PropTech in Europe

Real Estate Tech, PropTech, Europe - @apostolos_kl

[PropTech in Europe @GR_RETech]

EU Artificial Intelligence Act and Real Estate.

The EU AI Act entered into force on August 1, 2024. Obligations for high-risk AI systems become applicable on August 2, 2026.

https://t.co/7mpGZV4nLw

#EU #AI #RealEstate

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

#AI: #PropTech: #RealEstate: Φωτογραφίες Ακινήτων και Τεχνητή Νοημοσύνη (AI) σύμφωνα με τον EU AI Act.

Οι φωτογραφίες ακινήτων που δημιουργούνται ή τροποποιούνται με τεχνητή νοημοσύνη (AI) εμπίπτουν στις αυστηρές υποχρεώσεις διαφάνειας του Άρθρου 50 του Ευρωπαϊκού Κανονισμού για την Τεχνητή Νοημοσύνη (EU AI Act, Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1689).

Οι κανόνες αυτοί γίνονται πλήρως υποχρεωτικοί και εφαρμοστέοι από τις 2 Αυγούστου 2026.

Σύμφωνα με το επίσημο κείμενο του Κανονισμού:

Οι deployers (χρήστες συστημάτων AI, π.χ. μεσίτες ακινήτων, φωτογράφοι, πλατφόρμες διαφημίσεων) που χρησιμοποιούν συστήματα AI για τη δημιουργία ή τροποποίηση εικόνων, βίντεο ή κειμένου — τα οποία ο Κανονισμός ορίζει ως "deep fakes" στο Άρθρο 3, παράγραφος 60 — υποχρεούνται να γνωστοποιούν με σαφή, διακριτή και ορατή τρόπο ότι το περιεχόμενο έχει παραχθεί ή τροποποιηθεί τεχνητά.

Η γνωστοποίηση αυτή αφορά την έκθεση των προσώπων στο υλικό (π.χ. αγοραστές, ενοικιαστές) και πρέπει να είναι κατανοητή από τον μέσο χρήστη.

Παραδείγματα που Απαιτούν Σήμανση.

Απαιτείται υποχρεωτική σήμανση στις ακόλουθες περιπτώσεις, καθώς αφορούν ουσιαστική τροποποίηση του περιεχομένου και αλλοιώνουν την αντίληψη του ακινήτου:

Virtual staging: Προσθήκη επίπλων, διακόσμησης ή άλλων στοιχείων σε άδειο χώρο.
Αλλαγή θέας: Προσθήκη στοιχείων που δεν υπάρχουν (π.χ. θάλασσα, βουνό, πάρκο).
Αφαίρεση αντικειμένων: Σβήσιμο πυλώνων ΔΕΗ, κάδων, γειτονικών κτιρίων ή άλλων στοιχείων που επηρεάζουν την εικόνα του ακινήτου.
Προσθήκη στοιχείων: Πισίνα, κήπος, όροφος, ή οποιοδήποτε άλλο χαρακτηριστικό που δεν υπάρχει στην πραγματικότητα.
Αλλαγή καιρού/φωτισμού που αλλοιώνει ουσιαστικά την αντίληψη του ακινήτου (π.χ. μετατροπή νυκτερινής φωτογραφίας σε ημερήσια με τεχνητό φως).

Εξαιρέσεις βάσει του Κανονισμού.

Σύμφωνα με το Άρθρο 50, παράγραφος 2 και την Αιτιολογική Σκέψη 133 του Κανονισμού (ΕΕ) 2024/1689:

Η υποχρέωση τεχνικής σήμανσης των εξόδων σε μηχαναγνώσιμη μορφή (π.χ. metadata) δεν εφαρμόζεται στο βαθμό που το σύστημα AI:

Επιτελεί κυρίως βοηθητική λειτουργία (π.χ. αυτόματη βελτίωση φωτογραφίας).
Δεν μεταβάλλει ουσιαστικά τα δεδομένα εισαγωγής που παρέχει ο deployer (χρήστης του συστήματος AI) ή τη σημασιολογία τους.

Ο Κανονισμός δεν προσδιορίζει ρητά παραδείγματα εφαρμογής αυτής της εξαίρεσης, αφήνοντας την ερμηνεία της στις αρχές της ουσιαστικής τροποποίησης και της διατήρησης της σημασιολογίας των δεδομένων.

