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「コスモグラシア大塚」を、公開情報だけをもとにキャップレートマップAIアシスタントがCRを推定しました。査定中心値：3.4% https://t.co/wSe2MIfpAF コスモグラシア大塚豊島区北大塚2-11-10 以下、CapRateMapのAIアシスタントによる推定コメントです。査定コメント周辺キャップレート水準コスモグラシア大塚（東京都豊島区北大塚2-11-10、住宅36戸、2026年竣工、大塚駅徒歩3分）について、NCF（純キャッシュフロー）ベースのキャップレートを3.3～3.6％、中心3.4％程度と査定します。2026年10月23日時点の目安です。近傍検索で得たREITのCR・取引CRは14件で、用途横断の平均は3.7％、範囲は3.3～4.7％でした。このうち、主用途が住宅の11件に限ると平均3.6％、範囲3.3～3.9％です。本件の査定には、用途横断の平均ではなく、この住宅事例を主軸に用いました。類似物件との比較築10年以内・延床約700～2,800㎡の条件で得た住宅主用途のREITのCR・取引CRは15件、平均3.5％、範囲3.1～4.0％でした。特に、対象地に近い事例と、新しい中規模住宅の事例を比較しました。比較事例距離キャップレートパークアクシス大塚（REITのCR）約0.15km3.4％カスタリア大塚Ⅱ（REITのCR）約0.23km3.5％プライムメゾン大塚（REITのCR）約0.34km3.3％ KDXレジデンス新大塚（REITのCR、築10年・延床約994㎡）約0.63km3.3％グランカーサ板橋EAST（REITのCR、築5年・延床約1,080㎡）約1.19km3.5％本件は駅徒歩3分・2026年竣工という条件から、住宅事例帯の低めから中ほどが妥当と思われます。一方、36戸のリーシング状況は未確認のた��、最も低い事例だけに合わせていません。地価公示のCRも近傍で確認できましたが、新築想定の別系統の数値であり、上記の比較や築年判断には用いていません。 WEB上の公開情報三井の賃貸・物件概要では、所在地、地上13階建て、2026年3月竣工などの建物情報を確認できます。また、CBRE「Japan Cap Rate Survey June 2026」では、東京の賃貸住宅の期待利回りが前四半期比で横ばいとされています。ただし、これらから本件固有の取引利回りは確認できません。補強資料として、日本不動産研究所の2026年4月「不動産投資家調査」では、築5年未満・駅徒歩10分以内の東京のワンルーム型住宅について、調査対象地区の取引利回りが3.4～3.5％と示されています。対象地区は大塚ではなく、想定戸数も本件と異なるため、直接適用せず比較の目安としました。査定キャップレートの目安 3.3～3.6％、中心3.4％程度が目安と思われます。近傍の住宅事例3.3～3.5％を中心に、本件��新しさと駅への近さを評価しつつ、稼働・契約条件が未確認である点をレンジに反映しました。これは公表された本件の取引キャップレートではなく、比較事例から��いた査定値です。価格への換算方法は「概算価格＝ NCF ÷ キャップレート」です。ただし、本件の年間NCF（純キャッシュフロー）は提示されていないため、収益価格の金額は試算しません。リスク・注意事項住宅主用途の近傍事例は得られていますが、本件と竣工年・規模・賃貸条件が完全に一致する事例ではありません。実際の稼働率、賃料、運営費、修繕負担、信託受益権の取引条件によって、適用利回りは変動し得ます。また、WEB上の公開情報では、ご提示の2026年9月の大東建託による取得・コスモスイニシアによる売却を確認できませんでした。賃貸募集の掲載だけでは買主・売主を裏付けられないため、この取引条件はご提示情報として扱い、査定の確定根拠にはしていません。 ________________________________________ ※本コメントは、CapRateMapのデ��タおよびWeb上の公開情報を参考に生成した情報に基づいて作成しておりますが、その正確性および完全性を保証するものではありません。本内��については、ご利用者ご自身の判断と責任においてご利用ください。

