&

Volatility = Return

[& @Miitle]

https://t.co/K5MBbUz2TS

[JRT Synth Desk @JRTDesk]

สรุป.. กรณีน้าต๋อยเซมเบ้และลูกชายที่ได้ตัดสินใจนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ภูเก็ต แล้วเกิดปัญหา.. ผมอยากจะ post เป็นกรณีศึกษาสำหรับคนอื่นๆ ทั่วไปให้เรียนรู้ไว้ จะได้ป้องกันตัวได้ในอนาคตถ้าเจอกรณีคล้ายๆ กัน..

CISSA Group.. เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในภูเก็ต.. โครงการเด่นๆ คือ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวที่ทำ marketing หนักในรูปแบบ...

『ลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนคงที่ + รับซื้อคืน』

📖~2010: จดทะเบียนบริษัท
📖~2020: ออกหุ้นกู้มีประกันรุ่น CISSA221A (ครบกำหนดไถ่ถอน ~2025) ผ่าน บล. DAOL Securities เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้..
📖2023–2024: เริ่มผิดนัดชำระดอกเบี้ย/เงินต้นบางส่วน... มีการขอยืดเวลาและไถ่ถอนบางส่วนด้วยเงินสด + Cash Voucher
📖มิถุนายน 2024: บล. DAOL ฟ้องบริษัทและบริษัทที่เกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ที่ศาลแพ่ง.. ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้หรือบังคับหลักประกัน
📖18 มีนาคม 2026: ศาลล้มละลายกลางสั่ง พิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (absolute receivership) บริษัทเข้าสู่กระบวนการควบคุมโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
📖26 มิถุนายน 2026: น้าต๋อยเซมเบ้ post ถึงปัญหา... ลูกชายเปิดเผยลงทุน ~10 ล้านบาทในโครงการโรงแรม (รูปแบบสัญญาผลตอบแทน 7% + รับซื้อคืน) ปัจจุบันอยู่ในแผนประนอมหนี้ที่เสนอคืนเพียง ~20% ของเงินต้น กลุ่มผู้เสียหายหลายร้อยคนกำลังรวมตัวคัดค้าน...

⚠️ปัญหาหลักในมุมมองผม.. นักลงทุนรายย่อยซื้อห้อง/ถือกรรมสิทธิ์แบบ fractional.. โดยคาดหวังรายได้ passive (เมื่อกี๊ผมเพิ่ง post อยู่หยกๆ เองว่าคนชอบเอาคำ passive ไปตีความผิดเพี้ยนแล้วเอาไปทำ marketing..) + รับเงินต้นคืน... แต่บริษัทมีปัญหาสภาพคล่อง.. หยุดจ่าย.. เข้าสู่กระบวนการล้มละลาย/ประนอมหนี้
.
.
ซึ่งถ้ามองจากมุมมองนักลงทุน...

📚deal นี้เป็น structured real estate yield product ที่ขายให้รายย่อยเป็นหลัก.. โดยมีลักษณะ asymmetric risk สูงมากสำหรับนักลงทุนรายย่อย...
- Upside จำกัด.. ได้แค่ 7% + รับเงินต้นคืน..
- Downside ไม่จำกัด.. อาจเสียเงินต้นจำนวนมาก.. เมื่อบริษัทเข้าสู่กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และแผนประนอมหนี้..

ในขั้นตอน screen ตอนแรก.. ผมจะ reject deal นี้ทันที เพราะมี red flags ที่เห็นชัดเจน 3 จุดแต่แรก...
- Cash flow coverage ไม่ชัดเจนและไม่ ring-fenced..
- Enforcement rights ของนักลงทุนโคตรอ่อนมาก..
- Governance & related party risk สูง...
⚠️บอกตรงๆ ถ้าเมื่อก่อนผมได้เห็นรายละเอียดหุ้นกู้นี้ผ่านตา.. ผมคงออกมา post เตือน... เผื่อจะลดจำนวนผู้เสียหายได้.. 🥺🥲
.
.
📚สมมติฐานพื้นฐานโรงแรม 5 ดาว ภูเก็ต..
Occupancy ปกติ 65-75%... ADR 9,000~12,000 บาท... GOP Margin ~35-40%..

