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비물 위의 선율 https://t.co/WfivAtaJvF 출처 @YouTube U-tubeㅡSingSongTV에서 함께 나누는 노래는 여러분과 함께 만들어가는 음악입니다. 누구에게나 자신의 음악을 소개하고 꿈을 펼칠 수 있는 기회를 열어두겠습니다. 좋은 음악과 새로운 만남이 이어지는 SingSongTV를 자주 찾아주시고, 여러분의 공감과 응원으로 함께 성장해 주세요

SingSongTV与大家分享的音乐，是我们与大家一起 만들어가는音乐。我们希望为每一位热爱音乐的人提供展示作品、实现梦想的机会。欢迎经常访问 @SingSong1TV，用您的喜爱与支持，和我们一起成长。

The music we share on SingSongTV is music we create and enjoy together with you. We want to give everyone who loves music a chance to share their work and pursue their dreams. Please visit @SingSong1TV often, and grow with us through your support and encouragement.

SingSongTVで皆さんと分かち合う音楽は、皆さんと一緒に育てていく音楽です。音楽を愛する一人ひとりが、自分の作品を紹介し、夢に挑戦できる機会を大切にしていきます。ぜひ @SingSong1TV をいつも訪れて、皆さんの応援と共感で一緒に成長していきましょう。

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매각허가취소신청 전체내용 민사집행법 제127조매각허가결정의 취소신청 ⓵제127조제6호에 규정한 사실이 https://t.co/p5eieKHUBJ 출처 @YouTube

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가등기 제척기간·효력및말소 매매예약을 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권 가등기를 해 놓으면 https://t.co/2a6qG1Hr86 출처 @YouTube 요약글+가등기는 경매 실무에서 가장 위험한 권리 중 하나입니다. 특히 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기는 단순 등기 존재만 보고 판단하면 큰 손실이 발생할수있습니다/가등기의 핵심은 순위보전효력에 있으며 본등기가 되면 가등기 이후의 저당권 임차권 압류 경매개시결정 등이 모두 밀릴수있다는 점입니다/다만 예약완결권은 일반적으로 10년의 제척기간이 적용되므로 기간이 지나면 예약 자체가 실효되고 가등기 역시 원인무효가 되어 말소대상이 될수있습니다/경매투자자는 반드시 가등기 원인 매매예약일 점유상태 본등기 여부 소송진행 여부를 확인해야 합니다/특히 가등기권자가 부동산을 점유하지 않는다면 본등기청구권의 소멸시효 완성을 이유로 후순위 매수인이 말소청구를 할수있다는 점이 실무상 매우 중요합니다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 단순히 가등기 존재만 보고 포기하거나 반대로 안전하다고 판단하면 위험할것입니다ㅡ실무 포인트+가등기는 처분금지효력은 없으므로 소유자는 제3자에게 계속 매도하거나 근저당을 설정할수있다/그러나 추후 본등기가 되면 가등기 이후 권리들이 대부분 소멸하거나 후순위가 될수있다/매매예약완결권은 일반적으로 예약일로부터 10년의 제척기간이 적용된다/기간이 지나면 예약은 실효되고 가등기도 원인무효가 될수있다/가등기 후 본등기가 되더라도 소유권이전효력 자체가 가등기일로 소급되는 것은 아니다/소유권 취득시점은 본등기 시점이다/가등기권자가 점유를 