デベ太郎

国立大→デベロッパー入社n年目 業界・政治・経済・投資のこと 天安門事件 خنزير مشوي

[デベ太郎 @developer_taro]

特に宣伝することもないですが僕は渋谷好きですよ

[デベ太郎 @developer_taro]

井の頭線ユーザーだけは渋谷駅改造に文句を言う権利がある

[Wich Tadokollo @ponskiyja]

京王民目線、渋谷のガチで嫌いなところ

・銀座線が死ぬほど遠くなって不愉快

・半蔵門線は一回外に出されるうえ、片側一機だけのエスカレーターと「しぶちか」とかいう無意味な狭い地下街を通らされて不愉快

・東急側に渡ってハチ公に降りるルートが消滅して不愉快

・東横線は最早どう行くのか不明

[デベ太郎 @developer_taro]

@MDB_HiRO これ知らなかったです。元々もっとスクランブル交差点に近い位置にホームがあったってことですか？

[デベ太郎 @developer_taro]

@syun1981274 銀座線は便利になってません？

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck 直接的な関係はありませんので、工事費の高騰を理由に今販売中のマンションの高値を正当化することはないです。ただマンション供給が先細るのであれば、将来的なマンション価格を受給の問題から上昇傾向で読むことには一定の妥当性があると思いますよ。結果外れましたけど。

[デベ太郎 @developer_taro]

再開発の収支モデル全然わかってないですね
一枚目は組合収支なので、青の一つ下の参加組合員負担金が参加組合員たる三井不動産にとっての保留床取得価格に相当します

[HN @PassionAndLuck]

三井不動産が手掛けるセントラルガーデン月島（CGT）のざっくり営業利益は40%位です。

検算よろしくお願いします。

【事業計画書】
https://t.co/fBpUFsnIIg

【基礎データ】
敷地面積5640平米
住宅延床面積68372平米
住宅専有面積46872平米
住戸数744戸（内一般販売住戸数516戸）
1戸辺り平均63平米
販売坪単価約970万（マンマニさんブログ参照）

【計算】
売上：販売坪単価970万×516戸×平均床面積63平米÷3.3（坪単価に割り戻し）=956億円

ざっくり粗利：956億-黄色+青=472.41億
ざっくり粗利率：49.4％

ざっくり営利：ざっくり粗利-オレンジ=461.9億
ざっくり営業利益率：48.3％

実際にはここから販売費、広告宣伝費、モデルルーム費、本社間接費等々が引かれるわけだが、追加で50〜60億といったところかな。となると60億引いても営業利益400億で営業利益率42％。

なお、商業施設からの利益は切り捨ててる。

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck 2%台が定着しているようなマーケットでしたので確かに高値圏ではありましたがい異常な過熱感という雰囲気が漂っていたかというとそうでもありませんでしたし、バブルの中マンクラだけがそれを正当化していたようには私は感じませんでしたね。何度も言いますが工事金と売値の間に

[デベ太郎 @developer_taro]

俺のセンスがない、そうかもしれない。もはやこの国では社会を存続させるべきという人間の方がマイノリティになってしまったのかもしれない。

[小川モモちい @nzmfvz]

@developer_taro お前のセンスが無いだけだよ。雑魚ジジイがいちいち絡んでくんな。

[デベ太郎 @developer_taro]

こんなんが1.6万もいいねついとんの世も末やな

[小川モモちい @nzmfvz]

違いますね。みんな大事です。子持ちが子供が休んだ時に代わりに仕事を巻き取っているのはほぼ独身です。

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck つまり一般論として「今後も工事費は上がり着工数は減少するだろうから新築志向の人は気に入ったなら買うべき」は正しい論理であり、また価格の妥当性はその時点での市況に基づいてしか判断できないので高掴みを誘発したとも言いにくいかと。私は別にマンクラではないですが

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck ②原価は都心でもタワーなら土地建物だいたい半々なので影響は少なくないですよ。

建設費相場については指数が遅行するので客観的データを出せないのが痛いところですが、もし知人に業界の方がいればその方に聞いていただいてもご納得いただける数値感かと。

[デベ太郎 @developer_taro]

結局資源配分の問題なので引退世代にばら撒いている社会保障財源にメスを入れないと根本的には何も解決しません

[窓際三等兵 @nekogal21]

現役世代の負担を減らすために年収の壁だ財政出動だと盛り上がり、政府も巻き込んで通貨を毀損した結果、防衛的に金利を上げざるを得ないセルフ経済制裁状態となり、現役世代が住宅ローンの支払いと家賃増額に苦しむようになったというのは寓話としてあまりにもよく出来ているな

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck ①建設費高騰は買いの理由に間接的に繋がります。将来的な建設費高騰は新築着工数の減少を意味し、新築志向の方が新築として買える物件が漸減するからです
②「既に終わった期においては」財務諸表上のデベの分譲粗利率は拡大しています。これは工事金確定よりも売値確定が構造的に後だからです

[デベ太郎 @developer_taro]

煽り抜きで感覚的には今の物価考えればせめて額面では所得がコロナ前の倍になってないと実質賃金減なんじゃないですかね
コロナ前から所得倍増させられてない方は全員転職なり環境変えるなりしたほうが予後はいいと思います

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck まあ当該物件は値下げして売り切ることはできるでしょうね。
一般論として今後事業化する案件で収支が合いそうなものは減少傾向になるだろうということはご理解いただけますかね？

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck 2024年時点で倍はやや言い過ぎかなと思いますが、現時点においてはコロナ前の倍は確実に超えているでしょうね。
今までは建築費の上昇を飲み込める物件価格の上昇が見込めたので結果的に着工できましたが、これからはそれもできなくなるというだけの話です

[デベ太郎 @developer_taro]

@PassionAndLuck 変更前の事業計画書と工事金が概ね変わっていないのであればゼネコンが物価上昇分を背負った結果三井の粗利が高くなっていると言えるでしょう
いずれにせよ財務諸表は過去の実績の積み上げであり、デベのマンション事業が儲からなくなるというのは今後の話なので、両者は同時に成り立つかと存じます