Dotti

キャリアの大部分が経理で現在海外駐在中。会計・税務・開示と全て経験してきたことを活かし、作り手としての観点も交えながら不動産、ホテル、小売など気になった内容を載せています。

[Dotti @Dotti781]

金利が上がるとCap Rateも上がるので、担保不動産の評価が下がり、借り換え可能額が減少。
不動産の価値を維持するには、賃料増やコストカットで不動産からのキャッシュフローを引き上げなければいけない。

米商業不動産にじむ変調 - 日本経済新聞 https://t.co/Gv6L5FNAeQ

[Dotti @Dotti781]

東京都心Aクラスビルの空室率は1％以下でほぼ満室と好調。
成約賃料も上昇していますがコロナ前の2019年よりもまだ低い水準。

「オフィス」の強さと「観光」の減速　明暗分かれる不動産市場の最前線 https://t.co/CJjUdcwcwn

[Dotti @Dotti781]

出社回帰の先行を、日本の低い稼働率の主な原因としています。
個人的には、国ごとのオフィスの総供給面積の違いなど、複数要因が関連する問題だと思います。

東京オフィス逼迫、空室率1.5%：日本経済新聞
https://t.co/xyv4Vwj1e2

[Dotti @Dotti781]

三菱地所のバリ島でのアウトレットモール開発に関する記事。
同社の2026年3月期の営業収益に占める海外売上は10%程度。
そのうちアジア事業は住宅分譲が多いイメージですが、アウトレットも手掛けておりインドネシアでは今回が2件目です。

https://t.co/hVGsOesyB3

[Dotti @Dotti781]

ジャパン・ホテル・リートが沖縄のホテル売却で240億円を超える利益。
20年間保有してのこの利益なので、リートとしては成功した取引でしょうね。
ホテルは、賃貸形態（固定、変動家賃）や景気動向で、評価額が変わりうる分、リスクもあります。

https://t.co/MbgA5WLrSx

[Dotti @Dotti781]

東京都心部Aクラスビルの賃料は前期比+1.7%、空室率0.8%とかなり好調。
それよりも23区のファミリータイプのマンション賃料の上昇率（前期比+16.1pt)が驚き。

東京オフィス市場は好調持続。訪日客数は減少に転じる2026年第２四半期｜ニッセイ基礎研究所 https://t.co/mPoupSgOOO

[Dotti @Dotti781]

同じ不動産デベロッパーでも会社によって収益構造が大きく異なるので、単純な比較は難しいといつも感じます。

なぜ野村不動産だけ減益なのか…三井・三菱・住友「過去最高益」との明暗を分けた構造 https://t.co/6c61MeslHp via @biz_journal

[Dotti @Dotti781]

住友不動産のD/Eレシオ低下（改善）の理由は、借入などの有利子負債の増加よりも、純資産の増加が多いため。
純資産の増加は約3,000億円、そのうち株主資本の増加（利益ー配当ー自己株式取得）が約1,200億円、残り(約1,800億円)は保有株式の評価益などによるもの。

[Dotti @Dotti781]

不動産デベ大手5社のデットエクイティレシオ(D/Eレシオ）の5期比較。
この数値が低いほど財務が健全。
会社により、現金預金控除後の「ネット有利子負債」で計算しているので、あくまでも傾向を見る程度です。
金利が上昇しているなか全体的に前期と同水準ですが、住友不動産の低下が目立ちます。

[Dotti @Dotti781]

不動産デベ大手5社のデットエクイティレシオ(D/Eレシオ）の5期比較。
この数値が低いほど財務が健全。
会社により、現金預金控除後の「ネット有利子負債」で計算しているので、あくまでも傾向を見る程度です。
金利が上昇しているなか全体的に前期と同水準ですが、住友不動産の低下が目立ちます。

[Dotti @Dotti781]

長期金利の上昇による不動産評価の下押し圧力ついて書かれています。
金利上昇を上回って家賃収入が増やせるかが重要です。
https://t.co/U3t6USsNff

[Dotti @Dotti781]