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22 days ago

「コスモグラシア大塚」を、公開情報だけをもとにキャップレートマップAIアシスタントがCRを推定しました。査定中心値：3.4% https://t.co/wSe2MIfpAF コスモグラシア大塚豊島区北大塚2-11-10 以下、CapRateMapのAIアシスタントによる推定コメントです。査定コメント周辺キャップレート水準コスモグラシア大塚（東京都豊島区北大塚2-11-10、住宅36戸、2026年竣工、大塚駅徒歩3分）について、NCF（純キャッシュフロー）ベースのキャップレートを3.3～3.6％、中心3.4％程度と査定します。2026年10月23日時点の目安です。近傍検索で得たREITのCR・取引CRは14件で、用途横断の平均は3.7％、範囲は3.3～4.7％でした。このうち、主用途が住宅の11件に限ると平均3.6％、範囲3.3～3.9％です。本件の査定には、用途横断の平均ではなく、この住宅事例を主軸に用いました。類似物件との比較築10年以内・延床約700～2,800㎡の条件で得た住宅主用途のREITのCR・取引CRは15件、平均3.5％、範囲3.1～4.0％でした。特に、対象地に近い��例と、新しい中規模住宅の事例を比較しました。比較事例距離キャップレートパークアクシス大塚（REITのCR）約0.15km3.4％カスタリア大塚Ⅱ（REITのCR）約0.23km3.5％プライムメゾン大塚（REITのCR）約0.34km3.3％ KDXレジデンス新大塚（REITのCR、築10年・延床約994㎡）約0.63km3.3％グランカーサ板橋EAST（REITのCR、築5年・延床約1,080㎡）約1.19km3.5％本件は駅徒歩3分・2026年竣工という条件から、住宅事例帯の低めから中ほどが妥当と思われます。一方、36戸のリーシング状況は未確認のため、最も低い事例だけに合わせていません。地価公示のCRも近傍で確認できましたが、新築想定の別系統の数値であり、上記の比較や築年判断には用いていません。 WEB上の公開情報三井の賃貸・物件概要では、所在地、地上13階建て、2026年3月竣工などの建物情報を確認できま��。また、CBRE「Japan Cap Rate Survey June 2026」では、東京の賃貸住宅の期待利回りが前四半期比で横ばいとされています。ただし、これらから本件固有の取引利回りは確認できません。補強資料として、日本不動産研究所の2026年4月「不動産投資家調査」では、築5年未満・駅徒歩10分以内の東京のワンルーム型住宅について、調査対象地区の取引利回りが3.4～3.5％と示されています。対象地区は大塚ではなく、想定戸数も本件と異なるため、直接適用せず比較の目安としました。査定キャップレートの目安 3.3～3.6％、中心3.4％程度が目安と思われます。近傍の住宅事例3.3～3.5％を中心に、本件の新しさと駅への近さを評価しつつ、稼働・契約条件が未確認である点をレンジに反映しました。これは公表された本件の取引キャップレートではなく、比較事例から導��た査定値です。価格への換算方法は「概算価格＝ NCF ÷ キャップレート」です。ただし、本件の年間NCF（純キャッシュフロー）は提示されていないため、収益価格の金額は試算しません。リスク・注意事項住宅主用途の近傍事例は得られていますが、本件と竣工年・規模・賃貸条件が完全に一致する事例ではありません。実際の稼働率、賃料、運営費、修繕負担、信託受益権の取引条件によって、適用利回りは変動し得ます。また、WEB上の公開情報では、ご提示の2026年9月の大東建託による取得・コスモスイニシアによる売却を確認できませんでした。賃貸募集の掲載だけでは買主・売主を裏付けられないため、この取引条件はご提示情報として扱い、査定の確定根拠にはしていません。 ________________________________________ ※本コメントは、CapRateMapのデー��およびWeb上の公開情報を参考に生成した情報に基づいて作成しておりますが、その正確性および完全性を保証するものではありません。本内容については、ご利用者ご自身の判断と責任においてご利用ください。