Η εξαίρεση του §2 αφορά μόνο την τεχνική σήμανση (metadata κ.λπ.) και όχι την ορατή γνωστοποίηση του deployer προς τους χρήστες (§4), η οποία υπόκειται σε διαφορετικές και στενότερες εξαιρέσεις (π.χ. προσωπική χρήση, έρευνα — Άρθρο 50§5).

Σημείωση: Η εφαρμογή του ορισμού των "deep fakes" (Άρθρο 3§60) σε φωτογραφίες ακινήτων χωρίς απεικόνιση προσώπων παραμένει ερμηνευτικά ανοιχτή, εκκρεμούσης επίσημης κατευθυντήριας γραμμής από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ή τον European AI Office.

https://t.co/0Ogkg8s4yW

https://t.co/nimu6jjvjN

https://t.co/g7wWaUxkWz

[Juan Carlos Asensio-Soto @jasenso]

🚫 Prohibir la IA en la universidad no funciona.
📊 Los estudiantes la usan, la valoran por su eficiencia y piden formación docente.
El reto no es frenar la IA, sino integrarla con criterio.
Mi último estudio publicado en JOINETEH journal @UTAMED_UNI muestra que la IA se valora por su eficiencia, pero genera dudas éticas si no hay guía docente.
https://t.co/1xkTjoQ8qB

[PropTech in Europe @GR_RETech]

#PropTech: Global major real estate portals using #AI
#Europe

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

#PropTech: #AI: Trends in Major Real Estate Portals Worldwide

ChatGPT integration is the most common approach globally. Many large portals appear to have simply embedded OpenAI’s ChatGPT app/interface for property search assistance, virtual tours, recommendations, etc.
Custom "AI Chatbot" seems more prevalent among European and emerging-market portals (possibly local or proprietary solutions)
Europe now has multiple ChatGPT Apps (Idealista, ImmoScout24, Rightmove, Hemnet).
The US remains the leader, with the largest portals fully integrating GPT‑based systems.
Asia and Latin America rely mainly on custom AI chatbots.

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

Google expands real estate listing ads to all 50 states
https://t.co/PzW1l0vQLZ

#PropTech #RealEstate #EU

Η ΕΕ θα «επέτρεπε» ποτέ ένα “Google Real Estate” όπως στις ΗΠΑ;

Η ΕΕ δεν θα απαγόρευε θεωρητικά ένα “Google Real Estate” όπως στις ΗΠΑ, αλλά έχει ήδη διαμορφώσει ένα ρυθμιστικό πλαίσιο που καθιστά το αμερικανικό μοντέλο πρακτικά μη‑εξαγώγιμο στην ΕΕ.

Το DMA δεν απαγορεύει στη Google να δραστηριοποιηθεί στο real estate, απαγορεύει όμως να χρησιμοποιήσει τη θέση της ως gatekeeper στην αναζήτηση για να προωθήσει τις δικές της υπηρεσίες.

Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να εμφανίζει συστηματικά τις δικές της αγγελίες πάνω από ανταγωνιστές, ούτε να αξιοποιεί δεδομένα τρίτων για να αποκτήσει πλεονέκτημα.

Για να λειτουργήσει νόμιμα, η Google θα έπρεπε να προσφέρει interoperability, non‑discriminatory access, data portability και πλήρη διαφάνεια προς όλα τα portals και μεσίτες.

Με άλλα λόγια, η ΕΕ δεν λέει “όχι”. Λέει: “ναι, αλλά χωρίς αυτο‑προτίμηση και χωρίς κατάχρηση δεσπόζουσας θέσης”.

Και ακριβώς επειδή το αμερικανικό μοντέλο βασίζεται στο πλεονέκτημα που δίνει η κυριαρχία στην αναζήτηση, η αφαίρεση αυτού του πλεονεκτήματος στην ΕΕ, ακυρώνει το business model.

Έτσι, ένα “Google Real Estate” στην Ευρώπη θα ήταν απλώς μία ακόμη πλατφόρμα αγγελιών, όχι ένα προϊόν ενσωματωμένο στην κορυφή των αποτελεσμάτων αναζήτησης.

