Olivia
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Régulo
@ReguloRegulin
De Pamplona a NY | Gestor de capital privado en Real Estate. Historias desde la trinchera, donde hay barro, hace frío y una mala operación puede arruinarte.
Manhattan, NY
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El edificio que vamos a levantar en Brooklyn es aquí.
El mejor sitio de NYC para invertir.
The rezoning of Gowanus, Brooklyn:
@AXD_CAPITAL @ContraInvest @grok Eso sería un cap rate del 3%
El lujo anda por ahí… el tema es que el cap rate no sirve para valorar esos activos
@AXD_CAPITAL @ContraInvest @grok Alguien no… el market maker 😂
Pero si… la refinanciación siempre es en base a los flujos de caja netos que el activo puede generar.
Por eso los activos de lujo no me gustan, porque sus flujos no se acercan a la valoración de lo que esperas que pagará el próximo tonto 😆
@AXD_CAPITAL @ContraInvest @grok A mi por eso me gusta contar el patrimonio líquido en inmobiliario como capital máximo a refinanciar.
🧵 Hoy he tenido una conversación muy interesante con la persona que nos está gestionando una financiación de 4M.
Es uno de los brokers más potentes del sector.
Y me ha dicho algo que creo que mucha gente que estructura operaciones debería escuchar.
Primero, un concepto.
¿Qué es el preferred equity?
Es un tipo de capital que está a medio camino entre la deuda y el equity común.
Normalmente:
• tiene una rentabilidad fija o preferente,
• cobra antes que el common equity,
• pero después de la deuda senior.
A cambio, suele tener el upside limitado.
Es decir, sacrifica parte del beneficio potencial a cambio de una posición más protegida.
De hecho, bien utilizado, el preferred equity puede ser una herramienta fantástica.
Permite reducir el coste medio del capital y amplificar el retorno del common equity.
Pero hoy el debate no era ese.
La propuesta que estábamos analizando era que TODO el equity del proyecto entrase como preferred equity.
Y la respuesta del broker fue inmediata:
"No me gusta nada. El lender no lo va a entender."
Y creo que tiene toda la razón.
Muchas veces, cuando estructuramos operaciones, tendemos a pensar como financieros.
Buscamos:
• optimizar retornos,
• reducir coste de capital,
• crear estructuras sofisticadas.
Pero olvidamos algo muy importante.
El banco no quiere sofisticación.
Quiere certidumbre.
El lender está acostumbrado a ver una estructura muy concreta:
• deuda senior,
• common equity,
• sponsor con skin in the game.
Cuando empiezas a introducir capas y capas de estructuras híbridas...
el comité de riesgos automáticamente levanta la ceja.
Porque lo desconocido genera incertidumbre.
Y la incertidumbre es exactamente lo contrario de lo que busca quien presta dinero.
Al final, el banco no participa del upside.
Solo quiere asegurarse de recuperar su principal.
Y cuanto más convencional sea el capital stack...
más fácil es que la financiación salga adelante.
Lección importante:
En real estate no siempre gana la estructura financieramente más elegante.
Muchas veces gana la que el mercado entiende mejor.
He visto muchas operaciones donde los inversores intentan exprimir unas décimas más de retorno creando estructuras extremadamente complejas.
Y luego descubren que nadie quiere financiarlas.
Porque el capital institucional tiene una característica curiosa:
Es bastante conservador.
Y honestamente...
creo que vamos a tener que sentarnos con los inversores para explicarles precisamente esto.
No se trata de que su idea sea mala.
Seguramente sobre el papel tenga mucho sentido.
El problema es que una operación no se cierra en Excel.
Se cierra cuando todas las partes entienden y aceptan la estructura.
Y muchas veces, en financiación inmobiliaria, lo convencional tiene un valor enorme.
Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.
@juanrallo Yo abogaría por una privatización en beneficio de sus propios trabajadores.
Que sean ellos los que tengan derecho de adquisición preferente con un descuento sobre la valoración.
Opino lo mismo.
Como no soy de extrema izquierda, creo que diferiremos en que hacer al respecto.
