Okinoks

T.C 🇹🇷| Atatürk | 💛💙 Fenerbahçe ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ Emlakçı | İzmir

[AHMET BÜYÜKDUMAN @AhmetBuyukduman]

KİRADAKİ GEÇİCİ ARTIŞ KIRA ÇARPANINI RAYDAN ÇIKARIR‼️

https://t.co/WepSEoRajs

[Okinoks @_okinoks_]

@tahtaci_borsa Derken sabah oldu yerleyerek uyanmışım 😂

[yurt dışına çıkma rehberi @yurtdisituyo]

Gitmişken ikisini de gezin✈️

[Selami Alımcı @SelamiAlmci]

@KramponSport Oradaki polisimize çok teşekkür ederim bir baba olarak zor anlar yaşayacaktım davranışlarına engel olamayan bir insanın anlayışsız davranması üzerine polisimiz bize yardımcı oldu üstüne ayyıldızlı bayrağımızın olduğu polis tişörtünü giydirdi son sözümüz Fenerbahçe 💙💛💙💛💛💛💛

[Prof. Dr. B. Gültekin Çetiner @drcetiner]

20 yıldan fazladır betonla yatıp, inşaatla kalkıyoruz.

Her yere konut yaptık.

Siteler yaptık.
Rezidanslar yaptık.
TOKİ’ler yaptık.
Kentleri kilometrelerce büyüttük.

Peki sonuç?

2002:

Ev sahibi → %73,1
Kiracı → %18,7

2025:

Ev sahibi → %57,1
Kiracı → %27,0

Üstelik bugün Türkiye’de yaklaşık 27 milyon hane var.

Kiracı oranını hane sayısına kabaca uygularsanız, yaklaşık 7,3 milyon hanelik devasa bir büyüklükten söz ediyoruz.

Bir başka paradoks daha var:

Türkiye’de kaç konutun gerçekten boş olduğuna ilişkin güncel ve kesin resmi bir sayı yok.

Ancak mevcut verilerden yapılan bazı hesaplar milyonlarca konutun ikamet dışında kaldığına işaret ediyor.

Yani mesele yalnızca:

“Yeterince konut yaptık mı?”

olmayabilir.

Belki 20 yıldır yanlış soruyu soruyoruz.

Asıl soru şu:

Bu kadar konut yaptık da neden daha fazla insan ev sahibi olamadı?

Çünkü bir sistemi ürettiği beton miktarıyla değil,

insanların barınma ihtiyacını ne ölçüde çözdüğüyle değerlendirmek gerekir.

20+ yıllık büyük inşaat hamlesinin sonunda ev sahipliği %73’lerden %57’lere gerilemişse…

Ortada ciddi bir “problem statement” problemi yok mu?

[Edwin Drake @petrolandeco]

Bu konuda bir yazım fikir verici olabilir:

Beton Değil Hane: Bir Oranın Yanlış Okunma Alışkanlığı

Türkiye'de konut tartışması yirmi yıldır aynı cümlenin etrafında dönüyor. Bu kadar konut yapıldı, peki neden daha az insan ev sahibi oldu? Soru güçlü duruyor, çünkü içinde bir ihanet duygusu taşıyor. Oysa bu soru, cevabı verilemediği için değil, yanlış kurulduğu için yanıtsız kalıyor.

Ev sahipliği bir orandır ve her oran gibi iki tarafı vardır. Pay, kendi konutunda oturan hane sayısıdır. Payda ise toplam hane sayısı. Türkiye'de son yirmi yılda paydanın payı ezdiği bir dönem yaşandı. Ev sahipliği oranının gerilemesi için tek bir insanın bile evini kaybetmesi gerekmez; hane sayısının konut stokundan hızlı büyümesi yeter. Yorumun tamamı arz tarafına, yani ne kadar beton döküldüğüne odaklanırken, değişimin ağırlıklı kısmı talebin oluşum biçiminde yaşandı.