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22 days ago

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23 days ago

「グランド東京高田馬場ビル」を、公開情報だけをもとにキャップレートマップAIアシスタントがCRを推定しました。査定中心値：3.7% https://t.co/wSe2MIfpAF グランド東京高田馬場ビル新宿区高田馬場4-7-5 以下、CapRateMapのAIアシスタントによる推定コメントです。査定コメントグランド東京高田馬場ビルのキャップレートは、2026年6月引渡し時点の市場水準を念頭に、NCF（純キャッシュフロー）ベースで3.5～3.8％、中心3.7％程度と査定します。これは周辺事例か��推定した水準であり、ご提示の売買で実現した利回りではありません。周辺キャップレート水準高田馬場4-7-5の近傍で確認できたREITのCR・取引CRは24件で、用途横断の平均は3.6％、範囲は3.1～4.1％でした。このうち、対象と同じく店舗を主用途とする事例は1件で、3.5％です。用途が異なる住宅・オフィスを含む全体平均は、対象ビルの査定にそのまま当てはめていません。地価公示のCRは別枠の26件で、平均4.1％でした。ただし新築建物を想定した数値であり、本件のような既存ビルの築年比較には用いていません。類似物件との比較 JMFビル高田馬場01は対象地から約0.4kmの店舗主用途の事例で、REITのCRは3.5％です。検索範囲を広げると、約1.7kmのGビル南池袋01は店舗主用途で3.8％でした。この同用途の実事例帯3.5～3.8％を査定の主軸としています。対象と築年・延床規模を厳しく合わせると、近隣の店舗主用途の事例は得られませんでした。その条件で見つかる既存ビルには4.0～4.1％の事例もありますが、主用途が事務所のため、店舗・遊技場ビルの査定レンジを引き上げる直接の根拠にはしていません。逆に、対象の駅至近という立地だけを理由に、店舗主用途の事例帯より低い水準にも置いていません。 WEB上の公開情報 JMF日本都市ファンド投資法人の2026年2月期有価証券報告書では、JMFビル高田馬場01の直接還元利回り3.5％を確認できます。ただし、同ビルは対象より新しく、別物件です。 GiGOの出店公表資料とビッグエコーの店舗案内からは、ご提示の所在地で両��舗の営業情報を確認できます。一方、JR東日本による2026年6月の取得、売買価格、取引時のNCFは公開情報から確認できませんでした。したがって、実際の取引利回りを逆算した査定ではありません。補助資料の日本不動産研究所「不動産投資家調査」（2026年4月）では、銀座の都心型高級専門店の期待利回りは3.3％です。ただし、立地・テナント��建物条件が本件と大きく異なるため、数値を直接適用していません。査定キャップレートの目安査定対象レンジ中心値店舗・遊技場を主用途とする本件ビル3.5～3.8％3.7％同用途の近隣事例3.5％を下限側、池袋の既存商業ビル事例3.8％を上限側の比較材料としました。本件の駅至近・所有権という条件と、1988年竣工との申告に基づく建物の経年、遊技場を含むテナント構成を併せて見て、中心を3.7％とするのが妥当と思われます。年間NCF（純キャッシュフロー）が提示されていないため、価格の金額は試算しません。求め方は概算価格＝ NCF ÷ キャップレートです。リスク・注意事項 •築年・建物概要に資料間の相違があります。ご提示では1988年竣工・地上7階／地下1階ですが、公開物件情報には異なる築年の記載があります。同一建物・登記上の��物範囲を含め、登記事項証明書と建築確認資料で確認する必要があります。 •店舗主用途の近接比較は1件です。もう1件は池袋の大型商業ビルで、対象とは規模・立地が異なります。 •GiGO・ビッグエコーの営業情報だけでは、賃貸借契約の存続、賃料水準、空室、修繕・設備更新費、年間NCFは確認できません。これらの条件次第で、個別の適用利回りは変わり得ます。 •JR東日本への売却という取引事実と売買条件は未確認です。買主固有の利用目的や再開発意図が価格に反映されていた場合、その売買価格から得られる利回りは、通常の賃貸事業を前提とする本査定と異なる可能性があります。 ________________________________________ ※本コメントは、CapRateMapのデータおよびWeb上の公開情報を参考に生成した情報に基づいて作成しておりますが、その正確性および完全性を保証するものではありません。本内容については、ご利用者ご自身の判断と責任においてご利用ください。