Perdonad mi opinión de extremaizquierda, pero una persona no debería gastar más del 50% de su sueldo en el alquiler
🧵 Hoy me ha pasado algo que demuestra que en real estate el demonio siempre está en los detalles.
Unos potenciales inversores estaban interesados en entrar con preferred equity en una operación.
Hasta aquí todo perfecto.
De hecho, el preferred equity es una herramienta que me gusta bastante.
¿Por qué?
Porque tiene una característica muy interesante:
Captura menos upside que el equity común.
A cambio, cobra antes.
En una estructura simplificada:
• deuda senior cobra primero
• preferred equity cobra después
• common equity cobra al final
Eso significa que el preferred equity tiene una posición intermedia muy atractiva.
Y además puede mejorar los retornos del equity común.
¿Por qué?
Porque si el preferred equity exige, por ejemplo, un 12% fijo...
pero el proyecto genera un 20%...
el exceso se queda en manos del common equity.
Es una forma de apalancamiento.
Pero aquí apareció el problema.
La comisión de originación que querían cobrar era completamente desproporcionada.
Y esto es algo que muchos inversores no entienden.
El coste del capital no es solo el cupón.
También son:
• puntos de originación
• fees legales
• costes de cierre
• costes de estructuración
Y muchas veces esos costes son peores que el propio tipo de interés.
Porque el interés suele financiarse.
La originación normalmente no.
Supongamos:
Preferred equity:
1.000.000
Retorno exigido:
12%
Todo parece razonable.
Pero ahora añadimos una comisión de originación del 5%.
De repente:
50.000 desaparecen el día uno.
Y esos 50.000 salen directamente del presupuesto del proyecto.
No generan NOI.
No generan rentas.
No generan valor.
Simplemente incrementan el coste total de la operación.
Y cuando haces underwriting serio...
eso mata retornos muy rápido.
Muchos sponsors se obsesionan con el tipo de interés.
Yo cada vez miro más los costes ocultos.
Porque un 1% más de interés muchas veces es irrelevante.
Un coste de originación excesivo puede destruir completamente la economía de un deal.
Lección importante:
No existe capital barato.
Existe capital cuyo coste total entiendes...
y capital cuyo coste total descubres demasiado tarde.
Y normalmente las sorpresas aparecen en la segunda categoría.
Por eso, cuando alguien me presenta una propuesta de financiación, no pregunto primero cuánto cuesta.
Pregunto cómo cuesta.
Porque muchas veces el demonio no está en el tipo de interés.
Está en la letra pequeña.
Y en real estate, la letra pequeña suele ser donde se gana o se pierde dinero.
Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.
@AXD_CAPITAL Gran error.
Yo no escribo absolutamente nada sin IA.
Bastante tengo ya con mi curro como para tener que redactar todos mis hilos a mano 😂
Bromas aparte. Tu contenido mola mucho!
@loopgo Claro que no
Salgo de una cena con unos tíos que van a construir un hotel en Manhattan con un coste total de 400M
135M de equity.
Solo en acero (lo que hace un socio mío) se van a gastar 30M
Un banco español pone la deuda (el es quien nos ha presentado)
Por mi parte, les voy a poner en contacto con un fondo que les apoye con el balance y la liquidez.
Cositas de NY…
@rejotalin Misma ubicación, entonces.
Te mando DM
La verdad es que el cabron es un genio.
Go Knicks!
Today, I signed an Executive Order temporarily repealing bedtimes in the City of New York so that kids of all ages can watch our team in the NBA Finals.
As Mayor, you’re forced to make many difficult decisions. This was not one of them.
Go Knicks.
🧵 Ayer terminé el underwriting de una nueva construcción en Connecticut.
Y una vez más me encontré con una de las métricas más importantes del desarrollo inmobiliario:
Los famosos 150 basis points, el santo grial de la construcción.
Primero, traducción rápida.
150 basis points = 1,50%.
Y aunque parezca una diferencia ridícula...
puede ser la diferencia entre construir o no construir.
Mucha gente piensa que los promotores ganan dinero porque el mercado sube.
La realidad es bastante más aburrida.
