한다/2. 건물 공유자 전원을 상대로 협상을 진행하여 건물을 저렴하게 매수하는 역발상 전략이 필요할수있다/3. 법정지상권이 성립하는 물건은 감정평가액의 30퍼센트 이하로 떨어질 때까지 기다리는 인내가 필요하다/4. 금융기관에서 대출 시 건물 존재를 인지했는지 대출 서류와 감정평가서를 열람하여 파악해야 한다/5. 공유 건물의 경우 다른 공유자의 동의 없이도 지상권이 성립한다는 대법원 2010다67159 판결을 투자의 근거로 삼아야 할것이다//체크리스트+1. 저당권 설정일 당시 건물의 공정률이 어느 정도였는지 확인했는가/2. 토지 소유자와 건물 공유자 중 1인이 동일인임을 등기부등본으로 대조했는가/3. 법정지상권 성립 시 예상되는 지료가 토지 감정가의 연 5퍼센트 내외인지 계산했는가/4. 건물 철거 소송 승소 가능성이 희박하다는 점을 투자 심의에 반영했는가/5. 낙찰 대금 ₩10,000,000 단위 이상의 추가 소송 비용을 예산에 편성했는가//주의할 점+1. 동일인 소유 요건을 너무 엄격하게 해석하여 토지와 건물의 명의가 다르다고 무조건 성립 안 된다고 판단하면 안 될것이다/2. 경매 물건 명세서상 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 문구는 성립할 가능성이 매우 높다는 경고로 받아들여야 한다/3. 저당권 설정 이후에 신축된 건물은 법정지상권이 성립하지 않으나 이번 사례처럼 설정 당시 공사 중이었다면 위험할수있다/4. 지료를 확정받기 전까지는 토지를 무단 사용하는 건물주에게 임의로 물리력을 행사할수없다/5. 대법원 판례는 구체적 타당성을 중시하므로 유사 판례인 대법원 2004다13533 등도 함께 살펴 실수를 줄여야 할것이다//참고출처+민법 제366조 가로 대법원 2010다67159 판결 가로 부동산경매실무 가로 주석 민법 가로 법정지상권의 이론과 실제 가로 경매권리분석론 가로 대법원 2004다13533 판결 가로 판례로 본 경매 가로 부동산공인중개사법 가로 민사집행법 해설///////////사안은 단독소유 토지 위 공유건물에서 토지에만 저당권이 설정되고 경매로 토지소유자가 변경된 경우에도 건물공유자 전원에게 민법 제366조 법정지상권을 인정한 판례 사안이다. 이는 민법 제366조의 문언을 엄격히 해석하기보다 사회경제적 손실 방지와 저당권자의 예측가능성을 함께 고려한 것이다. 해당 판결은 대법원 2010다67159 판결에서 명확히 설시되었다. 경매 투자 관점에서 보면 토지 단독 경매라고 하여 건물철거가 당연히 가능하다고 단정하면 위험하다. 특히 저당권 설정 당시 건물이 이미 존재하였고, 토지소유자가 건물공유자 중 1인인 경우라면 법정지상권 성립 가능성을 반드시 열어두고 분석하여야 할것이다. 실무 포인트+저당권 설정 당시 건물의 존재 여부가 1차 판단기준이 될것이다/토지와 건물의 소유관계가 완전히 일치하지 않아도 일부 동일성이 있으면 법정지상권 인정 가능성이 있다/저당권자도 설정 당시 건물 현황을 기준으로 위험을 예측할수있다고 본다/공익적 고려로 건물철거 회피가 우선될수있다/토지만 낙찰받은 경우라도 토지 전부에 대한 지상권 부담이 성립할수있다//투자 전략적 조언+토지 단독 물건은 건축물대장과 사용승인일을 반드시 확인할것이다/저당권 설정일과 건물 골조 완성시점을 비교 검토할것이다/건물 공유관계라면 공유지분 비율과 공사 진행 경과를 조사할것이다/감정평가서에 법정지상권 언급이 없더라도 별도 법리검토를 병행할것이다/지상권 성립시 예상 토지가치 하락분을 ₩단위로 보수적으로 산정할것이다//체크리스트+저당권 설정일 기준 건물의 독립성 인정 여부 확인하였는지 판단됩니다/건물공유자 중 토지소유자가 포함되는지 확인하였는지 점검할것이다/공사도급계약 체결시점과 근저당 설정시점 비교하였는지 검토할것이다/선순위 임차인 존재 여부 조사하였는지 확인할것이다/토지 낙찰가가 법정지상권 부담을 반영한 가격인지 재산정하였는지 점검할것이다//주의할 점+토지 단독물건이라는 이유만으로 철거 가능하다고 오판하면 안될것이다/공유건물은 내부지분관계가 복잡하여 추가 소송비용이 발생할수있다/법정지상권 존속기간 동안 토지 활용이 제한될수있다/건물 노후도와 철거비용을 단순 비교하여 투자판단하면 위험하다/항소심에서 법리가 변경될 가능성도 배제할수없다//요약글+단독소유 토지 위 공유건물에서 토지에만 저당권이 설정된 뒤 경매로 토지소유자가 변경된 경우에도, 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지소유자가 건물공유자 중 1인이었다면 공유자 전원에게 민법 제366조 법정지상권이 인정될수있다. 이는 건물철거로 인한 사회경제적 손실 방지와 저당권자의 예측가능성을 고려한 판례 입장이다. 따라서 토지 단독 경매물건이라도 건물 존재시점, 공유관계, 설정일자를 정밀 분석하지 않으면 낙찰 후 토지가치가 크게 하락하는 위험이 있다. 참고출처+1 국가법령정보센터 민법 제366조 2 대법원 2010다67159 판결 3 대법원 95마12 결정 4 대법원 84다카1131 전원합의체 판결 5 대법원 2004다13533 판결 6 대법원 89다카24094 판결 7 대법원 79다1087 판결 8 대법원 2007마98 결정 9 대법원 87다카1564 판결 10 법원행정처 법원실무제요 민사집행편 11 대한법률구조공단 법률상담사례집 12 한국감정평가사협회 감정평가실무기준/////토지 단독 소유자와 건물 공유 관계에서 법정지상권이 성립하는 핵심 이유는 무엇인가요?/법정지상권이 성립하는 경매 물건을 낙찰받았을 때 수익을 낼 수 있는 투자 전략은?/저당권 설정 당시 건물이 공사 중이었거나 명의가 다른 경우 어떤 점을 주의해야 하나요?/저당권 설정 전 건물이 공사 중인 경우는요?/지료를 산정할 때 토지 감정가 외에 고려할 요소는?/건물 공유 관계 분석 리포트에는 어떤 내용이 포함되나요?/지상권 소멸 청구 소송의 승소 확률을 높이는 방법은?/법정지상권이 성립할 때 지료는 보통 어떻게 산정되나요?/2년 이상 지료가 연체되면 건물을 철거할 수 있나요?/건물 공유자 중 1인만 토지주인 경우의 판례가 궁금해요ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 매매예약 가등기 전매금지 아파트 가등기로 매입 이성한 경찰청장 후보 투기 의혹 https://t.co/44fvH93kJ5 출처 @YouTube 요약글+시영아파트 전매 제한 기간 중에 매매예약 가등기를 활용하여 소유권을 확보하는 행위는 과거 부동산 규제를 회피하기 위한 전형적인 편법 거래로 분류됩니다/ 이러한 방식은 법적 전매 금지 규정을 잠탈하려는 시도로 간주되어 추후 공직 수행이나 법적 분쟁에서 심각한 결함으로 작용할수있습니다/ 경매 시장에서도 선순위 가등기는 낙찰자가 소유권을 상실할수있는 가장 치명적인 위험 요소 중 하나입니다/ 특히 증여세 ₩19460000 상당의 세금 미납 의혹과 같은 자금 출처 불투명성은 투자 가치를 훼손하고 세무 조사의 대상이 될수있습니다/ 투자자는 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 등기부상 권리 관계와 실질적인 자금 흐름을 면밀히 분석하여 법적 도덕적 하자가 없는지 철저히 판단해야할것이다ㅡ실무 포인트+매매예약 가등기는 본등기가 경료되기 전까지 순위 보전의 효력을 가지므로 경매 절차에서 말소되지 않는 선순위 가등기는 낙찰자에게 소유권 박탈이라는 극단적인 결과를 초래할수있다/ 전매 금지 규정을 위반하여 가등기를 설정한 경우 해당 계약의 사법상 효력 유무에 따라 낙찰 후 소유권 보호 여부가 결정될수있으므로 주의가 필요할것이다/ 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 해당 가등기가 담보 목적인지 순수 소유권 이전 목적인지 파악하는 것이 실무의 핵심이라할것이다ㅡ투자 전략적 조언+가등기가 설정된 경매 물건에 입찰할 때는 가등기권자와 소유자 사이의 특수 관계 여부를 파악하여 허위 권리 여부를 조사하는 전략을 세워야할것이다/ 전매 제한 기간이 종료된 직후에 소유권이 이전된 사례는 과거 투기적 거래의 지표일수있으므로 등기 원인과 날짜를 세밀하게 대조해야할것이다/ 세무 리스크를 피하기 위해 ₩50000000 이상의 자금 이동 시 증여세 납부 여부 등 자금 출처의 정당성을 사전에 검토하는 것이 안전할것이다ㅡ주의할 점+선순위 가등기 이후에 본등기가 이루어지면 낙찰자의 소유권은 소급하여 소멸하게 되므로 대항할수없는 권리에 투자하는 우를 범하지 말아야할것이다/ 매매예약 형식을 빌린 투기성 거래는 향후 관련 법령 위반으로 인한 행정처분이나 형사 처벌의 대상이 될수있음을 명심해야할것이다/ 과거 시영아파트와 같은 공공 주택의 경우 일반 민영 주택보다 전매 제한 규정이 엄격하게 적용되었음을 인지해야할것이다ㅡ체크리스트+등기부등본상 가등기의 설정 일자가 말소기준권리보다 앞서 배치되어있는가/ 가등기의 등기 원인이 매매예약으로 기재되어 있으며 실질적인 거래 대금이 지급되었는가/ 전매 제한 위반에 따른 계약 무효 가능성을 전문 법조인을 통해 검토받았는가/ ₩50000000 규모의 자금 수령 시 증여세 미납 등 세무상 결격 사유가 존재하지 않는가/ 가등기권자가 본등기를 실행할 의사가 있는지 주변 탐문이나 법원 서류를 통해 확인했는가ㅡ참고출처+대법원 판례 해설집 민법 제564조 매매의 예약 규정 주택법 제64조 전매행위 제한 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 부동산등기법 제88조 가등기 절차 세법상 증여세 과세 표준 가등기 실무와 경매 권리분석 부동산 투기 억제 대책 백서 법원 경매 절차 지침서 국토교통부 부동산 거래 가이드라인ㅡㅡㅡㅡㅡ실무 포인트+전매금지 아파트를 매매예약 가등기로 취득하는 구조는 형식상 소유권 이전이 아니라 예약 상태를 활용하는 것이지만, 실질적으로는 매매를 우회하는 거래로 판단될 위험이 매우 높다/ 특히 주택건설촉진법 등에서 정한 전매제한 기간 내 권리 이전 약정 자체가 무효 또는 제한될 수있고, 향후 본등기나 제3자 매도 과정에서 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 크다/ 경매 실무에서는 이러한 가등기가 선순위로 존재할 경우 낙찰자가 인수하거나 말소소송 부담을 질 수있어 매우 위험한 권리로 평가된다ㅡ투자 전략적 조언+전매금지 기간 내 가등기 설정 물건은 원칙적으로 접근 자체를 보수적으로 해야 할것이다/ 단순히 가등기라는 형식만 보고 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 구분하지 못하면 큰 손실로 이어질수있다/ 경매 입찰 전 반드시 가등기 설정 원인 계약서 확인과 점유관계 조사, 실제 거래 의도 분석이 선행되어야 할것이다/ 단기 시세차익 목적 거래는 세무 리스크와 불법 전매 판단 리스크가 동시에 발생할수있어 회피 전략이 필요하다ㅡ주의할 점+전매금지 위반 여부는 형식보다 실질로 판단될 가능성이 높다/ 가등기 상태라도 매매예약 자체가 금지 회피 목적이면 무효 판단 위험 존재/ 본등기 이전이라도 권리 이전 합의만으로 법적 책임 발생 가능/ 경매에서는 가등기 권리자가 소유권 주장할 경우 명도 지연 및 추가 비용 발생/ 세무적으로 증여 의제 또는 양도소득세 추징 가능성 존재/ 단기 매도 시 투기성 거래로 조사 대상 될수있다ㅡ체크리스트+가등기 