人口14億人の巨大市場へ！ インド住宅市場に日本勢が続々！三井不動産はベンガルールでメトロ直結開発、阪急阪神・東急も進出加速 #ldnews https://t.co/DOOHQczpHk

[Dotti @Dotti781]

住友不動産2025年4-9月の営業利益(6ヶ月)を過去4期(1年)と比較。
販売事業の営業利益は639億円と、前期1年分の利益(604億円)を既に稼いでいて好調、着地予測が700億円なのでほぼ目標達成のようです。
とはいえ同社の場合、主力の賃貸事業で確実に利益を積み上げているのが特徴です。

[Dotti @Dotti781]

住友不動産2025年4-9月の連結収益（6ヶ月）を過去４期（１年間）と比較。
年度では前期比増収増益見込みで、主力の賃貸事業、販売事業とも好調。
https://t.co/UsM7GvXP9E

[Dotti @Dotti781]

東京23区の新築マンション、海外からの取得3.5%　高騰への影響注視：日本経済新聞
https://t.co/YEAVR1W7QM

[Dotti @Dotti781]

出遅れ物流REITを狙え　視線は需要超過への転換に - 日本経済新聞 https://t.co/w6oenzJdYB

[Dotti @Dotti781]

住友不動産2025年4-9月の連結収益（6ヶ月）を過去４期（１年間）と比較。
年度では前期比増収増益見込みで、主力の賃貸事業、販売事業とも好調。
https://t.co/UsM7GvXP9E

[Dotti @Dotti781]

三菱地所2025年4月~9月(上半期)の連結営業利益の5期比較(前4期は1年分の実績)。
半期では1,076億円も、年度では3,250億円と前年費増の予定。
年度の営業利益3,250億円のうち約1,070億円が売却益です。
上半期に実現しているのが170億円なので、下半期で残りの900億円分が実現する予定になります。

[Dotti @Dotti781]

三菱地所の2025年4月～9月（6ヶ月）の連結決算。収益を前4期（各期1年間）と比較。
主力のオフィス賃貸が好調で、2025年9月末時点の空室率が2.86%なのでほぼ満室。
マンション販売も粗利率が35.3%とかなり高いです。

決算:三菱地所の純利益16％増、4〜9月　-https://t.co/YWgkvUzqBB

[Dotti @Dotti781]

三菱地所の2025年4月～9月（6ヶ月）の連結決算。収益を前4期（各期1年間）と比較。
主力のオフィス賃貸が好調で、2025年9月末時点の空室率が2.86%なのでほぼ満室。
マンション販売も粗利率が35.3%とかなり高いです。

決算:三菱地所の純利益16％増、4〜9月　-https://t.co/YWgkvUzqBB

[Dotti @Dotti781]

三井不動産の2025年4-9月の連結決算(6ヶ月)。前4期(1年分)とセグメントごとの営業利益を比較。
営業利益で見ると、ホテル事業などから成る施設営業が半期で234億円(前期は通期で386億円）と好調。
同社の開示を見ると平均稼働率が87%（前期平均82%）。

[Dotti @Dotti781]

三井不動産の2025年4-9月の連結決算(6ヶ月)。前4期（1年分）とセグメントごとの営業収益を比較。
同社の主力の賃貸と分譲事業を含め順調に進捗。
マネジメント事業（リハウス事業）が好調で業績を上方修正。
新築住宅も含め、住宅の売れ行きは好調なようです。

https://t.co/4ogIQ055OH

[Dotti @Dotti781]

三井不動産の2025年4-9月の連結決算(6ヶ月)。前4期（1年分）とセグメントごとの営業収益を比較。
同社の主力の賃貸と分譲事業を含め順調に進捗。
マネジメント事業（リハウス事業）が好調で業績を上方修正。
新築住宅も含め、住宅の売れ行きは好調なようです。

https://t.co/4ogIQ055OH

[Dotti @Dotti781]

三菱地所、インドネシアで億ション販売　相続税なく資産格差拡大：日本経済新聞
https://t.co/auNiLFUXVd