プロシティ@再開発プランナー

官民とおして再開発など大規模開発で26年。立地×数字×実行力で、不動産事業・不動産投資を「実行できる計画」に整えます。構想で終わらせず、事業を前に進めます。

[プロシティ@再開発プランナー @ProCityAdvisors]

「経験者がいない」という話を最近よく聞くので、noteにまとめてみました。

https://t.co/tg48QbR330

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【「経験がない」は、経営リスクです。】

不動産事業では、「経験がない」こと自体がリスクになることがあります。私は26年間、大規模再開発を中心に仕事をしてきました。

その中で何度も見てきたのが、「挑戦したい。でも、経験者がいない。」という会社です。

経験がないまま事業を進めると、
・判断を誤る
・余計なコストや時間がかかる
・交渉で主導権を握れない
・本来守れたはずの事業価値を損なう
そんな場面は、珍しくありません。一方で、社内に経験者がいれば解決するかというと、そう単純でもありません。

経験者を採用するのは簡単ではない。事業が軌道に乗るまで、フルタイムで雇う必要もない。

だから私は、「必要な時に、必要な経験を外部から活用する」という選択肢があっていいと思うようになりました。

再開発だけではありません。新しい不動産事業。地方での小規模デベロップメント。技術を生かした収益事業など。

規模や分野は違っても、事業を前へ進めるために必要な考え方は共通しています。経験がないことが理由で、良い事業が止まってしまうということを、一つでも減らしたい。

その思いで、私は会社の外から事業を支援する仕事を始めました。

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【6〜7年ぶりの連携】

デベロッパー時代に、同じプロジェクトを担当していた都市計画コンサルタントの方がいます。

実はその方も、最近私とほぼ同じ時期に独立しました。

そして今回、独立後初めて、同じプロジェクトでご一緒することに。

この業界は決して広くありません。転職や独立をしても、こうしてまた同じ現場で再会することがあります。

先日、都内のある区との都市計画協議に臨みました。

協議が始まった瞬間、「この感じ、懐かしいな。」そんな気持ちになりました。

お互い歳は重ねましたが、一緒に仕事をするのは6〜7年ぶり。それでも呼吸は変わらず、自然と役割分担ができ、テンポ良く議論を進められました。

長く積み重ねてきた経験や信頼関係は、時間が空いても簡単には失われないものだと改めて感じます。

これからも、一つひとつのプロジェクトを大切に、良い仕事を積み重ねていきたいと思います。

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昨日の熊本での地震の報道に接し、亡くなられた方々のご冥福を心よりお祈りします。被害に遭われた皆様にも、お見舞い申し上げます。

現場には、きっと多くの子どもたちもいたはずです。どれほど怖い思いをしたのだろうと考えると、胸が苦しくなります。

こういう時、いつも思い出すのが東日本大震災です。

当時、私は国の機関で働いていました。地震が発生した瞬間、横浜の本社1階ロビーで都内の方と電話をしていました。電話口の向こうが少し早く揺れ、「地震！」という悲鳴が聞こえたことを、今でも鮮明に覚えています。

その日は帰宅できず、自宅に戻れたのは夜中の2時か3時。会社からは千葉方面に火柱が見え、横浜市内でも何か所かで煙が上がっていました。

そして何より忘れられないのは、地震発生直後の会社の動きです。

東北へ向かう職員がすぐに招集され、会社のバスで現地へ出発しました。報道を待つのではなく、自ら現地へ入り、状況を把握するためです。

「ああ、国の機関で働くとはこういうことなんだ。」

そう実感しました。いつでも現場へ向かう覚悟を持った人たちが、そこにはいました。

一方で、私は自分の弱さにも気づきました。真っ先に思い浮かんだのは家族の顔でした。長男はまだ幼稚園。次男は妻のお腹の中。一秒でも早く家に帰りたい。それしか考えられませんでした。

