Jay／公認会計士×不動産投資

公認会計士｜不動産投資（一都三県一棟アパート）
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会計士×不動産投資のリアルを発信（城東エリア新築マンション、不動産融資情報、物件選定基準、購入プロセス、銀行開拓）

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

お久しぶりです。

少し発信から離れていましたが、
新しいフェーズに入るタイミングで、戻ってきました。

現在、戦略コンサルで事業サイドの支援に関わる中で、レバレッジの破壊力に気付き、個人でも大好きな不動産という形でそれを実現したいと思いました。

そして、人生初の投資用一棟アパートを購入。会計士の与信を最大限に生かし、今後も規模を拡大予定。

ここからは、
"会計士が体験した不動産投資のリアル"
を発信していきます。

・不動産投資の正しい手順
・業者が言わない数字の話
・節税と減価償却の本当の効果
・初心者がぶつかる壁

過去のツイートやプロフィールも、よければ覗いてみてください。
また一緒に走ってもらえたら嬉しいです📊

#不動産投資 #公認会計士

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【都内・新築マンション販売情報まとめ 2026夏】

いま販売が動いている都内の注目物件を、公式発表ベースで1枚に整理しました。すべて公式サイト・デベロッパー発表で確認できる事実のみ記載しています（価格は販売期により変動するため、検討時は最新の物件概要をご確認ください）。

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■ ザ 豊海タワー マリン＆スカイ（中央区豊海町）
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・都営大江戸線「勝どき」徒歩10分／地上53階・総戸数2,046戸のツインタワー
・第4期1次では1LDK 35㎡・7,500万円（坪701万円）の住戸もあり
・売主：三井不動産レジデンシャル／入居2027年8月〜
・豊海地区第一種市街地再開発事業。築地再開発のポテンシャルを受けられる立地

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■ グランドシティタワー月島（中央区月島）
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・東京メトロ有楽町線／都営大江戸線「月島」徒歩5分／地上58階・総戸数1,285戸
・土地権利は所有権、制震構造、2026年4月竣工予定
・第4期：1LDK〜3LDK（38.86〜78.52㎡）9,900万〜2.8億円（予定）
・管理費 月16,708円〜、修繕積立金 月4,420円〜（第4期・物件概要より）
・月島三丁目北地区再開発の一角。なお公式の重要事項として、南側約70m先に地上48階建の建設計画あり（南側住戸の眺望・通風に影響の可能性）

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■ パークタワー渋谷笹塚（渋谷区笹塚）
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・京王線「笹塚」徒歩4分（京王クラウン街出入口からは徒歩3分）／「新宿」1駅5分
・地上28階・全659邸、渋谷区最大級。三井不動産レジデンシャル×大林組のZEH制震タワー
・約70年の定期借地権付。売却・賃貸時の承諾料は不要、更地戻しのための解体準備金は必要
・住・商・業・育の一体複合開発。標高約37mの高台

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■ プラウドタワー板橋（板橋区）
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・JR埼京線「板橋」駅直結（地下1階から駅コンコースへ徒歩1分）／地上34階・全388邸
・「池袋」1駅3分・「新宿」2駅9分、都営三田線「新板橋」から大手町直通
・板橋区とJR東日本が土地所有者の定期借地権付
・価格未発表、現在エントリー受付段階。1LDK〜3LDK中心、上層階に90〜150㎡超のプレミアムプラン

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■ プラウドシティ門前仲町（江東区越中島）
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・JR京葉線「越中島」徒歩3分／東京駅へ直通4分。3駅4路線（越中島・門前仲町・月島）
・総開発戸数780戸（分譲620戸）の住商大規模複合開発、約1.7ha
・スーパー併設（2028年5月開業予定）、賃貸シニアレジデンス併設
・売主：野村不動産。物件名は門前仲町だが所在地・最寄りは越中島

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まとめ：いま都内で見るべき論点
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この5物件を並べると、はっきり見える構図があります。

「所有権」と「定期借地権」の混在です。

月島・豊海・門前仲町は所有権。笹塚・板橋は定借。同じ「新築タワー」でも、権利形態が違えば残価の考え方も出口戦略もまったく別物になります。

定借は取得価格が抑えられる一方、期間満了に向けて建物価値の考え方が所有権と異なり、解体準備金などの将来コストも織り込む必要がある。逆に所有権は初期価格が重い分、出口の選択肢が広い。

「どの街を買うか」の前に「どの権利形態を買うか」。

ここを整理してからモデルルームに行くだけで、営業トークの受け取り方が変わるはずです。

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

定借50年を切ると一気に資産価値が落ちると言われている。出口のタイミングは本当に重要。
ただ、まだ定借満了になった事例はないので実際問題本当に取り壊されるのか？は誰にも分からない

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

定期借地権付きマンション、地価高騰で急増　都心の数少ない選択肢に
https://t.co/oDIxnnUlxS

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

将来的な税務サービス提供を見据えてfreee会計を契約
Claude使ってどう効率化していくか考えるのが楽しいですね

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

ノンバンク並みの金利ですね、、
金利上昇は改めて怖い

[けい@DIY自主管理大家 @love_lover_FIRE]