이전받아 계속 점유중이라면 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않을 가능성이 높다/현황조사가 매우 중요하다/경매에서 오래된 가등기가 있다고 모두 위험한 것은 아니다/오히려 제척기간 경과와 점유부재가 확인되면 말소가능성이 높아 투자기회가 될수있다/가등기와 함께 설정된 지상권 전세권 사용대차 등이 존재하면 가등기 효력 유지 목적 여부를 반드시 분석해야 한다/후순위 매수인도 소유권에 기한 방해배제청구로 가등기 말소청구를 할수있다/이는 실무상 매우 강력한 대응수단이다ㅡ투자 전략적 조언+등기부상 가등기 접수일만 보지말고 반드시 원인서류의 매매예약일을 확인할것이다/실제 제척기간 계산은 예약일 기준인 경우가 많다/현황조사서와 점유관계 확인은 필수다/가등기권자 또는 관련인이 실제 점유중이면 시효중단 또는 점유 항변 가능성이 존재할수있다/매각물건명세서에 가등기 인수 여부가 기재되었더라도 무조건 인수로 단정하면 안된다/별도 소송으로 말소 가능한 사례가 많다/소송비용과 시간까지 계산하여 입찰가를 산정해야 한다/가등기 말소소송 예상비용이 ₩300만에서 ₩1000만 이상 발생하는 경우도 실무상 존재한다/오래된 가등기 물건은 경쟁률이 낮아지는 경우가 많다/권리분석 능력이 있다면 저가낙찰 기회가 될수있다ㅡ체크리스트+가등기 원인이 매매예약인지 담보가등기인지 확인할것/가등기 접수일과 실제 예약일을 모두 확인할것/예약완결권 행사 여부를 확인할것/본등기 진행 여부를 확인할것/가등기권자의 점유 여부를 현장확인할것/관련 소송 진행 여부를 대법원 나의사건검색 등으로 확인할것/가등기 이후 설정된 근저당 압류 임차권 관계를 분석할것/매각물건명세서상 인수사항 여부를 검토할것/가등기권자의 실체와 연락가능 여부를 조사할것/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 예상 소송비용과 명도기간을 반영할것ㅡ주의할 점+가등기가 오래되었다고 자동소멸되는 것은 아니다/점유중이면 소멸시효가 진행되지 않을수있다/담보가등기와 매매예약가등기는 법리가 다르므로 혼동하면 위험하다/가등기 말소 가능성이 있어도 확정판결 전까지는 법적 위험이 존재한다/경매법원 매각물건명세서만 믿고 입찰하면 위험할수있다/현장점유자와 등기명의인이 다른 경우 숨겨진 권리관계가 존재할수있다/지상권이 함께 설정된 경우 토지활용 제한 위험이 발생할수있다/가등기권자의 상속문제가 얽히면 소송이 장기화될수있다ㅡ참고출처+대법원 1991.3.12. 선고 90다카27570 판결/대법원 1991.6.11. 선고 90다9797 판결/대구지방법원 포항지원 2013가단7347 판결/민법 제162조/민법 제186조/민법 제245조/부동산등기법 제91조/대법원 2001다7301 판결/대법원 2009다103950 판결/서울중앙지방법원 2009가단331081 판결/서울중앙지방법원 2008나4260 판결/국가법령정보센터/법원경매정보사이트/대한민국 법원 판례집ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ요약글+가등기는 경매 실무에서 가장 위험한 권리 중 하나입니다. 특히 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기는 단순 등기 존재만 보고 판단하면 큰 손실이 발생할수있습니다/가등기의 핵심은 순위보전효력에 있으며 본등기가 되면 가등기 이후의 저당권 임차권 압류 경매개시결정 등이 모두 밀릴수있다는 점입니다/다만 예약완결권은 일반적으로 10년의 제척기간이 적용되므로 기간이 지나면 예약 자체가 실효되고 가등기 역시 원인무효가 되어 말소대상이 될수있습니다/경매투자자는 반드시 가등기 원인 매매예약일 점유상태 본등기 여부 소송진행 여부를 확인해야 합니다/특히 가등기권자가 부동산을 점유하지 