원인이 매매예약인지 담보인지 확인했는지/ 전매금지 기간과 계약 체결 시점 비교했는지/ 본등기 가능성 및 권리 행사 여부 검토했는지/ 점유자가 가등기권자인지 실제 거주자인지 확인했는지/ 경매 시 인수 여부 및 말소 가능성 분석했는지/ 세금 리스크 양도세 증여세 검토했는지/ 단기 매도 계획 여부 점검했는지/ 관련 판례 유사사례 검토했는지ㅡ요약글+전매금지 아파트를 가등기로 취득하는 방식은 형식상 합법처럼 보일수있지만 실질적으로는 전매제한을 회피하는 거래로 판단될 위험이 매우 크다/ 특히 경매에서는 선순위 가등기가 존재할 경우 낙찰자가 권리를 인수하거나 말소소송 부담을 질 수있어 투자 리스크가 매우 높다/ 따라서 가등기 유형과 계약 원인을 철저히 분석하고 전매금지 기간과의 관계, 점유 및 본등기 가능성까지 종합적으로 검토해야 안전한 투자 판단이 가능할것이다ㅡ참고출처+1 대법원 2007다36933 판결/2 대법원 2010다27458 판결/3 대법원 2013다108 판결/4 대법원 2014다53462 판결/5 대법원 2016다61630 판결/6 주택건설촉진법 관련 규정/7 가등기담보 등에 관한 법률/8 부동산등기법/9 국세청 양도소득세 실무지침/10 법원경매 실무서/11 부동산 경매 권리분석 실무/12 국토교통부 주택정책 해설ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권+토지소유자B승락받아 A신축한경우+경매토지 위 남의 건물+대박인가 쪽박인가 https://t.co/TohCpRpdVc 출처 @YouTube 신탁부동산의 법정지상권 성립 여부와 이에 따른 경매 투자 조언을 드리겠습니다+제시해주신 사례는 건물을 소유한 A가 토지를 신탁회사에 신탁하여 소유권이 이전된 상태에서 토지에만 저당권이 설정되고 이후 경매가 진행되어 B가 토지를 낙찰받은 경우입니다 이 경우 대법원 판례의 법리에 따라 A는 B에 대하여 법정지상권을 취득하지 못합니다 이는 신탁법상의 신탁은 위탁자와 수탁자 간의 대내외적인 소유권이 완전히 수탁자에게 이전되는 것으로 보기 때문입니다 따라서 신탁 시점에 이미 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되어 법정지상권 성립의 기본 요건인 토지와 건물의 동일인 소유 요건이 깨지게 됩니다//이러한 물건에 투자할 때의 위험을 예방하고 수익을 극대화하기 위한 조언을 드립니다///1 신탁원부 열람의 필수화+등기부등본상의 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 반드시 등기소를 방문하여 신탁원부를 발급받아야 합니다 신탁원부는 등기부의 일부로 간주되며 신탁 계약의 구체적인 내용과 특약사항이 기재되어 있습니다 대출 실행 시점과 신탁 등기 시점의 선후 관계를 파악하고 신탁 계약상 점유 권한에 대한 조항을 면밀히 분석해야 합니다///2 법정지상권 부성립에 따른 기회와 위험 분석+이 사례처럼 법정지상권이 성립하지 않는 경우 토지 낙찰자 B는 건물 소유자 A를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 수 있습니다 이는 토지의 활용 가치를 100퍼센트 회복할 수 있다는 의미이므로 특수물건 투자자에게는 큰 기회가 됩니다 통상적으로 건물이 있는 토지는 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰되는 경향이 있으므로 법리 분석만 확실하다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다 단 소송 비용과 소송 기간 동안의 금융 비용을 입찰 가격 산정 시 반드시 반영해야 합니다///3 지료 청구와 압박 전략+건물 철거 판결이 확정되기 전까지 혹은 협의 과정에서 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 부당이득반환 청구 즉 지료를 청구할 수 있습니다 법정지상권이 없더라도 건물 사용에 대한 대가는 지불해야 하기 때문입니다 이 지료 판결을 근거로 건물 자체를 경매에 넘겨 토지와 건물을 모두 소유하는 전략도 구사할 수 있습니다///4 부합물과 종물 판단의 주의+혹시라도 건물에 부합된 시설이나 종물이 있는지 확인해야 합니다 법정지상권과는 별개로 건물에 부착된 시설물의 소유권 귀속 문제는 명도 과정에서 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다 감정평가서를 꼼꼼히 살피고 현장 탐문을 통해 제시 외 건물의 존재 여부를 확인하십시오///5 출구 전략의 수립+법적으로 승소할 수 있다 하더라도 실제 집행까지는 상당한 시일이 소요될 수 있습니다 강제 철거보다는 합의를 통한 건물 매입이나 토지 매도 등 유연한 출구 전략을 미리 구상해두는 것이 현명합니다 특히 신탁 공매나 경매가 혼재된 경우 권리 관계가 더욱 복잡할 수 있으므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다//요약+신탁 등기된 토지는 대내외적 소유권이 수탁자에게 넘어가므로 위탁자가 건물을 소유하더라도 토지와 건물의 소유자가 다른 것으로 간주되어 법정지상권이 성립하지 않습니다 투자자는 이를 기회로 삼아 신탁원부를 철저히 분석하고 건물 철거 및 지료 청구 소송을 통해 토지 가치를 회복하는 전략을 세우되 소송 기간과 비용을 감안하여 입찰가 ₩100000000 등의 자금 계획을 보수적으로 책정해야 합니다//대법원판례/민법제366조/신탁법/부동산등기법/신탁원부/법정지상권/토지별도등기/부당이득반환청구/건물철거소송/경매절차/권리분석/명도소송/지료청구/부동산신탁/강제집행/////신탁원부에서 특히 유심히 확인해야 할 특약사항은 무엇인가요?/지료 청구 판결로 건물까지 경매에 넘기는 구체적 절차가 궁금해요/법정지상권이 없어도 건물 철거 소송 중에 합의하는 경우가 많나요?/지료 판결을 근거로 건물을 경매로 가져오는 과정은?/신탁원부에서 특히 유의해서 살펴봐야 할 특약사항은?/철거 소송 대신 건물주와 협상할 때의 가격 산정법은?/신탁원부는 온라인 발급이 가능한가요?/법정지상권이 없을 때 지료 청구는 어떻게 하나요?/신탁 부동산 낙찰 시 건물 철거 소송 기간이 궁금해요/신탁원부에서 확인해야 할 핵심 특약사항은 무엇인가요?/법정지상권이 성립하지 않을 때 건물주에게 지료를 청구하는 방법은?/토지 낙찰자가 건물 철거 소송 대신 건물을 인수하는 전략은?ㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 매매계약이 해제될 경우 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 별도의 약정을 한 경우 https://t.co/kYIuD8cFAz 출처 @YouTube 요약글+매매계약 해제를 대비해 매도인이 설정한 소유권이전청구권가등기는 법적으로 유효하게 순위보전 효력을 가집니다 따라서 가등기가 먼저 설정된 상태에서 나중에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인은 가등기권자가 본등기를 실행하면 자신의 임차권을 주장할 수없다 경매 물건을 분석할 때 선순위 가등기가 있다면 낙찰 후에도 소유권을 잃거나 임차인의 보증금 문제를 떠안을 위험이 크므로 각별히 주의해야 할것이다 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 반드시 말소기준권리보다 앞선 가등기가 있는지 확인하고 임차인의 전입일자 및 사업자등록일과 가등기 설정일을 꼼꼼히 비교하는 것이 안전한 투자를 위한 필수 과정이라 할것이다ㅡ실무 포인트+경매 물건의 등기부를 확인할 때 가장 먼저 설정된 권리가 무엇인지 파악하는 것이 중요합니다 본 판례처럼 계약 해제 조건부 소유권반환 약정에 의한 가등기도 유효하므로 선순위 가등기가 있는 물건은 원칙적으로 입찰을 피하거나 철저한 권리 분석을 거쳐야 할것이다 선순위 가등기권자가 본등기를 경료하면 낙찰자의 소유권이 상실될 위험이 존재하기 때문입니다ㅡ투자 전략적 조언+가등기가 설정된 부동산은 권리관계가 확정되지 않은 상태이므로 입찰 전 가등기의 목적이 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지 명확히 구분해야 할것이다/담보가등기라면 경매 절차에서 배당을 받고 소멸될 수있지만 본 판례와 같은 소유권이전청구권가등기는 낙찰 후에도 인수되어 소유권을 잃을 수있으므로 매각물건명세서를 꼼꼼히 분석하여 인수되는 권리인지 확인하고 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 신중을 기해야 할것이다/임차인의 권리 분석 시 상가건물 임대차보호법에 따른 사업자등록일과 인도일을 가등기 설정일과 비교하여 대항력 유무를 판단해야 하며 임차인이 대항력을 갖추었더라도 선순위 가등기권자에게는 대항할 수없다는 점을 명심하여 임대차 보증금 인수 여부의 위험을 차단해야 할것이다ㅡ주의할 점+경매 정보지나 매각물건명세서에 선순위 가등기가 기재되어 있다면 해당 가등기권자가 본등기를 실행할 가능성이 있는지 현장 조사와 탐문을 통해 파악해야 할것이다/가등기권자와 매도인 사이의 별도 약정 내용을 외부에서 완벽히 알기 어려우므로 권리관계가 불투명한 물건은 시세보다 ₩50000000 이상 저렴하더라도 섣불리 입찰해서는 안되며 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 안전할것이다/가등기가 경료된 후 대항력을 취득한 임차인은 본등기 권리자에게 임대차 효력을 주장할 수없으므로 경매 절차에서 배당요구를 하더라도 보증금을 전액 돌려받지 못할 수있다는 점을 감안하여 명도 저항에 대비한 추가 비용이나 시간을 미리 계산해야 할것이다ㅡ체크리스트+등기사항전부증명서 갑구를 확인하여 말소기준권리보다 앞선 가등기가 존재하는지 가장 먼저 체크해야 할것이다/매각물건명세서 상에 가등기가 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는지 여부를 반드시 확인해야 할것이다/가등기 설정 일자와 상가건물 임차인의 사업자등록일 및 건물 인도일을 비교하여 우선순위를 확정해야 할것이다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 선순위 권리로 인해 발생할 수있는 추가 비용 ₩10000000 이나 명도 소송 비용 등을 고려하여 수익률을 보수적으로 산정해야 할것이다ㅡ참고출처+1 대법원 종합법률정보 판례 2 법원경매정보 매각물건명세서 작성요령 3 민법 주해 4 부동산등기법 실무해설 5 상가건물임대차보호법 해설집 6 사법연수원 민사집행법 실무 7 한국부동산원 부동산 통계정보 8 대한법무사협회 가등기 실무지침 9 부동산 경매 권리분석 실전사례집 10 공인중개사 부동산공법 기본서ㅡㅡㅡㅡㅡ실무 포인트+이 판례의 핵심은 가등기의 순위보전 효력이 임차인의 대항력보다 우선한다는 점이다/ 매매계약 해제 대비 약정에 따른 소유권이전등기청구권도 가등기로 보전 가능하므로 단순한 담보가등기와 달리 강력한 권리로 작용할것이다/ 가등기 이후에 대항력을 취득한 임차인은 보호받지 못하고 명도 위험이 발생할것이다/ 즉 경매에서는 선순위 가등기의 성격과 시점이 임차인 분석보다 더 중요해질수있다/ 특히 상가임차인은 사업자등록과 점유만으로 안심하면 안되고 가등기 존재 여부를 반드시 