พอทำ stress test สัก 3 scenario.. Base Case, Downside, Severe..

ไอ้ yield 7% คงที่ไม่สอดคล้องกับ cash flow จริงของโรงแรมในช่วง low season หรือวิกฤต....

Break-even occupancy เพื่อจ่าย 7% + ค่าใช้จ่ายโรงแรม + เงินสำรอง.. อยู่ที่ประมาณ 68%-72% ตลอดทั้งปี.. ซึ่งถือว่าสูงนะสำหรับภูเก็ต..

ไม่เห็นหลักฐานว่ามี reserve account หรือ escrow สำหรับการรับประกันผลตอบแทน..
.
.
📚ปัญหาโครงสร้าง...
Fractional ownership ในโรงแรมส่วนใหญ่ใช้รูปแบบ「ห้องชุด」ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด.. หรือถือหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของห้อง..

เมื่อมีนักลงทุนหลายร้อยคนถือสัดส่วนเล็กน้อย + หุ้นกู้มีประกัน (CISSA221A) เป็น senior creditor.... นักลงทุนรายย่อยตกเป็น unsecured หรือ subordinated โดยปริยาย..

การบังคับคดีจะยากและแพง เพราะต้องสู้กับ.. เจ้าหนี้สถาบัน (DAOL ในฐานะผู้แทนหุ้นกู้).. เจ้าหนี้เงา... กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และประนอมหนี้...