않는다면 본등기청구권의 소멸시효 완성을 이유로 후순위 매수인이 말소청구를 할수있다는 점이 실무상 매우 중요합니다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 단순히 가등기 존재만 보고 포기하거나 반대로 안전하다고 판단하면 위험할것입니다ㅡ실무 포인트+가등기는 처분금지효력은 없으므로 소유자는 제3자에게 계속 매도하거나 근저당을 설정할수있다/그러나 추후 본등기가 되면 가등기 이후 권리들이 대부분 소멸하거나 후순위가 될수있다/매매예약완결권은 일반적으로 예약일로부터 10년의 제척기간이 적용된다/기간이 지나면 예약은 실효되고 가등기도 원인무효가 될수있다/가등기 후 본등기가 되더라도 소유권이전효력 자체가 가등기일로 소급되는 것은 아니다/소유권 취득시점은 본등기 시점이다/가등기권자가 점유를 이전받아 계속 점유중이라면 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않을 가능성이 높다/현황조사가 매우 중요하다/경매에서 오래된 가등기가 있다고 모두 위험한 것은 아니다/오히려 제척기간 경과와 점유부재가 확인되면 말소가능성이 높아 투자기회가 될수있다/가등기와 함께 설정된 지상권 전세권 사용대차 등이 존재하면 가등기 효력 유지 목적 여부를 반드시 분석해야 한다/후순위 매수인도 소유권에 기한 방해배제청구로 가등기 말소청구를 할수있다/이는 실무상 매우 강력한 대응수단이다ㅡ투자 전략적 조언+등기부상 가등기 접수일만 보지말고 반드시 원인서류의 매매예약일을 확인할것이다/실제 제척기간 계산은 예약일 기준인 경우가 많다/현황조사서와 점유관계 확인은 필수다/가등기권자 또는 관련인이 실제 점유중이면 시효중단 또는 점유 항변 가능성이 존재할수있다/매각물건명세서에 가등기 인수 여부가 기재되었더라도 무조건 인수로 단정하면 안된다/별도 소송으로 말소 가능한 사례가 많다/소송비용과 시간까지 계산하여 입찰가를 산정해야 한다/가등기 말소소송 예상비용이 ₩300만에서 ₩1000만 이상 발생하는 경우도 실무상 존재한다/오래된 가등기 물건은 경쟁률이 낮아지는 경우가 많다/권리분석 능력이 있다면 저가낙찰 기회가 될수있다ㅡ체크리스트+가등기 원인이 매매예약인지 담보가등기인지 확인할것/가등기 접수일과 실제 예약일을 모두 확인할것/예약완결권 행사 여부를 확인할것/본등기 진행 여부를 확인할것/가등기권자의 점유 여부를 현장확인할것/관련 소송 진행 여부를 대법원 나의사건검색 등으로 확인할것/가등기 이후 설정된 근저당 압류 임차권 관계를 분석할것/매각물건명세서상 인수사항 여부를 검토할것/가등기권자의 실체와 연락가능 여부를 조사할것/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 예상 소송비용과 명도기간을 반영할것ㅡ주의할 점+가등기가 오래되었다고 자동소멸되는 것은 아니다/점유중이면 소멸시효가 진행되지 않을수있다/담보가등기와 매매예약가등기는 법리가 다르므로 혼동하면 위험하다/가등기 말소 가능성이 있어도 확정판결 전까지는 법적 위험이 존재한다/경매법원 매각물건명세서만 믿고 입찰하면 위험할수있다/현장점유자와 등기명의인이 다른 경우 숨겨진 권리관계가 존재할수있다/지상권이 함께 설정된 경우 토지활용 제한 위험이 발생할수있다/가등기권자의 상속문제가 얽히면 소송이 장기화될수있다ㅡ참고출처+대법원 1991.3.12. 선고 90다카27570 판결/대법원 1991.6.11. 선고 90다9797 판결/대구지방법원 포항지원 2013가단7347 판결/민법 제162조/민법 제186조/민법 제245조/부동산등기법 제91조/대법원 2001다7301 판결/대법원 2009다103950 판결/서울중앙지방법원 2009가단331081 판결/서울중앙지방법원 2008나4260 판결/국가법령정보센터/법원경매정보사이트/대한민국 법원 판례집ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권+담보가치가 저감하는것을 막는것을 주요한 목적으로+고수의 숨겨진 무기 https://t.co/AbRSYxUIlW 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 이 영상의 깊이있는 내용들이 담겨있습니다. 