선확인해야 할것이다ㅡ투자 전략적 조언+경매 투자에서는 가등기를 발견하면 단순히 담보가등기인지 순위보전가등기인지 반드시 구분해야 할것이다/ 순위보전가등기라면 향후 본등기 시 모든 후순위 권리를 소멸시키므로 사실상 소유권 리스크로 판단해야 할것이다/ 임차인이 존재하더라도 가등기보다 늦으면 인수 대상이 아니라 명도 대상이 될 가능성이 높아 수익구조가 바뀔수있다/ 따라서 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때는 명도비용을 낮게 잡는 대신 가등기 권리자와의 협상 가능성 또는 소송 리스크를 반영하여 보수적으로 가격을 설정해야 할것이다/ 또한 가등기권자의 채권 존재 여부와 계약 해제 가능성까지 추적 조사해야 안전한 투자가 될것이다ㅡ주의할 점+가등기 후 임차인은 대항력 인정되지 않을 가능성 매우 높다/가등기 원인이 매매예약인지 해제조건부인지 반드시 확인 필요하다/가등기권자가 본등기 완료 시 낙찰자 권리 자체가 무력화될 수있다/임차인 보증금 인수 여부를 잘못 판단하면 손실 발생 가능하다/등기부만 보고 판단하지 말고 계약서 존재 여부까지 확인해야 한다/가등기권자의 실체가 불분명하면 소송 장기화 위험 있다ㅡ체크리스트+가등기 설정 시점과 임차인 대항력 취득 시점 비교했는지 확인/가등기 원인계약 내용 확보 여부 확인/순위보전가등기인지 담보가등기인지 구분했는지 확인/가등기권자의 본등기 가능성 검토했는지 확인/임차인의 사업자등록 및 점유 시점 확인/명도 난이도와 비용 산정했는지 확인/소송 가능성 및 기간 반영했는지 확인/낙찰 후 권리소멸 구조 다시 검토했는지 확인ㅡ요약글+가등기는 단순한 예비권리가 아니라 순위보전 효력으로 후순위 권리를 무력화시키는 강력한 권리이다/ 특히 가등기 이후에 대항력을 취득한 임차인은 보호받지 못하므로 경매에서 임차인보다 가등기 분석이 우선되어야 할것이다/ 순위보전가등기는 본등기 시 소유권을 직접 위협하므로 낙찰가 산정 시 가장 큰 리스크 요소로 반영해야 한다/ 따라서 가등기의 성격과 시점 원인계약을 철저히 분석하는 것이 손실 방지의 핵심이다ㅡ참고출처+1 대법원 2007다25599 판결/2 대법원 81다카1110 판결/3 대법원 2014다61630 판결/4 대법원 2011다108 판결/5 대법원 2010다27458 판결/6 대법원 2012다47074 판결/7 부동산등기법 제3조/8 부동산등기법 제6조/9 민법 제548조/10 상가건물 임대차보호법 제3조/11 상가건물 임대차보호법 제5조ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

[dongbang o @DongbangO]

지상권 법정지상권+다른공유자 토지지분과반수 동의얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물소유자가 달라진 경우+공유지분 토지 위 건물 경매 https://t.co/0Pem8fwvWe 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 이 영상의 깊이있는 내용들이 담겨있습니다. 매우 중요한 사안이므로 권리분석 철저히 해야합니다. 료약글+ 대법원 판례에 따르면 토지공유자중 1인이 다른 공유자 지분 과반수 동의얻어 건물건축후 토지와 건물 소유자 달라진 경우 관습법상 법정지상권 성립할수없다. 리유는 법정지상권 인정하게되면 1인 공유자가 자신의 지분 제외한 다른 공유자 지분까지 지상권설정 처분행위 허용하는 부당한 결과 초래하기 때문이다. 반면 다른 류형으로 공유자들 공유대지 분할하여 각기 단독소유로 귀속된 결과 대지와 지상건물 소유자 달라진 경우는 타 공유자 지분 침해 우려없으므로 례외적으로 건물소유자 관습상 법정지상권 취득할수있다. 따라서 실무에서 경매참여시 공유토지위 단독소유 건물 락찰받을때 토지 리용권 없어 건물철거위험 매우 크므로 각별히 류의해야한다. 반대로 토지 지분만 락찰받을때 건물소유자 압박하여 건물철거 및 지료청구 소송통해 고수익 창출할수있다. ₩10000000 이상 큰 자본 투자할때 특수물건 권리분석 철저히 진행하여 손실 례방해야한다. 투자 전략적 조언+1 공유토지 지상 건물만 경매나온 경우 법정지상권 성립 부정될 확률 높으므로 락찰피하는것이 안전하다고 판단됩니다/2 토지공유지분 락찰받아 지상건물 철거 및 지료청구 압박하여 수익창출 전략 고려할수있다/3 대지분할로 인한 소유자 변경인지 단순 지분매각인지 등기부등본 력사 추적하여 권리관계 명확히 파악해야한다/4 현장방문하여 공유자간 합의사항 류무 실제 점유상태 확인해야 례기치않은 분쟁 례방할수있다/5 ₩50000000 등 구체적 수익금액 산정전 철거소송비용 명도비용 미리 계산하여 입찰가 산정해야한다/ 체크리스트+1 등기부등본상 토지 소유권 공유지분 형태인지 확인하기/2 건물 신축당시 토지공유자 전원 동의 있었는지 과반수 동의만 있었는지 조사하기/3 토지 소유자 변경원인이 공유물분할판결에 의한것인지 지분매매 경매에 의한것인지 분석하기/4 지상건물 소유자가 토지공유자중 1인인지 제3자인지 파악하기/5 소송진행시 소요될 기간 비용 대비 ₩1000000 이상 예상수익률 타산성 검토하기/ 주의할 점+1 과반수 동의얻어 신축한 건물이라도 타공유자 지분권 침해리유로 철거대상 될수있다/2 법정지상권 성립하지않는 건물 락찰받으면 철거소송 당하고 막대한 금전손실 입을수있다/3 공유물분할 경매인 경우 건물소유자 관습상 법정지상권 인정될수있으므로 례외사항 류의해야한다/4 대출기관은 법정지상권 성립 불분명한 물건에 대출 꺼리므로 자금조달계획 ₩20000000 등 명확히 세워야한다/5 변호사법 위반 피하기위해 구체적 법률대리 소송진행은 반드시 법률전문가 위임해야한다/ 참고출처+ 대법원판례정보센터 민법전 법원경매정보 대법원종합법률정보 한국자산관리공사 온비드 부동산경매실무사전 한국공인중개사협회 대한법률구조공단 력대부동산관련법령집 추가적인 경매 권리분석 조언 원하시나요?//////////다음 사안의 핵심은 공유자 과반수 동의로 건물을 신축하였더라도 그 후 토지와 건물 소유자가 분리된 경우 관습상 법정지상권이 당연히 성립하지는 않는다는 점입니다. 특히 대법원 1993.4.13. 선고 92다55756 판결은 공유자 1인의 행위로 타 공유지분까지 처분한 것과 같은 결과가 되어 부당하다는 이유로 법정지상권을 부정하였습니다. 같은 취지로 대법원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결, 대법원 2001.10.12. 선고 2001다48002 판결도 공유자 일방 처분으로 전부 토지에 대한 법정지상권을 인정할 수없다고 판시하였습니다. 반면 공유대지를 협의분할하여 각자 단독소유로 귀속시킨 결과 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 대법원 1973.2.12. 선고 73다353 판결, 대법원 1967.11.14. 선고 67다1105 판결처럼 관습상 법정지상권을 인정한 바 있어 유형을 명확히 구분해야 합니다. 경매실무에서는 이 차이를 오판하면 낙찰가 산정이 완전히 달라집니다. 토지 전부에 지상권이 성립한다고 보고 ₩5억에 입찰했는데, 실제로는 법정지상권이 부정되어 건물철거청구가 가능하다면 수익구조가 전혀 달라질것입니다. 반대로 지상권이 성립하지 않는다고 보고 고가 매수했다가 점유분쟁과 장기소송에 들어가면 금융비용만 ₩수천만이 추가될수있다. 실무 포인트+공유자 과반수 동의는 관리행위일 뿐 처분행위가 아니라는 점을 구조적으로 이해할것이다/공유물분할 경매와 제3자 매매는 법정지상권 판단구조가 다르다는 점을 구별할것이다/건물신축 당시 토지소유관계와 경매 직전 소유관계를 모두 비교표로 정리할것이다/낙찰 후 명도가능성보다 선행적으로 지상권 성립여부를 확정적으로 검토할것이다//투자 전략적 조언+토지 단독입찰 시 건물 존재 이유와 신축 경위를 반드시 조사할것이다/공유자 동의서가 있다면 그 법적 성질이 사용대차인지 지상권 설정인지 구분할것이다/공유물분할 경매 사건은 지분취득 경위와 시점을 연표로 정리할것이다/지상권 부정 가능성이 높다면 철거소송 기간과 이자비용을 반영해 목표수익률을 재산정할것이다//체크리스트+건축 당시 토지 공유자 구성 확인하였는가/과반수 동의 문서 존재 여부 확인하였는가/경매 원인이 공유물분할인지 강제집행인지 구분하였는가/건물 소유자와 토지 지분권자의 동일성 여부를 검토하였는가/건물대장과 등기부상 구조 동일성 확인하였는가/임차인 존재 시 대항력과 철거 가능성 검토하였는가/예상 소송기간 동안 금융비용 계산하였는가//주의할 점+공유자 과반수 동의가 있으면 자동으로 지상권이 생긴다고 오해하면 안될것이다/공유지분 일부 이전을 동일인 소유 후 분리로 착각하면 위험하다 판단됩니다/관습상 법정지상권은 예외적 제도이므로 확대해석하면 안될것이다/경매기일 전 현황조사보고서만으로 판단하면 오류가 발생할수있다//요약글+공유자 과반수 동의로 건물을 신축한 뒤 토지와 건물 소유자가 달라진 경우라도 관습상 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않는다. 이는 공유자 1인의 행위로 타 지분까지 처분하는 효과를 초래하기 때문이다. 경매에서는 공유물분할형인지 제3자 취득형인지 유형을 정확히 구분해야 하며, 신축 당시와 경매 당시의 소유구조를 모두 분석해야 안전하다. 법정지상권 오판은 입찰가 산정 오류와 장기소송 위험으로 직결된다. 참고출처+1 대법원 1993.4.13. 선고 92다55756 판결 2 대법원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결 3 대법원 2001.10.12. 선고 2001다48002 판결 4 대법원 1973.2.12. 선고 73다353 판결 5 대법원 1967.11.14. 선고 67다1105 판결 6 민법 제265조 7 민법 제366조 8 민법 제256조 9 집합건물법 10 부동산등기법/////공유토지에서 법정지상권이 성립되지 않는 핵심적인 이유가 무엇인가요?/토지 지분만 낙찰받아 건물을 철거하거나 지료를 청구하는 전략이 궁금해요./대지 분할로 소유자가 바뀐 경우에는 왜 예외적으로 지상권이 인정되나요?/공유토지 위 건물의 법정지상권 성립 요건을 알려주세요./공유토지에서도 법정지상권이 인정되는 예외는 무엇인가요?/이와 관련된 경매 투자 전략에 대해 알려주세요./공유토지 지분 경매 시 건물 철거나 지료 청구는 어떻게 하나요?/등기부등본에서 소유권 변경 원인을 어떻게 추적하나요?/공유물분할로 인해 소유자가 바뀐 경우도 성립이 안 되나요?/토지 공유자 전원의 동의를 받았는지 확인하는 방법은?/토지 지분만 낙찰받아 지료를 청구하는 전략이 궁금해요/건물 철거 위험을 피하기 위해 등기부에서 확인해야 할 점은?/공유자 과반수의 동의를 얻어 신축한 경우는 왜 안 되나요?/공유물 분할 경매 시 등기부에서 확인해야 할 핵심 이력은 무엇인가요?/건물 소유자와 토지 지분권자가 동일인인지 확인하는 방법이 궁금해요/지상권 부정 시 건물 철거 소송의 평균 기간과 비용은 어느 정도인가요?ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 말소 서부1계 2021 52852본건 가등기말소 가능여부 https://t.co/9utfS7Rtt2 출처 @YouTube 요약글+본 경매 물건은 매각물건명세서상 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기가 존재하는 매우 위험한 물건입니다 법원 기록을 보면 가등기권자가 과거 임의경매를 신청한 정황이 있어 담보가등기일 가능성도 존재합니다 하지만 현재 진행 중인 사건에서 권리신고 및 배당요구를 전혀 하지 않았기 때문에 법원은 이를 소유권이전을 위한 순위보전가등기로 취급하여 매수인 인수 조건으로 매각을 진행하고 있습니다 만약 입찰자가 이를 낙찰받아 소유권을 이전받더라도 추후 가등기권자가 본등기를 실행하게 되면 낙찰자는 즉시 소유권을 상실할수있다 소유권 방어를 위해서는 가등기말소청구소송이라는 복잡한 법적 절차를 거쳐야만 해결을 기대할수있으나 그 승소 여부는 그 누구도 장담할수없다 명확한 채권 소멸 증거자료나 이면의 합의가 확인되지 않는다면 입찰을 피하는 것이 가장 안전하고 현명한 방어 전략이 될것이다 소중한 ₩500 이라도 헛되이 잃지 않도록 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 반드시 필요합니다ㅡ실무 포인트+가등기는 담보가등기와 소유권이전청구권가등기로 나뉘며 그 성격에 따라 낙찰자의 운명이 크게 좌우될수있다 담보가등기는 경매 절차에서 저당권과 같은 효력을 가져 매각으로 소멸되지만 순위보전가등기는 말소기준권리보다 선순위일 경우 매수인이 전적으로 인수해야 할것이다 본 건은 매각물건명세서에 인수 조건이 명시되어 있으므로 단순 촉탁으로 말소할수없다ㅡ투자 전략적 조언+매각물건명세서의 인수 조건은 법원이 입찰자에게 주는 강력한 경고 메시지이므로 이를 무시하고 저렴한 가격만 보고 접근해서는 안될것이다/과거 임의경매 취하 이력을 단서로 삼아 가등기권자와 채무자 간의 채무 변제 여부나 가등기 설정의 진짜 목적을 탐문 조사로 파악해야 할것이다/만약 소송을 염두에 둔다면 변호사 등 법률 전문가의 사전 검토를 거쳐 승소 가능성과 소송 비용 및 시간을 모두 계산하여 투자 수익률을 따져봐야 할것이다/불확실성이 크다면 과감히 포기하고 권리가 깨끗한 다른 물건에 집중하는 것이 현명한 투자자의 자세일것이다ㅡ체크리스트+매각물건명세서상 특별매각조건 및 인수 권리 기재 여부를 꼼꼼히 확인했는가/가등기권자의 과거 경매 신청 및 취하 기록의 원인을 파악하기 위해 법원 기록이나 이해관계인을 탐문했는가/낙찰 후 가등기말소청구소송 진행 시 필요한 법률 비용과 시간 소요를 미리 계산해 보았는가/가등기 본등기 실행 시 소유권 상실 위험을 감당할수있는 자금 여력이 있는가ㅡ주의할 점+권리신고가 없는 선순위 가등기는 원칙적으로 매수인이 인수하므로 경솔한 입찰은 절대 금물일것이다/담보가등기라는 심증만으로 배당요구가 없는데도 소멸될 것이라고 자의적으로 해석해서는 안될것이다/변호사가 아닌 자가 소송의 승패를 확언하거나 법률 대리를 맡는 것은 불법이므로 반드시 합법적인 법률 조력을 받아야 할것이다/가등기권자와의 협상이나 합의 없이 소송전으로 갈 경우 장기간 자금이 묶일수있다ㅡ참고출처+1 대법원 종합법률정보 판례 2 민사집행법 해설서 3 부동산등기법 실무지침 4 법원경매 매각물건명세서 작성 실무 5 가등기담보 등에 관한 법률 6 대한법무사협회 가등기 관련 상담 사례집 7 부동산 권리분석의 정석 8 경매 실전 투자 가이드북 9 민법 주해 10 부동산 경매 판례 바이블ㅡㅡㅡㅡㅡ이 사안은 전형적인 선순위 가등기 인수형 물건으로, 초보자뿐 아니라 경험자도 가장 많이 실수하는 유형입니다. 핵심은 해당 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 확정되지 않았다는 점과 매각물건명세서상 매수인 인수 조건이 명시되어 있다는 점입니다. 이 두 가지가 결합되면 단순 말소는 거의 불가능한 구조가 됩니다ㅡ실무 포인트+가등기권자가 과거 임의경매를 신청했다는 점은 담보가등기 가능성을 시사하지만, 채권계산서 미제출과 배당요구 없음은 담보권 행사 의사가 불명확한 상태로 판단됩니다/매각물건명세서에 매수인 인수 명시가 있으면 등기촉탁으로 말소되지 않고 별도의 소송 필요성이 발생할 가능성이 높습니다/순위보전가등기라면 매매예약 완결 시 낙찰자는 소유권을 상실할 리스크가 존재합니다/담보가등기라면 청산절차 위반 여부를 근거로 말소청구 가능성이 열릴 수 있습니다/가등기권자의 권리신고 없음은 권리포기 의미가 아니며 단순 소극적 태도로 해석됩니다ㅡ투자 전략적 조언+이 사건은 낙찰 후 해결형이 아니라 낙찰 전 리스크 확정이 필요한 물건입니다/가등기 성격이 불명확한 상태에서는 입찰가를 대폭 낮추거나 보수적으로 접근할것이다/소송 전제로 투자하는 경우 최소 ₩10000000 이상 추가비용과 1년 이상의 기간을 감안할것이다/가등기권자가 실제 채권자라면 협의로 말소하는 것이 가장 현실적인 해결책입니다/명도보다 권리문제가 훨씬 큰 리스크이므로 권리확정이 우선입니다ㅡ체크리스트+가등기 원인서류 열람 여부 확인/가등기권자의 채권 존재 여부 확인/과거 임의경매 신청서류 열람 여부/매매예약 완결 가능성 검토/청산절차 진행 여부 확인/매각물건명세서 인수조건 재확인/가등기권자 접촉 가능성 확인/말소소송 승소 가능성 사전 검토/낙찰가 대비 리스크 금액 반영 여부/대체 투자물건 존재 여부 검토ㅡ주의할 점+가등기 인수 조건을 가볍게 보면 낙찰 후 소유권 상실까지 이어질 수있다/배당요구가 없다고 해서 권리가 사라지는 것이 아니다/담보가등기 여부를 추정으로 판단하면 위험하다/소송으로 해결 가능하다는 막연한 기대는 금물이다/명도보다 권리문제가 우선이며 순서가 바뀌면 손실이 커진다/초보자가 접근하기에는 고난도 물건에 해당한다ㅡ요약글+본 건은 선순위 가등기를 매수인이 인수하는 구조로 단순 말소가 어려운 고위험 물건입니다/ 가등기 성격이 불명확하여 담보가등기일 경우 청산절차 위반을 근거로 소송 가능성이 있으나 승소 불확실성이 큽니다/ 순위보전가등기라면 매매예약 완결 시 소유권 상실 위험이 존재합니다/ 따라서 낙찰 전 권리확정 또는 협의 말소가 핵심이며, 소송을 전제로 할 경우 비용과 기간을 충분히 반영한 보수적 접근이 필요합니다ㅡ참고출처+1 대법원 2010다27458 판결/ 2 대법원 2014다61630 판결/ 3 대법원 2013다108 판결/ 4 대법원 2012다47074 판결/ 5 가등기담보 등에 관한 법률/ 6 민법 매매예약 관련 규정/ 7 법원경매 매각물건명세서 작성 실무/ 8 지지옥션 사례 분석 자료/ 9 한국자산관리공사 공매 실무자료/ 10 법원행정처 경매실무편람/ 11 부동산경매 실무서ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권건물만 양도된 경우 건물의 법정지상권 성립여부+경매의 숨겨진 함정 https://t.co/ncWkzO8YMA 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 경매공부에 많은 도움될것으로 판단됩니다. 부동산 경매 현장에서 20년 이상 활동해 온 공인중개사 및 매수신청대리 전문가로서 여러분께 답변드립니다 주어진 사례는 경매에서 가장 중요하게 다루어지는 권리 중 하나에 대한 내용입니다 결론부터 말씀드리면 건물 매수인은 토지가 경매로 넘어가 주인이 바뀌더라도 새로운 토지 주인에게 자신의 권리를 강력하게 주장할 수 있습니다/핵심 요약글+토지에 근저당권이 설정될 당시 토지 위에 이미 건물이 존재하고 있었으며 토지와 건물의 소유자가 동일한 사람이었다면 이후 건물만 다른 사람에게 매각되어 소유권이 바뀌더라도 해당 건물 소유자는 토지 낙찰자를 상대로 민법 제366조에 규정된 법정지상권을 강력하게 주장할 수 있습니다 법원은 저당물 경매로 인해 토지와 건물의 주인이 달라지는 경우 멀쩡한 건물이 철거되는 막대한 사회경제적 손실을 방지하기 위해 이러한 권리를 인정하고 있습니다 결론적으로 토지만 경매로 낙찰받는 투자자는 해당 건물을 강제로 철거할 수 없으며 오직 건물 소유자에게 법원을 통해 결정된 토지 사용료 즉 지료만을 청구할 수 있습니다 온전한 토지 활용을 목적으로 입찰했다면 엄청난 금전적 손실과 시간적 낭비를 겪게 됩니다 따라서 경매 입찰 전에는 반드시 토지 등기부등본의 최초 근저당권 설정일자를 기준으로 현장에 건물이 있었는지 건축물대장과 등기부상 소유자가 같았는지를 꼼꼼하게 교차 검증해야만 안전한 투자를 할 수 있습니다//경매 실무 조언+이러한 상황이 발생하는 이유는 돈을 빌려주고 저당권을 설정한 사람이 애초에 땅 위에 건물이 있다는 것을 알고 있었기 때문입니다 따라서 나중에 건물이 남더라도 저당권자나 땅 주인에게 예상치 못한 피해가 발생하지 않는다고 법원은 판단합니다 오히려 이 권리를 인정하지 않아 건물을 부수게 되면 사회적으로 큰 낭비가 됩니다 경매 초보자나 고수 모두 주의해야 할 점은 이러한 땅을 낙찰받았을 때의 위험성입니다 땅을 낙찰받아도 내 마음대로 땅을 사용할 수 없고 건물 주인이 땅을 계속 쓰도록 두어야 합니다 땅 주인은 건물 주인에게 땅 사용료를 달라고 법원에 청구할 수 있을 뿐입니다 만약 이런 땅에 ₩500000000 이나 ₩1000000000 단위의 큰돈을 투자했다가 제대로 된 수익을 올리지 못하면 자금이 오랜 기간 묶이게 됩니다 게다가 이런 특수한 권리가 얽힌 땅은 은행에서 대출을 꺼리기 때문에 투자금 전액을 현금으로 준비해야 하는 부담도 따릅니다//경매 투자 시 주의사항+1 토지 등기부등본을 발급받아 가장 먼저 설정된 근저당권의 날짜를 정확히 확인하십시오/2 그 날짜를 기준으로 건물 등기부등본이나 건축물대장을 확인하여 건물이 이미 지어져 있었는지 확인하십시오 미등기 건물이거나 무허가 건물이라도 당시에 건물이 실재했다면 권리가 성립할 수 있습니다 과거 항공사진이나 마을 주민 탐문 조사를 통해 철저히 확인해야 합니다/3 근저당권 설정 당시에 토지 주인과 건물 주인이 같은 사람이었는지 대조하십시오/4 건물을 철거할 수 없다는 전제하에 땅 사용료만으로 목표하는 투자 수익률을 달성할 수 있는지 계산하십시오//현장 조사 및 권리분석 체크리스트+1 최선순위 근저당권 설정 일자 파악 완료 여부/2 근저당권 설정 당시 지상에 건물 존재 여부 확인 완료 여부/3 근저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자 동일성 확인 완료 여부/4 미등기 건물 대비 과거 항공사진 및 재산세 납부 내역 조사 완료 여부/5 대출 불가 상황을 가정한 ₩100000000 이상의 여유 현금 확보 여부/6 건물 철거 불가 시 예상되는 지료 수익률 분석 완료 여부//참고출처 1 대법원 99다52602 판결 2 대법원 97다10314 판결 3 민법 제366조 4 부동산 경매 권리분석 실무 5 특수물건 경매 해법 6 지상권과 경매 투자 전략 7 법원경매 매각물건명세서 분석 실무 8 대법원 종합법률정보 판례집 9 부동산등기법 실무 해설 10 부동산 중개 실무 지침서//혹시 해당 물건의 예상 지료 수익률 계산 방법이나 지료 청구 소송 절차에 대해 추가로 알아보고 싶으신 부분이 있다면 편하게 말씀해 주시기 바랍니다//////////다음 사안은 토지에 근저당권이 설정될 당시 이미 건물이 존재하였고, 이후 건물만 제3자에게 양도된 상태에서 토지가 근저당권 실행으로 경매되는 경우, 건물 양수인이 민법 제366조에 따른 법정지상권을 취득하는지 여부가 핵심입니다. 관련 판례로는 대법원 99다52602 판결, 대법원 97다10314 판결이 대표적입니다. 