RengerJz...💜🩷🌈

#minminrachaya 20.3
#AomCGM48 20.9
#Junenannirin 18.8 #จูนณัณณิริณ
#Enjoyyotdr #EnjoyJune
#poppypyy 20.4
#linglingkwong 11.5
support GL ทุกคู่คร่ะ

[RengerJz...💜🩷🌈 @RengerJZ]

เด็กบร้า~~สวยน่ารักได้ตลอดเวลา💓💓อยากเจอเร็วๆแล้วหล่ะคิดถึงจัง😊😊😊 #BNK48 #Minminbnk48 #แพะของมินมิน #อะไรอะไรก็มินมิน 🐐🐐🐐🐐🐁🐁🐁💖💖💖💞💞💞😍😍😍

[pui @skola_kim]

ทุกคนแอคนี้เสียแล้วเด้อ ฮือๆๆๆๆ 😭💗

ENJOYJUNE BAE BRAND LIVE MARKET
#EnjoyJunexMarket

[ปากเปียกปากแฉะ @GDeeaiam]

💥🌊พระราม2มีน้ำตกนะ รู้ยัง‼️
✨แต่อันนี้น่ากลัวนะ เพราะคือจุดเดียวกับที่มันถล่มลงมาทับรถ แล้วทำไมระบบระบายน้ำถึงเป็นแบบนี้ อันตรายมั๊ย❓

[✨ม๋าเด็กของพี่สาวคนจ๋วย🐶✨ @P_sukannn]

สะบัดผมพอทน เสยผมหนูพอเลย ตรายกุตราย ดาเมจแรงมาก🥹❤️‍🔥

ENJOYJUNE BAE BRAND LIVE MARKET
#EnjoyJunexMarket
#Junenannirin

[ທつສ @GoodniceC]

ตำรวจตรวจไม่พบ เวลาน้อยทำ influ อยู่ ตำรวจเรามีน้อย ต้องเห็นใจ...ระบบมันดีจริงๆ

[ศูนย์ป้องกันน้ำท่วม กรุงเทพมหานคร @BKK_BEST]

วันที่ 28 มิถุนายน 2569 เวลา 17.00 น./ กทม. ฝนเล็กน้อยเขตบางขุนเทียนและพื้นที่ฝั่งธนบุรีตอนบน ต่อเนื่องฝั่งพระนครชั้นใน ฝนเล็กน้อยถึงปานกลางพื้นที่ฝั่งตะวันออกของ กทม.   เคลื่อนตัวทิศตะวันออก แนวโน้มคงที่ ปริมาณฝนสูงสุดเขตภาษีเจริญ 71.5 มม.

[ศูนย์ป้องกันน้ำท่วม กรุงเทพมหานคร @BKK_BEST]

วันที่ 28 มิถุนายน 2569 เวลา 16.15 น./ กทม. ฝนปานกลางถึงหนักพื้นที่ฝั่งธนบุรี ต่อเนื่องฝั่งพระนครชั้นใน เขตบางซื่อ จตุจักร ลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คลองเตย วัฒนา สวนหลวง สะพานสูงคันนายาว ลาดกระบัง มีนบุรี หนองจอก เคลื่อนตัวทิศตะวันออกปริมาณฝนสูงสุดเขตภาษีเจริญ 64.5 มม.

[ศูนย์ป้องกันน้ำท่วม กรุงเทพมหานคร @BKK_BEST]

วันที่ 28 มิถุนายน 2569 เวลา 16.30 น./ กทม. ฝนเล็กน้อยพื้นที่ฝั่งธนบุรียกเว้นเขตหนองแขม ฝนปานกลางถึงหนักพื้นที่ฝั่งพระนคร ยกเว้นเขตดอนเมือง สายไหม  เคลื่อนตัวทิศตะวันออก แนวโน้มคงที่ ปริมาณฝนสูงสุดเขตภาษีเจริญ 68.5 มม.