オリックス銀行より恐怖のお知らせが😱

現在4本融資のうち3本が固定期間の更新

当初2.5%から4.175%
大幅UP

これを機にちょっと計算してみます

まずは…
#不動産投資 #大家 #DIY #リノベ #資産運用 #資産形成 #金利上昇 #自主管理

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

豊海タワー 4期2次

▫️販売予定：2026年9月中旬
▫️価格：1.1億〜5億円台／最多2.1億円台
▫️1LDK〜3LDK・54〜111㎡
▫️4期1次落選者は倍率優遇2倍

残りは221戸。坪単価はほぼ４期1次と据え置き
実需目線だとおすすめだけど、投資用だと中長期目線がないと厳しめかなと（即転はリスク高そう）

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

築浅文京区アドレス
ポジションセットに最適では

[隣より安い部屋bot @mansion_jonan]

ブランズ文京小石川レジデンス
坪単価最安で再登場

5階 / 2LDK / 62㎡ / 築7年 / 北西向き
都営大江戸線 春日 徒歩8分
13,980万円（坪単価 約746万円）

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【不動産オーナー目線の火災保険と地震保険】

・相場は5年で50〜60万くらい（地震保険込み）
・地震保険抜くと半額以下になる
・地震保険付けるか迷う
・築年数、エリアなど加味して判断

月末引き渡し予定の物件は築年数浅めなので地震保険は付けず
CFは改善するけど、当然リスクはある

皆さんはどう判断してますか？

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

ポテンシャルは無限大の勝どきエリア
資材が高騰している中で売り出しの坪単価がどこまで跳ね上がるのか、、

[東京の湾岸 @TT10320208]

勝どきの地権者の方々から伺ったのですが、
赤枠のエリアに三井&東急が駅直結のタワマンを建てることが決まっているそうです。

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

パークコート麻布十番東京

寿司屋が入るの？

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

昔、利回りだけ見て買おうとして、「それ手残りいくら?」と聞かれて固まったことがある。
表面利回りは広告。管理・修繕・空室・返済を引いたNOIで見て初めて手残りになる。
あらゆるリスクを考えて数字は自分で組み直す。
ただ、投資に100%はないのでそのリスクを自分自身で許容できるかのメンタル勝負（結局最後はえいやっ）

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【出口を計算してから買う、という話】

同じ「表面利回り8%・3,000万円」の物件でも、出口で天国と地獄に分かれる。数字で示す。

▼ ケースA：築浅RC
・10年後の想定売却：2,700万円（▲10%）
・残債：2,200万円
・売却益：約500万円が手元に

▼ ケースB：築古木造
・10年後の想定売却：1,500万円（▲50%）
・残債：1,900万円（耐用年数切れで短期返済）
・売却時に▲400万円の持ち出し

保有中のキャッシュフローはBの方が良かったりする。でも通算で見るとAが勝つ。

不動産は「持ってる間」より「売る瞬間」に最大の損益が出る。出口の数字を引いてから入口を判断する。順番を逆にしない。

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【不動産投資は「出口」から逆算して買う】

入口（購入）で利益は決まらない。出口（売却）で確定する。これを最初に理解できるかで、投資家とただの物件所有者が分かれる。

・出口価格は「次に買う人が組めるローン」で決まる。築20年木造を残債15年で売ろうとしても、買い手が15年ローンしか組めなければ、価格は自動的に頭打ち。出口は自分ではなく"次の買い手の融資"が決める
・保有中のキャッシュフローが黒字でも、売却時に残債＞売却価格なら持ち出しで損切り。月次の黒字と通算の損益は別物。減価償却で圧縮した簿価は、売却時に譲渡益として跳ね返ってくる
・出口は最低3つ用意する。①実需向けに売る②投資家向けに売る③保有し続けて返済を進める。1つしか出口がない物件は、相場が逆風になった瞬間に詰む

「いくらで買えるか」より「いくらで・誰に・どう売れるか」。これを買付前に紙に書けない物件は、入口の利回りがどれだけ高くても見送る。

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【クレストプライムシティ南砂】

現地、かなり出来上がってきてます

豊住線の恩恵受ける立地なので南砂町は意外と狙い目
東西線の混雑がややネックだけどホーム増設予定なのでそれ込みだと今から仕込むのは◎

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【戦コンおすすめ書籍】

体系的に主要ポイントがまとまってるので初めてBDDやる人には必読

BDDはPwCの書籍が個人的には分かりやすい

https://t.co/8iUWYSsplU

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

ここはどこでしょう？

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

豊海タワー4期1次申し込みは今日13時まで
倍率はそこまで盛り上がってないようですね、、
ある意味狙い目

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【買付はスピード勝負】

いい物件は秒でなくなる。

見つけたらすぐ買付入れる勢いが大事。
そのためにはリスクリターンの判断を即座にできるようなインプット（お勉強）が必須

でなければ、いい物件かの判断ができないから

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

【滋賀銀行お手つき】

滋賀銀は使いやすい金融機関だけど、仮審査して取り下げを繰り返してるとブラックリスト入りしてしまう。

お手つきは3回まで。
一番手で本当に買える物件を申し込もう

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

管理会社の手違いで退去は発生せず
引き渡しまで気が抜けない。。

[Jay／公認会計士×不動産投資 @big4_jay]

購入予定アパートで、売主が遠方のため、持ち回り契約でサイン後（売主未押印）に退去予定が発覚。この場合、賃貸募集費用や原状回復費用は売主負担で交渉してもよいのか、、