Ölçünün birimi kişi değil hanedir ve Türkiye'nin hane yapısı bu sürede tanınmayacak kadar değişti. Ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008'de dört kişiyken bugün 3,08 kişiye indi. Toplam hane sayısı ise 27 milyona yaklaştı. Nüfus artışı bu dönemde ılımlı seyrederken hane sayısı çok daha hızlı büyüdü, çünkü aynı nüfus giderek daha küçük parçalara bölünerek yaşamaya başladı. Sabit bir ev sahipliği oranını korumak için bile konut stokunun nüfustan kat kat hızlı büyümesi gerekiyordu.

Altındaki mekanizma hane bölünmesidir ve tek başına düşüşün önemli bir bölümünü açıklar. Bunu bir örnekle görmek kolaydır. Kırsalda kendi evinde oturan altı kişilik geniş bir aile, istatistikte tek bir ev sahibi hanedir ve mülkiyet oranı yüzde yüzdür. O ailenin iki çocuğu şehre gidip ayrı ayrı kiraya çıktığında ortada bir ev sahibi ve iki kiracı hane vardır. Kimse evini kaybetmemiş, kimse yoksullaşmamıştır; mülkiyette hiçbir şey değişmemiştir. Ama ölçülen oran yüzde yüzden yüzde otuz üçe inmiştir. Yirmi yıl boyunca milyonlarca ailede bu bölünme yaşandı. Geniş ailenin çözülmesi istatistiğe mülkiyet kaybı olarak yazıldı.

İkinci etken kır ve kent bileşiminin değişmesidir. Kırsalda mülkiyet oranı yapısal olarak yüksektir, çünkü orada konut satın alınmaz. Kendi arazine kendin yaparsın, piyasa değeri düşüktür, finansmana ihtiyaç duymaz. Kentte ise konut satın alınacak bir varlıktır ve bugün nüfusun yüzde 93'ten fazlası idari olarak il ve ilçe merkezlerinde yaşıyor. Bu rakamın bir kısmı belediye sınırlarının genişletilmesinden gelen tanım değişikliğidir, ama yön nettir. Nüfusu, mülkiyet oranı doksanlarda olan bir gruptan mülkiyet oranı ellilerde olan bir gruba kaydırdığınızda, iki grubun kendi iç oranları hiç değişmese bile ülke ortalaması düşer. Buna bileşim yanılgısı denir ve yorumun düştüğü asıl tuzak budur.

Burada gözden kaçan daha ince bir nokta var. Eski kentleşme dalgası kendi mülkiyetini üretiyordu. Gecekondu, hazine arazisine yapılan konut ve ardından gelen imar afları, göç eden haneyi birkaç yıl içinde tapulu bir mülk sahibine dönüştürüyordu. Türkiye'nin yüksek ev sahipliği oranı büyük ölçüde bu gayriresmi kanalın ürünüydü. O kanal 2000'lerde kapandı, yerine parayla satın alınması gereken formal konut geldi. Yani kentleşmenin yalnızca hızı değil, mülkiyet üretme biçimi değişti. Bugün şehre gelen hane, kırk yıl önceki hanenin sahip olduğu bedava mülkiyet yoluna sahip değil.

Üçüncü etken yaş yapısıdır. Her yeni kurulan hane, hemen hemen istisnasız, kiracı olarak başlar; mülkiyet hayat döngüsünün ilerleyen aşamalarında gelir. Türkiye'nin en kalabalık kuşakları tam olarak son on beş yılda hane kurma yaşına girdi ve sisteme aynı anda büyük bir kiracı kütlesi eklendi. Buna ilk evlenme yaşının yükselmesi ekleniyor, ki bu da mülkiyete geçişi geciktiriyor. Öte yandan yaşam süresinin uzaması, miras yoluyla konut devrini bir kuşak boyunca öteliyor. Yaş kohortu sabit tutulmadan yapılan bir oran karşılaştırması, aslında iki farklı demografik yapıyı karşılaştırıyor demektir.

