利回り4パーセント投資研究所-Yield For Next-

利回り投資の魅力に取りつかれました。寝ても覚めても安定的な利回りのことを考えています。

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mozoワンダーシティ…
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#JREIT決算概要
エスコンリートの26年1月期決算。未だに不祥事対応の説明が必要なあたり、やらかしの対価は重いです。インフレに弱い底地対策という長期課題にどう向かっていくか。保有物件自体は安定してるので心配してません
利回り6.2％
LTV42.5％
金利コスト1.33％
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どちらかと言うと株価が5年間で全く上昇してないスポンサーの方が心配です。設備投資が必要だから仕方ないのですが、PER10倍でも利回り2％を切る資金繰り。インフレ対応力含めて株式としての魅力が…陸運内でも時価総額が阪急阪神に逆転されているのは寂しいです

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#JREIT決算概要
東急リートの26年1月期決算。これまでの貯蓄を取り崩して利回りを維持するフェーズが本格化。変動金利の積極導入も進める見込み。賃料上昇とLTV引き上げでDPU4000円を維持しつつEPU3500円を目指すのは分かりすいです
利回り4.5％
LTV33.0％
金利コスト0.82％
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J-REITは金利上昇（日本も海外も）でクラッシュ気味。指数利回りは5％を超え、ついにNBFの利回りも4％を超えてきました。ボトムのシグナルとしてはかなり堅いものです（とは言え、調達金利と支払金利がここまで開いた時期はないので参考まで）

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#ナンピンウィークリー
シグナルは4と買い場ではありません（来週月曜は積立日の人が多いと思いますが、私も）。ベイリーギフォードはボロボロに惨敗な一方、eMAXIS Neoの宇宙開発、ナノテクなどのグロースのパフォーマンスがえげつないです。モニタリングしてるけどテーマ型は買えてません。きつい

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5/29のシグナル4をボトムに6/5は25。昨夜の米国はクラッシュしています。明確なカタリストはありませんが、米イラン戦争継続、プーチンの和平拒否、SpaceXの上場とポジション調整、一番分かりにくいクラッシュのタイミングで、だからこそ大きく動いています

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#JREIT決算概要
いちごホテルリートの2026年1月期決算。半期の売上を超えるCAPEXを投入。ホテル業界も供給過多でいよいよ本腰入れて差別化を図らねばならない局面という印象です。オフィスやレジの方が運営は楽そうです
利回り5.4％
LTV38.3％
金利コスト1.29％
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#JREIT決算概要
産業ファンドの26年1月期決算。地主株式会社との連携（自分が投資してるファンドに売却して益計上）、湘南HIPテコ入れでNOI1.5倍（やっと取得価格利回り4.3％）とアピールしてるほど輝かしいわけでもなさそう
利回り5.5％
LTV42.4％
金利コスト0.90％
https://t.co/JbNypFBoYe

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#JREIT決算概要
イオンリートの26年1月期決算。中計に基づき分配金を漸増させてましたがコスト増に対応するため、利益超過分配を大きく引き下げ。コンフォリア同様に投資先行させます。
利回り5.3％
LTV36.8％
金利コスト1.08％
https://t.co/Vuy3fKJ1KI

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ドローンは1日で+12％…

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しかし調べてみるとクリーンテックや水素エコノミーですら大きく上昇しているグロース株バブルっぽいです

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東証グロース指数がボラタイルな中で、人気銘柄を主に保有する野村の日本新鋭成長株ファンドはそこそこ好調、我が道を行くスパークスの価値発掘は低迷、その中間あたりのひふみマイクロスコープはその中間あたりです。みんな分散投資なのでTOB一発引けば、というわけでもないのが辛いところです

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#ナンピンウィークリー
シグナルは18と3月26日の3ケタ上昇から急激に低下した後は横ばい。日本株は決算過ぎても底堅い、ように見えますが個別株の二極化が止まりません。アクティブ運用においては薄氷を踏むような局面が続きますが、fundnote Akebonoは安定したパフォーマンスを継続です

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仕事が忙しくて決算メモが進みませんが、NBFのイールドギャップが1％切るとさすがにしんどい展開です。東証REIT指数の水準が2017年と同じであることを考えると、J-REITのインフレ耐性について考えさせられます。デベ株は長期で上昇してたのに（足元はアレですが

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インフレ耐性の低い運営型住宅は減らす、設備投資はささっさと行いインフレの果実を取る、の2点を強調。一方で、賃料上昇率は頭打ちした感があります。さて、ここから勝負所です

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#JREIT決算概要
コンフォリアの26年1月期。不動産保有ではなく経営している感を前面に打ち出し、如何にインフレ環境下でパフォーマンスを出していくかトップが方針を定めています。先行きが見え辛い中で素晴らしいリーダーシップ
利回り3.9％
LTV40.2％
金利コスト0.96％
https://t.co/KwmfZJ2E2r

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#JREIT決算概要
三井不ロジの26年1月期決算。ピカピカのポートフォリオで何の問題もないはずですが冴えない投資口価格。何も言いようないのが逆にマイナス評価なのか。関東圏の物流施設共有のピークアウトでそろそろ底打ちしたい
利回り4.6％
LTV32.1％
金利コスト0.75％
https://t.co/QWGiX4gkoS

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#JREIT決算概要
森ヒルズリートの26年1月決算。森ビルと協議が整わず物件取得は見送りと。スポンサーとは過度な利益相反とならなければ何やってもくれてもいいと思ってますが、なかなか難しいところです。
利回り4.6％
LTV36.5％
金利コスト0.82％
https://t.co/jQ8ANaJBzO