La mayoría de las veces ganan dinero porque consiguen crear un activo que vale más de lo que cuesta construirlo.
Por ejemplo:
Coste total del proyecto:
10M
NOI estabilizado:
800k
Si el mercado valora ese tipo de activos a un cap rate del 6%:
Valor final:
800k / 0,06
= 13,3M
Hasta aquí todo bien.
Ahora aparece la métrica importante.
¿Cuál es el yield on cost?
Yield on cost:
NOI / Coste total
800k / 10M
= 8%
Tenemos:
Yield on Cost = 8%
Market Cap Rate = 6%
Spread:
200 basis points.
Y aquí está la magia.
El promotor ha creado un activo que el mercado valora más caro de lo que le ha costado producir.
Eso es desarrollo inmobiliario en su esencia más pura.
Ahora imaginemos otra situación.
Yield on Cost:
7,5%
Market Cap Rate:
6%
Spread:
150 basis points.
Ese número suele ser una referencia muy utilizada por muchos desarrolladores e inversores.
¿Por qué?
Porque el desarrollo está lleno de riesgos:
• retrasos
• sobrecostes
• tipos de interés
• problemas de construcción
• cambios regulatorios
• absorción más lenta
Y esos riesgos necesitan una compensación.
Si el spread es demasiado pequeño...
el proyecto puede seguir funcionando en Excel.
Pero deja de funcionar en el mundo real.
Porque cualquier desviación destruye el beneficio.
Lo curioso es que mucha gente pasa horas discutiendo:
• IRR
• equity multiple
• cash on cash
Pero antes de llegar a todo eso hay una pregunta más importante:
¿Estoy creando suficiente valor desde el día que termino la obra?
Si la respuesta es no...
todo lo demás empieza a ser irrelevante.
Por eso cuando termino un underwriting, una de las primeras cosas que miro no es el IRR.
Miro el spread entre Yield on Cost y Exit Cap.
Porque esos 150 basis points muchas veces te dicen más sobre la calidad del proyecto que veinte pestañas de Excel.
Al final, desarrollar no consiste en construir edificios.
Consiste en transformar suelo, hormigón y riesgo en valor económico.
Y muchas veces toda esa historia se resume en apenas 150 basis points.
Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.
@JorgeOliveraSan En Madrid no se aplica lo de que si eres vulnerable y no pagas no te pueden echar?
@zaskandilero @Richal53467114 Está confundiendo términos.
Pero no pasa nada, yo aprendo de estas cosas todos los días.
Aquí explico lo que esta confundiendo https://t.co/m9xQaD6Swo
🧵 Este comentario nos viene muy bien para explicar varios conceptos que cualquier private investor debe saber.
Nuestro amigo aquí se ha hecho la picha un lío… se nota que sabe cosas pero las confunde.
Lo primero:
Sí.
Mis posts están redactados con IA.
Igual que utilizo Excel para modelizar, Google Maps para analizar ubicaciones y calculadoras financieras para calcular IRRs.
La herramienta nunca ha sido lo importante.
Lo importante es entender los conceptos.
Y precisamente este comentario me viene perfecto para explicar uno muy interesante.
Nuestro amigo asume que Juan obtiene una rentabilidad del 3%.
Pero eso no es correcto.
El 3% que calculábamos en el ejemplo era el ROE actual del activo.
Y el ROE no es una métrica de retorno.
Es una métrica de eficiencia del capital.
No mide cuánto dinero has ganado.
Mide cuánto produce el activo respecto al equity que tienes atrapado dentro.
Porque el retorno siempre se calcula sobre flujos.
No sobre valoraciones teóricas.
Supongamos:
Compra:
300.000€
Alquiler:
1.200€/mes
Ingresos brutos:
14.400€/año
Si asumimos una compra cash y simplificamos mucho:
Cash-on-cash inicial:
14.400 / 300.000
≈ 4,8% bruto.
No 3%.
¿De dónde sale entonces el 3%?
De utilizar el valor actual del activo.
Si hoy vale 470.000€:
14.400 / 470.000
≈ 3%.