위 판결은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하고 건물이 이미 존재하였다면, 그 후 건물이 제3자에게 양도되었더라도 저당권 실행으로 토지가 매각되는 경우 건물 양수인은 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다고 판시하였습니다. 또한 법정지상권 성립시기 및 동일인 판단기준과 관련하여 대법원 2010다52140 전원합의체 판결도 실무상 중요한 기준을 제시합니다. 실무 조언+첫째 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 건물의 동일인 소유 여부를 반드시 확인해야 합니다. 등기부상 근저당권 설정일과 건물 사용승인일 또는 건축물대장상 기재일을 대조해야 합니다. 둘째 건물이 저당권 설정 당시 이미 존재하였다면, 이후 건물만 제3자에게 양도되었더라도 토지 경매 시 법정지상권이 성립할 가능성이 높습니다. 이는 토지 낙찰자가 건물 철거를 요구할 수 없다는 의미이며, 토지 가치는 지상권 부담이 있는 상태로 평가됩니다. 셋째 토지 입찰자는 감정평가서에 법정지상권 성립 가능성이 반영되어 있는지 확인해야 합니다. 감정평가가 토지만을 나지로 평가하였다면 추가 리스크가 있습니다. 넷째 예상 지료를 보수적으로 산정해야 합니다. 예를 들어 토지가격이 ₩300000000이고 기대수익률을 연 4퍼센트로 본다면 연 지료는 약 ₩12000000 수준에서 협의 또는 소송으로 결정될 수 있습니다. 장기적으로는 수익률 저하 요인이 됩니다. 다섯째 건물 매수인 입장에서는 법정지상권이 성립한다 하더라도 지료 지급의무가 발생하므로 건물 수익성과 지료 부담을 함께 분석해야 합니다. 체크리스트+근저당권 설정일과 건물 존재 시점 비교/저당권 설정 당시 동일인 소유 여부 확인/건축물대장 착공일 사용승인일 확인/등기부상 건물 보존등기일 확인/감정평가서의 법정지상권 반영 여부 검토/현황조사서상 점유관계 확인/토지 낙찰가 대비 예상 지료 수익률 계산/토지와 건물의 향후 협상 가능성 분석/지료 분쟁 시 소송 기간과 비용 추산/배당표상 권리순위 구조 분석//주의할 점+저당권 설정 이후 신축된 건물이라면 법정지상권이 부정될 수 있습니다. 또한 토지에 여러 개의 건물이 존재하는 경우 일부만 요건을 충족할 수 있으므로 건물별로 개별 판단해야 합니다. 감정가가 낮다고 안전하다고 판단하면 안 되며, 법정지상권이 성립하면 토지는 사실상 임대사업 구조로 전환된다고 이해해야 합니다. 요약+저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자이고 건물이 이미 존재하였다면, 이후 건물만 제3자에게 양도되었더라도 토지가 근저당권 실행으로 경매될 경우 건물 양수인은 민법 제366조에 따른 법정지상권을 취득할 가능성이 높다. 토지 낙찰자는 건물 철거를 요구할 수 없고 지료 수취 구조로 전환되므로, 입찰 전 동일인 여부, 건물 존재 시점, 감정평가 반영 여부, 예상 지료 수익률을 반드시 점검해야 경매 리스크를 예방할 수 있다. 참고출처+1 민법 제366조 2 대법원 99다52602 판결 3 대법원 97다10314 판결 4 대법원 2010다52140 전원합의체 판결 5 법원행정처 부동산경매실무 6 법원도서관 종합법률정보 7 대한법률구조공단 해설자료 8 한국감정평가사협회 감정평가실무기준 9 법률신문 판례해설 10 한국부동산원 경매통계자료/////지료 수익률을 계산하는 구체적인 방법이 궁금해요/미등기나 무허가 건물도 법정지상권이 인정되나요/지료를 내지 않을 때 토지 소유자가 취할 조치는/예상 지료 수익률은 어떻게 계산하나요?/지료 청구 소송의 구체적인 절차가 궁금해요/지료가 체납될 경우 건물을 철거할 수 있나요?/예상 지료 수익률은 어떻게 계산하나요?/지료 청구 소송 절차는 어떻게 되나요?/미등기 건물의 경우 재산세 내역은 어디서 확인하나요?/예상 지료 수익률을 계산하는 구체적인 방법이 궁금해요/지료 청구 소송의 절차와 소요 기간은 어느 정도인가요?/미등기나 무허가 건물도 법정지상권이 인정되는 이유는 무엇인가요ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권+내부벽에 붙인 은파석이나 그 내부천정에 부착된 합판은 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고+임차인 인테... https://t.co/4e9DrfTPTk 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 경매공부에 많은 도움될것으로 판단됩니다. 요약글+이 사건의 핵심은 건물 내부벽에 붙인 은파석이나 천정에 부착된 합판과 같은 인테리어 자재가 건물의 부합물이 되어 건물 소유자의 소유로 귀속된다는 점입니다 민법상 부동산에 부합된 물건은 분리 시 경제적 가치를 상실하거나 구조적 훼손을 초래할 경우 독립된 물건으로 인정될 수없다 따라서 경매 절차에서 해당 건물을 낙찰받은 매수인은 건물과 함께 이러한 부합물의 소유권도 온전히 취득하게 됩니다 이는 임차인이 자신의 비용으로 설치했더라도 마찬가지입니다 경매 투자자 입장에서는 임차인이 부합물에 대해 별도의 소유권을 주장하거나 수거를 요구할 수없다는 점을 인지하여 명도 협상에 유리하게 활용할수있다 다만 임차인이 객관적 가치를 증가시켰다고 주장하며 유익비상환청구권에 기한 유치권을 신고할 위험이 있으므로 현장 조사와 감정평가서 분석을 통해 이러한 인테리어 시설이 특정 영업을 위한 것인지 건물 전체의 가치를 높인 것인지 명확히 파악하는 것이 성공적인 경매 투자를 위해 필수적이라 할것이다//실무 포인트+1 부합물의 판단 기준 이해하기+건물에 부착된 물건이 훼손하지 아니하면 분리할 수없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우 그리고 분리 시 경제적 가치를 심하게 감손하는 경우에는 부합물로 인정됩니다 은파석이나 천정 합판은 떼어내면 폐기물이 되므로 부합물로 보는 것이 타당합니다///2 부속물과 부합물의 구별+부합물은 독립성을 잃고 건물 소유자의 것이 되지만 떼어낼수있고 독립적 활용이 가능한 에어컨이나 간판 등은 부속물로서 임차인의 소유로 남을수있다 경매 매수인은 이 둘을 명확히 구분하여 명도 대상과 인수 대상을 파악해야 합니다///3 유치권 성립 여부 파악+부합물로 인정되어 소유권이 매수인에게 넘어오더라도 임차인이 건물 자체의 객관적 가치를 증가시켰다면 유익비상환청구를 할수있다 하지만 카페나 식당 등 임차인의 특수한 영업목적을 위해 설치한 인테리어는 유익비로 인정될 수없다/투자 전략적 조언+1 감정평가서에 임차인이 설치한 인테리어나 수리 내역이 건물의 평가액에 포함되어 있는지 꼼꼼하게 분석하여 입찰가를 산정해야 할것이다/2 해당 인테리어 시설이 오직 임차인의 특정 영업을 위한 것인지 객관적 가치 상승을 위한 것인지 판별하여 유익비 주장 가능성을 차단해야 할것이다/3 명도 진행 시 임차인이 인테리어 비용 보상을 요구하며 버틸 경우 부합물 법리를 근거로 단호하면서도 원만한 합의점을 도출하는 협상 카드로 활용할수있다/4 무리한 철거 요구나 원상회복을 두고 불필요한 마찰을 줄이기 위해 낙찰 전 현장 임장을 통해 시설물의 부합 여부를 눈으로 직접 확인해야 할것이다/5 철거비용이나 명도저항에 따른 지연이자를 미리 ₩10000000 또는 ₩20000000 등 구체적인 금액으로 시뮬레이션하여 보수적인 투자 수익률을 설정해야 할것이다//주의할 점+1 겉보기에는 부착된 것 같아도 쉽게 분리되는 물건은 임차인의 소유일 수있으므로 섣불리 매수인의 소유라 단정하고 처분해서는 안 될것이다/2 임차인이 유익비를 주장하며 허위 유치권을 행사할 위험이 존재하므로 경매개시결정등기 이전부터 점유 및 공사가 완료되었는지 시기를 확인해야 할것이다/3 변호사법 위반 소지가 없도록 법적 분쟁이 심화된 경우 직접 소송을 대리하지 말고 권리분석과 명도 협상 등 매수신청대리인의 역할에 충실해야 할것이다/4 임대차계약서 상 원상복구 특약이 있는지 확인이 필요하며 특약이 있다면 임차인의 유익비상환청구권은 포기한 것으로 간주될 수있다/5 상가 건물의 경우 폐기물 처리 비용이 예상보다 ₩5000000 이상 과다하게 발생할수있으므로 부합물이 오히려 매수인에게 금전적 부담이 될 수있음을 명심해야 할것이다//체크리스트+1 감정평가서의 제시외 건물 및 부합물 포함 여부 항목을 확인해야 할것이다/2 현장 임장을 통해 은파석 천정 합판 등 인테리어 자재의 부착 상태를 사진으로 기록해야 할것이다/3 법원 매각물건명세서에 임차인의 유치권 신고 내역이나 비용상환청구권 행사 여부가 기재되어 있는지 조회해야 할것이다/4 임차인의 영업 업종과 해당 인테리어가 그 업종만을 위한 특수 시설인지 여부를 조사해야 할것이다/5 만약의 사태를 대비하여 명도 소송 및 강제집행에 들어갈 예상 비용 ₩3000000 등을 사전에 계산해 두어야 할것이다//참고출처+1 민법 제256조 부동산에의 부합 2 대법원 부합물 관련 판례 3 민사집행법 매각에 따른 권리취득 4 상가건물임대차보호법 5 부동산경매실무 매뉴얼 6 감정평가실무기준 부합물 평가 7 주택임차보호법 8 민사소송법 명도소송 절차 9 부동산등기법 10 공인중개사법 및 매수신청대리인 등록 규칙//////////지상권X 사안에서 내부벽 은파석과 천정 합판이 건물에 부합되는지 여부는 경매 실무에서 매우 중요한 리스크 포인트입니다. 해당 자재가 사회관념상 건물의 구성부분을 이루고, 분리 시 경제적 독립성이 없다면 민법상 부합으로 보아 건물 소유자에게 귀속됩니다. 임차인이 자신의 비용으로 설치했더라도 결과는 달라지지 않습니다. 관련 법리는 민법 제256조 부합 규정과 판례 입장에 근거합니다. 특히 대법원은 건물과 일체를 이루어 독립성 없는 내부 마감재는 부합으로 판단해왔습니다. 대표적으로 최광석 해설에서 정리된 판례 취지도 동일합니다. 또한 대한민국 대법원 1998다24864 판결 등은 경제적 독립성 판단 기준을 제시하고 있습니다. 경매에서는 집행관의 현황조사서, 감정평가서에 임차인 설치물로 기재되어 있더라도, 법률상 부합이면 낙찰자가 그대로 취득하게 됩니다. 반대로 독립 동산으로 인정되면 명도 과정에서 철거 분쟁이 발생할수있습니다. 실무 포인트+부합 여부는 물리적 결합 강도보다 경제적 독립성과 사회통념이 핵심 판단기준이 될것이다/임차인 비용 설치라도 권원 있는 부속이라면 부합 시 건물소유자 귀속으로 본다 판단됩니다/감정평가서에 임차인 소유라고 적혀 있어도 법률판단과 다를수있다 판단됩니다/낙찰자는 내부 마감재 가치가 매각가에 이미 반영됐는지 검토해야 할것이다/리모델링 건물은 부합 범위가 넓게 인정되는 경향이 있다 판단됩니다//투자 전략적 조언+내부 인테리어가 고가일 경우 철거 가능성 전제하고 보수적 수익률 산정할것이다/임차인과 사전 협의 통해 유치권 주장 가능성 차단할것이다/낙찰 전 현장 방문 시 고정식 마감재와 이동식 집기 구분 촬영 보관할것이다/명도합의금 예상액을 최소 ₩3000000 이상 예비비로 반영할것이다/건물 리모델링 이력과 구조변경 허가 여부 확인 후 추가 비용 추정할것이다//체크리스트+근저당 설정일과 리모델링 시점 비교했는가/내부 자재가 나사 고정인지 콘크리트 몰탈 고정인지 확인했는가/철거 시 건물 훼손 발생 여부 검토했는가/임차인 계약서에 시설물 귀속 약정 존재하는지 확인했는가/감정평가 명세표에 별도 평가 항목 존재하는지 점검했는가//주의할 점+임차인 시설물이라는 이유만으로 동산으로 단정하면 위험하다 판단됩니다/유치권과 혼동하면 안된다 판단됩니다/부합 판단은 등기와 무관하므로 등기부만 보고 판단하면 오류 발생할수있다 판단됩니다/경매 목적물 범위는 평가목록이 아니라 법률상 부합 여부로 결정된다 판단됩니다/철거 분쟁 장기화 시 공실 기간 손실이 발생할수있다 판단됩니다//요약글+내부벽 은파석과 천정 합판처럼 건물과 일체화되어 분리 시 독립 효용이 없는 마감재는 임차인이 설치했더라도 민법상 부합으로 보아 건물 소유자에게 귀속된다. 