⚠️ ซึ่ง red flag ทางกฎหมาย..
- หลักประกัน (ที่ดิน/โรงแรม) ผูกอยู่กับบริษัทเกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ไม่ใช่ SPV แยกชัดเจน..
- ไม่มี Independent Security Trustee ที่เป็นกลาง
- สัญญาซื้อคืน (buyback) ไม่มี collateral หรือ escrow support ที่ enforce ได้จริง..
.
.
📚และคำถามที่ควรถามแต่แรกเพื่อตัดสินใจการลงทุนแบบนี้...
- รายได้จากการดำเนินงานโรงแรม (GOP) จริงใน 24 เดือนที่ผ่านมาเป็นเท่าไหร่? แบ่งตามฤดูกาล..
- เงินที่ใช้จ่าย 7% ต่อปีมาจากไหนบ้าง? มี reserve account แยกหรือไม่?
- ถ้าอัตราการเข้าพักต่ำกว่า 55% เป็นเวลา 6 เดือนต่อเนื่อง.. จะจ่ายผลตอบแทนอย่างไร?
- โครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร? ห้องชุด vs. หุ้นบริษัท vs. สัญญาเช่า ....
- มี Independent Security Trustee หรือเปล่า? ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลักประกัน?
- สัญญา buyback มี personal guarantee จากผู้บริหารหรือไม่? มี collateral backing หรือเปล่า?
- ความสัมพันธ์ระหว่าง CISSA กับ นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้ คืออะไร? มีการทำธุรกรรมระหว่างกันอย่างไร?
- ผู้บริหารและครอบครัวถือหุ้น/หนี้ในบริษัทเท่าไหร่? มี skin in the game จริงหรือเปล่า??
- มี Related Party Transaction เท่าไหร่ในงบการเงิน 3 ปีล่าสุด?
- ถ้าบริษัทผิดนัดชำระ กระบวนการบังคับคดีของนักลงทุนรายย่อยจะทำยังไง? ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่?
- มี waterfall ลำดับการชำระหนี้ชัดเจนอย่างไรเมื่อเกิด liquidation?
- นักลงทุนรายย่อยมีสิทธิ์ vote ในแผนประนอมหนี้หรือ restructuring ยังไง?
- โครงการก่อนหน้าของ CISSA มีนักลงทุนได้รับผลตอบแทนและเงินต้นครบ 100% กี่โครงการ?
- มีการเปิดเผย occupancy rate และ ADR จริงต่อนักลงทุนทุกไตรมาสหรือไม่?
- มี third-party audit จาก Big 4 เรื่อง cash flow ที่ใช้จ่าย yield หรือไม่?
.
.
ซึ่งถ้าเจอพวกนี้.. ถือว่าอันตรายต้องระวังครับ..
- Guaranteed fixed yield ในธุรกิจ cyclical // ไม่มี cash flow coverage ที่ยั่งยืน
- Fractional ownership + หลายร้อยรายย่อย // Enforcement rights อ่อนแอมาก
- Related party เป็นผู้จำนองหลักประกัน // Conflict of interest + tunneling risk สูง
- ไม่มี Independent Trustee // ขาดการคุ้มครองนักลงทุน
- การตลาด aggressive กับรายย่อย // สัญญาณของปัญหา liquidity และ governance
- ขาด reserve.. escrow สำหรับ buyback // Exit mechanism เป็นเพียงแค่สัญญา ไม่มี backing..
.
.
📚ซึ่งผมจะไม่ลงทุนแน่ๆ..
- ความเสี่ยงด้าน cash flow และ enforcement ไม่สมดุลกับผลตอบแทนที่ได้รับ..
- โครงสร้าง deal ถูกออกแบบให้โอนความเสี่ยงไปยังนักลงทุนรายย่อย เป็นหลัก..
- แม้จะมี brand Wyndham และทำเลดี.. แต่ไม่สามารถชดเชย structural weaknesses ได้..
.
.
⚠️บทเรียนที่ทุกคนควรจำไว้...
- อย่าลงทุนใน guaranteed yield products ในธุรกิจที่รายได้ไม่แน่นอน โดยที่ไม่มี ring-fenced cash flow.. ไม่มี enforcement rights ที่แข็ง..
- position sizing กับการลงทุนแบบนี้ต้องรัดกุม.. ส่วนตัว ผมจะไม่ลงเกิน 1%-2% ของ portfolio เด็ดขาด..
- due diligence ต้องทำแบบมืออาชีพ ถามคำถามยากๆ คำตอบต้องเป็นตัวเลข มีเอกสาร.. ไม่ใช่แค่ narrative.. คำพูดปากเปล่า...

[InnovestX @invxsecurities]