明日が来ることは、決して当たり前ではありません。

だから私は、仕事も人生も、「いつか」ではなく「今」動くことを大切にしたいと思っています。

後悔のないように生きる。それに尽きるのだと思います。

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昨日の熊本での地震の報道に接し、亡くなられた方々のご冥福を心よりお祈りします。被害に遭われた皆様にも、お見舞い申し上げます。

現場には、きっと多くの子どもたちもいたはずです。どれほど怖い思いをしたのだろうと考えると、胸が苦しくなります。

こういう時、いつも思い出すのが東日本大震災です。

当時、私は国の機関で働いていました。地震が発生した瞬間、横浜の本社1階ロビーで都内の方と電話をしていました。電話口の向こうが少し早く揺れ、「地震！」という悲鳴が聞こえたことを、今でも鮮明に覚えています。

その日は帰宅できず、自宅に戻れたのは夜中の2時か3時。会社からは千葉方面に火柱が見え、横浜市内でも何か所かで煙が上がっていました。

そして何より忘れられないのは、地震発生直後の会社の動きです。

東北へ向かう職員がすぐに招集され、会社のバスで現地へ出発しました。報道を待つのではなく、自ら現地へ入り、状況を把握するためです。

「ああ、国の機関で働くとはこういうことなんだ。」

そう実感しました。いつでも現場へ向かう覚悟を持った人たちが、そこにはいました。

一方で、私は自分の弱さにも気づきました。真っ先に思い浮かんだのは家族の顔でした。長男はまだ幼稚園。次男は妻のお腹の中。一秒でも早く家に帰りたい。それしか考えられませんでした。

明日が来ることは、決して当たり前ではありません。だから私は、仕事も人生も、「いつか」ではなく「今」動くことを大切にしたいと思っています。

後悔のないように生きる。それに尽きるのだと思います。

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【都市開発・再開発は、ビジョンだけでも、事業性だけでも進まない】

都市開発や再開発で意外と多いのが、「理想のまち」は描けているのに、事業として前に進まないケースです。

行政は「どんな街を目指すのか」というビジョンを示す役割があります。一方で、民間は事業として成立するのかを冷静に判断しなければなりません。

どちらか一方だけでは実現しません。

私は20年以上前、某市場の移転が議論されるずっと前に、その周辺エリアの将来像を描く仕事に携わりました。

当時は「いつ実現するか分からない」構想でしたが、行政が方向性を整理していたからこそ、その後のまちづくりの土台になりました。

一方で、ビジョンだけでは事業は動きません。

資金計画、権利調整、行政協議、事業採算など、一つひとつ現実に落とし込んでいく人が必要です。

都市開発や再開発で本当に難しいのは、ビジョンを描くことでも、事業性を計算することでもありません。

その間をつなぎ、止まった事業を前に進めることです。

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【最近、仕事の依頼で一つ学びがありました】

ある方から「ぜひやらせてほしい」と声をかけていただき、まずは無償の試用期間を設けて一緒に仕事を始めました。

その方がその業務を実務として経験していないことも、自身では日頃その分野の発信や制作をしていないことも、最初から知っていました。

それでもお願いしたのは、試用期間の中でお互いにすり合わせれば、何とかなるだろうと思ったからです。

でも、結果は違いました。

私が期待していたのは、

・過去データや実績を分析し、改善提案をしてくれること
・アウトプットの質を高めてくれること
・「今日の夜までにお願いできますか？」というような急な依頼にも、可能な範囲でクイックに対応してもらえること
（もちろん、難しければ私がやる前提です。）

一方で、相手が考えていた役割は、AIを活用して文章を整えることが中心だったようです。

AIは便利です。

でも、「何を改善すべきか」「何を優先すべきか」を判断するには、やはり実務経験が必要だと改めて感じました。

今回の一番の反省は、私自身にあります。

「試用期間の中で期待値を合わせれば大丈夫だろう」と考え、その前の期待値のすり合わせを十分にしなかったことです。

一方で、無償の試用期間を設けた判断は正解でした。

もし最初から有償契約だったら、お互いにもっと後味の悪い結果になっていたと思います。

以前、ある設計事務所の経営者からこんな話を聞きました。

「期待に応えられないと思ったら、断るのではなく、『ここまでならできます』と期待値を下げてから受ける。」

プロとして、とても大切な姿勢だと思います。

仕事は、能力だけで決まるものではない。

依頼する側も、受ける側も、最初に期待値をどこまで丁寧に合わせられるか。

そこが、仕事の成否を大きく左右するのだと学びました。

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【新宿駅のデッキは、「橋を架ける工事」ではありません。】

