小川哲平@CFBM代表

（株）CFBM & プロズ（株）代表取締役社長 | 新築木造AP×築古区分1Rの不動産投資 | PM管理戸数8,933戸 | 年間取引高280億円 | 運用資産総額1,300億円 | クライアント数1,978名 | 社員数110名 | 不動産M&A | 不動産投資家 | 東名阪福 | さあ不動産で日本を元気にしていこう

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

『そんなに儲かるなら、なぜ不動産屋が買わないんですか？』

定期的に言われるが、
まず金融機関からお金を借りられるなら借りられるだけプロなら買う。少なくとも当社の社員ならそう。私の周りの不動産関係者も持ってる人のほうが多い。

もう少し現実的な話をすれば、
一般消費者・投資家に紹介する案件は比較的長期的なスパンでの「不動産投資向き」の物件であり、不動産業者の事業のような短期スパンのサイクルには不向きである物件が多い。だから銀行から融資を受けられるなら、不動産業者は回転率の早い物件を購入して事業サイクルを回すほうを選ぶことになる。だから不動産投資向きの良物件が貴方の元にやってくるのだ。

もし短期・長期スパン問わず儲かる物件を独り占めできるほどの財力が不動産業者にあったなら、その「儲かる物件」は不動産屋が買い占めてしまうため、冒頭の質問のとおり、貴方の手元にはやってくることはないだろう。

つまり、
決してプロの不動産屋が買わない「余り物」物件が貴方の手元にやってきたわけではない。（そういうケースもめちゃくちゃ多いのは言うまでもないので気をつけて）

世界の富のおよそ半分が不動産。
世界中のあらゆる資産をかき集めてようやく不動産を独占できるということになる。

だから、
誰にも不動産は独り占めできないから面白い。
だから、
貴方にもチャンスがある。
素直にチャンスを掴み取ったらいい。

[黒沢勉@ライズグループCEO @risegroup151212]

どの分野でも勝組負組は存在する。
しかしワンルーム投資となると目の色を変えて否定派が湧いてくる（笑）上手くいかない人にも問題があり販売する会社にも営業担当者にも問題がある。ワンルーム投資よりフラット35投資の方がよっぽど悪どい奴らが沢山いるよ（笑）ス◯◯問題だってなにも解決していないよ？

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

ワンルーム投資家
タワマン投資家
都市部一棟物投資家
郊外一棟物投資家
築古戸建て投資家

それぞれ目的も状況も価値観も違う。
人生たかだか数十年じゃ全て経験できないし、
そりゃお互い理解し合えないのは当然。
同じ不動産投資家、互いに尊重し合えば良い。

別にやり方次第でどれでも勝てる。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@RealestateCare_ まあそうなりますよね…
恐ろしい話ですね。これから増えそうです…

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

リースバックが再び話題に。

物価上昇により家計が赤字に転じ、
年金が収入源のメインとなる方には、
かつてない不安が押し寄せている。
その解決策としてリースバックが採用される。

「リースバック」とは、
いま住んでいる家を売却するものの、
家賃を支払えば、そのまま住み続けられるという仕組み。つまり、一旦キャッシュを手にする事ができるのだ。

サブリース同様、上手く使えば良い制度。
だが世の中そんな甘くないという前提で慎重に検討してもらいたい。

特に注意すべき点は以下
①住み続けるための賃料は相場よりも高い傾向
②今の買取金額は相場よりも安い傾向
③定期借家契約の可能性が高い（契約期間が満了したら借り続けられない）
④そもそも家計が赤字の人は、そこに割高な家賃支出が増えるため、さらに赤字が拡大する。インフレ（物価上昇）は長期継続見通しが強いため、赤字幅の予測が困難

自宅の資産価値にもよるが、
地方郊外の大抵のケースでは10年ほど家賃を支払続けると、売却資金が底を尽き、そこからは家賃負担が発生（または転居せざるを得なくなるが、高齢のため転居先探しが難しい）する可能性が高い。

60代70代の方からの相談が多いが、
良くも悪くも人生100年時代。
10年後も変わらず自宅に住み続けている可能性は高い。家賃を払い続けることはできるだろうか？

もし親御さん達が検討されている場合は、
きちんとリスク管理をしてあげて欲しい。

私がリースバックの相談を受けた中では、
そもそもの家計バランスを整えるだけで当面は問題ないという方も多い。バブル世代の方々は何かと不要な支出が多い傾向にあると感じる。