[PropTech in Europe @GR_RETech]

Real Estate Portals Face New Competition as Google Opens Listing Ads Nationwide.
https://t.co/p2NVigWc5H

#PropTech #RealEstate #Listings

[PropTech in Europe @GR_RETech]

#US: The generative AI boom isn't just minting new tech billionaires — it's rewriting the rules of the luxury real estate game.
https://t.co/nMayNwB63T

#AI #RealEstate #PropTech

[PropTech in Europe @GR_RETech]

Εκατοντάδες νέοι εκατομμυριούχοι από το AI στην Αμερική μετατρέπουν paper wealth σε real assets (σπίτια).
Το AI wealth (πλούτος από μισθούς, RSUs, secondary sales, IPOs) μεταμορφώνει την αγορά real estate, ιδιαίτερα το luxury segment.

#AI #RealEstate #PropTech

[PropTech in Europe @GR_RETech]

US: AI can now rank your neighborhood's upside potential.
ResiScore ranks neighborhoods within metro areas by projected home price appreciation.

https://t.co/sK2uo6Wg3F

#PropTech #AI

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

#AI #RealEstate
οι down under... my mate... πρωτοπόροι σε fake real estate listings…..
https://t.co/xrHhCv56w0

«Η διευθύντρια του μεσιτικού γραφείου υποστήριξε ότι η εικόνα δεν είχε σκοπό να παραπλανήσει, αλλά να δείξει τις "μελλοντικές δυνατότητες του οικοπέδου"»
Καταπληκτικά τα άλογα άλλα οι "μελλοντικές δυνατότητες του οικοπέδου" αναδεικνύονται καλύτερα με μια καμηλοπάρδαλη και μια ζέβρα!

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

Η Goldman Sachs λάνσαρε ένα tokenized real estate fund — αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύσεων σε ακίνητα με ψηφιακή έκδοση κατακερματισμένων μεριδίων (fractional) επί blockchain.
Το fund είναι Ευρωπαϊκό / EEA-focused, λειτουργεί υπό το πλαίσιο της οδηγίας AIFMD με έδρα στο Λουξεμβούργο, και απευθύνεται σε θεσμικούς επενδυτές σε όλη την Ευρώπη — χωρίς καμία πρόβλεψη για λιανική πρόσβαση ή διανομή εκτός ΕΕ/ΕΟΧ.
Πρόκειται, για ένα ισχυρό σήμα αναγνώρισης της αγοράς tokenized ακινήτων: όταν η Goldman Sachs επιλέγει να δομήσει ένα real estate fund blockchain-native εντός Ευρωπαϊκού ρυθμιστικού πλαισίου, δεν πρόκειται για πείραμα — αλλά για επικύρωση ότι το tokenization ακινήτων ωριμάζει ως θεσμικό εργαλείο κατανομής κεφαλαίου σε επίπεδο ΕΕ.

[PropTech in Europe @GR_RETech]

Goldman Sachs teams with Apex, Archax for tokenized real estate fund (Europe-focused, institutional only)

The fund combines blockchain native issuance with established fund structures.

https://t.co/lrPQEUooHB

#TokenizedRealEstate #Tokenization

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

The #AI IPOs are coming.
Τι θα στοιχίσει αυτό στο Σαν Φρανσίσκο;
https://t.co/D4pdh5b58g

Δισεκατομμύρια δολάρια πρόκειται να πλημμυρίσουν την πόλη σχεδόν ταυτόχρονα.

Ήδη όμως βλέπουν την τρέλα (ή την φούσκα) στα ακίνητα τους:

• Ένα σπίτι βγήκε στην αγορά με ζητούμενη τιμή στα 6.000.000$ και πουλήθηκε 9.000.000$ (+3 εκατ.$, 150% του asking price) σε μόλις 11 ημέρες, και όλα σε μετρητά.
https://t.co/BqCF9oMEKQ

• Άλλο ένα σπίτι βγήκε στην αγορά με ζητούμενη τιμή στα 7.950.000$ και πουλήθηκε 15.000.000 $ (+7.050.000$, σχεδόν διπλάσια τιμή).
https://t.co/GDHRzawgRu

Τα lock-up periods μετά από IPO — συνήθως 6 μήνες — σημαίνουν ότι οι employees δεν μπορούν να πουλήσουν μετοχές αμέσως.
Μήπως γι' αυτό υπάρχουν ήδη πωλητές που ζητάνε την άξια του σπιτιού σε μετοχές OpenAI ή Anthropic αντί για δολάρια;
Όσοι δεν πρόλαβαν τα tender offers είναι πλούσιοι στα χαρτιά αλλά χωρίς ρευστό, οπότε κάνουν barter με το μόνο που έχουν: private equity.