「デッキをポンと乗せるだけでしょ？」

実は、駅の改造工事はそんな単純な話ではありません。

電車を止めず、何百万人もの利用者を歩かせながら工事を進める。

・柱をどこに落とすのか
・列車運行に影響しない工程は組めるのか
・夜間の限られた時間で何ができるのか

すべてを緻密に積み上げて、ようやく工事が始まります。

さらに難しいのが、「誰がその費用を負担するのか」という調整。

この合意形成だけで数年かかることも珍しくありません。

世界最大級のターミナルである新宿駅では、その巨大プロジェクトが今も着々と進行中です。

駅を見るたびに、「ここまで来るのに、どれだけの人が汗をかいたんだろう」と考えてしまいます。

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【「経験がない」は、経営リスクです。】

不動産事業では、「経験がない」こと自体がリスクになることがあります。私は26年間、大規模再開発を中心に仕事をしてきました。

その中で何度も見てきたのが、「挑戦したい。でも、経験者がいない。」という会社です。

経験がないまま事業を進めると、
・判断を誤る
・余計なコストや時間がかかる
・交渉で主導権を握れない
・本来守れたはずの事業価値を損なう
そんな場面は、珍しくありません。一方で、社内に経験者がいれば解決するかというと、そう単純でもありません。

経験者を採用するのは簡単ではない。事業が軌道に乗るまで、フルタイムで雇う必要もない。

だから私は、「必要な時に、必要な経験を外部から活用する」という選択肢があっていいと思うようになりました。

再開発だけではありません。新しい不動産事業。地方での小規模デベロップメント。技術を生かした収益事業など。

規模や分野は違っても、事業を前へ進めるために必要な考え方は共通しています。経験がないことが理由で、良い事業が止まってしまうということを、一つでも減らしたい。

その思いで、私は会社の外から事業を支援する仕事を始めました。

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【本気の人は、人を動かす】

僕がお手伝いしているコンサル会社の社長は、業界では「面倒な人」と思われているフシがあります。

でも、それは責任感が人一倍強いからです。

いま再開発業界は、工事費高騰、補助金削減、そしてゼネコン不足という三重苦。

それでも、その社長は絶対に諦めません。

先日も帰り際に、「絶対にゼネコン見つけるからな！」とひとこと。

思わず、「もちろんです！必ず見つけましょう！」と返しました。当然です。

本気の人の言葉は、人を動かすんだなと。

最後は、気合いと根性。そして、「絶対にやる」という覚悟です。

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【「時期が悪いですね」と言う人】

先日、ある人に、今取り組んでいる仕事の話をしました。

あるコンサル会社が、将来への危機感から、自ら不動産事業に挑戦しようとしている。私は、その立ち上げを支援しています。

返ってきた言葉は、「時期が悪いですね。」

工事費高騰。金利上昇。時期が悪いことは、私もプロだから百も承知です。

でも、困っている会社に必要なのは、「やめた方がいい理由」を並べる人ではありません。

必要なのは、「どうすれば勝てるか」を考え、実際に動く人です。

僕は、あきらめが悪いです。勝ち筋が見つかるまでPDCAを回し続けます。

もちろん、うまくいかないこともあるでしょう。それでも、仮説を立て、検証し、改善し続ける。そうすると、結果はついてくる。私は事業会社出身なので、結果の重要性は身に沁みて分かってます。粘り強くやるのみ。