[JUNE NANNIRIN OFFICIAL @Junenannirin_TH]

ฮือๆๆๆๆๆๆๆๆ มุมนี้นางฟ้าจริง ๆ ค่ะ ดิฉันยอมคุณแล้วทุกอย่างค่ะ คุณจูน ณัณณิริณ 🥹💖

THE GIFT OF JUNE
#JuneCharityDayxJLand

[🎀🐰🌹🐻🐸🐶🐈‍⬛🐬 @TifFaNy_9member]

ตอนนี้ #แผ่นดินไหว เกิดหลายประเทศที่ตั้งอยู่ในบริเวณ "Ring of Fire" หรือที่เรียกกันว่า "วงแหวนแห่งไฟ"

ถ้าเกิดขึ้นที่อ่าวไทยหรือทางฝั่งตะวันออกของประเทศไทยยังไม่น่ากังวลเพราะมีประเทศต่างๆมาขวางไว้ แต่ถ้าเกิดขึ้นทางฝั่งอันดามันอันนี้อันตรายมาก

ไทยไม่ได้รับผลกระทบก็จริง แต่ถูกเตือนให้ระวัง "รอยเลื่อนสะกายสะสมพลังรอปะทุ"

เพราะตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมาเกิดแผ่นดินไหวหลายสิบครั้งที่ประเทศเมียนมาในระดับ 1.6 - 4.0 ไม่ได้มีผลกระทบกับไทยแต่ทางเมียนมามีรอยเลื่อนขนาดใหญ่ที่ชื่อว่า "รอยเลื่อนสะกาย" เป็นเส้นตรง

ปีที่แล้วที่ประเทศไทยได้ผลกระทบก็คือจากรอยเลื่อนสะกายช่วงกลางมันเคลื่อนเลยไม่ได้รับผลกระทบรุนแรง แต่ถ้ารอยล่างเคลื่อนตัวอันนี้อันตราย ช่วงล่างมันเคยเคลื่อนแล้วเมื่อ 96 ปีที่แล้ว ขนาด 7.4

#Earthquake #ญี่ปุ่น

[Tarot to youuuu @TarotYouuuu]

มึง วันนี้ เกิดแผ่นดินไหวที่ญี่ปุ่นอีกแล้ว ความแรงระดับ 6.1 บ้านเรือนสั่นสะเทือนแรงมากๆ โลกเรากำลังมีคำเตือนถึงทุกคนแล้วนะ อันตรายมากจริงๆ !!!!!!!

#แผ่นดินไหว #ญี่ปุ่น
#earthquake

[JUNE NANNIRIN OFFICIAL @Junenannirin_TH]

คุณหนูดาร์ลิ้งร้อนจนปากห้อยเลยง่ะะะ หนูเอนดูที่สุด 5555555555 😝

THE GIFT OF JUNE
#JuneCharityDayxJLand

[Sundae☀️ @TEMMY_TARN]

โอซาก้า น้ำท่วม จน ถนนระเบิด 😰😨

#โอซาก้า #น้ำท่วม #แผ่นดินไหว #osaka #japan

[JUNE NANNIRIN OFFICIAL @Junenannirin_TH]

อุ๊ยยยย นี่มันเฟรมครอบครัวหรือเปล่าคะนี่ >< 😝💖

THE GIFT OF JUNE
#JuneCharityDayxJLand

[Sundae☀️ @TEMMY_TARN]

🚨 ด่วน! 🇨🇱 ชิลีเกิดการปะทุของเถ้าถ่านภูเขาไฟจากปล่อง Nicanor บนภูเขาไฟ Nevados del Chillán 🌋 ในพื้นที่ตอนกลาง-ตอนใต้ของประเทศ

ภูเขาไฟลูกนี้ตั้งอยู่บนแนว "วงแหวนแห่งไฟแปซิฟิก (Pacific Ring of Fire)" ซึ่งเป็นแนวรอยต่อของแผ่นเปลือกโลกที่มีทั้งแผ่นดินไหวและภูเขาไฟปะทุเกิดขึ้นบ่อยที่สุดแห่งหนึ่งของโลก

แผ่นเปลือกโลกกำลังขยับ 😰😨

ขณะนี้เจ้าหน้าที่กำลังติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ยังไม่มีรายงานความเสียหายหรือผู้บาดเจ็บจากเหตุการณ์ดังกล่าว
#ชิลี #ภูเขาไฟ #NevadosDelChillán #Volcano #Chile #RingOfFire #แผ่นดินไหว #ภูเขาไฟระเบิด