요약글+토지 경매에서 가장 흔하게 접하는 특수권리 중 하나가 바로 지상권입니다 등기부등본상 선순위 지상권이 설정되어 있으면 많은 입찰자가 입찰을 꺼리게 됩니다 그러나 그 지상권자가 근저당권자인 금융기관이라면 이는 담보가치 하락을 방지하기 위한 담보지상권일 확률이 매우 높습니다 이 경우 피담보채권이 소멸하면 지상권도 함께 소멸하므로 낙찰자에게 인수되지 않는 안전한 물건이 될수있습니다 다만 주의할 점은 토지 위에 식재된 수목입니다 민법 제256조에 따르면 부동산에 부합된 물건은 부동산 소유자의 소유가 되지만 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다 판례는 담보지상권이 설정된 토지라 하더라도 토지 소유자가 제3자에게 사용수익권을 주어 나무를 심게 했다면 그 나무는 토지에 부합하지 않고 심은 사람의 소유로 남을수있다고 봅니다 즉 낙찰자가 토지 소유권을 취득하더라도 그 위의 나무 소유권은 가져오지 못할수있다는 뜻입니다 따라서 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 감정평가서에 수목이 포함되었는지 여부와 그 수목의 소유권 귀속 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다//실무 포인트+경매 현장에서 담보지상권을 마주했을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 지상권 설정자가 누구인가 하는 점입니다 근저당권자와 지상권자가 동일한 금융기관이라면 이는 토지의 사용 수익을 목적으로 하는 용익물권으로서의 지상권이 아니라 단순히 토지 위에 건물을 짓지 못하게 하여 담보 가치를 유지하려는 목적의 담보지상권일 가능성이 큽니다 판례는 이러한 담보지상권의 경우 피담보채권이 변제나 시효 완성으로 소멸하면 지상권도 부종하여 소멸한다고 보고 있습니다 즉 경매 절차를 통해 낙찰대금이 완납되고 배당이 이루어지면 해당 지상권은 말소촉탁의 대상이 되어 사라지게 됩니다 따라서 등기부상 선순위라는 이유만으로 무조건 입찰을 포기할 필요는 없습니다/그러나 토지 위에 존재하는 수목이나 농작물의 문제는 별개로 접근해야 합니다 민법상 부합의 법리에 따르면 토지 위에 식재된 수목은 원칙적으로 토지의 구성 부분이 되어 토지 소유자에게 귀속됩니다 하지만 정당한 권원에 의해 식재된 경우에는 심은 사람의 소유로 남습니다 여기서 중요한 쟁점은 담보지상권이 설정된 상태에서 토지 소유자가 제3자에게 토지를 임대하여 나무를 심게 했을 때 이것이 정당한 권원이 되는가 하는 점입니다 대법원은 금융기관이 지상권을 설정했더라도 실제 사용 수익할 의사가 없었다면 토지 소유자는 여전히 사용 수익권을 가지므로 제3자와 맺은 사용대차 계약은 유효한 권원이 된다고 판단하였습니다/결국 토지를 낙찰받았다 하더라도 그 위의 나무가 매각 대상에서 제외되어 있다면 낙찰자는 나무 주인과 복잡한 법적 분쟁을 겪을수있습니다 나무의 가치가 높을수록 이 문제는 심각해집니다 낙찰 후 온전한 재산권 행사를 위해서는 입찰 전 현장 답사를 통해 수목의 존재 여부와 그 관리 상태를 확인하고 매각물건명세서에 수목이 매각 포함인지 제외인지 반드시 체크해야 합니다 만약 수목이 매각 제외라면 지료 청구 소송이나 수목 수거 청구 등 추가적인 법적 절차를 밟아야 할수도 있음을 감안하여 입찰가를 산정해야 할것입니다/투자 전략적 