Boşanma ve tek başına yaşama artışı da aynı yönde çalışır ve büyüklüğü küçümsenecek gibi değildir. 2024'te boşanan çift sayısı 187 bini aştı, kaba boşanma hızı binde 2,19 oldu ve bu oran yıllar içinde istikrarlı biçimde yükseliyor. Bir boşanma, mülk sahibi tek bir haneyi bir mülk sahibi ve bir kiracı haneye, mal paylaşımı için satış yapıldığında ise iki kiracı haneye dönüştürür. Tek ebeveyn ve çocuklardan oluşan hanelerin oranı 2014'te yüzde 7,6 iken bugün yüzde 11,3'e çıktı. Tek kişilik hanelerin payı ise aynı dönemde yüzde 13,9'dan yüzde 20,5'e yükseldi ve bu haneler artık 5,5 milyonu geçti. Yalnız yaşayanların üçte biri altmış beş yaş üstü, yani bu grup yalnızca gençlerden oluşmuyor. Tek gelirle mülkiyete geçiş yapısal olarak çok daha zordur; bu haneler istatistikte ağırlıklı olarak kiracı görünür. Bunlara son on yılın milyonlarca kişilik dış göç kütlesini eklediğinizde, tamamı kiracı olan ve belirli şehirlerde yoğunlaşan yeni bir hane grubu ortaya çıkar.

Yorumun hiç fark etmediği bir ayrıntı daha var ve en ilginç bulgu tam orada saklı. Verilen oranlar toplamda yüze ulaşmıyor. Ne ev sahibi ne kiracı olan bir üçüncü kategori var ve bu kategorinin payı yirmi yılda belirgin biçimde büyüdü. İçinde lojmanda oturanlar var, ama ezici çoğunluğu ailesine ait bir konutta kira ödemeden oturanlardan oluşuyor. Yani mülkiyet ortadan kalkmıyor; aile içinde yoğunlaşıyor ve kuşaklar arası bir bağımlılık üretiyor. Genç hane mülk sahibi olmuyor, ama sokakta da kalmıyor; babasının ikinci dairesinde oturuyor. Bu, konut yapılmadığı tezinden çok daha rahatsız edici bir tespittir, çünkü bir kuşağın kendi başına barınma kapasitesini kaybettiğini gösterir.

Arz tarafında da rakamlar göründüğü gibi değildir. Yapı ruhsatı ve iskân verileri brüt üretimi gösterir, net stok artışını değil. Kentsel dönüşüm bir binayı yıkıp yerine daha fazla daire koyar; üretilen konutun kayda değer bir kısmı yenilemedir, yani ikamedir. Buna deprem kayıplarını ve ağır hasarlı stoku eklediğinizde net artış, konuşulan üretim rakamının epey altına iner. Bir de coğrafi uyumsuzluk vardır. Konutun bir bölümü nüfus kaybeden illerde üretildi, talep ise birkaç metropolde yoğunlaştı. Ülke toplamında fazla görünen stok, talebin bulunduğu yerde eksik olabilir.

Boş konut meselesi de dikkatli okunmalıdır. Türkiye'de bu sayı doğrudan sayılmaz; elektrik aboneliği veya adres kayıtları üzerinden dolaylı tahmin edilir ve bu yöntem sistematik olarak şişirir. İçine yazlıklar girer, satış veya kiralama sürecinde devir bekleyen daireler girer, mirasçı anlaşmazlığı yüzünden kilitli kalan konutlar girer, kayıt dışı oturulan yerler girer. Herhangi bir sağlıklı konut piyasasında sürtünme kaynaklı boşluk zaten normaldir ve sıfır boşluk piyasanın kilitlendiği anlamına gelir. Milyonlarca konut boşken insanların evsiz olduğu cümlesi çekicidir, ama ölçümü taşımaz.