Pero eso no significa que la inversión esté produciendo un 3%.
Significa que hay 470.000€ de equity generando unos flujos relativamente bajos.
Y aquí aparece la diferencia entre:
• retorno
• eficiencia del capital
Son conceptos completamente distintos.
Ahora vamos a la segunda parte.
La del apalancamiento.
Aquí sí que nuestro amigo toca algo interesante.
Si hoy alguien comprase un activo por 470.000€ con un cap rate del 3%…
y lo financiase al 3,1%…
el apalancamiento estaría destruyendo valor.
Correcto.
Eso se llama leverage non- accretive (dilutive)
La deuda cuesta más que el rendimiento operativo que produce el activo.
Resultado:
El retorno sobre equity empeora.
Pero ese no era el ejemplo.
Juan no está comprando el activo hoy.
Juan ya es propietario.
Lo que estamos planteando es una refinanciación.
Y una refinanciación tiene una característica muy importante:
Genera liquidez inmediata.
Supongamos:
Valor actual:
470.000€
Nueva deuda al 50% LTV:
235.000€
Juan recibe aproximadamente 235.000€.
Ese dinero aparece en su cuenta sin vender el activo.
Sin pagar plusvalías.
Y manteniendo exposición al inmueble.
Sí.
Sus flujos futuros se reducen porque ahora existe una cuota hipotecaria.
Pero a cambio ha liberado 235.000€ de capital para invertir en otra cosa y obtener un mayor ROE que antes.
Ahora quiero plantear una pregunta interesante:
¿Puede compensar usar deuda aunque inicialmente no sea accretive?
La respuesta es:
Sí.
Pero hay que tener mucho cuidado.
Por ejemplo si:
• existe potencial de crecimiento del NOI
• operaciones muy cortas
• hay una tesis fuerte de apreciación
• la liquidez obtenida puede invertirse a retornos superiores
En esos casos, el evento de refinanciación puede mejorar enormemente los retornos agregados del patrimonio.
Porque la refinanciación no es solo una operación de deuda.
Es una operación de asignación de capital.
Y eso es precisamente lo que hacen muchos fondos inmobiliarios.
No analizan únicamente el retorno del activo.
Analizan la eficiencia de todo el balance.
Lo dicho.
Nuestro amigo entiende perfectamente lo que es el leverage accretive.
Pero se equivoca porque analiza a Juan como si estuviera comprando hoy un activo por 470.000€.
La realidad es que Juan ya hizo esa inversión hace 15 años.
Y eso cambia completamente las matemáticas.
Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.
🧵 En este post se habla (sin decirlo) de una de las métricas peor entendidas en real estate.
El ROE
Y creo que gran parte de las discusiones sobre vivienda e inversión inmobiliaria parten de no entender qué mide realmente.
Miremos el caso de Juan:
Juan compró un piso hace 15 años por 300k.
Hoy podría venderlo por 470k.
Lo tiene alquilado por 1.200€ al mes.
Automáticamente aparece alguien diciendo:
"Está obteniendo una rentabilidad ridícula del 3%."
Y técnicamente tiene razón.
Pero… también está equivocado!
Porque ese 3% no mide realmente el retorno de la inversión.
Mide la eficiencia del capital.
El ROE (Return on Equity) se calcula utilizando el equity actual del propietario.
Es decir:
“Valor del activo” - deuda pendiente
(Valor del activo lo pongo entre “”)
Si el piso vale 470k y no tiene hipoteca:
Equity = 470k
Ingresos brutos alquiler = 14.400€/año
Yield bruto ≈ 3%
Pero aquí está la clave:
Juan no tiene 470k invertidos.
Juan compró por 300k hace 15 años.
Parte de esos 470k son apreciación acumulada.
Y ahí es donde aparece un problema muy interesante de asignación de capital.
Porque el verdadero debate no es:
"¿El piso da dinero?"
La respuesta es SÍ.
La pregunta correcta es:
"¿Están esos 470k trabajando de la forma más eficiente posible?"
Y aquí es donde entran los inversores profesionales.