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【外部事業参謀という仕事】

「外部事業参謀って、何をする人なんですか？」と聞かれることがあります。

私は、事業を動かす人です。と答えてます。

✔️新しく不動産事業を始めたい。
✔️再開発に挑戦したい。
✔️事業は始まったものの、思うように前へ進まない。
でも、社内に事業を動かせる経験者がいない。そんな時、会社の外から入り、実行まで伴走するという仕事です。

戦略をつくるだけではありません。会議に出席し、行政と協議し、関係者をつなぎ、意思決定を後押ししながら、一緒に事業を前へ進めます。

主役は、もちろんクライアントです。私は、その会社に足りない経験や実務を補う役割を担っています。

最近、この役割の必要性を強く感じています。

建築費の高騰、人材不足、事業の複雑化などで、事業の難易度は上がり続けています。

一方で、その事業を実際に動かした経験を持つ人は、決して多くありません。

会社の中だけではなく、会社の外からも事業を前に進める人がいるという選択肢が増えれば、挑戦できる会社はもっと増えるはず。

その可能性を、自分自身の仕事で証明していきたいと思っています。

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【私は、なぜ大手デベを辞めたのか】

「なぜ、このタイミングで辞めたんですか？」独立を決めてから、一番多く聞かれた質問です。

私は、国の機関で15年、民間デベロッパーで11年勤務し、国交省への出向や、業界団体の委員も経験してきました。

給与も、社会的信用も、会社員としてはかなり恵まれた環境でした。

前職に不満があって辞めたわけではありません。むしろ、多くのことを学び、多くの人に育ててもらい、本当に感謝しています。だからこそ、「辞める必要なんてない」と思われていたと思います。

正直に言えば、私自身も不安でした。本当に、この仕事を必要としてくれる人はいるのか。会社の外で、自分は価値を発揮できるのか。

それでも独立した理由は、一つです。

会社の看板ではなく、自分自身の価値で、事業に真正面から向き合いたかった。

会社には、会社だからこそできる仕事があります。

一方で、組織の枠を超えて動いた方が、事業を前に進められる場面もあります。

私は、その役割に挑戦したいと思いました。私が証明したいのは、「独立すれば成功する」ということではありません。

再開発や不動産開発に携わる人が、会社に残ることも、独立することも、自分の意思で選べる。そういう選択肢を、この業界につくりたいと思っています。

会社の看板を外しても、事業を前に進めるプロとして価値を発揮できる。その挑戦を、まずは自分自身で続けていきます。

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【再開発はオワコンですか？】

最近、ほんとよく聞きます。私の認識は、再開発市場はオワコンではないけれど、「再開発の難易度」がこの10年で大きく上がったため、できる案件の選別が進むということです。