[JUNE NANNIRIN OFFICIAL @Junenannirin_TH]

[ 260626 ] 🐈‍⬛🍒
IG Story : june_nannirin

* Repost * from tham_nagorn14

#Junenannirin #จูนณัณณิริณ

[Tarot to youuuu @TarotYouuuu]

มึง ตอนนี้ประเทศฝรั่งเศสร้อนมาก ร้อนระดับ 40 องศา ร้อนถึงขนาดทอดไข่ ทอดเบคอนกินกันได้แล้วนะ ไม่ต้องเปิดเตาแล้ว ร้อนกว่าที่ไทยหลายเท่าเลย อันตรายมากจริงๆ !!!!!!

[JRT—Platinum Emperor Reserve Ceremonial Grade @JRTDesk]

สรุป.. กรณีน้าต๋อยเซมเบ้และลูกชายที่ได้ตัดสินใจนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ภูเก็ต แล้วเกิดปัญหา.. ผมอยากจะ post เป็นกรณีศึกษาสำหรับคนอื่นๆ ทั่วไปให้เรียนรู้ไว้ จะได้ป้องกันตัวได้ในอนาคตถ้าเจอกรณีคล้ายๆ กัน..

CISSA Group.. เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในภูเก็ต.. โครงการเด่นๆ คือ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวที่ทำ marketing หนักในรูปแบบ...

『ลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนคงที่ + รับซื้อคืน』

📖~2010: จดทะเบียนบริษัท
📖~2020: ออกหุ้นกู้มีประกันรุ่น CISSA221A (ครบกำหนดไถ่ถอน ~2025) ผ่าน บล. DAOL Securities เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้..
📖2023–2024: เริ่มผิดนัดชำระดอกเบี้ย/เงินต้นบางส่วน... มีการขอยืดเวลาและไถ่ถอนบางส่วนด้วยเงินสด + Cash Voucher
📖มิถุนายน 2024: บล. DAOL ฟ้องบริษัทและบริษัทที่เกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ที่ศาลแพ่ง.. ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้หรือบังคับหลักประกัน
📖18 มีนาคม 2026: ศาลล้มละลายกลางสั่ง พิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (absolute receivership) บริษัทเข้าสู่กระบวนการควบคุมโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
📖26 มิถุนายน 2026: น้าต๋อยเซมเบ้ post ถึงปัญหา... ลูกชายเปิดเผยลงทุน ~10 ล้านบาทในโครงการโรงแรม (รูปแบบสัญญาผลตอบแทน 7% + รับซื้อคืน) ปัจจุบันอยู่ในแผนประนอมหนี้ที่เสนอคืนเพียง ~20% ของเงินต้น กลุ่มผู้เสียหายหลายร้อยคนกำลังรวมตัวคัดค้าน...

⚠️ปัญหาหลักในมุมมองผม.. นักลงทุนรายย่อยซื้อห้อง/ถือกรรมสิทธิ์แบบ fractional.. โดยคาดหวังรายได้ passive (เมื่อกี๊ผมเพิ่ง post อยู่หยกๆ เองว่าคนชอบเอาคำ passive ไปตีความผิดเพี้ยนแล้วเอาไปทำ marketing..) + รับเงินต้นคืน... แต่บริษัทมีปัญหาสภาพคล่อง.. หยุดจ่าย.. เข้าสู่กระบวนการล้มละลาย/ประนอมหนี้
.
.
ซึ่งถ้ามองจากมุมมองนักลงทุน...

📚deal นี้เป็น structured real estate yield product ที่ขายให้รายย่อยเป็นหลัก.. โดยมีลักษณะ asymmetric risk สูงมากสำหรับนักลงทุนรายย่อย...
- Upside จำกัด.. ได้แค่ 7% + รับเงินต้นคืน..
- Downside ไม่จำกัด.. อาจเสียเงินต้นจำนวนมาก.. เมื่อบริษัทเข้าสู่กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และแผนประนอมหนี้..