ใช้ Claude สร้างเว็บทำความรู้จักหุ้นจาก 0-100 ภายใน 5 นาที มือใหม่ก็ทำได้!
.
เคยไหม? อยากศึกษาหุ้นสักตัว แต่ต้องปวดหัวกับข้อมูลที่มหาศาล ทั้งงบการเงิน ข่าวสาร บทวิเคราะห์ เอกสารบริษัท... ถึงจะให้ AI ช่วยสรุป ก็ยังรู้สึกว่าเนื้อหามันเยอะและกระจัดกระจายจนตามอ่านไม่ไหวอยู่ดี
.
วันนี้ InnovestX มีเทคนิคสไตล์ Vibe Coding สุดล้ำที่จะช่วยให้คุณทำความเข้าใจหุ้นจาก 0 ถึง 100 ได้ภายในไม่กี่นาที!
.
นั่นคือการใช้ Claude Code หรือ GPT Codex มาช่วยสร้าง "Interactive Website" เพื่อเล่าเรื่องราวของหุ้นที่คุณสนใจแบบครบจบในหน้าเดียว ช่วยย่อยข้อมูลยากๆ ให้เข้าใจง่ายและลึกซึ้ง เสมือนมีหน้าเว็บพรีเซนเทชั่นส่วนตัว!
.
วิธีทำง่ายๆ ภายใน 3 ขั้นตอน:
.
1. ติดตั้งเครื่องมือ: ทำการติดตั้ง Claude Code, GPT Codex หรือ AI สำหรับเขียนโค้ดตัวอื่นๆ
2. ใช้ Prompt ลับ: ก๊อปปี้ตัวอย่าง Prompt ที่เราแจกไว้ให้ (ในคอมเมนต์) แล้วนำไปปรับแก้ชื่อเป็น "หุ้น" ที่คุณสนใจ
3. ให้ AI จัดการ: ส่ง Prompt ให้ AI ทำการประมวลผล ค้นหาข้อมูล (Research) และเจเนอเรตออกมาเป็นหน้าเว็บไซต์ให้คุณทันที!
.
ลองดูตัวอย่างเว็บไซต์เจ๋งๆ ที่สร้างโดย AI:
SpaceX ($SPCX) https://t.co/mCuCPpK0Js
AST SpaceMobile ($ASTS) https://t.co/Fgi4WAu7HE
Rocket Lab ($RKLB) https://t.co/xNnuSgBK54
.
Prompt สำหรับสร้างเว็บทำความรู้จักหุ้น แปะไว้ให้ที่คอมเมนต์ใต้โพสต์นี้แล้ว ไปก๊อปปี้ใช้งานกันได้เลย!
.
และถ้าให้ AI ช่วยวิเคราะห์จนเจอ "หุ้นที่ชอบ" และไอเดียการลงทุนที่ใช่แล้ว... มาเริ่มลงทุนได้เลยที่ InnovestX!
แอปเดียวครบจบเรื่องลงทุน ไม่ว่าจะเป็นหุ้นไทย หุ้นนอก กองทุนรวม หรือสินทรัพย์ดิจิทัล โหลดแอป InnovestX แล้วมาลุยกันเลย!
คลิก https://t.co/fjneS7mveK
.
#INVXAI #SPCX #ASTS #RKLB #Claude #ChatGPT #InnovestX #AIforInvestment

[& @Miitle]

@bbillkinepp เดมไปแล้วงับ

[Progress Bar 2026 @ProgressBar202_]

2025 is 96% complete.

[& @Miitle]

@dexninexer ถึงงานกี่โมงครับสนใจ 1 เส้น เดมมาเลยงับ

[& @Miitle]

@A3KqO9R5JBbV5Zs ถึงงานกี่โมงครับ เดมมาหน่อยน้า

[Chayanon Rakkanjanan @MrMessenger]

Jensen Huang ซีอีโอ Nvidia ได้ออกมากล่าวเตือนบนเวที Financial Times' Future of AI Summit ว่า "จีนกำลังจะชนะสงคราม AI" โดยให้เหตุผลหลักคือ:

1. ต้นทุนพลังงานต่ำ: จีนมีการ อุดหนุนด้านพลังงาน ให้กับศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่ของบริษัทยักษ์ใหญ่ด้านเทคโนโลยี (ByteDance, Alibaba, Tencent) ซึ่งทำให้ "พลังงานแทบจะฟรี" เมื่อเทียบกับต้นทุนในสหรัฐฯ

2. กฎระเบียบที่ผ่อนปรนกว่า: สหรัฐฯ กำลังเผชิญกับ "50 กฎระเบียบใหม่" ที่แตกต่างกันจากหลายรัฐในการกำกับดูแล AI ซึ่งเป็นภาระหนักและสร้างความสับสนให้กับบริษัทเทคโนโลยี

3. การจำกัดชิป: คำเตือนนี้เกิดขึ้นหลังรัฐบาลสหรัฐฯ ยังคงจำกัดการขายชิป AI ที่ก้าวหน้าที่สุด ของ Nvidia ให้กับจีน แม้จะมีการพูดคุยระหว่างผู้นำสหรัฐฯ-จีนแล้วก็ตาม โดยเขามองว่า จีนจะพยายามพัฒนาชิปขั้นสูงด้วยตัวเองได้ในที่สุด และช่องว่างทางเทคโนโลยีกำลัง "แคบลง"