Το φαινόμενο AI
Ιδρυτές, στελέχη και early employees από OpenAI, Anthropic και άλλες AI εταιρείες φέρνουν τεράστιες ποσότητες μετρητών και μετοχών.
Πληρώνουν cash και σαρώνουν τα καλύτερα σπίτια στην πόλη του Σαν Φραν και όχι μόνον.

Η πραγματικότητα:
Δεν πρόκειται για επαύλεις με πισίνες και μεγάλους κήπους.
Είναι κανονικά πολυτελή σπίτια μέσα στην πόλη.
Κι όμως πωλούνται σε εντελώς εξωφρενικές τιμές.

Πρόβλεψη:
Πολλά από τα σπίτια που αγοράζονται τώρα σε εξωφρενικές τιμές στο Σαν Φρανσίσκο θα μεταπωληθούν ως το τέλος του 2026 σε ακόμα εξωφρενικότερες τιμές, όταν μπει το φρέσκο χρήμα από τα AI IPOs.

Πιθανή φούσκα σε εξέλιξη;
Υπάρχει πιθανότητα κάποια από αυτά τα κεφάλαια να μεταφερθούν σε ακίνητα στην Ευρώπη;

[PropTech in Europe @GR_RETech]

How Proptech’s Biggest Platforms Are Taking Different Approaches to AI Agents

https://t.co/MwuvVfxMXP

#PropTech #AI #RealEstate

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

Oi Oi #Ai #RealEstate

Estate agents using AI to fake property photos.

Heavy/Over Virtual Staging (Scam) vs. Pure Scam.

UK:
https://t.co/W9nzybJe3M
Australia:
https://t.co/8H5098Z1vh

Australia case
Hero image shows a lovely white house with white picket fence.
Reality: blue house + chain link fence.
This wasn’t just staging — it was a deliberate scam, completely changing the look and structure of the property.

The recent UK case was more like heavy/over-the-top digital staging (they removed a chimney and added furniture).
Still misleading, but arguably less intentional.

But to buyers, both feel like scams.

[PropTech in Europe @GR_RETech]

"Daniel": An #AI telemarketerhas been cold-calling strangers in Australia to pitch real estate units, on behalf of the real estate firm.
"Are you a person?"
Daniel: "I'm actually an AI system designed to help you with your inquiry.
So, how many bedrooms were you looking for?"

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

Oi Oi #AI

Μια αυστραλέζικη ομορφιά: Μια τεράστια, παγκόσμια εταιρεία real estate έφτιαξε έναν εικονικό πωλητή τεχνητής νοημοσύνης (AI), τον Daniel, για να κάνει τηλεφωνικές πωλήσεις νεόδμητων ακίνητων σε ανυποψίαστους πολίτες.
https://t.co/kvEgz8w6sj

Η παρουσιάστρια υποψιάστηκε ότι κάτι δεν πήγαινε καλά στην κλήση και τον ρώτησε ευθέως: «Είσαι άνθρωπος, Daniel;».
Τότε το ρομπότ απάντησε:
«Στην πραγματικότητα είμαι ένα σύστημα AI σχεδιασμένο να σας βοηθήσει με τις πληροφορίες για το project»
και αμέσως συνέχισε κανονικά τις ερωτήσεις πώλησης (π.χ. «πόσα υπνοδωμάτια ψάχνετε;»).
Ο εικονικός πωλητής έκανε πολλές κλήσεις spam...

[PropTech in Europe @GR_RETech]

AI-Powered FSBO: 'I sold my home in 5 days and made a $90K profit — but I didn’t use a broker, I used an AI chatbot'

He only paid $200 to publish on Homecoin (FSBO platform).

