Javi Fdez

Arquitecto. Master en Proyecto de Instalaciones en Arquitectura.

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HABLEMOS DE VIVIENDA.

(Disclaimer: en este texto no voy a ofrecer soluciones mágicas. Eso se lo dejo a los gurús económicos).

Veamos, si el principal problema que limita el poder adquisitivo de las generaciones jóvenes es el acceso a la vivienda, *hay* que abaratar la vivienda. Pero, ojo, conviene fijar el concepto: abaratar la vivienda significa, esencialmente, *devaluarla*. Es decir, no solo sería más barata la vivienda nueva, también lo sería la que ya existe, la que alguien compró hace 20 años creyendo que era un patrimonio o una herencia para sus hijos o un seguro de vida. También la que alguien heredó. También la que alguien aún está pagando, mes a mes.

Aceptar eso es el primer paso. Entender que no se puede tener un mercado de vivienda barato sin que las viviendas, todas, pierdan valor. Y si se acepta, entonces sí, se puede empezar a pensar en soluciones. En plural. No en milagros.

Hay muchas voces que defienden que la solución es construir más. Así, en general. Mucho más. Más viviendas, más edificios, más metros cuadrados. Parece lógico porque es un principio económico básico: si hay más oferta, el precio baja. Eso aprendimos. Eso repetimos. Eso esperamos, que todo se comporte como una tabla de Excel bien alimentada.

Pero no siempre ocurre. Porque la realidad no es un modelo y, a veces, a esa lógica sencilla se le superpone otra lógica más espesa, menos mecánica.

Entre 2000 y 2008 —y durante la resaca hasta 2013— España construyó sin parar, incluso cuando ya no hacía falta. Ya en 2005 la oferta superaba con holgura la demanda. Y, aun así, la desviación entre las curvas de coste de construcción y valor de mercado se fue abriendo cada vez más hasta cayó de forma abrupta ya pasado 2010. Y no porque las predicciones de bajada por la sobreoferta funcionasen, sino porque llegó una crisis financiera global.

Esa es la palabra operativa: "financiera". Lo de 2008 no fue el estallido de una burbuja inmobiliaria —o no solo—, fue, sobre todo el estallido de una burbuja de crédito. Es decir, que lo que se inflaba era el acceso al ladrillo, no el ladrillo. Se financiaba la esperanza de acceder, se vendía el derecho a imaginar una casa propia. Funcionó durante un tiempo. Hasta que dejó de hacerlo.

Ahora bien. Supongamos —con algo de candor, quizá con exceso de pedagogía— que el mercado ha aprendido. Supongamos que esta vez sí funcionará. Más viviendas, precios más bajos. Bien. Entonces ahora tenemos que preguntarnos, además de cuántas nuevas viviendas construimos, dónde lo hacemos y cómo lo hacemos. Porque “construir más” no significa nada si no se concreta. Y cuando se concreta, el problema se vuelve más viscoso, más difícil de trazar.

Sabemos que España tiene entre tres y cuatro millones de viviendas vacías. Suficiente, sobre el papel, para resolver cualquier emergencia habitacional. Pero la mayoría están en pueblos, en municipios pequeños, en entornos vaciados por décadas de abandono logístico, laboral, vital. Sitios donde el trabajo no abunda, el transporte suele ser deficiente e incluso el instituto está a 30 kilómetros. Sitios donde muchas gente no quiere vivir ni siquiera a regañadientes.

Así que sí: habrá que construir en las ciudades. O cerca. O en la mancha difusa que las rodea. Porque los centros urbanos están ya saturados. Apenas queda suelo. Apenas queda margen. O sea, que solo nos quedan las periferias. Y ahí se abre otra herida, más sutil, pero igual de profunda. Las periferias no están vacías. Están lejos. Con frecuencia mal dotadas, aisladas en una doble capa: por distancia y por infraestructura.

¿Qué pasa? Pues que volver a llenar esos bordes es repetir el patrón de hace dos décadas. Expulsar a quienes no pueden pagar para que vuelvan a intentarlo desde más lejos. Convertir el desplazamiento en rutina. Y convertir esa rutina en norma.
El mapa de Madrid lo muestra sin querer. Por las mañanas, los atascos fluyen hacia el norte. Por las tardes, bajan hacia el sur. La movilidad convertida una forma de estratificación, en una coreografía de la desigualdad con peaje diario, que dibuja con exactitud el trayecto de la renta.

Además, no está claro que esas nuevas viviendas, construidas en el borde, tengan fuerza suficiente para arrastrar a la baja los precios del centro. Es posible que ni los rocen. Que el efecto se diluya. Que las ciudades sigan cerrándose sobre sí mismas, prolongando el efecto de disneyficación que las está convirtiendo en parques temáticos, en centros de trabajo, en escaparates sin vida.

O, como mucho, en su versión estadounidense: grandes centros vacíos al caer la noche. Edificios ocupados a media jornada. Calles sin residentes. Periferias desbordadas. Centros sin ciudad.

Entonces, si el impacto de la vivienda libre es, posiblemente, limitado, la alternativa más sólida es la vivienda pública. Construcción masiva. Sostenida. Decidida. Pero eso implica suelo. Y el suelo, a diferencia del cemento, no se fabrica.

Hay dos caminos: cambiar los planes urbanísticos o expropiar. Ambos son posibles pero ambos generan rechazo. Uno por lento y el otro por impensable. Pero es que no hay muchas más opciones.

Entonces, ¿construir más viviendas es la solución? Yo creo que es *una* solución. No es mágica ni automática, pero puede funcionar si se ejecuta con precisión, si se piensa en tiempo largo, si se acompaña de transporte público y servicios, si se evita la lógica de la expulsión, si se protege el tejido de los barrios. Pero, sobre todo, si se asume el coste político de lo impopular.

Como le dije al alcalde de Madrid hace unas semanas: "O somos estadistas, o vivimos lo suficiente como para convertirnos en políticos". Porque ser un estadista —pensar a largo plazo, a *muy* largo plazo, para construir una ciudad mejor— implica arriesgarse a perder las próximas elecciones.

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El Rey ha recibido, en el Palacio Real de El Pardo, a las XXV y XXVI Promociones del Cuerpo de Arquitectos de la Hacienda Pública.

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