税理士あいきょう | ファイナンス・ラボ

税理士・公認会計士／総投資額82億の現役投資家／『「買い続ける」ための決算書戦略』著者／自らBS毀損による融資ストップからV字回復を成し遂げた経験から、中小企業経営者の「資金調達と税金に、圧倒的な信頼を」をミッションに活動／クレフティ・ファイナンス・ラボ主宰

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大変ありがたいことに、拙著の第二版が発行へ！！

Amazon上だけでなく、著名経営者の方、凄腕投資家・経営者の方々、今後に本気で成長を目指す方々からも、多くのありがたい書評を個別にも。

まさに、このような方々に刺されば、という思いでの出版だったので大感謝です！
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圧縮記帳の誤処理が除斥期間経過後に発覚した場合、「帳簿価額修正で減価償却費を損金算入」という請求は認められない。審判所は「実質的に繰延べ効果を享受済み」と判断。国庫補助金額への課税が将来もゼロになるのは制度趣旨に反するためだ。

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国庫補助金の経理処理は「①補助金収入を益金算入→②同額の圧縮損を損金経理→③固定資産の帳簿価額を圧縮後の金額で計上」の3ステップ。最新裁決では損金経理要件を満たさないまま帳簿価額だけ下げた処理が問題視された。

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国庫補助金で取得した固定資産の「圧縮記帳」は免税措置ではなく課税の繰延べだ。令和7年3月の国税不服審判所裁決がこれを改めて明確にした。補助金を受け取った経営者は「繰延べ」の意味を正確に理解しておく必要がある。

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「買い続けること」を実現する3条件：①融資力を守る（債務償還年数・ICR・格付けの維持）②決算書を設計する（収益は上に、費用は下に、純資産を積み上げる）③銀行との関係を育てる（返済実績・定期接触・情報共有）。この三位一体が全てだ。

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「払う税金が惜しい」という感情は理解できる。しかし100万円の節税が融資力を下げるなら、その節税は「100万円を節約して1,000万円の機会を失う」可能性がある。税金を払って融資力を守ることの価値を、数字で考えてほしい。

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@harry_investor_ ありがとうございます！銀行開拓の質を上げていきたいですね！

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金融機関には得意・不得意がある。「大型RC→地銀・メガ」「木造アパート→信金・信組」「旅館業→事業融資に強い信金」——面談時にヒアリングしてメモを残す習慣が、後の物件探しの精度を上げる。自分の「融資マップ」を作ろう。

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「なぜ不動産投資をするのか」——この問いに答えられない人が意外と多い。老後の資産形成？本業以外の収入源？事業承継？目的によって選ぶ物件・融資・戦略が変わる。ここを曖昧にしたまま動くと、後で後悔する。

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非上場株式の評価：「不動産」は簿価評価へ！？

3年超保有した不動産は株式評価上、土地を路線価、建物は固定資産税評価額に圧縮できたので企業オーナー、富裕層向けの不動産マーケットが活発化していた。

これが本当に封じられると業界にも大きな影響があるのでは、、、
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インフレは不動産投資家にとって友人だ。固定金利の実質負債が減少し、物件の資産価値が上昇し、家賃も遅れて上昇する。ただし「変動金利の上昇」と「建築コスト増」は逆風になる。インフレを味方にする設計が重要だ。

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利上げ局面では「固定金利にすべきか」という質問が増える。固定は安定だが金利が高い。変動は安いが上昇リスクがある。私の判断基準は「ICRが2倍以上なら変動も許容・それ以下なら固定で守る」だ。

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@harry_investor_ ありがとうございます！良いものを、まずまずの価格で、ですね！

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現預金は「使うお金」ではなく「守るお金」だ。月商の数ヶ月分を常に確保することが、不動産経営の鉄則だ。突発的な修繕・空室・金利上昇に対応できる現預金があってこそ、次の投資機会にも動ける。

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不動産投資の答えは実はシンプルだ。シンプルで地味だが競争優位のある物件（16号線内・駅チカ・レジデンス）を、まずまずの価格で取得し、決算書を磨きながら3〜5年スパンで長く保有する。複雑なスキームより、この王道が強い。

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不動産投資を始める前に知っておくべき3つの落とし穴：①節税目的で買うと必ずデッドクロスが来る②フルローンを積み上げると次の融資が止まる③現預金を持たずに複数棟保有すると急なコストで詰まる。これ、全部自分で経験した。

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「買い続けること」は「借り続けること」と同義だ。銀行から継続して融資を受けられる財務状態——これを維持し続けることが、不動産投資家の最重要仕事だ。決算書は「税金のため」ではなく「融資のため」に設計する。

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パリ→ボルドー→ブルゴーニュ→シャンパーニュ……ワインの産地を訪れ続けている。「本物の体験」が感覚を磨く。不動産投資も同じ。エリアを歩き、物件を見て、入居者の動線を感じる。データだけでは届かない判断力が育つ。

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節税で100万円の税を浮かせるより、100万円の税を払って純資産を積み上げる方が長期では有利なケースが多い。納税した分だけ純資産が増え、格付けが上がり、次の融資余力が増す。「節税の代償」を計算してみてほしい。

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トライアスロン（スイム1.5km・バイク40km・ラン10km）を続けている。タイムより、スタートに立てたこと全てに感謝。不動産投資も同じだ。今日も「次が買える状態」でスタートラインに立ち続けること——それが全てだ。

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非上場株の評価で使う会社規模判定は「従業員数・総資産・売上高」の3つのモノサシで決まる。従業員2名でも総資産30億なら「中会社（小）」判定になり、類似業種比準価額（L=0.60）と純資産価額の折衷評価になる。不動産賃貸業オーナーは要注意。