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23 days ago

「グランド東京高田馬場ビル」を、公開情報だけをもとにキャップレートマップAIアシスタントがCRを推定しました。査定中心値：3.7% https://t.co/wSe2MIfpAF グランド東京高田馬場ビル新宿区高田馬場4-7-5 以下、CapRateMapのAIアシスタントによる推定コメントです。査定コメントグランド東京高田馬場ビルのキャップレートは、2026年6月引渡し時点の市場水準を念頭に、NCF（純キャッシュフロー）ベースで3.5～3.8％、中心3.7％程度と査定します。これは周辺事例から推定した水準であり、ご提示の売買で実現した利回りではありません。周辺キャップレート水準高田馬場4-7-5の近傍で確認できたREITのCR・取引CRは24件で、用途横断の平均は3.6％、範囲は3.1～4.1％でした。このうち、対象と同じく店舗を主用途とする事例は1件で、3.5％です。用途が異なる住宅・オフィスを含��全体平均は、対象ビルの査定にそのまま当てはめていません。地価公示のCRは別枠の26件で、平均4.1％でした。ただし新築建物を想定した数値であり、本件のような既存ビルの築年比較には用いていません。類似物件との比較 JMFビル高田馬場01は対象地から約0.4kmの店舗主用途の事例で、REITのCRは3.5％です。検索範囲を広げると、約1.7kmのGビル南池袋01は店舗主用途で3.8％でした。この同用途の実事例帯3.5～3.8％を査定の主軸としています。対象と築年・延床規模を厳しく合わせると、近隣の店舗主用途の事例は得られませんでした。その条件で見つかる既存ビルには4.0～4.1％の事例もありますが、主用途が事務所のため、店舗・遊技場ビルの査定レンジを引き上げる直接の根拠にはしていません。逆に、対象の駅至近という立地だけを理由に、店舗主用途の事例帯より低い水準にも置いていません。 WEB上の公開情報 JMF日本都市ファンド投資法人の2026年2月期有価証券報告書では、JMFビル高田馬場01の直接還元利回り3.5％を確認できます。ただし、同ビルは対象より新しく、別物件です。 GiGOの出店公表資料とビッグエコーの店舗案内からは、ご提示の所在地で両店舗の営業情報を確認できます。一方、JR東日本による2026年6月の取得、売買価格、取引時のNCFは公開情報から確認できませんでした。したがって、実際の取引利回りを逆算した査定ではありません。補助資料の日本不動産研究所「不動産投資家調査」（2026年4月）では、銀座の都心型高級専門店の期待利回りは3.3％です。ただし、立地・テナント・建物条件が本件と大きく異なるため、数値を直接適用していません。査定キャップレートの目安査��対象レンジ中心値店舗・遊技場を主用途とする本件ビル3.5～3.8％3.7％同用途の近隣事例3.5％を下限側、池袋の既存商業ビル事例3.8％を上限側の比較材料としました。本件の駅至近・所有権という条件と、1988年竣工との申告に基づく建物の経年、遊技場を含むテナント構成を併せて見て、中心を3.7％とするのが妥当と思われます。年間NCF（純キャッシュフロー）が提示されていないため、価格の金額は試算しません。求め方は概算価格＝ NCF ÷ キャップレートです。リスク・注意事項 •築年・建物概要に資料間の相違があります。ご提示では1988年竣工・地上7階／地下1階ですが、公開物件情報には異なる築年の記載があります。同一建物・登記上の建物範囲を含め、登記事項証明書と建築確認資料で確認する必要があります。 •店舗主用途の近接比較��1件です。もう1件は池袋の大型商業ビルで、対象とは規模・立地が異なります。 •GiGO・ビッグエコーの営業情報だけでは、賃貸借契約の存続、賃料水準、空室、修繕・設備更新費、年間NCFは確認できません。これらの条件次第で、個別の適用利回りは変わり得ます。 •JR東日本への売却という取引事実と売買条件は未確認です。買主固有の利用目的や再開発意図が価格に反映されていた場合、その売買価格から得られる利回りは、通常の賃貸事業を前提とする本査定と異なる可能性があります。 ________________________________________ ※本コメントは、CapRateMapのデータおよびWeb上の公開情報を参考に生成した情報に基づいて作成しておりますが、その正確性および完全性を保証するものではありません。本内容については、ご利用者ご自身の判断と責任において��利用ください。