경매에서는 감정서 기재와 무관하게 법률상 부합 판단이 우선하며, 철거 가능성을 전제로 수익률을 보수적으로 계산해야 한다. 명도비와 공실 리스크를 반영한 안전마진 확보가 핵심 전략이다. 참고출처+1 대한민국 대법원 1998다24864 판결 2 대한민국 대법원 2003다26051 판결 3 대한민국 대법원 1995마12 결정 4 대한민국 대법원 1988다카1564 판결 5 대한민국 대법원 79다1087 판결 6 민법 제256조 7 법원행정처 경매실무편람 8 한국감정평가사협회 감정평가실무기준 9 지지옥션 경매판례 해설집 10 대법원 종합법률정보 판례해설 11 법률신문 판례평석 12 부동산경매 실무연구회 자료집/////경매 낙찰 시 부합물과 부속물을 구분하는 기준은 무엇인가요?/임차인의 인테리어 비용에 대한 유익비상환청구권 성립 조건이 궁금해요/성공적인 명도를 위해 부합물 법리를 어떻게 협상에 활용하나요?/부합물이 낙찰자에게 오히려 손해가 되는 경우도 있나요?/입찰 전 감정평가서에서 확인해야 할 필수 항목은 무엇인가요?/임차인의 인테리어가 객관적 가치를 높였는지 판단하는 기준은?/허위 유치권 행사를 방지하기 위해 점유 시기를 확인하는 법ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 담보에 의한 경매 대물반환예약서쓰고 가등기담보을 했습니다 https://t.co/D0TX8Q7Exa 출처 @YouTube 요약글+가등기담보권자가 채무불이행 시 소유권을 취득하거나 경매를 신청할 때 발생할 수 있는 실무적 위험성과 예방 대책을 경고하는 내용입니다 약속된 날짜를 미루는 구두 합의는 녹취 파일이라는 증거가 있더라도 향후 분쟁의 소지가 매우 크므로 반드시 서면화해야 안전할것이다 가등기담보 등에 관한 법률에 명시된 2개월의 청산 기간과 적법한 통지 절차는 절대적인 강행규정이므로 이를 단 하나라도 어기면 합법적인 소유권 취득 본등기를 할수없다 담보목적물의 평가는 채권자의 주관적 평가도 일부 허용되지만 객관적인 감정평가법인을 통하는 것이 추후 채무자와의 지난한 법적 분쟁을 줄이는 가장 현명한 방법이 될수있다 채무자가 소유권 이전에 협조하지 않을 경우 차액에 해당하는 청산금을 법원에 공탁하고 승소 판결을 받아 단독으로 등기해야 하므로 막대한 시간과 소송 비용이 소모될수있다 감정평가 비용은 ₩350000000 기준일 때 법정 수수료 규정에 따라 산정되지만 실무적으로 수십만 원에서 백여만 원 선이 될수있다 결국 경매 투자자는 이러한 청산 절차의 적법성 여부를 입찰 전 꼼꼼히 따져야 하며 가등기담보 물건에 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 권리분석의 함정을 완벽히 피할수있다ㅡ실무 포인트+가등기담보법은 채무자를 보호하기 위한 강행법규이므로 채권자가 임의로 절차를 생략할수없다/청산금 통지 후 2개월의 청산기간을 반드시 거쳐야 소유권을 취득할수있다/가등기담보권자가 경매를 신청하면 이는 임의경매와 동일하게 취급되며 매각으로 가등기는 소멸할것이다/채권자가 청산금을 공탁하지 않거나 절차를 위반한 상태에서 본등기를 경료하면 무효가 될수있다ㅡ투자 전략적 조언+담보가등기가 설정된 부동산에 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 해당 가등기가 소유권이전청구권보전인지 담보가등기인지 배당요구 여부로 확인해야할것이다/담보가등기권자가 배당요구를 했다면 경매로 소멸하므로 매수인은 인수 위험을 피할수있다/청산절차가 진행 중인 물건은 소유권 분쟁이 길어질 수 있으므로 투자 기일 산정에 여유를 두어야할것이다/담보가등기가 선순위일 경우 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요할것이다ㅡ주의할 점+구두 합의는 녹음 파일이 있더라도 법적 다툼에서 입증이 까다로워 패소할 위험이 존재할것이다/평가사를 개인으로 지정하는 특약이 있더라도 객관성을 상실한 터무니없는 평가액은 법원에서 인정받지 못할수있다/채무자가 이의를 제기하고 항고를 진행하면 등기 이전까지 수년이 걸릴 수도 있으므로 자금 묶임에 대비해야할것이다/강행규정을 위반한 약정은 무효가 되므로 당사자 간 합의만 믿고 절차를 누락해서는 안될것이다ㅡ체크리스트+청산금 평가액 통지서가 채무자 등에게 적법하게 도달했는지 확인해야할것이다/통지 후 2개월의 청산기간이 정확히 경과했는지 날짜를 계산해야할것이다/권리금을 초과하는 평가액 차액이 법원에 안전하게 공탁되었는지 점검해야할것이다/선순위 담보가등기인지 후순위인지 등기부등본의 접수일자를 대조해야할것이다/구두 합의 내용이 있다면 즉시 내용증명이나 합의서 등 서면으로 갱신해 두어야할것이다ㅡ참고출처+1 민법 2 가등기담보등에관한법률 3 부동산등기법 4 민사집행법 5 감정평가및감정평가사에관한법률 6 대법원종합법률정보 7 법원경매정보사이트 8 부동산경매실무사전 9 공인중개사법 10 민사소송법ㅡㅡㅡㅡㅡ실무 경험을 기준으로 질문별 핵심을 정리하면 다음과 같습니다. 담보가등기는 형식보다 절차 준수가 훨씬 중요하며, 특히 청산절차 위반 시 전체 구조가 무너질 수 있다는 점을 먼저 이해하셔야 합니다ㅡ1 구두로 반환기일 연장 합의+민법상 계약은 구두도 유효하나, 담보가등기에서는 매우 위험합니다. 녹취가 있더라도 채무불이행 시점, 청산절차 개시 시점이 다툼이 되면 채권자가 불리해질 수있다. 특히 경매 또는 소유권취득 단계에서 채무자가 기한 연장을 주장하면 절차 전체가 지연될 수있다. 따라서 반드시 서면 합의로 변경해두는 것이 실무상 필수입니다. 2 청산절차 2개월 조항의 성격+가등기담보 등에 관한 법률상 청산절차는 강행규정 성격이 강하다. 즉, 원리금을 초과하는 평가액을 통지하고 일정기간을 부여하는 절차는 임의로 생략할 수없다. 약정서에 기재했더라도 법에서 요구하는 방식과 다르면 무효 또는 불완전 절차로 판단될 수있다. 따라서 단순 약정이 아니라 법정요건을 충족해야 효력이 인정된다ㅡ3 평가사 지정 문제+채권자가 평가사를 지정할 수는 있으나 공정성이 핵심이다. 개인이 임의 평가하는 것은 분쟁의 원인이 된다. 실무에서는 감정평가법인 또는 공인된 감정평가사를 사용하는 것이 안전하다. 개인 평가서는 법원이나 상대방이 인정하지 않을 가능성이 높다ㅡ4 채무자 비협조 시 등기 절차+채권자가 단독으로 소유권을 취득하려면 반드시 청산절차 완료가 전제된다. 절차는 평가액 통지, 차액 지급 또는 공탁, 2개월 경과 순으로 진행된다. 이후에도 협조가 없으면 소유권이전등기청구 소송 또는 공탁 후 등기절차로 진행한다. 이 과정에서 절차 하나라도 누락되면 등기가 무효가 될 위험이 있다ㅡ5 감정비용+약 ₩3억5천 기준 감정평가 비용은 통상 ₩50만에서 ₩120만 수준이며, 지역과 대상에 따라 차이가 있다. 법원 감정은 약간 더 높을 수있다ㅡ실무 포인트+담보가등기는 경매보다 더 엄격하게 절차를 요구한다/청산절차 위반 시 채권자가 오히려 불법행위 책임을 질 수있다/평가액은 반드시 객관적이어야 한다/구두합의는 분쟁의 핵심 원인이 된다/공탁은 방어수단이 아니라 필수 절차로 이해해야 한다ㅡ투자 전략적 조언+가등기담보는 저가 매입 기회가 아니라 고위험 구조로 접근해야 한다/청산금 발생 여부가 수익의 핵심이다/평가액이 높게 나오면 오히려 손실 구조가 된다/채무자 대응 가능성을 항상 고려해야 한다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때와 달리 사전 법리 검토가 훨씬 중요하다ㅡ주의할 점+구두 연장합의만 믿고 절차 진행하면 무효 위험 있다/청산절차 생략 시 형사적 분쟁 가능성도 있다/사적 평가서는 인정받기 어렵다/채무자가 이의 제기하면 장기 소송으로 이어질 수있다/공탁 금액 산정 오류 시 등기 무효 가능성 있다ㅡ체크리스트+기한 연장 합의서 서면 확보했는지 확인/감정평가서 공신력 있는 기관인지 확인/청산금 계산 정확한지 검토/통지 방식 내용증명 등 증거 확보했는지 확인/공탁 여부 및 금액 적정성 검토/등기 이전 전 법률 전문가 검토 진행ㅡ요약글+담보가등기는 단순 계약이 아니라 법정 절차 중심 구조이다/구두합의는 효력은 있으나 분쟁 시 위험이 크므로 반드시 서면화해야 한다/청산절차는 강행규정으로 반드시 준수해야 하며 이를 위반하면 소유권 취득 자체가 무효가 될 수있다/평가액은 공정성이 핵심이므로 공인 감정평가사를 이용해야 안전하다/채무자 비협조 시에는 공탁과 소송 절차를 통해 진행해야 하며 감정비용은 약 ₩50만에서 ₩120만 수준이다ㅡ참고출처+1 민법 2 가등기담보 등에 관한 법률 3 민사집행법 4 부동산등기법 5 대법원 2010다27458 판결 6 대법원 2013다108 판결 7 대법원 2014다61630 판결 8 대법원 2012다47074 판결 9 법원행정처 부동산등기 실무 10 대한감정평가사협회 기준 11 국토교통부 부동산 거래 실무자료 12 법원경매정보 실무지침ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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短语动词ㅡ其目的是通过解释构成短语动词的动词、介词和副词的运作原理、背景和逻辑，使学习更加轻松

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영원을 믿던 우리 https://t.co/yfYqSSzcgt 출처 @YouTube U-tubeㅡSingSongTV에서 함께 나누는 노래는 여러분과 함께 만들어가는 음악입니다. 누구에게나 자신의 음악을 소개하고 꿈을 펼칠 수 있는 기회를 열어두겠습니다. 좋은 음악과 새로운 만남이 이어지는 SingSongTV를 자주 찾아주시고, 여러분의 공감과 응원으로 함께 성장해 주세요

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항고 방법사유조건들 낙찰후 소유자겸채무자가+소유자겸 채무자입니다 https://t.co/TSn7awBalI 출처 @YouTube

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토지거래계약 허가받은 목적대로 이용의 의미 토지거래계약허가에서 https://t.co/F5ObFvjv85 출처 @YouTube