ในขั้นตอน screen ตอนแรก.. ผมจะ reject deal นี้ทันที เพราะมี red flags ที่เห็นชัดเจน 3 จุดแต่แรก...
- Cash flow coverage ไม่ชัดเจนและไม่ ring-fenced..
- Enforcement rights ของนักลงทุนโคตรอ่อนมาก..
- Governance & related party risk สูง...
⚠️บอกตรงๆ ถ้าเมื่อก่อนผมได้เห็นรายละเอียดหุ้นกู้นี้ผ่านตา.. ผมคงออกมา post เตือน... เผื่อจะลดจำนวนผู้เสียหายได้.. 🥺🥲
.
.
📚สมมติฐานพื้นฐานโรงแรม 5 ดาว ภูเก็ต..
Occupancy ปกติ 65-75%... ADR 9,000~12,000 บาท... GOP Margin ~35-40%..

พอทำ stress test สัก 3 scenario.. Base Case, Downside, Severe..

ไอ้ yield 7% คงที่ไม่สอดคล้องกับ cash flow จริงของโรงแรมในช่วง low season หรือวิกฤต....

Break-even occupancy เพื่อจ่าย 7% + ค่าใช้จ่ายโรงแรม + เงินสำรอง.. อยู่ที่ประมาณ 68%-72% ตลอดทั้งปี.. ซึ่งถือว่าสูงนะสำหรับภูเก็ต..

ไม่เห็นหลักฐานว่ามี reserve account หรือ escrow สำหรับการรับประกันผลตอบแทน..
.
.
📚ปัญหาโครงสร้าง...
Fractional ownership ในโรงแรมส่วนใหญ่ใช้รูปแบบ「ห้องชุด」ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด.. หรือถือหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของห้อง..

เมื่อมีนักลงทุนหลายร้อยคนถือสัดส่วนเล็กน้อย + หุ้นกู้มีประกัน (CISSA221A) เป็น senior creditor.... นักลงทุนรายย่อยตกเป็น unsecured หรือ subordinated โดยปริยาย..

การบังคับคดีจะยากและแพง เพราะต้องสู้กับ.. เจ้าหนี้สถาบัน (DAOL ในฐานะผู้แทนหุ้นกู้).. เจ้าหนี้เงา... กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และประนอมหนี้...