理由はシンプルです。

・建築費は約4割上昇(実感はもっと上昇)
・金利は上昇局面
・大型案件でも延期・見直しが相次ぐ

再開発は、構想から着工まで5〜10年かかることも珍しくありません。

つまり、事業を始めた時の収支が、着工する頃には大きく崩れていることがある。

これが、今の再開発の最大のリスクです。

だから今後は、「再開発が減る」のではなく、「成立する案件」と「成立しない案件」の差が、これまで以上に大きくなります。

生き残るのは、
✅駅前・駅直結
✅都心一等地
✅ホテルなど収益性を高めやすい案件
✅行政支援が厚い案件

一方で厳しくなるのは、
・保留床価格の伸びが期待しにくい案件
・公共負担が重い案件
・権利者が多く事業期間が長い案件
・工事費上昇を吸収できない案件

だからこそ、これから重要なのは、「再開発を知っている人」ではなく、「変化する事業環境の中で、成立する事業へ組み替えられる人」です。

私は25年以上、再開発事業の現場で、行政、地権者、事業者など、多くの関係者の間に立って事業を前に進めてきました。これからは、制度の知識だけでは足りません。

市場、行政、収支、合意形成を横断し、「この事業は本当に成立するのか」を見極め、必要に応じて事業を組み替える力が、これまで以上に求められる時代だと考えています。

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【再開発で一番伝えづらいこと。】

「再開発のリスクは誰が負うのですか？」

答えは、原則として施行者である再開発組合です。

つまり、組合員である地権者と参加組合員が、工事費高騰、市況悪化、スケジュール遅延、補助金の未確保などのリスクを負います。

だから私は、たまに聞く「再開発には協力するけど、リスクは負わないよ」という地権者さんの言葉に、少し危うさを感じます。

制度上は、そういう構造ではありません。

もちろん、だからといって不安を煽る必要もありません。

本当に重要なのは、リスクを隠すことでも、耳障りの良い話だけをすることでもなく、「どんなリスクがあり、どう管理するのか」を関係者全員で共有すること。

この説明を感情的な対立を生まずに行い、合意形成につなげることこそ、事業マネジメントの価値だと思っています。

再開発は、建物をつくる仕事ではなく、信頼を積み重ねる仕事です。

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【鉄道新線・新駅は、街の未来を変える】

北陸新幹線の福井延伸からわずか2年。福井県の観光客は大きく増えました。鉄道は、人の流れも、お金の流れも変えます。

だから私は、不動産を見るとき、よく新線・新駅の計画の有無を確認します。(そもそもそれほど新線・新駅計画は多くないので、関東なら概ね頭に入ってます)

重要なのは、計画があることではなく、実現の可能性を読むことです。

✔ 国の政策
✔ 自治体のプレスリリースや調査委託内容・予算や議会でのやり取り
✔ 鉄道会社の発表
✔ 都市計画
✔ 再開発や区画整理の動き
✔️工事費などの市況

こうした公開情報を何年か追っていると、
この構想はまだ時間がかかりそうだという感覚が少しずつ養われます。

私は仕事柄、新線・新駅だけでなく、再開発や道路整備も含めて、街がどう変わるかを読みながら不動産事業の外部参謀として様々な企業の相談を受けています。公開情報を読み解く力はとても重要ですし、やろうと思ばプロじゃなくても感覚は養えます。

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【再開発の最大の勘違い】

「タワマンが建つなら、再開発組合は大儲けですよね？」という勘違いはかなり多いです。

地権者さんから、「開発利益を土地価格に全部乗せてほしい」という要望を受けることもあります。

でも、再開発は民間開発とは違います。

道路や広場、公共施設など、まち全体の価値を高める公共性を持つ事業です。

だから、法令上のルールはさておき、区域内の権利者だけに開発利益を配分するような仕組みにはなっていません。しかも最近は、工事費高騰で事業収支そのものが成立しない案件も少なくありません。

一方で、権利変換で取得した床は、市況次第では大きな資産価値を持つことがあります。

つまり、「利益がない」のでも、「好き放題利益を配れる」のでもないということ。

制度・収支・市場を理解して初めて、正しい判断ができます。

私は26年間、この制度と事業の間で仕事を続けてきました。制度を知らないと事業は止まるし、事業を知らないと制度は使いこなせません。

当社では、企業の外部事業参謀として、再開発だけでなく、不動産事業の導入・立ち上げなど、「構想を実行できる事業」に変える支援をしています。事業は進めてナンボ。

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【再開発が遅く見える、本当の理由】

「再開発って全然進まないよね」

そう言われる理由の一つがこれです。都心の緑って、気持ちいいですよね。でも、あの緑は最初から決まっていたわけではありません。

開発側は、「経済性」と「良い街並み」の間で毎日格闘しています。

行政からは、「緑が足りません」「この壁面も緑化できませんか？」

そんな協議を何度も繰り返し、少しずつ計画を磨いていきます。

さらに難しいのは進め方。

「Aが終わったらB、次にC」そんな順番ではありません。

実際は、A・B・C・Dを全部同時に協議しています。

行政、設計者、施工者、地権者、その他多くのステークホルダー。それぞれの事情を調整し、全員の答えが揃った瞬間に、一気に前へ進む。

外から見ると何も変わらない数か月、場合によっては数年。でも、その裏では何十もの協議が同時進行しています。

だから再開発は、工事が始まるまでが長い。

「何も進んでいない」のではなく、見えないところで、ものすごいスピードで調整が進んでいるんです。

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【「文化施設って何？」──広辞苑が5000㎡の土地を売った話】