조언+선순위 지상권이 설정된 토지는 일반 투자자들이 꺼리는 경향이 있어 경쟁률이 낮고 낙찰가율이 떨어지는 블루오션이 될수있습니다 권리 분석 능력이 있다면 이러한 물건을 저렴하게 낙찰받아 높은 수익을 올릴수있습니다 핵심은 해당 지상권이 담보지상권임을 입증하고 말소될 것이라는 확신을 갖는 것입니다 이를 위해 근저당권 설정 계약서나 경매 신청 채권자의 정보를 꼼꼼히 분석해야 합니다/수목이 있는 토지의 경우 역발상 투자가 가능합니다 만약 수목이 토지에 부합되어 낙찰자 소유가 된다면 조경수 등의 가치를 덤으로 얻을수있습니다 반대로 수목이 매각 제외라면 이를 빌미로 유찰이 많이 된 물건을 싸게 낙찰받은 뒤 지료 청구를 통해 수목 소유자를 압박하여 수목을 저렴하게 인수하거나 토지를 수목 소유자에게 되파는 출구 전략을 세울수있습니다 이때 중요한 것은 수목의 가치가 토지 사용료를 감당할 만큼 높은지 아니면 베어버려도 그만인 잡목인지 파악하는 것입니다/감정평가서를 맹신하지 말고 반드시 현장을 방문해야 합니다 서류상으로는 나타나지 않는 고가의 조경수가 식재되어 있거나 반대로 서류상 존재하는 수목이 멸실된 경우도 있습니다 또한 식재된 나무가 판매를 목적으로 빽빽하게 심어진 묘목인지 조경을 목적으로 심어진 정원수인지에 따라 부합 여부 판단이 달라질수있으므로 식재 형태와 관리 상태를 면밀히 관찰해야 합니다//주의할 점+가장 주의해야 할 점은 담보지상권과 법정지상권을 혼동하지 않는 것입니다 담보지상권은 등기부상에 설정된 권리이고 법정지상권은 건물이 존재함으로써 법률에 의해 성립하는 권리입니다 담보지상권이 말소된다고 해서 법정지상권 성립 여부까지 무시해서는 안 됩니다 토지 위에 미등기 건물이나 컨테이너 비닐하우스 등이 있다면 법정지상권 성립 가능성을 별도로 따져봐야 합니다/매각물건명세서의 비고란을 꼼꼼히 확인해야 합니다 법원은 수목의 소유권에 대해 불분명한 경우 입찰자에게 주의를 주기 위해 특별매각조건이나 비고란에 수목 소유권 불분명 법정지상권 성립 여지 있음 등의 문구를 기재합니다 이러한 문구가 있다면 추후 소송 가능성이 매우 높으므로 소송 비용과 기간을 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다/수목이 타인의 소유로 판명될 경우 지료를 청구할수있지만 상대방이 지료를 연체하지 않는 한 함부로 나무를 베어내거나 처분할수없습니다 이는 낙찰자의 토지 사용을 장기간 제한할수있습니다 특히 조경업자가 묘목을 심어둔 경우라면 이식 시기와 비용 문제로 인해 토지 인도가 지연될 가능성이 매우 높습니다//체크리스트+등기부등본상 지상권자와 근저당권자가 동일한 금융기관인가/경매 신청 채권자가 지상권 설정자인가/매각물건명세서에 수목이 매각 포함으로 되어 있는가 아니면 매각 제외인가/현장 답사 시 토지 위에 식재된 수목의 종류 수량 관리 상태를 확인하였는가/수목이 훼손 없이 분리 가능한 상태인가 아니면 토지와 일체화되어 있는가/인근 주민이나 점유자를 통해 누가 언제 어떤 목적으로 나무를 심었는지 탐문하였는가/수목의 가치가 토지 가격 대비 어느 정도 비중을 차지하는가/낙찰 후 수목 소유자와의 협의가 결렬될 경우 지료 청구 소송을 진행할 여력이 있는가/토지 이용 계획상 수목 때문에 개발 행위 허가에 제한이 있지는 않은가/입찰 가격 산정 시 수목 처리 비용이나 소송 비용을 반영하였는가//참고출처+민법 제256조 민법 제257조 민법 제261조 대법원 2015다69907 판결 대법원 2009다15602 판결 대법원 2011다6342 판결 부동산경매 실무서 2024 지지옥션 경매 칼럼 한국자산관리공사 온비드 공매 가이드 법원경매정보 사이트 매각 사례 분석//////////다음 사안은 담보가치 저감을 막기 위한 목적의 지상권과 민법 제256조 단서상 권원 여부가 결합된 쟁점입니다. 