自由姐大实话

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「吐槽大会」别被“面包爱情不能兼得”骗了！找到热爱，人生从20%开始逆袭！

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美国拍卖会究竟还能不能捡漏？ 2 – 第一场 （上）

接上篇，按着那个思维框架，我的关注点就是地产债权拍卖和地产产权拍卖。如果对这个领域不太熟，简而言之，债权拍卖就是某屋主欠税，我可以去拍卖会把这个债务买下来，来换取一定的利息，根据后续的发展，屋主可能在有效期内把本金+利息还我，我们两清，或者屋主没有赎回，那么我有权利以极低的价格把这个房产买到手（细节太多，不展开说了）。而产权拍卖，就是某屋主欠税，我可以去拍卖会和别人竞价，运气好的话可以把债务付清，以（据说）很低的价格把房子产权拿到手。 

那么我先是把每个州的规则搞清楚，先筛掉债权回报低于我现在钱滚钱能拿到的回报的那些州（参考上篇的第三条原则），这一下就筛掉了近90%的工作量😂；再看看剩下这些周和郡县的赎回期，筛掉那些过长的，就只剩下零零碎碎的地方了-地点少了很多但应该都是竞争比较激烈的地方。然后我再根据人口，经济，趋势等等这些因素再筛掉一批，最后按着名单和这些郡县一个一个打电话联系，又能根据便利程度筛掉不少。最后，我把剩下的，理论上看着能有较高回报率的所有郡县的过往几年的拍卖记录全部搞到手，再筛除了我现在不感兴趣的资产（比如农地，比如湿地等），把剩下每一个资产都研究了一遍，发现，绝大部分竞价都把空间榨没了，也就是说，理论上你能拿到的20%的回报率，现实中拍到手只有3-5%，有时候还是0%，只有极少极少极少的郡县还是有大概率拍到10%以上的（我做了个清单自己用，这个清单就能让你实现10%以上的年回报，拒绝白嫖，每份$100，权当基础筛选，感兴趣的邮件我，邮件地址在签名里）。同样的方法套用到产权拍卖，最后锁定了理论上还是值得我去参加的几个周和郡县。然后根据这些郡县举行债权和产权拍卖的日期，把一年的拍卖日子都排了出来，根据这些日子去参加拍卖，同时跟大家分享一下拍卖实况和结果。 

思路大方向讲完了，开始第一场拍卖。

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美国拍卖会究竟还能不能捡漏？ 1 – 亲测！美国的拍卖会究竟卷不卷？

在加拿大做了房产私募的这些年，后期真的要被卷吐了。所以早就开始关注美国的房产拍卖，尤其是看到满天飞的各类广告和传闻，什么美国房产多么多么便宜，每年多少多少场的拍卖随便捡漏，感觉无论什么族裔，都说得像是从地上捡钱一样，而且各种拍卖捡漏的课程宣传开始长期占据我的邮箱了😂我这种天天研究钱生钱的博主，当然就盘算着各种亲测，大概会历时6-12个月的时间，把我去的拍卖现场的体验和结果亲测在这个系列里发布出来，还有相关联的亲测，比如各类卖课人士在宣传的批发(wholesale)等玩法, 老规矩，都是用自己的钱亲测，结果绝对真实，这样大家就知道真正的数据了，再来决定根据自己条件和喜好要不要选这些赛道。祝大家搞钱愉快！ 

作为一个靠投资生活的博主，毕竟投资是主业，所以不太敢干一拍脑袋就做决定的事，我想花点时间聊下我做决定的思维框架。我一向比较重视方向，方向错了，越努力越亏，所以一般我都会在前期做调研，初步定个我认为正确的方向，再去投入资源和时间，再根据现实的反馈做调整。 

那么对于测评美国房产市场这个事，我是这么考虑的。 

首先，我在加拿大就已经做相关事情很多年了，很多玩法都试过，吃过的亏和踩过的坑数不胜数，大多数玩法都跟我无缘，至少我是没跑完闭环的，所以对于玩法更多的美国，我的原则很明确： 