⚠️ ซึ่ง red flag ทางกฎหมาย..
- หลักประกัน (ที่ดิน/โรงแรม) ผูกอยู่กับบริษัทเกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ไม่ใช่ SPV แยกชัดเจน..
- ไม่มี Independent Security Trustee ที่เป็นกลาง
- สัญญาซื้อคืน (buyback) ไม่มี collateral หรือ escrow support ที่ enforce ได้จริง..
.
.
📚และคำถามที่ควรถามแต่แรกเพื่อตัดสินใจการลงทุนแบบนี้...
- รายได้จากการดำเนินงานโรงแรม (GOP) จริงใน 24 เดือนที่ผ่านมาเป็นเท่าไหร่? แบ่งตามฤดูกาล..
- เงินที่ใช้จ่าย 7% ต่อปีมาจากไหนบ้าง? มี reserve account แยกหรือไม่?
- ถ้าอัตราการเข้าพักต่ำกว่า 55% เป็นเวลา 6 เดือนต่อเนื่อง.. จะจ่ายผลตอบแทนอย่างไร?
- โครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร? ห้องชุด vs. หุ้นบริษัท vs. สัญญาเช่า ....
- มี Independent Security Trustee หรือเปล่า? ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลักประกัน?
- สัญญา buyback มี personal guarantee จากผู้บริหารหรือไม่? มี collateral backing หรือเปล่า?
- ความสัมพันธ์ระหว่าง CISSA กับ นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้ คืออะไร? มีการทำธุรกรรมระหว่างกันอย่างไร?
- ผู้บริหารและครอบครัวถือหุ้น/หนี้ในบริษัทเท่าไหร่? มี skin in the game จริงหรือเปล่า??
- มี Related Party Transaction เท่าไหร่ในงบการเงิน 3 ปีล่าสุด?
- ถ้าบริษัทผิดนัดชำระ กระบวนการบังคับคดีของนักลงทุนรายย่อยจะทำยังไง? ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่?
- มี waterfall ลำดับการชำระหนี้ชัดเจนอย่างไรเมื่อเกิด liquidation?
- นักลงทุนรายย่อยมีสิทธิ์ vote ในแผนประนอมหนี้หรือ restructuring ยังไง?
- โครงการก่อนหน้าของ CISSA มีนักลงทุนได้รับผลตอบแทนและเงินต้นครบ 100% กี่โครงการ?
- มีการเปิดเผย occupancy rate และ ADR จริงต่อนักลงทุนทุกไตรมาสหรือไม่?
- มี third-party audit จาก Big 4 เรื่อง cash flow ที่ใช้จ่าย yield หรือไม่?
.
.
ซึ่งถ้าเจอพวกนี้.. ถือว่าอันตรายต้องระวังครับ..
- Guaranteed fixed yield ในธุรกิจ cyclical // ไม่มี cash flow coverage ที่ยั่งยืน
- Fractional ownership + หลายร้อยรายย่อย // Enforcement rights อ่อนแอมาก
- Related party เป็นผู้จำนองหลักประกัน // Conflict of interest + tunneling risk สูง
- ไม่มี Independent Trustee // ขาดการคุ้มครองนักลงทุน
- การตลาด aggressive กับรายย่อย // สัญญาณของปัญหา liquidity และ governance
- ขาด reserve.. escrow สำหรับ buyback // Exit mechanism เป็นเพียงแค่สัญญา ไม่มี backing..
.
.
📚ซึ่งผมจะไม่ลงทุนแน่ๆ..
- ความเสี่ยงด้าน cash flow และ enforcement ไม่สมดุลกับผลตอบแทนที่ได้รับ..
- โครงสร้าง deal ถูกออกแบบให้โอนความเสี่ยงไปยังนักลงทุนรายย่อย เป็นหลัก..
- แม้จะมี brand Wyndham และทำเลดี.. แต่ไม่สามารถชดเชย structural weaknesses ได้..
.
.
⚠️บทเรียนที่ทุกคนควรจำไว้...
- อย่าลงทุนใน guaranteed yield products ในธุรกิจที่รายได้ไม่แน่นอน โดยที่ไม่มี ring-fenced cash flow.. ไม่มี enforcement rights ที่แข็ง..
- position sizing กับการลงทุนแบบนี้ต้องรัดกุม.. ส่วนตัว ผมจะไม่ลงเกิน 1%-2% ของ portfolio เด็ดขาด..
- due diligence ต้องทำแบบมืออาชีพ ถามคำถามยากๆ คำตอบต้องเป็นตัวเลข มีเอกสาร.. ไม่ใช่แค่ narrative.. คำพูดปากเปล่า...

[Sakura ❀ @yeohil]

พี่จูนเอ็นดูหมา ส่วนฉันเอ็นดูพี่จูนผ่านจอ

[เฮียขับรถ @Lizarddriverx]

เหตุด่วน‼️ เสาไฟฟ้าล้มบนถนนฉลองกรุง ย่านลาดกระบัง

เบื้องต้นมีรายงานว่าเกิดเหตุเสาไฟฟ้าล้มบนถนนฉลองกรุง เขตลาดกระบัง ส่งผลให้การจราจรติดขัดอย่างหนัก และอาจส่งผลกระทบต่อระบบจ่ายไฟในพื้นที่บางส่วน ขณะนี้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องอยู่ระหว่างเข้าตรวจสอบสาเหตุ พร้อมเร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่และอำนวยความสะดวกด้านการจราจร

ขอความร่วมมือประชาชนหลีกเลี่ยงการใช้เส้นทางถนนฉลองกรุงในช่วงนี้ หากมีความจำเป็นต้องสัญจร โปรดใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ และหากพบสายไฟขาดหรือเสาไฟล้ม ห้ามเข้าใกล้โดยเด็ดขาด พร้อมแจ้งเจ้าหน้าที่หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทันที

ทั้งนี้ หากมีการยืนยันรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับจุดเกิดเหตุ จำนวนเสาไฟที่ได้รับความเสียหาย ผู้ได้รับบาดเจ็บ หรือสาเหตุของเหตุการณ์จากหน่วยงานทางการ จะรายงานความคืบหน้าให้ทราบต่อไป #ลาดกระบัง #เสาไฟฟ้าล้ม

[เฮียขับรถ @Lizarddriverx]

ตึกThe One พระราม3 อยู่ระหว่างการก่อสร้าง