20年ほど前、東京都内の工場跡地の複合開発を担当していました。

私の仕事は、最後の難関。5000㎡の「文化施設用地」を売却すること。

最初にぶつかった壁は意外なものでした。
✅そもそも「文化施設」って何？
✅そんな土地を買う事業者なんているの？

法令上、土地の使い方を隣接するタワマン住民へ説明し、理解を得る必要がありました。

文化施設と聞けば、美術館、音楽ホール、劇場などを思い浮かべます。

でも、駅から少し離れたこの土地では、それだけで採算を取るのは難しい。どうしてもこの土地が欲しい！という会社以外には、このままでは土地は売れません。

そこで考えた戦略は2つ。

①収益性の高い事業でも「文化施設」と説明できる定義をつくること
②収益性が低くても、この土地をどうしても欲しい企業を探すこと(これは従来どおりの戦略。どうしても欲しい人は高くても買う)

そして一番悩んだのが、①の「文化施設」の定義でした。説明会で反対されれば、計画は止まってしまいます。

そこで私は、自分なりの解釈ではなく、広辞苑の「文化」の定義を根拠に採用しました。

「広辞苑によれば、文化はこう書かれています」と根拠を説明した結果、説明会で異論は一つも出ませんでした。

この経験から学んだことがあります。

解釈が分かれるテーマほど、自分の意見ではなく、誰もが認める物差しを使うこと。

権威性のある第三者の定義を根拠にすると、議論は感情論ではなく事実ベースになります。

これは不動産開発だけではありません。

会議でも、営業でも、契約交渉でも使える、20年経った今でも私が実践している仕事術です。

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【再開発で一番すごいと思った人は、デベでもコンサルでもなかった。】

僕が担当した埼玉県の再開発。

参加組合員として、権利変換から解体・着工まで携わりました。

その現場は、途中で事業コンサルがいなくなるという、かなり厳しい状況。それでも事業は止まりません。

そこで現場を回していたのが、当時40代の事務局長でした。

多くの再開発組合では、事務局長は役所OBなど60代が務めることが多いですが、この方は現役バリバリの「事業屋」。

権利変換の合意形成。補償契約。工事費の一次査定。デベとの保留床価格交渉。全部、自分で前に進める。

しかも驚いたのは、
ゼネコンにも厳しい。
デベにも厳しい。

僕はデベ側でしたが、「この人がOKと言うなら大丈夫だ」と心から思えました。

厳しいから信頼される。だから地権者も安心して任せられる。今は工事費高騰、補助金縮小、金利上昇で、再開発は以前より何倍も難しい時代です。

だからこそ、本当に必要なのは、お飾り事務局長ではなく、現場で意思決定し、事業を前に進められる事業屋。こういう人材は、もっと評価されていいと思います。

[プロシティ@再開発プランナー @ProCityAdvisors]

【1年経っても何も変わらない再開発。その裏側】

「再開発って全然進んでないよね」
そう見える現場ほど、中では毎日戦っています。

私が担当した東京都心部の再開発では、区域内の計画だけではなく、
・駅改良
・歩行者ネットワーク整備
・周辺まちづくり
まで一体で進める構想でした。

すると待っているのは、
✅鉄道会社との協議
✅道路管理者との協議
✅バス事業者との協議
✅区との協議
✅東京都との協議
✅地権者との協議
✅社内との協議

ひたすら「協議」。しかも、何か提案すると
「じゃあ費用負担は誰がするの？」という話になる。

1つ前に進めるために、10個のハードルを越えるような世界です。外から見ると、1年経っても景色は何も変わらない。

でも裏では担当者が毎日のように調整を重ね、小さな合意を積み上げています。

再開発は派手な工事が始まる前までが一番大変。

見えないところで進んでいることも、たまには思い出していただけると嬉しいです。