坚决不碰工程（这个坑的巨大我会在以后的系列讲）
1. 如果做成交易的时间比现在躺平还多，那就不是睡后收入，如果不是收益巨大，也不要做
2. 如果收益还达不到我现在已经有的操心少，时间自由，年回报率10%以上，且周期小于12个月，那也不做
3. 可以小额开始（我会专门开个系列讲这些年所有的坑和损失的钱，输也要输得明明白白的） 

这样下来，就已经筛掉了很多很多玩法，比如在加拿大还在做的翻建加建我不做，在加拿大还在做的Multifamily买楼运营我不做（这以后也会开一个系列讲），而多年都比较顺的放贷，拍卖等我是可以在美国试试的，尤其是拍卖，满天飞的各种捡钱传说（我是不信的）。

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买楼那些事14 – 【大结局】未来几年我们的策略 （上）

接上篇聊到说，access is key。 

很简单很朴素的道理，我们花了很久才醒悟过来。 

具体来说，普通人，你，我，最容易接触到的，就是房地产了。这是一个大家都容易懂，不需要去升级认知的一个资产类别，所以沟通成本非常低，唯一需要花时间去研究的就是玩法，和怎么玩了，但这个资产类别里面是万变不离其宗。所以，各种权衡利弊，各种模型，各种预测，都是因为大家对房地产这个资产类别是有一定信仰的，且是普通人能随时接触到的，且能随时吸收大量资金的。这就让绝大部分人(包括我们自己）总有一种错觉，那就是，最起码的标配就是把资金，甚至是大头资金配置在这个资产里面，且不会有任何question, 真的就是无脑就做了。 

但是，现在的我们，回头这么看来，在这个已经是时代的眼泪的资产类别里面各种一顿操作猛如虎，相当于是屎上雕花了（对不起，话糙理不糙）！ 

最直观的就是，跳出这个纵向板块，看了我们组合里面其他资产类别，这么横向一比较，这个资产太拉胯了！别的短平快，每年至少10%的现金流进来，这个长累慢，不仅没钱进来还是长期资金流出！ 
也就是说，在没有别的横向选择的前提下，只要拿得住，房产是个比GIC好的选择；但凡有任何别的渠道，房产就完全不够看了，最关键的就是access，没有对比就没有伤害。 

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买楼那些事13 – 现在的市场还能怎么玩？
（下）

第四种，也是想干的，除了参考上面第三种的情况，你还要判断一下自己有没有装修优势。所以这种是算了账，觉得钱方面可以，但是没有装修优势的，那我建议不要找各种烂楼捡漏，而是专注在不需要怎么翻新的，活都基本上干完了的楼，且找你能够的着的价格区间最好的楼，贵点都不怕，只要你负担得起，会在未来省你无数金钱时间心里情绪各种成本，做好拿住10年的打算。 

第五种，规模小点，但最省心，就是放弃楼，只搞这个系列开头聊的duplex, triplex, fourplex这种，控制在4单元以下，这样的话可以用住宅贷款，确定性大很多，同时，只买改建已经完成的，这样比较新，而且你啥都不用动。duplex租金一年大概能到5万以上，加盖了花园屋的triplex能到7万以上，而且比楼省心多了，我们这么多年唯一没怎么吐槽的就是这类小的资产，基本租客都自己管自己，没啥特别出格的事，维修也基本可以忽略，完全在我们预测的费用水平里。疫情前最高回报率我们曾经做到过大概40%左右，而且还省心，投入的本金也不多，所以我们都说，以后如果又看重资产，别看楼了，还是只看这种已经改建完成，省心省力且有正现金流回报的这种小项目。 

所以如果实在要看重资产，地产这个板块，那在这个板块里面纵向来看，手上已有的，有那个条件的，一定要苟住。如果没有的，且不愿意转战轻资产，短平快的，实在放不下重资产这块的执念的，那就按上面提的几个框架去试，试试就祛魅了。 

