Sebastian Arneberg

🏘️ 60M portefølje, 6,3M leieinntekter 💰

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Jeg er fortsatt ny til eiendom og har ikke en portefølje på 100 mill, så det skjer ikke noe hver dag.
Tiden hvor det ikke skjer noe kan jeg føle meg skuffet for at jeg ikke gjør nok for å nå målene mine.

Men opp gjennom årene har jeg lært noen ting som roer meg ned! 📖💆🏼‍♂️

1/5 🧵

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@NoffNasse Bruk https://t.co/YyzPVWKRff
Legg til de to andre som medleietakere så alle signerer med BankID.
Ingen andre løsninger jeg ville vurdert.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@100krmotmiljon @SpareStudenten For min del innebærer en portefølje med 25 enheter mindre arbeid enn en 8-4 jobb, så det er absolutt mulig å ta et steg tilbake og nesten ikke jobbe med utleieeiendom.

Skulle jeg kun driftet porteføljen anslår jeg i snitt 5-6t per uke når alt er stabilisert.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@Makro_no @bajorgensen https://t.co/8lSdnAEAgc

Skien kommune vurderer å nytte det til matproduksjon.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Jeg ser ikke på det som et særlig viktig fokusområde, men ja.
For min del, og egt alle andre jeg kjenner med tilsvarende eller større porteføljer, så gjøres det opplåning privat som lånes inn i AS. Dette er penger som kan betales ut igjen skattefritt, så om man skulle ønske så kan man gjøre det en god stund.

Idet man gjør omdanningen så bruker man ~18 mnd på å fylle opp igjen privat, så har man tilbake den cash flowen der, gjerne en del høyere pga økt kunnskap.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Idet eiendommene er omdannet til et AS er du ikke lenger næringsdrivende og kan således påbegynne en ny skalering privat, med de fordeler det innebærer, for eksempel lavere EK krav enn i AS.

Har du også nok vedlikeholdsfradrag spiller det ingen rolle om du beskattes 22, 51 eller 90% fordi du går med underskudd og betaler dermed ingen skatt.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Det er helt rett å sette det bort når man er så stor at tapt avkastning på tiden man bruker er større enn kostnaden av at man betaler andre for å gjøre det.
På noe så enkelt som en clear cut BFU så regner man det ikke hjem med den porteføljestørrelsen. Det er for lite å gjøre i hverdagen til det.
Kan også nevnes at han er student, så tid er mer tilgjengelig enn cash.

Er kompleksiteten av et visst nivå og/eller man mangler noen å sparre med så er det åpenbart også riktig å bruke fagfolk.
Heldigvis var denne unge herremannen medlem i @eiendomsmalen og fikk derfor all støtte det var behov for.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Du stoler altså ikke på din egen evne til å opplyse om adresse, gnr, bnr, kvm, leieinntekt, kontraktstyper, omfang og hyppighet av eget arbeid korrekt og faktuelt?

I så fall er jeg enig.

Bear in mind, bommer du med 3-4 enheter så har Skatteetaten uansett predefinert at 5 enheter til utleie normalt regnes som næringsdrivende.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@Holm5Holm @Y87655 @espeninvest Denne personen var 21 år og hadde ila de siste 12 mnd gått fra 0-9 enheter, eller 0-21M portefølje.

Har du ikke prestert bedre så tenker jeg du mangler stemmerett her, @Holm5Holm. Hold deg til det du kan.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@Y87655 @Holm5Holm @espeninvest Så dersom du er privatperson med 9 utleieenheter så ville du brukt fagfolk til å skrive en BFU?

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@Y87655 @Holm5Holm @espeninvest Hva er spenstig ved det hvis man åpenbart bedriver næringsvirksomhet? Det er da svært enkelt.
Har ikke nr, tror ikke de er publisert, men her er et bilde av oppsummeringen i den ene.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@Holm5Holm @espeninvest Trenger ikke revisor til det. Begge sendte inn selv, uten utfordring. Andremann tok utgangspunkt i utformingen til førstemann. Andremann brukte under 1t på jobben.
Hva hadde en revisor tatt for den timen det tok han?

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Antar det er et svar til kostnaden jeg beskrev.

Jeg kjenner til 2 skattefrie omdanninger gjort ila siste 12 mnd av godt erfarne revisorer.
Den ene kostet 15.750 til revisor og 2.000 utenom.
Den andre var 16.500 og 2.500 utenom.

Ingen av disse var apekatter, så jeg vet ikke hvilket poeng du prøver å få frem her, annet enn å opptre nedlatende.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@MortenMosvold https://t.co/4HqFopclE7

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@espeninvest Dessverre!
Han som gjennomførte denne prosessen for en jeg kjenner sa nei til nytt oppdrag nå nylig da han har for mye å gjøre.
Aner ikke trikset for å finne rette personen her 😅

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@espeninvest 1. BFU som bekrefter at det er næring.
2. Bedriftsbank som er villig til å overta. Må være positiv EK (inngangsverdi - ny gjeld)
3. Revisor som støtter i prosessen
4. Et nytt AS det skal inn i

Bør ha en kostnad rundt 17-20k

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Da bør du stille de spørsmål om hva som gjør at de avslår eller at du ikke får finansieringsvilkårene du mener er fornuftige. Derifra kan du presentere caser bedre, finne mer riktige caser eller bytte bank.

De ser en risiko her du ikke ser.
Enten er det usikkerhet knyttet til varigheten på kommunens engasjement, og dermed hva som skjer etter, eller så er det noe byggteknisk eller så er det deg. Spesielt tror jeg de vil se en høy risiko ved deg hvis du tar for lett på casen eller ikke ser noe risiko i det hele tatt. Det trekker mot umodenhet og irrasjonalitet.

Noen mennesker presenterer seg best ved tekst, noen ved tale og noen ansikt til ansikt. Finn ut hvor du er sterkest og bruk det til din fordel.
Per nå er mitt inntrykk at tekst ikke er din sterkeste side. Sørg for at dine skriftlige produkter er gjennomgått av noen andre og deretter prøv å gjenbruk hvis de fungerer.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

Jeg leser det som at du i et AS har 648.000 i årlige langtidsleieinnteker og 60-120k fra korttidsutleie. Med dette så får du 2,5M i gjeld.

Banken tar din brutto, trekker fra kostnader og girer deretter. For min del rundt 8-9x av leieinntektene.

Vanskelig å si om jeg er enig i at casene du presenterer for dem er gode eller ikke, men jeg kan si at dersom fokuset ditt ligger på din oppside og hvor bra dealen er så bommer du.
Banken er opptatt av egen nedsiderisiko. Det må være trygt for dem. De driter i hvor mye du tjener.

Har det lang utviklingstid og/eller høy utviklingskost så er det høyere risiko og de vil gjerne se mer skin in the game (f.eks. 30% EK).

Gi meg gjerne et eksempel på en case hvor de har krevd 30% så kan jeg kommentere.

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@palrestad Har ikke alle 15% yield?

[Sebastian Arneberg @SebArneberg]

@StianWalgermo @KFrihet @palrestad @hybel Ville brukt tiden på noe annet.
Eller i hvert fall sluttet med utsagn som: «Aimann har alt hybel har», som løgn og villedende markedsføring. Useriøst.