Kıyaslama tarafında da bir yanlış varsayım var. Yüksek ev sahipliği oranı bir refah göstergesi değildir; çoğu zaman tersidir. Avrupa'da mülkiyet oranı en yüksek ülkeler genellikle kişi başına geliri düşük ve kira piyasası gelişmemiş olanlardır. En zengin ülkelerde ise oran belirgin biçimde düşüktür, İsviçre ve Almanya bunun klasik örnekleridir. Yüksek mülkiyet oranı aynı zamanda düşük işgücü hareketliliği demektir; insanlar iş için taşınamaz, çünkü servetlerinin tamamı oturdukları evdedir. Türkiye yetmişlerden ellilere inerken, tarımsal ve düşük hareketlilikli bir toplumun profilinden çıkıp Avrupa ortalamasına doğru hareket etti. Sorun oranın seviyesi değil.

Asıl sorun düşüşün biçimidir ve burada yorumlar sezgisel olarak haklı, ama yanlış değişkeni gösteriyor. Türkiye'de konut kredisinin milli gelire oranı tek hanelidir; yani mülkiyet fiilen nakitle satın alınıyor. Uzun süren negatif reel faiz dönemi konutu bir barınma malı olmaktan çıkarıp değer saklama aracına dönüştürdü. Enflasyondan korunmak isteyen her tasarruf sahibi aynı varlığa yöneldiğinde, konut talebi barınma ihtiyacından kopar. Bu ortamda mevcut varlık sahipleri ikinci ve üçüncü konutu biriktirdi; ilk kez ev alacak hane ise hem fiyat hem finansman tarafından dışlandı. Sonuç şudur: konut stoku kişi başına artarken mülkiyet daha az sayıda elde toplandı. İnşaat hamlesi barınma sorununu çözmedi, çünkü üretilen şey barınma değil, enflasyona karşı bir mevduat aracıydı.

Doğru problem tanımı bu yüzden "yeterince konut yaptık mı" değildir. Doğru soru şudur: yeni kurulan bir hanenin makul bir sürede mülkiyete geçme ihtimali nedir ve mülkiyet kaç elde yoğunlaşmaktadır? Bunu ölçen değişkenler ev sahipliği oranı değildir. Yaş kohortuna göre mülkiyet oranı, fiyatın hanehalkı yıllık gelirine oranı, kiranın gelir içindeki payı, ilk kez konut satın alan hane sayısı ve birden fazla konuta sahip hane oranı bunu ölçer. Ev sahipliği oranı ise bir stok göstergesidir, yirmi otuz yıllık gecikmeyle tepki verir ve bugünün politikasını değerlendirmek için fazlasıyla kaba bir alettir.

[Okinoks @_okinoks_]

@petrolandeco @drcetiner Muhteşem bir özet 🙏🏻

[Populicc @populicc]

Çağla Şıkel, "7 Kocalı Hürmüz" oyunundaki partneri Sarp Bozkurt'un doğaçlama Manifest dansı yaptığı anları paylaştı.

[Okinoks @_okinoks_]

@Fenerbahce Fenerbahçe Beşiktaştan 10 dk önce yayınlıyor bu gönderiyi 👏🏻👏🏻👏🏻 Unutmuşmuydunuz acaba @Besiktas

[Tamir & Tadilat @TamirveTadilat]

Hangisi daha iyi? Otomatik ve Manuel vitesin çalışma sırrı!

[Okinoks @_okinoks_]

@3568_GUNDEM Bir meslek grubun da yaşadığınız kötü tecrübeleri hepsinin üzerine yıkmak yanlış. Yaşafığınız kötü tecrübeyi öncelikle seçeceğiniz emlak danışmanı ve firmasını araştırarak başlarsanız müsbet sonuç alırsınız

[Okinoks @_okinoks_]

@gundemio Toyota 🔥🔥🔥

[Hüseyin Edemir @EdemirHuseyin]

İstanbul’daki ilçe belediye başkanlığı sayısına göre Silivri cezaevi birinci sıraya yükseldi. İstanbul’un 39 ilçesinin belediye Başkanlığı dağılımı şu şekilde :👇