说了那么多，其实最关键的一个点我到现在都没提到，我也不知道看到这里大家有没有意识到这一点，那就是，在纵向这个版块里，所有这一切选择的大前提都是，选择主体没有别的选择，所以必须在这个板块里各种权衡利弊。 

也就是说，你大概率只是在做纵向选择，而没有任何横向比较的可能性。 

这也是我们和同行吐槽久了渐渐领悟到的一个事实，那就是，access is key。 

这个领悟基本上推动了我们内部资产配置策略转变的整个过程，下篇详细说。终于下篇要大结局了，主要聊聊我们自己现在的配置方向和思路，还是按照以往的风格，上结论但更详细的是分享我们认为有道理的解题思路，希望有缘人能用得上。  

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买楼那些事13 – 现在的市场还能怎么玩？
（上）

接上篇，我们这次来聊聊在重资产板块的纵向策略。 

如果你就是和这个资产类别有缘分，那在现在拉胯的市场情况下，可以分以下几类不同场景进行不同的操作，大家对号入座就行。 

第一种，如果你是自住房，就把这个交易看做是纯消费，忘掉一切投资的指标，自己喜欢，自己开心，且付得起这个钱，那就干，不要考虑回报率，不要用投资分析去套, 就当是买了个大额存款。 

第二种，如果你已经有重资产在手上了，且拿得比较艰难，你就要苟住。你要能拿多久就拿多久，直到拿不住了，以时间换空间。降几次息后估计市场要比现在的鸟样好点，你能减少点损失是点，所以高点入场的朋友们就是苟住这一个信念。晚点卖大概率就是少点损失。 

第三种，如果是想抄底的，做好5年才可能回本的心里预期。现在行业里靠这个吃饭的都在找deal, 确实有一定程度的折扣，但是即使这样，行业内部预测的“不亏钱”期都是5年起步。真要有利润，那是往10年以上看了。觉得这样子行，就干。如果你觉得自己适合干这个，要买，那在入手之前不要被经纪，被GP, 被银行等等各种忽悠，他们说的，预测的，一概不要全信。你一定要拿到纸质的确认，比如，现在cap rate大概是个什么程度，一定要看最近出售的数据，尤其是private deal成交的数据，现在谈判空间还是比较大的，你手里要有第一手数据，心里要有底。同时，凡是银行给你的预估都要他们写下来，嘴巴说的都没用。同时要注意，商业贷款银行是有好几种算法，然后取其最差的那个给你放款，一定要问清楚你自己的情况，你的标的物，他们是套用哪种算法，因为现实中很多次都是给你说的一个普遍使用的大概数字范围，结果看了你的资料最后交割之前给你发的落在纸上的贷款额能直接少个几十万，再一问，哦，看了资料之后发现某个指标没达标，得套用另外的算法，还理直气壮地能不提前告诉你，然后交割之前你就得焦头烂额再去到处找哪里能凑个几十万交割。 

