必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION

未公開物件と収益物件に特化し、900件以上の契約を積み重ねてきました。「全力稼働」をモットーに、お客様一人ひとりのニーズに合わせた最適な物件をご提案します。まずはDMでお気軽にご相談ください。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

一手先の思考

一手先の思考を持っている人は、ビジネスや人間関係で強さを発揮します。

その思考は一部の天才やいわゆる頭の良い人だけのものではありません。

差はあれど、訓練と経験で養える分野だと考えています。

まずは全体像を把握し、ゴールを明確に意識すること。これが重要です。目の前の事にに集中しすぎると、ゴールを忘れてしまい何のためにやっているかわからなくなる、なんて事も起きてきます。

その次に予想をするクセをつける事が大切です。もちろん、経験がなければ予想の結果は現実と大きくかけ離れることもあるでしょう。それでも予想することと、それの対策する事を疎かにせず、続ける。そうするうちに予想の精度そのものが上がってきます。

その先のフェーズとして、Aルート、Bルート、Cルートのようにゴールの予想を複数作っておき、

「こうなったらこうしよう」「この場合はAルートではなくBルートでいこう」などあらかじめシナリオを用意できるようになったら完璧です。

一手先の思考というと小難しく感じるかもしれませんが、「もしかしたら、こうなるかもなぁ」程度の想像力のようなものです。

レベルの差はあれど、誰でも習得できると思う技術なので常に意識していきましょう。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

恐怖の思い込み

不動産取引において、事実と相違が生まれた場合に誰々が言ったから、などは全く通用しません。

勝手な解釈や、文書ベースでないことは簡単にひっくり返ります。

常に起こりうる事を想定し、かつ何事にも根拠を用意するようにしましょう。

思い込みがちなあなたお気をつけください。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

案件はニーズとニーズのぶつかり合い

弊社が買い仲介で入った案件を部下に任せていて、売主業者とのやりとりを聞いていたところ、相手のニーズをまるまる聞いて帰ってきました。

あくまで案件は売りと買いのニーズのぶつかり合いであり、そこの擦り合わせをするのが仲介の役割です。

売主のニーズを尊重するのも良いけど、あくまでも君は買主の仲介であり買主のニーズを最大限に叶えるのが仕事だよと伝えました。

不動産業者によくありがちなマウントの取合いではなく、あくまでも買(売)主のニーズを最大限実現する立ち位置で臨み、言うべき事はしっかりと言う。

自分の立ち位置を再認識して基本に立ち返り仕事に臨む事が大切です。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

「しごでき」の条件とは？

「仕事ができる人」、略して「しごでき」。専門知識ももちろん大切ですが、それ以上に重要なのは「レスポンス・報告・相談」の3つだと感じます。

レスポンスの速さ
返信が早い人は、それだけで周りに安心感を与え、仕事全体のスピードを上げます。「確認します」の一言でもOK。

適切な報告
特に、悪い報告ほど早くするのが「しごでき」の証拠。問題を早期に共有することで、トラブルが大きくなるのを防げます。

相談力
一人で抱え込まず、周りに助けを求められる人は強いです。我々の仕事はチームプレイですが、その根幹にあるのは相談です。

専門知識は学べますが、これらのコミュニケーション能力は日々の意識でしか磨けません。「しごでき」とは、個人の能力だけでなく、チームとして最高のパフォーマンスを出せる人なのです。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

数字のウラの見えないリスク

こと収益物件でいうと、表面利回りが高くても様々な要素を確認しないと痛い目に合います。

空室率、修繕コスト、管理維持費、エリアの価値etc…

高利回りより好利回り

私の好きな言葉ですが、数字に惑わされずに総合的に物件を判断する眼力を身につけましょう。

数字はやっぱり強く、視覚的に訴えかけてきます。利回り15%！！これはすごい物件だ！！

いや待てよと、なぜ15%なんだ？理由は…

と考える時間を設けるだけでも、リスクは回避できます。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

物件探しの心得

部下にレインズを1日2回みて、"買える"物件を探す日課を命じていますが、なかなかしっくり来る物を持ってこない。

もちろん物件の見方の基礎は教えてあるのだけれど、1から10まで教えて探させるよりは、物件を見る力をつけてもらいたい狙いがあります。

しっくり来ないの理由は明白で、「物件探しの心得」がないこと。

実際物件を買って、どのように利益に繋げるかのイメージができていないように思う。

採算が取れない案件に取り組んでも意味はないですからね。

相場より安い、利回りが高いなどの端的な情報だけではなく総合的に判断していかに利益を出せる物件か判断する必要があります。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

レインズと未公開物件

未公開物件の定義をレインズなどに載ってない物件と無理矢理定義すると、まるでレインズに載ってる物件があまり良くない物件と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