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지상권 법정지상권+토지소유자B승락받아 A신축한경우+경매토지 위 남의 건물+대박인가 쪽박인가 https://t.co/NDg4EM3boB 출처 @YouTube 토지소유자B승락받아-A신축한 경우+소유자가 관습법상법정지상권을 취득할 수가 있지요+제시해주신 사안은 타인 토지 위에 승낙을 받아 건물을 신축한 경우로 법정지상권 성립 여부가 투자의 핵심입니다 결론부터 말씀드리면 이 사건의 경우 건물 소유자가 토지 낙찰자에게 법정지상권이나 관습법상 법정지상권을 주장하기는 매우 어려울 것으로 판단됩니다/첫째 민법 제366조에 의한 법정지상권 성립 여부를 살펴보면 이는 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 한다는 요건이 필요합니다 그러나 본 건은 토지 소유자 B와 건물 신축자 A가 애초부터 다른 사람입니다 2003년 7월 토지에 근저당이 설정될 당시에도 토지는 B의 소유였고 건물은 A가 원시 취득한 상태였으므로 소유자가 동일했던 적이 없습니다 따라서 저당권 실행으로 인한 법정지상권은 성립하지 않습니다/둘째 관습법상 법정지상권 여부입니다 대법원 판례 90다카26003에 따르면 토지 소유자의 승낙을 얻어 건물을 신축한 경우에는 토지 사용권에 대한 약정 즉 임대차나 사용대차 계약이 성립한 것으로 봅니다 이는 관습법상의 법정지상권이 성립할 여지가 없음을 의미합니다 당사자 간의 계약에 의해 토지 사용권이 정의되었기 때문입니다/셋째 토지 임대차의 대항력 문제입니다 민법 제622조에 따라 건물을 등기하면 토지 임대차 등기가 없어도 제3자에게 대항할 수 있습니다 그러나 이 대항력이 발생하려면 저당권 설정 이전에 건물이 등기되어야 합니다 본 사안은 저당권 설정이 2003년 7월이고 건물 보존등기는 2005년이므로 저당권이 선순위입니다 경매로 토지 소유권이 변동되면 후순위인 임차권(토지 사용 승낙)은 소멸하게 되므로 건물 소유자는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다/따라서 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 수 있으며 점유 기간 동안의 부당이득반환 즉 지료를 청구할 수 있는 유리한 위치에 있습니다 다만 소송과 집행에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 입찰가는 이를 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다//요약+이 사건은 토지 소유자의 승낙을 얻어 신축된 건물로 토지와 건물의 소유자가 동일했던 적이 없어 법정지상권이 성립하지 않습니다 또한 승낙에 의한 채권적 사용 관계는 선순위 저당권에 대항할 수 없어 경매로 소멸합니다 낙찰자는 건물 철거를 구할 수 있으나 명도 저항과 소송 비용을 고려하여 입찰가를 ₩100000000 단위 이상 낮추는 등 보수적인 접근이 필요합니다//민법제366조/민법제279조/민법제622조/대법원판례90다카26003/민법제256조/민사집행법제91조/대법원판례2002다9660/대법원판례95다22615/대법원판례2003다26051/대법원판례88다카14366/////경매 실무 기준에서 위험 예방 중심으로 정리드립니다. 사안의 핵심은 토지소유자 승낙을 받아 신축된 건물의 법적 지위와 토지에 설정된 근저당과 지상권의 선후관계입니다. 이 경우 건축주는 공작물 축조 시점에 건물을 원시취득하나 토지와 건물의 동일성 판단 시점은 토지에 담보물권이 설정된 당시입니다. 토지에 근저당과 지상권이 설정된 시점에 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 정도의 공사가 진행되지 않았다면 관습법상 법정지상권은 부정될 가능성이 큽니다. 대법원 판례는 단순한 허가나 기초공사 단계만으로는 건물성을 인정하지 않으며 토지소유자의 사용승낙만으로 제삼자인 낙찰자에게까지 대항할 지상권이 당연히 승계되는 것도 아니라고 봅니다. 따라서 토지만 낙찰받는 경우 건물소유자의 토지매수청구권은 인정되지 않고 지상권 역시 엄격히 부정될 여지가 크므로 낙찰자는 지료청구 또는 건물철거 및 토지인도 청구를 검토하는 전략이 안전합니다. 실무상 가장 중요한 것은 담보물권 설정 당시 공정률과 건물의 외형 존재 여부에 대한 입증자료 확인입니다. 핵심요약+토지승낙 신축이라도 담보물권 설정 당시 독립한 건물성이 없으면 법정지상권은 부정될 가능성이 큽니다. 건물소유자는 토지매수청구권이 없고 낙찰자는 지상권 부존재를 전제로 지료청구나 철거 인도를 검토해야 합니다. 핵심은 설정 당시 공정률과 건물성 입증입니다//참고출처+1 민법 제279조/2 민법 제366조/3 대법원 1990다카26003/4 대법원 1993다55756/5 대법원 2002다67584/6 대법원 2004다67691/7 대법원 2009다7741/8 대법원 2011다55214/9 대법원 2013다2474/10 대법원 2022다273018/11 대법원 2012다96208/12 서울고등법원 72나2595/////건물 철거 소송 시 소요되는 기간과 예상 비용은?/지료 산정은 보통 어떤 기준으로 결정되나요?/법정지상권이 성립하지 않는 핵심적인 이유는 무엇인가요?/법정지상권이 성립하지 않는 구체적인 요건이 무엇인가요?/건물 철거 소송 진행 시 예상되는 시간과 비용은?/지료 청구 시 금액 산정 기준은 어떻게 결정되나요?/낙찰 후 건물 철거 소송 시 소요되는 시간과 비용은?/건물 소유자에게 청구할 수 있는 지료 산정 기준은?/민법 제622조의 대항력이 인정되는 예외적인 경우는?/건물 철거 소송 시 소요되는 기간과 예상 비용은?/낙찰 후 지료를 청구할 때 적정 금액 산정 기준은?/법정지상권 부존재 확인을 위한 추가 입증 자료는 무엇인가요?ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 내용을 확인 https://t.co/fGow4kQP8L 출처 @YouTube

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지상권 법정지상권+나대지 토지근저당권자입니다+나대지소유자가 은행에 토지근저당 이후 소유자가 건물을 신축하고 소유자명의로 건물을 등... https://t.co/VOEazCvEfj 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 이 영상의 깊이있는 내용들이 담겨있습니다. 원문+ 지상권X 나대지 토지근저당권자입니다. 1)나대지소유자은행에 토지근저당 이후 소유자건물신축하고 소유자명의로 건물등기한경우(건물에는 이미 임차인들있음) 2)나대지소유자은행에 토지근저당 이후 다른제3자명의로 건물신축한후 건물등기한경우(건물에는 이미 건물소유자들임차하고 있음) 이럴때 토지근저당권자토지만 임의경매접수되어 락찰될 경우 토지락찰자건물에 대한 법정지상권성립되나요? 아님 토지락찰자건물소유주들에 대하여 건물철거청구할수있나요 최초 근저당 당시에 나대지였습니다. 토지에 근저당이후 건물신축하였는데요? 어떤방법으로 채권확보가능할까요? 토지만으로는 담보갚어치충분하나 건물신출한후 건물에는 이미 근저당과 세입자및 건물소유주토지소유자와 다른경우도 있답니다. 일괄경매진행될경우 토지만 경매진행시킬때보다 손해더클것같답니다 맞습니다. 요즘 민법 365조에 의해 일괄로 경매넣는 신청채권자있는데 저도 리해잘 되지 않는 대목많습니다. 일괄하여 경매넣을때 유리한 점있을수있으나 문의하신 분경우처럼 토지만 경매넣는것채권회수에 훨씬 용이할것같습니다. 질문 내용중 1)번 경우와 2)번경우 법정지상권성립되는가 부분에 대하여 1번 경우 법정지상권 성립되는것같은데 2번 경우 성립될것같지 않습니다. 이부분 맞는지요? 토지만 경매 넣는것채권회수에 더 용이할것같다고 하셨는데ㅡ경매 넣는 사람이야 대상액많으면 많을수록 좋으니 토지, 건물 전체넣는것낫지 않나요? 위 내용만으로는 1번과 2번 모두 법정지상권성립되지 않습니다. 건물경매에 넣을수는 있으나 토지저당권자건물매각대금에서 배당받을수없습니다. 1. 법정지상권성립 료건이 1. 토지에 근저당설정된 때에 이미 건물존재해야 하고 2. 토지와 건물소유자동일인이어야 하고 3. 경매등으로 인하여 토지와 건물소유주달라져야 한다. 이므로 이경우 토지근저당 이미 설정된 이후에 건물건축되었으니 1), 2)번 모두 법정지상권 성립않는군요ㅡ토지 건물 배당ㅡ그렇군요ㅡ감사합니다 경매신청자 입장에서는 토지만 넣으면 아무래도 지상권 문제로 락찰가 내려갈테니ㅡ비록 건물분 배당 못받더라도 토지 건물 같이 경매 넣는게 유리할것같은데요? ㅁ물론 건물깨끗하다면 같이 경매넣는것토지저당권자채권 회수에 유리할수있지만 기히 건물에 임차인있다면 락찰자인수해야 하는 경우생길수있다. 요약글+ㅂ부동산경매현장에서 20년 이상 경험쌓은 공인중개사 및 매수신청대리인으로서 조언드립니다. 나대지에 토지근저당설정된 후 신축된 건물소유자불문하고 법정지상권성립할수없다. 따라서 토지락찰자건물소유자상대로 건물철거 및 토지인도청구할수있다. 일괄경매청구권토지저당권자선택사항이며 토지소유자건물소유할때만 가능하다. 일괄경매진행하더라도 토지저당권자건물매각대금에서 우선변제받을수없다. 건물에 선순위임차인이나 다른 권리관계복잡하게 얽혀있다면 락찰자인수해야할 권리로 인해 락찰가하락원인되므로 토지만 경매진행하는것채권회수에 유리할수있다. 건물류치권이나 가등기 가압류등 복잡한 권리분석필요한 립찰전문가조언필수적이다. 실무 포인트+ 나대지저당권설정후 건물신축시 법정지상권불성립원칙이다. 일괄경매건물매각대금에서 배당없다. 건물임차인인수위험평가해야한다. 토지만 락찰받고 건물철거소송으로 압박하는전략류효할수있다. 투자 전략적 조언+2. 나대지근저당후 신축건물철거대상되므로 토지만 싸게 락찰받아 건물주와 협상하는전략고려할수있다/3. 건물임차인보증금₩100000000 등 거액일경우 일괄경매시 락찰자분석필수적이다/4. 류치권신고여부파악하여 가짜류치권일경우 형사고발등 강력한 조치대비해야한다/5. 토지가치만으로 대출금회수충분하다면 토지단독경매시간비용면에서 효률적일수있다/6. 토지락찰후 지료청구소송통해 건물주압박하여 건물저렴하게 인수하는방법도 있다/ 주의할 점+7. 토지락찰후 건물철거소송승소하더라도 실제철거까지 막대한 시간비용소요될수있다/8. 건물에 진정한 임차인있는경우 건물철거시 임차인명도문제발생하여 륜리적법적저항부딛힐수있다/9. 제3자건물신축한경우 토지저당권자일괄경매청구할수없다/10. 법정지상권성립여부현장조사통해 건축시기와 저당권설정시기명확히 비교해야한다/11. 변호사아닌 자법률사건대리하여 보수받는행위변호사법위반되므로 소송대리반드시 변호사통해야한다/ 체크리스트+12. 토지등기부등본상 최초근저당설정일자와 건물건축물대장상 착공일자사용승인일자비교확인/13. 건물등기부등본상 소유자와 토지소유자동일인여부파악/14. 건물내 임차인현황조사및 전입세대렬람내역확인/15. 현장방문통해 제시외건물존재여부및 류치권행사플래카드존재여부확인/16. 주변류사토지실거래가조사하여 토지만 락찰시 적정수익률산정/ 참고출처+ 대법원종합법률정보 민법제365조 민법제366조 민사집행법 대법원판례2004다13533 주택임대차보호법 상가건물임대차보호법 부동산등기법 공인중개사법 법원경매정보사이트 한국자산관리공사 원하시는 다른 법률적 검토나 실무적 조언필요하신가요?///////////사안의 핵심은 토지에 근저당권이 설정될 당시 나대지였다는 점입니다. 민법 제366조에 따른 법정지상권은 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재해야 성립요건을 충족합니다. 따라서 이후 신축된 건물은 토지만 경매되는 경우 법정지상권이 성립하지 않습니다. 이는 민법 제366조 및 민법 제365조의 해석과 판례 입장에 부합합니다. 