真要干，请把你测算的成本直接加30%-100%, 同时明确这种负现金流至少5年。如果这样，你觉得你还可以拿得住10年，且拿着的时候比较舒服，那你就干。

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买楼那些事12 – 时代的眼泪真实数据大放送 （下）

对于我这种习惯躺平，只玩被动收入的，楼带给我的情绪体验这几年足够了，就像热恋之后激情燃烧得只剩灰了，想燃都燃不起来了😂 

之前说过，过了好几年，在看到（亏损）数据的那一次真的突然就彻底明白这个资产类别的特性了。这就是个和被动收入没一毛钱关系的玩法！ 

市场说法都是躺着收租，这背后其实是有一套运营流程的逻辑的，只有把那99步都干了，比经纪更懂审单，比租霸更懂法，比装修队更懂干活，比你预算的更更更有钱，你才能干到“躺着收租”这最后一步！ 
这就是给自己找了个相对比较自由的工作而已，而且工资取决于利率，利率变了有可能工资拿不到手你还得割肉离场！ 
那为什么大家还是各种买楼呢？到后来我们到处找业内同行吐槽，扒得深了，终于听到了点实话，一直买买买楼的人其实是把这个当大额存款来做了！他们追求的压根不是回报率，而是相当于买了个他们认为可能增值的GIC！也就是说，在里面押大笔的现金，平时只要回报率和GIC差不多就行了，同时做好拿几十年的准备，因为时间周期够长，总会碰到牛市，牛市离场就行了，这就是有GIC保底，还有牛市增长这个可能性，而且很多都是准备传给下一代，当做长期持有增值潜力的GIC了！所以人家拿着楼该干嘛干嘛，不亏就是终极目标，而不是为了口嗨！ 

说回我们自己，为什么说这是个横向结论呢？因为我们有别的资产类别呀！横向一比较，一目了然！别的资产类别，比如legal lending（感兴趣的新粉请看“我是怎么躺平的”那个合辑), 比如房屋贷款(感兴趣的新粉请看“我最早躺平的路子”那个合辑），那是真.躺。啥都不做，人工情绪精力成本不到付出10%, 但贡献给我们的回报占比差不多90%。而重资产呢？不仅在这个市场没有任何回报上的贡献，而且人工情绪精力成本消耗了我们差不多90%的投入！你说说，这都是啥事？ 

横向结论说完了，下期说说纵向结论，也就是说，重点聊一下重资产这个纵向板块的应对策略。比如，如果你看完了这个系列觉得自己还是想玩重资产这个板块，那现在的市场，还能怎么玩，怎么做，什么策略最适合？或者如果你手上已经有了重资产，你又该怎么做？ 

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「吐槽大会」自由很贵，多数人不愿付代价，直面困境才能上台阶！

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买楼那些事12 – 时代的眼泪真实数据大放送 （中）

真实数据，拿我们一栋运营得还比较好的楼来举个栗子，当年入手租金是21万, 经过了5年我们费力九牛二虎之力turnover了这栋楼里的7户人家，把租金干到了现在的30万, 租金涨幅是真的可以了，如果利率和cap rate没变化，妥妥的和计划的强制增值预期差不了多少，大概能升160万差不多；问题是，楼本来就是个最少5-10年拿住的资产，这中间但凡利率有个什么风吹草动，cap rate就变了，比如现在的cap rate已经比我们入手时高了1个多点，这么一算，即使租金涨了快10万，干了这么多年的活，人力物力时间都搭进去了这么多年，就因为cap rate涨了一个点，增值就从160万跌到120万左右，再扣除这么多年来各种大修小修空置率各种费用，算下来就几十万的利润。押着这么大笔本金，多年就赚几十万，再把本来可以每年拿10%以上正现金流的机会成本一算，真的，不亏都是好的。所以，一个上涨有限，但随便一跌就能跌出天际线，周期又长，不确定性又大的模式，在未来这几年的大环境下你可以自己判断一下适不适合搞。

说到这可能你又会说，现金流的问题好解决，不就是多放点首付压在里面吗？比如银行只借40%那我押60%的现金在里面就好了，这现金流差不多持平了，能拿得住了，睡觉也踏实了，万一碰到利率变化，能拿到下一个好的周期等估值上去了再卖。理论上确实这样，但是你本金大了，周期长了，回报率直接就能从预期的两位数跌到一位数，还要消耗无数的时间精力情绪。在这个回报区间，大把别的资产类别能做到，且不用操心，你又何必。  数字拉胯，我们再来看情绪，经历和体验方面的代价。 

如果你看了我的这个系列，打心眼里觉得经常和装修队打交道，和租客上庭，经常维修，催租，换新等等这类事情无所谓，可以容忍，我觉得你就是适合做这个的。如果你光看我写的都觉得累，那还是别想了。等你自己上手，只会更累更气更沮丧。很多时候，手上已有投资房，觉得自己经验值刷够了的房产投资人聊起来，都说下一步就是买楼，还特别兴奋。我一听就知道没戏，因为前一分钟对方还在抱怨半年就得给租客换个冰箱，花了1000不甘心，或者一个房子空置了两个月才租出去，受不了。真有楼了，那是每年估计得换10几个冰箱，每个月都能有空置，每天都在往水里丢钱，还在那个段位的估计直接就崩溃了。 