경매현장에서는 선순위지상권이 보이면 초보자는 겁을 내고, 고수는 권리의 실질을 먼저 봅니다. 특히 근저당권자와 동일 명의의 지상권, 그리고 담보채권 소멸 여부는 낙찰가에 직접 영향을 줍니다. 먼저 법리 구조를 정리하면, 민법 제256조는 부동산에 부합된 물건의 소유권을 토지소유자에게 귀속시키되 타인의 권원에 의한 부속은 예외로 둡니다. 부합 판단기준은 2009다15602 판결에서 훼손 없이 분리 가능성, 과다비용 여부, 독립된 경제적 효용 등을 종합판단한다고 설시하였습니다. 한편 담보목적 지상권은 2011다6342 판결에서 피담보채권이 소멸하면 부종하여 함께 소멸한다고 판시하였습니다. 이어 2015다69907 판결은 채권담보를 위한 지상권의 성질과 사용수익권 유보 가능성을 전제로 권원 판단을 문제 삼았습니다. 이는 지상권을 전형적 용익물권으로만 보지 않고 실질에 따라 해석한 흐름입니다. 경매투자 관점에서 핵심은 다음과 같습니다. 선순위지상권이 있어도 그것이 담보가치 보호 목적의 지상권이라면 말소기준권리와 동일 채권에 부종하여 매각으로 소멸할 가능성이 큽니다. 반대로 실질적 사용수익을 전제로 한 지상권이라면 낙찰로도 소멸하지 않을 수있다. 또한 사용권이 누구에게 유보되었는지에 따라 제3자의 식재행위가 정당한 권원인지가 갈리므로, 수목 소유권 귀속과 인도분쟁 리스크가 달라질것이다. 실무 포인트+1 지상권 설정계약서의 목적조항과 특약을 반드시 열람할것이다/2 근저당권과 지상권의 설정일자 선후 및 동일성 여부를 대조할것이다/3 피담보채권의 변제 여부와 소멸시효 완성 여부를 확인할것이다/4 토지 현황조사서와 감정평가서에서 수목 식재 목적을 파악할것이다/5 사용수익권 유보 특약 존재 여부를 등기 외 자료로 점검할것이다//투자 전략적 조언+1 선순위지상권이 근저당권자와 동일 명의라면 채권 소멸 가능성 중심으로 가격을 산정할것이다/2 채권 잔존 시에는 지상권 존속을 전제로 보수적 입찰가를 산정할것이다/3 수목 가치가 크다면 수목 소유권 분쟁 가능성을 반영해 명도비용을 예산에 포함할것이다/4 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 말소 가능성과 존속 가능성 두 시나리오를 비교하여 적어넣을것이다/5 낙찰 후 인도명령 가능 여부를 사전 검토하여 점유이전금지가처분 필요성도 판단할것이다//체크리스트+1 등기부 갑구 을구 전부 열람 완료 여부/2 지상권 존속기간과 지료 약정 존재 여부/3 근저당권 채권최고액과 실제 채무액 차이 확인 여부/4 토지 위 수목의 독립 거래 가능성 조사 여부/5 경매기일 전 채권자 배당요구 종기 확인 여부

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가등기 청산금이 지급된 이후+담보가등기가 있을 때 주의할 점은 https://t.co/mImgd2rgR2 출처 @YouTube 요약글+담보가등기가 설정된 부동산을 거래하거나 경매로 매수할 때 가장 주의해야 할 점은 해당 가등기의 법적 효력이 변제 단계에 머물러 있는지 아니면 소유권 취득 단계로 진입했는지 여부입니다/ 대법원 2010마1322 결정에 따르면 경매기입등기 전 청산절차가 종료된 담보가등기는 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 주의가 필요합니다/ ₩300,000,000 가치의 주택을 매수하며 ₩100,000,000의 대금을 지급했더라도 청산금이 이미 지급된 상태라면 매수인은 소유권을 확보할수없다/ 따라서 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 가등기권자의 권리 행사 현황을 서면으로 대조하고 가등기담보 등에 관한 법률 제4조를 근거로 청산절차 종료 여부를 철저히 확인해야만 