대표적으로 대법원 95마12 결정, 대법원 2003다26051 판결 등은 나대지에 설정된 저당권 이후 신축건물에 대해 법정지상권을 부정하였습니다. 1번과 2번 모두 공통적으로 저당권 설정 당시 건물이 없었으므로 법정지상권은 성립하지 않습니다. 건물 소유자가 동일인이든 제3자이든 동일합니다. 따라서 토지 낙찰자는 건물소유자에 대하여 철거 및 토지인도청구가 가능할것이다. 다만 건물 철거는 현실적으로 협의 또는 소송을 거쳐야 하므로 시간과 비용이 발생할것이다. 그러나 실무에서는 단순히 법정지상권 성립 여부만으로 판단하면 위험합니다. 건물에 임차인이 있고 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우 낙찰자가 인수하거나 명도비 부담이 발생할수있다. 특히 건물만 별도 근저당이 설정되어 있고 임차인이 확정일자를 갖춘 경우 배당구조가 복잡해질수있다. 실무 포인트+토지저당권자는 건물 매각대금에서 배당받을수없다/토지만 경매시 법정지상권이 부정되어 토지가치가 상대적으로 유지될수있다/건물까지 일괄경매시 매수인은 임차인 인수 위험을 가격에 반영하여 응찰가를 낮출것이다/건물에 선순위 임차인이 있으면 낙찰가 하락폭이 커질수있다/일괄경매는 압박수단은 되나 배당증가로 직결되지않을수있다//투자 전략적 조언+토지감정가와 실거래가를 비교하여 토지만으로도 채권회수 가능여부를 1차 판단할것이다/건물 등기부와 임대차현황을 분석해 명도비 예상치를 ₩단위로 산출할것이다/건물 철거소송 예상기간과 소송비용을 보수적으로 계산할것이다/건물소유자와 사전협의 가능성 검토하여 합의철거 비용을 산정할것이다/일괄경매시 예상 낙찰가 하락률을 시뮬레이션할것이다//주의할 점+법정지상권이 없더라도 건물매수청구권 등 별도 권리주장이 제기될 가능성 검토할것이다/임차인 대항력 기준일을 착오 판단하면 배당계획에 중대한 오류가 발생할수있다/건물에 설정된 선순위 저당권자가 별도경매를 신청할 가능성 고려할것이다/명도지연시 금융비용 증가분을 계산에 포함할것이다/감정평가서상 일괄평가 여부에 따라 전략이 달라질수있다//체크리스트+토지 근저당 설정일과 건축물대장 사용승인일 대조확인/건물 소유자와 토지 소유자 동일성 여부 확인/건물 임차인 전입일자 확정일자 대항력 분석/건물 근저당 순위 및 채권최고액 확인/일괄경매 신청시 배당구조 시뮬레이션 작성//요약글+저당권 설정 당시 나대지였다면 이후 신축된 건물에는 법정지상권이 성립하지않을것이다. 따라서 토지낙찰자는 건물철거청구가 가능하나 임차인과 건물권리관계에 따라 명도비와 소송비용이 발생할수있다. 일괄경매는 압박효과는 있으나 토지저당권자가 건물대금에서 배당받을수없으므로 반드시 유리하다고 단정할수없다. 채권회수는 토지가치 충분성, 임차인 구조, 예상명도비 ₩금액 산출 후 전략적으로 결정해야 할것이다. 참고출처+1 민법 제366조 2 민법 제365조 3 대법원 95마12 결정 4 대법원 2003다26051 판결 5 대법원 89다카24094 판결 6 대법원 2004다13533 판결 7 대법원 79다1087 판결 8 대법원 87다카1564 판결 9 대법원 2001다37802 판결 10 대법원 96다14807 판결/////나대지 근저당 설정 후 건물이 지어진 경우 법정지상권이 성립하지 않는 이유는 무엇인가요?/토지만 단독으로 경매를 진행하는 것이 일괄경매보다 채권 회수에 유리한 상황을 설명해 주세요/토지 낙찰자가 건물 철거를 청구하거나 건물을 저렴하게 인수하기 위해 활용할 수 있는 전략은?/건물 철거 청구 절차와 주의사항은 무엇인가요?/토지 낙찰자가 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있나요?/토지와 건물을 함께 일괄경매로 넘길 수도 있나요?/지료 청구 소송의 구체적인 절차와 산정 기준이 궁금해요/허위 유치권 신고가 있을 때 형사고발 대응 방법은 무엇인가요?/제3자 소유 건물의 경우 일괄경매가 불가능한 이유가 무엇인가요?/허위 유치권 대응 시 주의할 점은 무엇인가요?/지료 청구 소송의 절차와 산정 기준이 궁금해요/실무에서 건물주와 협상할 때 유용한 전략은?ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기담보 빌린돈 이상의 부동산을 등기넘겨주게 될 때가등기담보법을 중심으로 https://t.co/sHikRRxmoc 출처 @YouTube 요약글+가등기담보등에관한법률은 채권자가 빌려준 돈보다 가치가 큰 부동산을 넘겨받을 때 그 차액인 청산금을 채무자에게 돌려주도록 강제하는 법입니다 채권자가 2개월의 청산기간을 거치지 않거나 청산금을 지급하지 않고 소유권을 이전받았다면 제소전화해조서에 의한 등기라 하더라도 무효가 될 수있습니다 채무자는 빚을 갚고 소유권을 되찾아올 수있으며 경매 투자자 입장에서는 이러한 하자가 있는 물건을 낙찰받았을 때 선의의 제3자로 인정받지 못하면 소유권을 잃을 위험이 존재합니다 따라서 등기부등본상 가등기나 대물변제 예약에 의한 소유권 이전이 보인다면 청산절차가 적법하게 이루어졌는지 반드시 확인해야 안전한 투자를 할것이다ㅡ실무 포인트+경매 물건의 등기부등본을 분석할 때 소유권이전청구권가등기가 있거나 이미 채권자 명의로 소유권이전등기가 되어 있더라도 그 원인이 대물반환예약이나 양도담보인 경우가 있습니다 이때 청산절차를 흠결한 등기라면 원소유자인 채무자가 언제든 말소소송을 제기할 수있습니다 투자자는 해당 가등기가 단순 보전용인지 담보가등기인지 배당요구 여부를 통해 파악해야 합니다 담보가등기권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 했다면 저당권과 동일하게 취급되어 매각으로 소멸하므로 인수 위험이 없을 수있습니다ㅡ투자 전략적 조언+가등기담보법의 적용을 받는 물건은 표면적인 권리관계만 믿고 입찰해서는 안 되며 숨은 청산의무 위반 여부를 파악하는 것이 핵심이 될 수있다/만약 청산절차 없이 이전된 소유권에 터 잡아 경매가 진행된다면 낙찰자는 선의의 제3자 요건을 갖추어야만 소유권을 방어할 수있다/따라서 시세보다 과도하게 저렴하거나 채권채무 관계가 복잡하게 얽힌 물건은 현장조사와 탐문을 통해 원소유자의 소송 의지나 청산금 지급 여부를 확인하는 등 보수적으로 접근해야 할것이다ㅡ주의할 점+제소전화해조서가 있다고 해서 무조건 청산절차가 면제되는 것은 아니므로 화해조항에 청산절차 배제 특약이 있는지 꼼꼼히 살펴야 할것이다/만약 채무자가 빚을 모두 갚았음에도 등기가 남아있다면 이는 무효인 등기이므로 경매 진행 자체가 취소될 수있다/선의의 제3자 보호 규정이 있지만 경매 절차에서 낙찰자가 선의임을 증명하거나 인정받는 과정이 까다로울 수있으므로 리스크 관리가 절대적으로 필요할 수있다ㅡ체크리스트+등기부등본상 최선순위 설정일자보다 앞선 소유권이전청구권가등기가 존재하는지 파악해야 할것이다/해당 가등기가 매매예약 완결을 위한 것인지 채권담보를 위한 것인지 법원 매각물건명세서를 통해 확인해야 할것이다/담보가등기권자가 법원에 채권신고 및 배당요구를 하여 매각으로 소멸되는 권리인지 검토할 수있다/소유권이전등기가 대물변제로 원인기재가 되어 있다면 가담법상 청산절차를 명확히 거친 것인지 탐문해야 할것이다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 이러한 권리상 하자로 인한 소유권 상실 리스크를 입찰가에 ₩100000 단위까지 철저히 반영할 수있다ㅡ참고출처+가등기담보등에관한법률 민법 대법원판례94다53501 대법원판례2000다20465 대법원판례2002다42001 민사집행법 부동산등기법 부동산경매실무지침 권리분석실전사례집 제소전화해와기판력연구ㅡ가등기담보권자가 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 이를 인수하게 되는 구체적인 실무 대처법에 대해서도 추가로 알아볼까요?ㅡㅡㅡㅡㅡ가등기담보는 실무에서 가장 많이 사고가 나는 영역입니다. 특히 원리금보다 훨씬 큰 부동산을 넘기는 구조는 채무자에게 치명적이지만, 법은 이를 그대로 허용하지 않고 강하게 개입합니다. 핵심은 청산절차입니다. 이 절차를 지키지 않으면 이미 이전등기까지 끝났어도 뒤집힐 수 있다는 점이 투자자에게 매우 중요합니다ㅡ실무 포인트+가등기담보는 형식보다 실질로 판단되므로 매매형식이나 제소전화해라도 담보이면 가담법 적용될것이다/청산통지와 2개월 기간은 필수요건으로 이를 누락하면 이전등기 무효 리스크 발생할것이다/청산금이 없다는 통지도 반드시 필요하며 누락 시 동일하게 무효 주장 가능할것이다/제소전화해로 이전등기 되었어도 청산절차 미이행이면 말소청구 가능할것이다/선의의 제3자에게 넘어가면 회복 불가하므로 시간 싸움 구조 이해해야할것이다/10년 제척기간 경과 시 권리 소멸하므로 장기 방치 물건은 위험과 기회가 공존할것이다ㅡ투자 전략적 조언+낙찰 전 해당 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 반드시 구분할것이다/담보가등기라면 청산절차 이행 여부를 최우선 확인할것이다/청산 미이행 상태라면 말소 가능성 존재하므로 저가 매수 전략 검토할수있다/반대로 이미 제3자에게 이전된 경우 권리회복 불가하므로 절대 접근 금지할것이다/제소전화해 존재 시 문구에 청산배제 명시 여부 반드시 확인할것이다/실무에서는 감정가 대비 과도한 채권액 구조 여부도 위험 신호로 판단할것이다ㅡ주의할 점+청산절차 미이행이면 안전하다고 단정하면 위험하며 제3자 이전 여부가 핵심 변수이다/제소전화해는 강력한 효력이 있으나 가담법 위반은 별도 판단되므로 혼동하면 안될것이다/채무자가 권리를 행사하지 않으면 투자자가 대신 이익을 얻기 어려운 구조도 존재할것이다/등기부만 보고 판단하면 오류 발생하며 실제 채권액과 변제 여부 확인 필요할것이다/경매 진행 중 권리변동 발생 가능성 항상 열어두고 접근해야할것이다ㅡ체크리스트+가등기 원인이 채권담보인지 확인했는가/청산통지 존재 여부 확인했는가/통지 후 2개월 경과 여부 확인했는가/청산금 지급 또는 무청산 통지 여부 확인했는가/제소전화해 조서 내용에 청산배제 문구 존재하는가/현재 소유자가 최초 채권자인지 제3자인지 확인했는가/채무 변제 여부 및 시점 파악했는가/10년 경과 여부 확인했는가/선순위 권리 및 실제 채권액 구조 분석했는가/말소소송 가능성 및 기간 검토했는가ㅡ요약글+가등기담보에서 원리금보다 큰 부동산을 넘기는 약정은 그대로 효력 인정되지 않으며 반드시 청산절차를 거쳐야 한다. 이를 위반하면 이전등기가 완료되어도 무효로 뒤집힐 수 있다. 특히 제소전화해를 거쳤더라도 청산절차가 없으면 말소청구가 가능하다는 점이 핵심이다. 다만 선의의 제3자에게 소유권이 이전되면 회복이 불가능하므로 투자자는 시간과 권리이전 여부를 최우선으로 판단해야 한다. 따라서 경매에서는 청산절차 이행 여부와 제3자 이전 여부를 중심으로 리스크를 분석해야 할것이다ㅡ참고출처+1 가등기담보등에관한법률 2 민법 제608조 3 민법 제360조 4 민법 제536조 5 대법원 1995다53501 판결 6 대법원 2010다27458 판결 7 대법원 2014다61630 판결 8 대법원 2013다108 판결 9 대법원 2012다47074 판결 10 서울고등법원 판결 임차인 매수청구권 사례 11 법원행정처 경매실무 자료 12 대한법률구조공단 해설자료ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권