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买楼那些事12 – 时代的眼泪真实数据大放送 （上）

接上篇，搞楼的这么些年，同时看着其它的资产类别都在发展，盘了一遍眼前我们整个portfolio的真实数据，我们是真的感觉有了自己一个既横向又纵向的结论。 
横向来说，重资产已经是时代的眼泪了。 
先看数字相关的代价。 

首先，我们已身处高利率的环境，higher for longer大概还要个几年，这种情况下，银行借贷的LTV低得令人发指，我们曾经有的楼银行只能做到38% LTV的，相当于得拿着大把现金压在楼里。每个楼里压上个几百万，每年的机会成本在我们这里就是巨大的。熟系我们的朋友们都知道，我们在legal lending里现金回报率在每年10%以上，这也就意味着，几个楼加起来，压在里面的现金每年光是唾手可得的机会成本就是7位数了。每年7位数现在干什么不好，直接分红发给股东大家都会皆大欢喜，而不是像现在这样天天吵来吵去，在重资产这块是拿不住也卖不掉。 

同时，重资产很少是正现金流，因为预期都是满租和全部turnover到了市场租金，且维修费用不超支。但理想很丰满，现实很骨感，现实就是每个月总有空置，每个月的维修一定超支大概30%-100%，每个月总有这样那样的大件小件坏了要置换，从几千到几万就没停过，而且长期低于市场价的租客大概率几年之后还在这住着，你也毫无办法。所以，拿着楼负现金流才是常态，每个月你就看着账户噌噌往下走。但相比之下，别的资产类别（比如legal lending)是正现金流，是往你账户里打钱的，每个月你就看着自己的账户噌噌往上走。我就问你，当有了这么明显的对比，你会是什么感受？ 

再来，记不记得当时的初衷是买好区最烂的楼，turnover来做强制升值，翻新把租金搞上去，利用cap rate来放大租金的增长，得到多倍的资产价值增长？这就是市场上铺天盖地的BRRR模式（买入，turn over, 强制升值，再去银行把钱套出来，继续买买买）。听起来多么美好是不是？我们亲身运营楼的经历告诉我们，这都是扯淡-关键原因就是利率和cap rate。 只要利率稍微往上变动一点，cap rate就往上升，而cap rate变动一点点，对于每一栋楼来说都是十几万几十万上百万的估值变化，要有实力拿住！ 

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「吐槽大会」- 人生第一课：学会取舍，勇敢接受选择背后的代价！

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又到了最开心的时间，又一波新支票💸已经收到了，我们会帮大家存进去！
许多Lender都选择让我们帮忙直接打入自己的账户，人在家中坐，钱就直接入账了。😌😌躺着赚钱的感觉也太好了，祝大家都早日躺赚成功哟~

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买楼那些事11 – 租客那些事 (下）

其实对这个LTB的流程我们也是不抱一丝希望。一般情况下他们压根不理会屋主的抱怨，除非是结结实实好长时间没交租了才会受理一下，等到整个流程走完了，LTB允许屋主赶人了，一年也就差不多过去了，又是几万的租金收不回来。至于砸门砸玻璃砸灭火器，呵呵，LTB会支持我们屋主赶人才怪了。而且这帮人对于LTB的流程太熟了，月月欠租，我们月月得花钱让出legal方面的文件，然后对方每次在LTB流程快走完了，很多个月后，LTB hearing前几天或者hearing中途就把租补上，得，我们的legal钱又白交，气又白受，下个循环又开始了。最恶心的是，像是毁坏东西这种，账单大几百，但是给他们发信，催收，上LTB等等流程就得花大几千，我们经常开玩笑，为了拿回300得花1500，吃饱了撑着的，但是不做这一套流程又不行，不然别人发现作恶无成本，得，那就天天砸，更受不了。 