예기치 못한 재산적 손실을 막을수있을것이다ㅡ실무 포인트+1 담보가등기를 단순히 저당권과 동일하게 취급하여 채무액 변제만으로 해결할수있다고 판단하는 것은 매우 위험할것이다/2 가등기담보 등에 관한 법률 제3조에 따른 담보권 실행 통지와 제4조의 청산금 지급이 완료되면 가등기권자는 실질적 소유권자로서의 지위를 갖게 될것이다/3 등기부상 채무액이 ₩100,000,000이라 하더라도 실제 가등기권자가 청산절차를 마쳤다면 제3자가 소유권을 이전받을수없다/4 대법원 98마1333 결정에 명시된 것처럼 담보가등기 상태에서 본등기가 이루어지더라도 후순위 압류 등기가 말소되지 않는 경우도 존재하므로 권리의 선후 관계를 면밀히 따져야 할것이다/5 민법 제607조와 제608조가 적용되는 대물변제 예약의 성격을 띠는지 사전에 법률적 검토를 거쳐야 할것이다ㅡ주의할 점+1 가등기권자가 청산기간인 2개월이 지난 후 청산금을 채무자에게 지급했다면 소유권이전등기를 하지 않았더라도 대항력을 가질수있다/2 강제경매기입등기 이전에 청산절차를 마친 담보가등기는 경매 절차에서 소멸하지 않는다는 사실을 간과해서는 안 될것이다/3 매도자가 제시한 서류상의 채무액만 믿고 대금을 선지급하는 행위는 계약금 ₩100,000,000 이상의 손실을 초래할수있다/4 가등기권자가 직접 계약 장소에 참석하여 권리 포기 확인서나 말소 서류를 제공하지 않는다면 계약을 진행할수없다/5 실무 현장에서의 상식은 법조문과 판례의 구체적 사례 앞에서 무력해질수있음을 항상 명심해야 할것이다ㅡ투자 전략적 조언+1 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 해당 부동산의 등기부뿐만 아니라 가등기권자의 청산 절차 진행 단계에 대한 사실확인서를 반드시 확보해야 할것이다/2 가등기가 설정된 물건은 일반적인 부동산보다 ₩20,000,000 이상 저렴하게 나오더라도 권리 분석의 난도가 높으므로 전문가의 조언 없이 참여할수없다/3 채권자가 이미 소유권 취득을 선언한 경우라면 해당 부동산의 점유나 등기 청구 가능성을 법원경매 실무제요를 참조하여 재검토해야 할것이다/4 부동산등기법 제88조에 따른 가등기의 효력을 맹신하지 말고 실질적 채무 변제 관계를 파악하는 전략을 세워야 할것이다/5 청산 절차가 완료된 가등기는 소유권 이전등기청구권 보전 가등기보다 더 강력한 효력을 발휘하므로 이를 역이용하는 투자법은 매우 신중해야 할것이다ㅡ체크리스트+1 가등기담보 등에 관한 법률 제3조에 명시된 담보권 실행의 통지가 채무자에게 도달했는지 확인/2 통지 도달일로부터 2개월의 청산기간이 종료되었는지 달력으로 계산/3 청산금이 실제로 채무자에게 지급되었음을 입증하는 금융 거래 내역 확인/4 가등기권자가 부동산에 대한 실질적인 점유를 주장하고 있는지 현장 조사/5 매매 대금 ₩280,000,000 중 가등기 채무액 ₩100,000,000을 공제한 잔금 지급 방식의 법적 안전성 검토ㅡ참고출처+가등기담보 등에 관한 법률 제3조 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 대법원 2010마1322 결정 대법원 98마1333 결정 민법 제607조 민법 제608조 부동산등기법 제88조 대법원 2002다42001 판결 대법원 2016다210103 판결 법원경매 실무제요ㅡㅡㅡㅡㅡ요약글+담보가등기를 단순히 저당권처럼 생각하고 채무액만 변제하면 안전하다고 판단하는 순간 큰 손실이 발생할수있습니다/특히 담보가등기권자가 청산기간 경과 후 청산금을 지급하였다면 실질적으로는 소유권이전등기만 남은 상태가 될수있으므로 후순위 매수인이나 낙찰자는 예상하지 못한 소유권 상실 위험을 부담하게 됩니다/실무에서는 담보가등기 여부만 확인하는 것이 아니라 청산절차 진행 여부와 청산금 지급 여부를 반드시 