実際そんなことはなく、レインズに掲載されているものでも良い物件はたくさんあります。

お宝物件がポロッとレインズに掲載されていると、その業者に朝から行列ができるなんて事も経験してきました。

もちろん電話はパンクして繋がりません。

不動産営業の初心者は、レインズを朝夕しっかり確認して、物件を見る目を養うとともにお宝物件を発見しましょう。

毎日の積み重ねが、学びになり結果と繋がると私は信じています。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不動産用語の「CA」とは、秘密保持契約の事を指します。

これは、取引を行う当事者間で、秘密情報を守ることを約束する契約のことです。

物件の詳細情報の開示: 不動産売買やM&A（企業の合併・買収）においては、物件概要書には記載されていない、より詳細で機密性の高い情報（賃貸借契約の内容、修繕履歴、レントロール（賃料一覧）、固定資産税評価額など）がやり取りされます。これらの情報が外部に漏れると、所有者や企業に不利益が生じる可能性があるため、情報の開示に際してCAの締結が求められます。

個人情報保護: 不動産会社が顧客の個人情報を扱う際にも、CAが締結されることがあります。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不動産取引では、仲介会社の力量が交渉結果に大きく影響することもあります。

仲介会社が買主または売主のどちらの利益をより強く守るかによって、最終的な売買価格や条件に差が出ることがあります。

要因が組み合わさることで、一見似たような物件でも、利回りや最終的な収益性に大きな差が生まれるのです。

築年数こそ違えどA棟は利回り約30%、B棟は7%という事例もありました。

これが不動産投資の奥深さであり、また面白さの一つですね。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

成長を阻害するわかったフリ
わかったフリをする人間は絶対に伸びない。部下を教育する立場になって改めてわかったことで、
逆になんでこんな事もわからないの？っていうレベルの話を、自分が理解するまで根気よく聞き倒す人は本当に伸びる。わかったフリは百害あって成長なし。「わかりません」そう言える強さを身につけましょうね。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不動産用語「なしなし」とは

主に売主が物件に関する問題や瑕疵（欠陥）の責任を負わないという意味で使用されます。

物件の不具合やトラブルについて、売主が一切の対応せず、そのリスクを込みでの契約となります。

Ａ「売主様としては、なしなしでの契約をご希望していらっしゃいます。買主様のご意向はいかがでしょうか？」

Ｂ「買主様もなしなしの契約で承諾いただいています。」

なしなし契約の場合は買主側がリスクを負うため、売買金額が安くなるのが一般的です。

そのリスクを取って、安く買いたいという方に向いている契約となります。

売主側からすると、手離れが良く売った後の心配をしなくていいというメリットがあります。

双方の利害が一致した時になされる、なしなし契約をしっかり覚えておきましょう。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不動産投資を始める第一歩「融資」
でも、銀行に相談したら「属性が…」と言われた経験ありませんか？
この「属性」って、一体何を指すのでしょうか？

属性は主に以下の3つの要素で構成されます。
①本人の属性：年収、勤務先、勤続年数など
②資産背景：預貯金、他の不動産など
③借入状況：他のローン（自動車、住宅など）
この3つを総合的に判断されるんです。

その中でも最も重要なのは本人の属性です
特に、安定した収入があるかどうかを銀行は重視します。
・年収：ある程度の基準あり（金融機関による）
・勤務先：上場企業、公務員などが有利
・勤続年数：最低3年以上が目安
これらの要素が揃っていると、返済能力が高いと判断されて融資が降りやすくなります。

もちろん融資は本人の属性だけでは決まらず、総合的に判断されます。

例えば、年収が低くても頭金を多く入れたり、預貯金が多い、他の資産を保有しているなどでカバーできる場合があります。

しっかりと会社で働き、信頼を積み上げて融資を受け、不動産投資で不労所得を得る。

目指したい一つの形であると思います。

不動産投資に興味のある方は、物件探しから質問までDMでご連絡ください。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

善意と悪意

宅建士の試験申込締め切りも残り後1日となりました。

今年もたくさんの方々が受験されることと思います。

宅建士の試験では法律文が多く出ますが、教える時際は外国語を読むつもりで考えろと言っています。

例えば「善意と悪意」

良いことと悪いことみたいなイメージありますが、全然違います。

法律用語としての善意
・ある事実を知らないこと
・信じたこと

法律用語としての悪意
・ある事実を知ってること
・信じていなかったこと

私たちが普段使っている言葉の意味を雰囲気で推測して考えると、わけがわからなくなってしまいます。

宅建士でなくとも法律関係の初学者の方は、外国語を読むつもりで勉強してみると良いでしょう。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不安が高まると価値が上がる「金」