リースバックやリバースモーゲージ検討の前段階で、きちんと家計の見直しをしよう。保険会社さんのFP相談などは不要な保険を提案されるかもしれないのでそこも注意して欲しい。

結論、
リースバックは最後の選択肢の位置付けが良い。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@RealestateCare_ 3億現金化できて月100万ならアリな気も…笑
評価額は3億だけど買取額はまた別ってことですかね？

金額が大きくなるとまた考える余地も広がりますね笑

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@sunafkin_fa2 良い住環境ですね！
スズメバチだけはごめんですが…笑

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

帰宅したら
カブトムシと固定資産税の通知が届いていた。

実はその昔、
カブトムシの捕り方を教えるバイトをしてた。
でも久しぶりのカブトムシはちょっと恐ろしい。

そして今は、
固定資産税の精算と支払いの仕事をしてる。
久しぶりじゃないのに固定資産税のほうが恐ろしい。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@sunafkin_fa2 おお！
実は私も子供の頃にクワガタを販売しようとして、近所にチラシを貼り回って叱られたことがあります笑

カブトムシやクワガタはロマンありますよね〜

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@risegroup151212 こちらこそです🙇‍♂️

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@risegroup151212 さすがです笑
区分だと膨大な件数になりそうですね…！
私も微力ながら国家に貢献いたします。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

『顧客に最大限貢献する』

そう掲げていると、
「じゃあ値引きすべきだ」
「会社が利益を出すのはおかしい」
なんて言い返されることもしばしば。

だが、
最大限の貢献とは今この瞬間だけではない。
当社事業という時間軸の中での「最大限」だ。

貢献を最大化する為にこそ、
適正な業績を上げ、成長し続ける必要がある。

より多くの顧客に価値を届け、
更なる提供価値を増やし、優秀な仲間を集め、
社会の荒波に対応できるよう変革し続ける為に、
成長し続けなければならない。

利益そのものは目的ではなく、
貢献を継続する為に必要な手段だ。

ボランティアじゃ、
あっという間に会社が潰れ貢献できなくなる。

暴利を貪れば、
顧客の支持を得ることなく短命に終わる。

理想と現実のバランス感覚こそ、
顧客への貢献の最大化に欠かせないものだ。

さあ今日も不動産で日本を元気にしていこう。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@nabu_invest なりそうですよね〜ってかなってますね…
もっともっと整備していかないとですね！

[なぶ@コンクリ貯蓄術🏙️ @nabu_invest]

リースバックではよく
「買い戻せる」
みたいな話も聞きますが
実際かなり難しいみたいですね。

Grokによれば、国交省の資料見ると
買い戻し実績0の事業者が多いらしく
買い戻せる確率はせいぜい数%とのこと。

リースバックは
よほど計画的に使わない限り、
ジリ貧待ったなしの仕組みと思います🫠

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@inflames9147 私もリースバックは普通借家であるべきと思っております🙏

が、現実的にはそれだと買取価格は伸ばせず、
利用普及しにくいとも思いますし悩ましいですね。

いずれにしても、
まるで行政のセーフティーネットのように良い面だけ捉えて判断されている人がいるので、くれぐれもご注意頂きたいですね…

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

@inflames9147 事業としてはそうなるよねというのと、
利用者さんの住み続けたいという想いがあり、
なかなか難易度の高いスキームなんですよね…

サブリースと同じく設計次第では、
有効な施策にもなり得ると思いますが、
まだまだ未完成なモデルなので注意が必要です⚠️

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

YouTubeみてたら素敵な不動産投資会社を発見
https://t.co/pyYPySA2Q9

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

必要なことなら、
たとえ理解されなくても変える。

短期的には問題なくても、
長期的にはガンになるようなら変える。

いまうまくいっていたとしても、
数年後の衰退が見えているなら変える。

人は変わりたくない生き物。
だから変わり続けられる人・組織は強い。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

IREM名古屋楽しかった。
仲間達に会えるこのイベントは毎年の楽しみ。

有り難いことに、
なぜか毎年ビジネスに繋がる話が舞い込んでくる。

とても良い刺激になった。今日もやっていこう。

[なおP インデックス毎月50万投資10年目標(3年目) @naopictures]

確かに、いつもなら退去するのに退去が発生しない、、、
今持つべきは築浅物件かもしれない