La mayoría de fondos patrimoniales (que al final es lo más parecido a lo que es Juan) no venderían automáticamente un activo en una zona sin oferta como es Barcelona.
Harían otra cosa… Reducir Equity!
Recapitalizar y generar un flujo inmediato que SI es retorno. NO como el ROE, que no se usa para medir retorno.
Supongamos:
Valor activo = 470k
Nueva hipoteca al 50% LTV = 235k
Ahora Juan mantiene exactamente el mismo activo.
Pero libera 235k de capital (tax free)
Su situación pasa a ser:
Activo = 470k
Deuda = 235k
Equity = 235k
De repente el ROE cambia completamente. El denominador del ratio baja y la apreciación futura (cosa que el ROE del ejemplo de Juan no estaba teniendo en cuenta) se amplifica.
Y además tiene 235k líquidos para invertir en:
• otra propiedad
• deuda privada
• acciones
• fondos
• cualquier activo que produzca más que el coste de la deuda (en España es relativamente sencillo)
Esto es exactamente lo que hacen muchos fondos inmobiliarios.
No venden necesariamente los activos que más les gustan (como Juan que tiene apego emocional al piso)
Extraen equity.
Porque entienden algo importante:
El equity atrapado dentro de un activo tiene un coste de oportunidad enorme.
Ahora bien.
Aquí aparece la parte que casi nadie menciona.
Vender tampoco es gratis.
Si Juan vende:
• paga impuestos sobre plusvalías
• pierde exposición a una ubicación estratégica
• pierde opcionalidad futura
• tiene que encontrar una nueva inversión
Y en ciudades con suelo escaso, restricciones urbanísticas y crecimiento de demanda…
eso no siempre es una decisión evidente.
Por eso el verdadero debate no es:
"¿Debe vender?"
El verdadero debate es:
"¿Cómo optimiza su estructura de capital?"
Lección de todo esto:
El ROE no mide cuánto gana una inversión.
Mide cuánto produce respecto al capital inmovilizado.
Y cuando el ROE cae demasiado…
normalmente no estamos ante un problema de rentabilidad.
Estamos ante un problema de asignación de capital, de una inversión inmobiliaria que ha ido muy bien!
Los mejores inversores no solo analizan activos.
Analizan dónde está atrapado su equity y cómo hacerlo trabajar mejor.
Y muchas veces la respuesta no es vender.
Es apalancar inteligentemente.
Porque además, fiscalmente suele ser mucho más eficiente pedir prestado contra un activo que venderlo, pagar impuestos y volver a empezar desde cero.
Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.
Juan quiere vender un piso en Barcelona que compró por 300k hace 15 años.
El piso está hecho un cromo, pero como "todo ha subido tanto" lo quiere vender por 580k.
Se le advierte de que ese no es el precio de mercado, que es de unos 450k.
Se lanza el piso a 580k y evidentemente no se vende y empiezan las bajadas.
Una vez se llega a tener una oferta a 470k, dice que no le sale a cuenta vender que prefiere seguir alquilando.
Alquilando a 1.200€ al mes un piso que podría vender por 470k!!
Hablamos de un 3% bruto!!
El anclaje emocional y psicológico con los immuebles es brutal y genera un coste de oportunidad enorme para quien tiene esa debilidad.
Fácilmente puede sacar el doble si lo vende y lo invierte bien.
Casos como este, los hay a patadas.
🧵 Este comentario nos viene muy bien para explicar varios conceptos que cualquier private investor debe saber.
Nuestro amigo aquí se ha hecho la picha un lío… se nota que sabe cosas pero las confunde.
Lo primero:
Sí.
Mis posts están redactados con IA.
Igual que utilizo Excel para modelizar, Google Maps para analizar ubicaciones y calculadoras financieras para calcular IRRs.
La herramienta nunca ha sido lo importante.
Lo importante es entender los conceptos.
Y precisamente este comentario me viene perfecto para explicar uno muy interesante.
Nuestro amigo asume que Juan obtiene una rentabilidad del 3%.
Pero eso no es correcto.
El 3% que calculábamos en el ejemplo era el ROE actual del activo.
