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Evergreen 加入 SIRA（Spanish International Realty Alliance），进入 NAR（美国 REALTOR® 协会）国际体系。
#西班牙买房 #买方代理

[Mike Xing | 西班牙投资·移民·房产 | Evergreen Advisors 联合创始人 @MikeXingEU]

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6/ 国籍构成上，买家以欧洲为主：英国 7.97%、德国 6.52%、荷兰 6.31%、摩洛哥 5.74%、罗马尼亚 5.24%、法国 5.11%、意大利 5.05%。

#西班牙房产 #海外置业

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1/ 2025 年，外国人在西班牙买了约 9.7 万套房，占全国成交的 13.82%。但“外国需求”不是均匀铺开的——它高度集中在几个点。一个省，几乎一半的房子卖给了外国人。

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5/ 一个对买家有用的判断：西班牙的外国购房需求“本质上是地方性的”——在特定海岸和海岛较强，在大部分国土占比很低。选区域，先看这套房所在地的真实国际需求结构，而不是“西班牙”这个整体标签。

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3/ 按自治区看：巴利阿里 29.86%；瓦伦西亚大区 27.65%；加纳利 25.65%；穆尔西亚 21.42%；加泰罗尼亚 15.57%；安达卢西亚 13.34%。

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2026 西班牙这几项成本变化里，哪一项最影响你的决策？① 浮动房贷月供（Euríbor 回到 2,804%）；② 电气 IVA 回 21%；③ 公司董事社保最低基数 +42%（到 1.424,40 欧/月）；④ 加泰短租与分租新管制（Ley 11/2025）。留言区告诉我们你最关注的那个，我们针对性拆解。每一项都已按一手来源核实。
#西班牙房产 #西班牙税务

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3/ 三是租管：加泰 Ley 11/2025 把季节租和分房也纳入限价，加泰几乎全境是紧张区，靠「换合同」提高租金回报的路被堵。融资更贵、持有更贵、租金更受限——三线叠加，意味着 2026 的置业决策必须把税费、融资、租管一起算，而不是只看地段和房价。要做一次完整的成本测算，把目标和预算发我们。
#西班牙房产 #西班牙税务

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1/ 2026 在西班牙买房或经营，真正的成本不在房价标签上，在三条同时收紧的隐形线。看懂这三条，比盯着挂牌价更重要。

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2/ 一是融资：Euríbor 连续两月回升到 2,804%，浮动房贷复审月供往上走，固定利率的确定性重新值钱。二是税费：6 月起电气 IVA 回 21%、公司董事自雇社保最低基数跳到 1.424,40 欧/月（+42%），持有和经营的固定成本同步抬高。

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巴塞短租牌照 2028 集体到期，正在改写本地投资逻辑。约 10.101 张 HUT 到期不续，意味着一批原本做旅游短租的房源要么转长租、要么退出。结果是两件事在同时发生：合规旅游住宿供给收缩（对仍持牌的资产是稀缺性），长租与 aparthotel（旅居式酒店）等替代业态的吸引力上升。对投资者：把退出时点算进持有期，别用「短租永续」的假设做现金流；要判断的是这套房在 2028 之后还能跑哪种合规模式。把房源发我们做业态测算。
#巴塞罗那 #西班牙房产

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巴塞罗那的旅游住宅牌照（HUT）有个明确终点：2028 年 11 月 24 日集体到期。市政府已宣布不再续期现有约 10.101 张牌照，依据加泰 Decreto-ley 3/2023；宪法法院已于 2025 年 3 月驳回主要的司法挑战（行业协会部分诉讼仍在进行）。市政「Pla Viure」计划要把这些房源转回长期居住用途。无证经营旅游住宿属「很严重」违法，罚款 60.001–600.000 欧。打算靠巴塞短租回报的，要把这个 2028 的时间点算进持有期。要评估你的房源走向，把情况发我们。
#巴塞罗那 #西班牙房产

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在加泰罗尼亚，「紧张区」（zona tensionada）几乎等于「全境」。这意味着：你在加泰的出租房，大概率落在租金管制范围内——新签租金受参考指数上限约束、续约涨幅受限。很多人以为限价只在巴塞市中心，其实加泰已把绝大多数市镇纳入。叠加 Ley 11/2025 把季节租和分房也拉进管制，靠「换合同类型」绕开限价的空间被进一步压缩。在加泰买房收租前，先确认这套房在哪一档限价里。把地址发我们核区域与上限。
#巴塞罗那 #西班牙房产

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家庭看到这类新闻，真正该问的不是「房子是不是免费」。

而是：

居留路径是否成立。
本地工作安排是否清楚。
学校、交通、医疗、购物是否可承受。
住房合同是什么性质。
项目结束后怎么办。

低成本可以是机会，但不能替代判断。

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最近经常能看到这类标题：

「西班牙小村免费住房」
「给房子，还可能有工作」
「适合去欧洲低成本生活」

这类内容容易让人停下来。

但 Arenillas 这件事不是送房，也不是可复制的移民福利。

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为什么小村愿意这样做？

因为很多地方真正缺的不是房子，而是人。

缺常住人口，缺孩子，缺能维持日常服务的人。

IDAE 数据显示，西班牙 6,827 个不超过 5,000 人的市镇中，八成过去十年仍在失去人口。

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3/ 关键背景：加泰几乎全境都是紧张区（zona tensionada）。也就是说，「改成季节租」或「拆成单间租」来规避限价，在加泰基本行不通了，还可能被推定成长租合同、被锁定 5–7 年。在加泰持有出租房的，先把合同类型和所在区域核一遍。把房源和现有合同发我们做合规审查。
#巴塞罗那 #西班牙房产

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1/ 在加泰罗尼亚做短租、季节租、或分房出租的房东，规则从 2026 年 1 月 1 日变了。加泰 Ley 11/2025（2025 年 12 月 29 日通过，12 月 31 日刊 DOGC）把过去用来绕开租金管制的几条路都堵上了。

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2/ 三个要点：① 季节性租赁（arrendamiento de temporada）如果房子在紧张区，要适用和长租一样的租金管制；② 季节租合同必须书面写明临时事由和承租人常住地，否则直接推定为习惯性住宅租赁（按 5–7 年算）；③ 分房出租（por habitaciones）首次被规管——同一套房各房间租金之和不得超过整套的限价上限。