金は資産の中で不動産と同じ、実物資産に分類されます。

金には世の中の不安感が高まると価値が増す傾向がありますがなぜでしょうか？

経済的な不安定さや国際情勢の緊迫、社会/環境問題などが世の中の不安感を高める要因ではありますが

わかりやすいのは2020年2月のコロナショックではないでしょうか

コロナの不安から、株式相場をはじめとした金融資産市場が急落する中、金の相場は40年振りに高値を更新しました

金融市場が不安定になると、投資家は金融資産から資金を引き上げ、リスクの低い実物資産に資金を逃すようになります

それで金の価値が上がるわけです

同じ実物資産である不動産にも同じ傾向があり、やはり投資先として安心感が違うのです

金融資産は株式であれば倒産リスク、仮想通貨であれば急落のみならず0になる可能性すらあります

信用を積み重ねて来た方であれば、住宅ローンを組んで銀行からお金を借り

ローンは家賃で賄う、つまり他人のお金で資産が形成できるのです

お金を借りて株式を買うこともできますが、やはり不動産投資と比べるとリスキーだと言えるでしょう

もちろん不動産投資にも例えば空室や天災のリスクはあります

空室に関しては事前のリサーチ、天災はそもそも確率が低いのと保険でカバーもできます

そういった意味で、不動産投資は他の金融資産と比べて安全性が高いため、我々はオススメするのです

興味を持たれた方は、是非ともDMをください

無料でご相談にのります

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

メンタルが強い

不動産業界でよく言われるメンタルが強いとは単に、へこたれないということだけではありません。

単に厳しい状況を耐えるだけではなく、"自ら切り拓き乗り越える事ができる"こそがメンタルが強いと言う事だと思います。

数々の困難や思い通りにいかない契約、関係者からの厳しい意見などに直面した時

冷静に状況を分析し、解決策を見つけ出す。絶対に成し遂げると言う意思を持つことこそが大事です。

常に前向きな姿勢で、たとえ失敗しても、それを次に活かす糧とする。

好奇心を持ち、なぜ？と問いかけ常に考える。

どんな時でも、今自分が何をできるかを考え、行動し続ける。

これらすべてが、不動産業における「メンタルの強さ」だと私は考えます。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不動産業のヒアリング力とは

売買や賃借を問わず、不動産業ではヒアリング力が大事だと良く言われます。

それはなぜか？

相手のニーズを引き出して、それを叶えるのが我々の仕事だからです。

抱えるニーズを本人自身が把握してない事もあるため、それを引き出すのが腕の見せどころなのです。

コミュニケーションの型は人それぞれですが、その本質は"質問"にあります。

いかにしてニーズを引き出すかは質問力にかかっているわけです。

同じお客様でも、担当の質問力によっては引き出せるニーズの量と精度が大きく変わってきてしまうのです。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

物件は相場だけでは語れない

部下が持ってきた実需の区分マンションに関して相談を受けました。

「相場より6000万円も高くて、とてもじゃないけど取引にならないと思うんですが…」

価格は条件の一つでしかなくて、買い手がいれば取引は成立します

特に高級区分マンションは、相場はあまりあてになりません

相場を覚えるのも大事ですが、あくまで物件の価値を判断する一つの要素にすぎないのです

総合的に判断できるように学びを深めていきましょう

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

古屋リフォームで売却益狙いの落とし穴

最近YouTubeなどで古家を格安で買い自分でリフォームし、売却し利益を上げる動画がよく公開されています

こういった手法で所謂キャピタルゲインを狙うのはかなりハードルが高いです

業者に依頼すると500万かかるリフォーム代を自分でやって150万円ぐらいに抑えて、売却益を出すわけですが

リフォームなんで誰にでもできるわけではないし、単純に失敗することもあります

素人でもできた！格安古屋リフォームで売却益◯◯円！

本当の素人が手を出していい分野ではないのです

そもそも不動産投資では不労所得を目的としてやる方が多いですが

手間がかかりすぎて、本末転倒になってしまいます

投資というと楽に稼げるイメージがあるかもしれないが、そんなに甘いものではありませんよ

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

不動産投資で脳死だけはするな！！

業者の出してきたシュミレーションを鵜呑みにして失敗する方を何人も見てきました。

修繕が必要な致命的箇所が判明、退去者続出、頼みの綱の商業施設撤退で価値半減などなど…

業者は売るのが目的。あなたは収益を得るのが目的。

目的が違えば利用される可能性すらあります。

もちろん信じなければ一歩は踏み出せませんが、それに対するエビデンスは自ら学び掴み取りにいきましょう。

全ては自己責任で、失敗して痛い目みるのは自分です。

未来を見通す事は決してできませんが、想定し準備をしておく事はできます。

DMで無料相談受け付けてますので、お気軽にどうぞお声掛けください。

[必ず見つける不動産アライ@株式会社MYSTERION @arara05141]

業界未経験の部下と営業電話のロールプレイ。対業者の物件仕入れの想定だったが、事前に準備してきた文言を一方的に捲し立てるものだった。
聞くと電話件数は1日5〜6件ほど。質ももちろん大事。しかし、頭でっかちの机上の空論より直向きな努力と根性を大切にしたい。

霞む頂きを目指して欲しい。