#PropTech #AI #RealEstate

https://t.co/6b9uPlFIu0

Created by @Grok

[PropTech in Europe @GR_RETech]

#AI: #PropTech: #RealEstate: Despite foundational gaps, Real Estate & Construction reports high value (67%) via AI in design, project management, predictive maintenance, and cost optimization, even with limited scaling.

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

‘#AI is currently delivering meaningful business value for my organization’

#RealEstate & #Construction at 67% second only to tech: High value reported, but "performance remains uneven" and scaling is constrained by foundational gaps — data fragmentation and only 15% very confident in workforce readiness.

Strong reported value (67%) but low established ROI (similar to the global 8%).
Project-based, fragmented environment makes orchestration difficult.
Relatively strong in some agentic AI areas (e.g., 22% scaling agents across functions, higher exception detection), but foundational issues (data, governance, workforce) limit broader impact.

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

#AI: #PropTech: Η χρηματιστηριακή αγορά Real Estate & PropTech στην Αμερική βρίσκεται σε φάση ωριμότητας και επιλεκτικής χρηματοδότησης.
Υπάρχει ξεκάθαρη στροφή προς αποδεδειγμένο ROI: οι επενδυτές δεν ανταμείβουν πλέον το AI ως marketing story, αλλά απαιτούν μετρήσιμη οικονομική απόδοση, βαθιά ενσωμάτωση στις βασικές ροές εργασίας και αποδεδειγμένη enterprise readiness — ακόμα και από το seed stage

Αυτό που βλέπουμε δεν είναι AI fatigue — είναι AI maturity.
Η αγορά δεν απορρίπτει το AI απορρίπτει το AI ως marketing story χωρίς υπόστρωμα.
Η διαφορά: το 2021–2022 αρκούσε να πεις "AI-powered".
Το 2026 πρέπει να αποδείξεις ποιο workflow αυτοματοποιείς, σε πόσο χρόνο αποσβένεται η επένδυση, και πόσο δύσκολο είναι να σε αντικαταστήσουν.
Αυτό δεν είναι κόπωση — είναι ωριμότητα αγοράς.

[PropTech in Europe @GR_RETech]

The US-based CoStar (with a major presence in European PropTech) nears $800 million deal to buy contech Zonda in housing data push.
https://t.co/vJqEPpOfZk

#PropTech #US #Europe

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

Το φαινόμενο που βλέπουμε (#AI wealth → luxury #realestate) έχει κάποια στοιχεία φούσκας, ειδικά στις prime περιοχές της Αμερικής, αλλά παράλληλα υπάρχει και πραγματική οικονομική δραστηριότητα.
Και ακολουθεί το "the year of mega IPOs" για AI/tech για το υπόλοιπο 2026 στην Αμερική!
Μπορεί να «μεταναστεύσουν» και κεφάλαια στο real estate στην Ευρώπη!?

[PropTech in Europe @GR_RETech]

Εκατοντάδες νέοι εκατομμυριούχοι από το AI στην Αμερική μετατρέπουν paper wealth σε real assets (σπίτια).
Το AI wealth (πλούτος από μισθούς, RSUs, secondary sales, IPOs) μεταμορφώνει την αγορά real estate, ιδιαίτερα το luxury segment.

#AI #RealEstate #PropTech

[Apostolos Klitsoyiannis @apostolos_kl]

Στην Αμερική, το AI μεταμορφώνει τεχνολογικά τον κλάδο του real estate, ή το real estate μεταμορφώνεται από τον πλούτο που δημιουργεί το AI;
https://t.co/jT5hbde8Wg
#PropTech

Το #RealΕstate μεταμορφώνεται κυρίως από τον πλούτο που παράγει το #AI, όχι τόσο από την τεχνολογία του AI μέσα στον κλάδο (τουλάχιστον όχι ακόμα)

Η αγορά AI in Real Estate μεγαλώνει γρήγορα.
Αλλά είναι ακόμα σε πρώιμο στάδιο (pilots, experimentation).
Οι περισσότερες εταιρείες είναι σε αρχικό στάδιο, όχι σε μαζική μεταμόρφωση.
Δεν έχει ακόμα αλλάξει δραματικά τη δομή της αγοράς των ακινήτων το AI.