Y el ROE no es una métrica de retorno.
Es una métrica de eficiencia del capital.
No mide cuánto dinero has ganado.
Mide cuánto produce el activo respecto al equity que tienes atrapado dentro.
Porque el retorno siempre se calcula sobre flujos.
No sobre valoraciones teóricas.
Supongamos:
Compra:
300.000€
Alquiler:
1.200€/mes
Ingresos brutos:
14.400€/año
Si asumimos una compra cash y simplificamos mucho:
Cash-on-cash inicial:
14.400 / 300.000
≈ 4,8% bruto.
No 3%.
¿De dónde sale entonces el 3%?
De utilizar el valor actual del activo.
Si hoy vale 470.000€:
14.400 / 470.000
≈ 3%.
Pero eso no significa que la inversión esté produciendo un 3%.
Significa que hay 470.000€ de equity generando unos flujos relativamente bajos.
Y aquí aparece la diferencia entre:
• retorno
• eficiencia del capital
Son conceptos completamente distintos.
Ahora vamos a la segunda parte.
La del apalancamiento.
Aquí sí que nuestro amigo toca algo interesante.
Si hoy alguien comprase un activo por 470.000€ con un cap rate del 3%…
y lo financiase al 3,1%…
el apalancamiento estaría destruyendo valor.
Correcto.
Eso se llama leverage non- accretive (dilutive)
La deuda cuesta más que el rendimiento operativo que produce el activo.
Resultado:
El retorno sobre equity empeora.
Pero ese no era el ejemplo.
Juan no está comprando el activo hoy.
Juan ya es propietario.
Lo que estamos planteando es una refinanciación.
Y una refinanciación tiene una característica muy importante:
Genera liquidez inmediata.
Supongamos:
Valor actual:
470.000€
Nueva deuda al 50% LTV:
235.000€
Juan recibe aproximadamente 235.000€.
Ese dinero aparece en su cuenta sin vender el activo.
Sin pagar plusvalías.
Y manteniendo exposición al inmueble.
Sí.
Sus flujos futuros se reducen porque ahora existe una cuota hipotecaria.
Pero a cambio ha liberado 235.000€ de capital para invertir en otra cosa y obtener un mayor ROE que antes.
Ahora quiero plantear una pregunta interesante:
¿Puede compensar usar deuda aunque inicialmente no sea accretive?
La respuesta es:
Sí.
Pero hay que tener mucho cuidado.
Por ejemplo si:
• existe potencial de crecimiento del NOI
• operaciones muy cortas
• hay una tesis fuerte de apreciación
• la liquidez obtenida puede invertirse a retornos superiores
En esos casos, el evento de refinanciación puede mejorar enormemente los retornos agregados del patrimonio.
Porque la refinanciación no es solo una operación de deuda.
Es una operación de asignación de capital.
Y eso es precisamente lo que hacen muchos fondos inmobiliarios.
No analizan únicamente el retorno del activo.
Analizan la eficiencia de todo el balance.
Lo dicho.
Nuestro amigo entiende perfectamente lo que es el leverage accretive.
Pero se equivoca porque analiza a Juan como si estuviera comprando hoy un activo por 470.000€.
La realidad es que Juan ya hizo esa inversión hace 15 años.
Y eso cambia completamente las matemáticas.
Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.
@ReguloRegulin Bla bla bla.. ROE por aqui, Equity por allá…Deja de generar post con AI, anda… y segundo, sobre el fondo del asunto, dale una vuelta, encima que le sacas un 3% quieres apalancarte pagando interes del 2,5-3%, lo que acaba comiendose la rentabilidad que obtienes en el activo ppal
@Richal53467114 Buena forma de demostrar que no tienes ni idea 👍🏻
Vuelve a leer el post, o mejor aún… pregúntale a la IA.
@nosololadrillos Exacto.
100% como lo dices.
En ultima instancia, el problema del ROE es que parece que te fuerza a vender la inversiones que te han ido bien, y eso en muchas ocasiones, no es lo mas inteligente.
@Hunter_Investor Realmente tiene mas sentido con el neto.
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