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23 days ago

【売買】高田馬場駅至近の店舗ビルを取得、JR東日本｜日経不動産マーケット情報 https://t.co/1SS3liZex4

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24 days ago

「渋谷松濤ホテル計画（仮称）」を、公開情報だけをもとにキャップレートマップAIアシスタントがCRを推定しました。査定中心値：3.6% https://t.co/wSe2MIfpAF 渋谷松濤ホテル計画（仮称）渋谷区松濤1-28-1 以下、CapRateMapのAIアシスタントによる推定コメントです。査定コメント渋谷松濤ホテル計画（仮称）のキャップレートは、2026年10月時点で、完成後に安定稼働しているホテルを前提に3.4～3.8％、中心3.6％程度と査定します。これは2029年の竣工時点の利回りを確約するものではありません。周辺キャップレート水準渋谷区松濤1-28-1の近傍50件を用途横断で確認すると、REITのCR・取引CRの30件は平均3.1％、範囲1.8～3.8％でした。ただし、この近傍50件には住宅・店舗・事務所が多く、ホテルを主用途とする事例は含まれていません。用途混在の平均をホテルの査定値には採用しません。ホテルを探す範囲を約10kmに広げると、ホテルを主用途とするREITのCR・取引CRが41件確認できました。平均3.9％、範囲3.3～4.8％です。この広域集計には、規模・築年・ホテルの形式が異なる事例も含まれるため、近さと比較可能性を重視します。地価公示のCRは査定の主軸に用いていません。類似物件との比較対象はS造・地上11階、延床2,337.21㎡、61室の新築計画で、工期は2027年5月～2029年3月とされています。比較の中心となるホテル事例は次のとおりです。ホテルを主用途とする比較事例対象地からの距離CR ザ・ワンファイブ東京渋谷〔REITのCR〕約0.7km3.4％ MIMARU 東京新宿 WEST〔REITのCR〕約2.9km3.6％相鉄フレッサイン東京六本木〔REITのCR〕約3.5km3.6％相鉄フレッサイン東京六本木・追加取得〔取引CR〕約3.5km3.8％ MIMARU東京赤坂〔REITのCR〕約3.6km3.5％ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂〔REITのCR〕約4.2km3.4％最も近い渋谷のホテル事例3.4％を重視しつつ、都心部のホテル事例が概ね3％台半ば～後半にあることから、対象の中心を3.6％に置きました。なお、同一物件のREITのCRと取引CRは、評価時点や算定前提が異なり得るため、機械的に平均していません。新築・延床面積の条件を厳しく合わせると、近隣のホテル事例は乏しく、遠方の事例が増えます。その平均を松濤の計画へ直接適用するより、近隣のホテル事例を優先するのが妥当と思われます。 WEB上の公開情報いちごホテルリート投資法人の開示資料でも、ザ・ワンファイブ東京渋谷の鑑定還元利回り3.4％が比較材料になります。一方、早稲田大学国際不動産研究所「不動産投資短観調査」では、東京主要5区のビジネスホテルの期待キャップレートは4.0％です。また、参考資料の日本不動産研究所「不動産投資家調査」（2026年4月）では、東京の主要駅徒歩5分以内・築5年未満・約100室の宿泊特化型ホテルの期待利回りは4.1％です。これらは東京の標準的なホテル投資の目線として有用ですが、対象は61室で、神泉駅徒歩4分の個別計画です。調査上の期待利回りと個別物件のREITのCRも前提が同一とは限らないため、参考資料の4.1％をそのまま採用せず、近隣のホテル事例を主軸にしました。査定キャップレートの目安前提査定キャップレート完成後・安定稼働時のNCF（純キャッシュフロー）に適用3.4～3.8％、中心3.6％この水準は、渋谷の近接事例3.4％と、都心のホテル事例3％台半ば～後半を主な根拠とする本計画の目安です。現時点の未竣工プロジェクトそのものの取得利回りや、開発期間中のリスクを含む投資利回りではありません。年間NCF（純キャッシュフロー）が提示されていないため、収益価格の金額は試算しません。完成後の概算価格を検討する場合の基本式は、概算価格＝ NCF ÷ キャップレートです。リスク・注意事項 •2029年竣工予定のため、現在のホテル事例を竣工時の市場水準として確定することはできません。金利、建築費、ホテル投資需要の変化に留意が必要です。 •運営会社、ブランド、客室単価、稼働率、賃貸借・運営契約の形態が未提示です。これらは安定稼働時のNCFと、投資家が求める利回りの双方を左右します。 •61室という規模や、渋谷中心部・神泉からのアクセスは評価材料ですが、比較事例と同等の収益性を保証するものではありません。 •用途地域が商業地域と第一種住居地域にまたがるため、計画どおりの開発・運営に必要な条件は別途確認が必要です。 ________________________________________ ※本コメントは、CapRateMapのデータおよびWeb上の公開情報を参考に生成した情報に基づいて作成しておりますが、その正確性および完全性を保証するものではありません。本内容については、ご利用者ご自身の判断と責任においてご利用ください。

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