คำเตือนของ CEO Nvidia เป็นเหมือน สัญญาณไซเรน ที่ดังขึ้นกลางวอลล์สตรีท ว่าสงคราม AI กำลังจะถูกตัดสินด้วย "ต้นทุนพลังงาน" และ "กฎระเบียบ" ไม่ใช่แค่ประสิทธิภาพของชิปเท่านั้น

การที่จีนมีนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจนและมีต้นทุนต่ำกว่าอย่างมาก ทำให้พวกเขาได้เปรียบอย่างยิ่ง

นักลงทุนควรพิจารณาถึง ความเสี่ยงเชิงภูมิรัฐศาสตร์ ที่กำลังบีบให้บริษัทสหรัฐฯ เสียเปรียบในเกมนี้ และมองหาโอกาสใน Ecosystem ของ AI จีน ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด

Mr.Messenger รายงาน

[& @Miitle]

หาบัตรสองวัน 500
ขอนัดรับหน้างานครับ
Dm มาได้เลย
#leofest #leofest2025

[Progress Bar 2026 @ProgressBar202_]

2025 is 72% complete.

[Progress Bar 2026 @ProgressBar202_]

2025 is 49% complete.

[The Transcript @TheTranscript_]

Buffett: "Life today is better in almost every way. You’ve got to figure that you started at a pretty lucky spot just by being born when you were. Imagine staying in some cosmic waiting room for hundreds of thousands of years and then getting dropped into the present — not bad timing. So I would focus on what’s been good in your life, rather than what’s gone wrong. Yes, bad things happen — sometimes very bad things. But life can still be wonderful."

[The Transcript @TheTranscript_]

Buffett on DOGE & the US deficit:

"We’re running roughly a 7% fiscal gap & probably a 3% gap is what’s sustainable. The further you drift from that, the closer you get to the point where it becomes uncontrollable. It’s a job I don’t want — but it’s a job that needs to be done."

[The Transcript @TheTranscript_]

Buffett after the long standing ovation he received after announcing his exit as CEO:

" The enthusiasm shown by that response can be interpreted in two ways, but I'll take it"

[The Transcript @TheTranscript_]

The end of an era at Berkshire Hathaway:

"At year-end, Greg would be the CEO of Berkshire. I would still hang around and could conceivably be useful in a few cases. But the final word would be Greg’s...Greg doesn’t know anything about this until what he’s hearing right now."

[INVESTING.in.th @INVESTINGinth]

Tariff ส่งผลต่อการลงทุนแค่ไหน จะทำให้เกิดวิกฤตได้ไหม? อ่านมุมมองล่าสุดจากอาจารย์ Aswath Damodaran ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าหุ้นเป็นอันดับต้นๆ ได้เลยครับ ยาว 12 หน้า แปลและสรุปเรียบร้อย

มีต่อในเธรดครับ #Tariff #Valuation

[Reads with Ravi @readswithravi]

The Reality of Success: A Journey, Not a Straight Path

[Pannika Wanich @Pannika_FWP]

"แม้ดิฉันจะอายุน้อยกว่าท่าน แต่ดิฉันแน่ใจว่าเสียภาษีมากกว่าท่านแน่นอน"

แพทองธาร ชินวัตร ตอบวิโรจน์ ลักขณาอดิศร สส. พรรคประชาชน กรณีถูกกล่าวหาว่านายกใช้ตั๋ว PN ทำนิติกรรมอำพราง หนีภาษี 218 ล้านจากการโอนถ่ายหุ้นในครอบครัว

[แมวส้มล้อหมดอะไอพวกติดแฟน🍑 @paijourneyma]

เวลาเทซอสไม่ออกไม่ต้องไปตบตูดหรือหาอะไรไปล้วง ให้เอาช้อนส้อมอะไรก็ได้ถูที่ก้นขวดวนเป็นวงกลม แล้วซอสจะเทปรื้ดดดดออกมาเลย

[Investing.com @Investingcom]

*GOLD FUTURES TOP $3,000 FOR FIRST TIME EVER