所以手上拿着楼，最糟心的就是所有关于人的那些事。批量维修，更新，翻修，维护也好，归根结底都是人的问题。装修倒真的不算啥，租金水平高点低点也真的不算啥，但是一旦你赶不走人，就升不了租，同时还得花大量的钱去维护被毁坏的资产，随便一修，几个月的租金就没了，根本经不起租客造。所以其实手上有楼，运营是最大的坑。 

更恶心的是，屋主就是整个行业环节里面最弱势的群体。租客绝对是屋主的大爷，怎么样都能拒绝搬走，屋主还一点办法都没有。租客做啥都行，屋主吭一声都不行，说得难听点，租客就是那个能随便打人的，业主就是那个只能挨打还不能还手的。除了租客，链条上的物业管理，装修队等等，也是老大。每个月PM的statement都得一行行地看，无数次找到同一个活收两道钱，换个锁要400刀的事情。每次turnover, 刷下漆小修小补每个单元5000又没了，我们要他们去外面多找几家比较，pm说不干。我们说那我们自己去找，pm说你们找的人我们不负责验收和质量，到时候租不出去别怪我们物业哟。果然，后面各种不给外面第三方装修队开门的，搞好了之后他们说活质量太差，租不出去，最后他们还是自己做了一遍把这道钱挣到手了，等等等等，数不胜数。 
所以你看，业主是不是最弱势的群体？在这一块上我们每天感觉都是第三世界公民，所有人都能为所欲为，就我们啥都干不了，还得给所有人付钱，还得继续给他们住，天天新闻还各种说ZF又立啥新法增强租客权益了，保护租客利益了。就这么过了好几年，在看到（亏损）数据的那一次真的突然就彻底明白这个资产类别的特性了。 

所以为什么还有这么多人买楼拿住？现在的市场还能这样玩吗？什么样的人还适合继续玩?下期揉开了掰碎了聊一下这几个问题我们自己的思考，加上我们运营楼的真实数据大放送。

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[自由姐大实话 @ZYJDSH]

买楼那些事11 – 租客那些事 （上）

天下乌鸦一般黑，人性这东西真的不要抱太大幻想。 

我们管的A类楼，租金差不多是中高了，楼的里里外外该升级的也都升级得差不多了，反正一看就和别的楼差别很大，高级货。 

然后呢？厕所照样经常堵，每次问到PM他们就只会耸耸肩说，住公寓的人就是这样😂还反问我们，你想想，我们平时在家上厕所一辈子能堵几回马桶？这些人隔三差五就能这样，你就能想象这都是些什么人了🤦🏻‍♀️ 

然后，有特定的租户隔段时间就发神经，骚扰邻居，比如在楼道间跑来跑去，大半夜的拼命砸别人家的门，导致邻居流动性很高。 

就这样，LTB觉得是小意思，不可能让我们赶人的。 

也是同一个人，还有更猛的。突然有一天我们接到PM通知，消防局来检查了，开了个清单要花上万各种修。我们就奇怪了，关消防局啥事？一问，哦，原来是这人莫名其妙去消防局举报我们，说防火措施不到位，所以被一通检查，什么三个台阶有轻微晃动这种都得补上。最麻烦的是消防局以后要每年都来检查，每次一检查就得上万，就因为这一个吃饱了撑着的神经蛙。PM聊的间隙还顺便提了这个人还打给了警察局举报这个楼，也不知道举报的是啥，反正没理，后来锲而不舍找各种政府部门投诉，结果就是消防局抽中了这个彩票。 

后来，这人居然和另外一个邻居凑到一起了，从此以后就是这两人一起各种骚扰其他住户。最近的一次是直接把楼里的灭火器砸了，大门砸了，又是我们掏钱去大修了一次。因为这两人我们在楼里安装了摄像头和保安系统（又是大几千没了），拍到了他们的全过程，所以账单直接寄给了他们。他们当然是不付钱，我们正好就把这个和他们欠租的事一起上交给LTB走流程。

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