JuniorDistressed

Trabajo en un Family office comprando deuda bancaria en España | Family office | Lo cuento desde dentro | 24 años

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Compramos un crédito sobre un piso en Murcia.

10 años sin pagar.

Llamamos al deudor.

No había deudor. 🧵

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Dos semanas sin publicar.

No ha sido parón de verdad. Ha sido curro, rutas, operaciones y alguna novedad que iré contando.

De vuelta.

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Hoy me llega una oportunidad en mi ciudad natal.

Propietaria vuelve a España hace dos años y no puede entrar en su propia casa. El inquilino lleva ese tiempo con el contrato rescindido y sigue dentro. Ella pagando otra hipoteca mientras tanto. Dice que es un broncas y que no hay forma.

El piso vale 200k en condiciones. Precio de salida aún por cerrar, pero tengo claro que sin un 30% de descuento mínimo no me compensa.

Puede ser mi primera operación propia. O no. Depende de los números.

¿Compraríais con ocupante dentro a ese descuento?🧐

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La empresa que gestionaba esto antes que nosotros no tenía ni idea de lo que había dentro de su propio activo.

Infravaloradísimo el trabajo de campo y el análisis previo. Sin eso, compras a ciegas.

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La semana pasada, haciendo ruta, llegamos a un activo de una cartera recién cedida. Mal gestionada por la empresa anterior.

Piso tapiado, algo no cuadraba.

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La vecina del edificio, que quiere comprarlo, nos lo cuenta todo. Macro redada. Plantación de marihuana. Organización desarticulada y varios detenidos.

Ayer encontramos el vídeo que publicó la policía en Instagram y ahí estaba todo.

El ocupante con el que teníamos que negociar: en la cárcel🫠

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@IkerRealEstate Buenas Iker! Yo trabajo en un family office en Madrid, igual podemos tener alguna cosa que te pueda interesar!

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Hoy presentación con el jefe. Me ha dicho que a veces fallo más que una escopeta de feria.🤣😅

Tiene razón.

Llevo meses en esto y a veces me creo que ya sé más de lo que sé. La soberbia del novato. La realidad es que estoy delante de alguien que lleva décadas construyendo patrimonio y todavía tengo mucho que callar y observar.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Un concierto de 300€ no es el problema. El problema es que esos 300€ salen de un margen que casi no existe. Con alquiler, suministros, transporte y comida, la capacidad de ahorro real de un millenial medio en España no llega a 200€ al mes.

No es cuestión de prioridades. Es que el plan de ahorro directamente no puede existir…

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Seguiría comprando. El déficit no lo arregla un trimestre de bajadas en Valladolid.

Los activos que visito cada semana embargos, ocupados, herencias desaparecen antes de llegar al mercado abierto. Y una promoción nueva tarda años entre licencias, avales y costes de construcción.

Queda mucho mercado alcista por delante…

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Me pasó esta semana en Cantabria. Llego a un activo ocupado 11 años sin pagar un euro. Hablo con la madre por el telefonillo. A los dos minutos baja el hijo y se viene a por mí.

El propietario que intenta defender lo suyo acaba en el suelo. Yo tengo más suerte, pero el sistema es el mismo.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

@eldiarioes El problema no es solo el precio. Es que los pisos vuelan antes de que puedas ni valorarlos, los alquileres no paran de subir y los sueldos se quedan donde estaban.

La tasa de esfuerzo ya es insostenible y nadie ve el freno.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

El problema no es solo el precio del suelo. Una promoción nueva hoy lleva años de licencias, costes de construcción disparados y avales bancarios que cuando por fin recuperas llevan años inmovilizados.

Mi jefe lo ve cada semana. Se quieren hacer cosas, pero el sistema lo frena antes de empezar.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

@elEconomistaes El problema de vivienda en España es real.

Lo veo cada semana en campo: ocupantes que llevan años en inmuebles ajenos, que conocen los procesos mejor que muchos abogados, y que saben exactamente qué decir para alargar la situación…

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Para encontrar una buena oportunidad voy a tener que buscar mucho.

Pero conozco el mercado desde dentro y sé lo que busco.

Ahora toca aplicarlo con mi propio dinero.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Hoy empiezo la búsqueda de mi primer activo propio en Madrid.

Presupuesto de 60-70k. NPL, CDR o REO.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

@MagnateLadrillo Lo veo cada semana en campo.

Las familias que negocio llevan años en el sistema y no tienen incentivo real para salir. El IMV no es un puente, es un destino.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

@seibur_ Lo confirmo desde el campo.

Negocio con familias en estas situaciones cada semana. Me lo dicen a la cara: “prefiero 950 de ayuda que 1.400 trabajando”. Y encima sin pagar alquiler ni hipoteca.

No es solo un problema de vagos. Es un diseño roto.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Vivo en Madrid y lo confirmo.

Intento hacerlo bien ahorro, busco, negocio. Y aún así el mercado te expulsa antes de entrar.

Lo irónico es que trabajo comprando deuda bancaria y activos que nunca llegan al mercado abierto. El problema no es solo precio, es que el stock accesible no existe.

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

En 2016 septiembre a febrero. Hoy ese mismo proceso puede durar 2 o 3 años.

Trabajo con estos procedimientos cada semana. La lentitud no solo afecta al propietario, condiciona toda la operativa del mercado de activos distressed.

Muchos propietarios prefieren pagar para que se vayan antes que esperar al juzgado…

[JuniorDistressed @Inversoren46014]

Esto es exactamente lo que veo cada semana trabajando con estos activos.

El inquiokupa sabe cómo funciona.

Contrato vencido, no paga, subarrienda. Mientras el procedimiento judicial avanza, él lleva meses o años dentro gratis y con ingresos.

Esta semana solo en Andalucía he visitado más de 20 activos en esta situación. Algunos te piden dinero para salir. Otros directamente te dicen que llames a la policía.

No es un caso aislado. Es el día a día.