확인해야 합니다/경매에서는 강제경매개시결정등기 이전에 청산절차가 완료되었는지가 핵심이며 완료된 경우 담보가등기권자는 담보권자가 아니라 사실상 소유권이전청구권자의 지위를 가지게 되어 낙찰자가 인수하는 위험이 발생할수있습니다/따라서 계약 체결 전 가등기권자 직접 확인과 말소서류 확보 여부 확인이 필수이며 계약금 과다지급은 매우 위험합니다/특히 중개사와 투자자는 등기부만 보고 판단하지 말고 약정서 원본 청산통지 청산금 지급자료까지 확인하는 습관이 필요합니다ㅡ실무 포인트+담보가등기는 반드시 두 단계로 분석해야 합니다/첫째 단순 담보가등기 상태인지 여부/둘째 청산절차 완료 여부입니다/많은 초보 투자자들이 담보가등기는 경매에서 무조건 소멸한다고 오해합니다/그러나 청산절차 완료 전인지 완료 후인지에 따라 법적 성격이 완전히 달라집니다/청산절차 완료 전 담보가등기는 담보권 성격이 강하므로 일반적으로 매각으로 소멸 가능성이 높습니다/반면 청산기간 경과와 청산금 지급까지 완료되면 담보가등기권자는 사실상 소유권 취득 단계로 진입한 상태로 판단될수있습니다/실무에서는 가등기권자의 태도가 가장 중요합니다/가등기권자가 직접 계약자리에 나오지 않거나 연락을 회피하면 매우 위험신호로 판단해야 합니다/특히 매도인이 시세보다 ₩20000000 정도 저렴하게 매물을 제시하면서 계약금 비율을 과도하게 요구하는 경우는 위험거래 가능성이 높다고 판단됩니다/경매 현장에서도 동일합니다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 담보가등기 청산절차 여부를 확인하지 않으면 낙찰 후 소유권 분쟁으로 이어질수있습니다ㅡ투자 전략적 조언+담보가등기 물건은 단순 권리분석 대상이 아니라 소송형 물건으로 접근해야 할것입니다/가등기권자가 계약 현장에 직접 참석하지 않는 경우 계약 자체를 보류하는 것이 안전할수있습니다/담보가등기 약정서 원본 확인 없이 계약을 진행하면 안됩니다/특히 청산통지 여부와 청산금 지급 영수증 여부를 반드시 확인해야 할것입니다/경매에서는 매각물건명세서보다 등기 원인과 청산절차 진행 상태가 더 중요할수있습니다/선순위 담보가등기 물건은 낙찰가가 저렴해 보여도 실제로는 소유권을 취득하지 못하는 함정 물건일수있습니다/가등기권자가 본등기 준비 상태인지 여부를 확인하기 위해 내용증명 발송 여부 소유권이전등기 서류 준비 여부를 반드시 조사해야 할것입니다/중개실무에서는 계약금 비율이 지나치게 높거나 매도인이 급매를 강조하는 경우 사기성 거래 가능성을 반드시 의심해야 합니다ㅡ주의할 점+담보가등기를 무조건 저당권과 동일하게 판단하면 위험함/청산절차 완료 여부를 반드시 조사해야 함/청산금 지급 자료를 직접 확인해야 함/가등기권자의 직접 확인 없이 계약 진행하지 말아야 함/가등기권자 연락 회피는 위험신호로 판단해야 함/시세보다 과도하게 저렴한 급매는 반드시 이유를 조사해야 함/계약금 과다 지급은 피해야 함/등기부만 믿고 거래하면 위험함/약정서 원본과 청산통지서를 반드시 확인해야 함/경매에서는 강제경매개시결정등기 시점과 청산절차 완료 시점을 비교해야 함/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 담보가등기 인수 가능성을 반드시 계산해야 함/가등기권자의 본등기 가능성까지 검토해야 함/소유권이전청구권 가등기와 담보가등기를 정확히 구별해야 함ㅡ체크리스트+가등기 원인 확인 여부/담보가등기 여부 확인 여부/청산기간 경과 여부 확인 여부/청산금 지급 여부 확인 여부/청산통지 존재 여부 확인 여부/가등기권자 직접 면담 여부/가등기권자 말소 의사 확인 여부/가등기권자 인감서류 확보 여부/약정서 원본 확인 여부/강제경매개시결정등기 시점 확인 여부/본등기 청구 가능성 검토 여부/매도인 잠적 위험 검토 여부/계약금 과다 여부 검토 여부/실거래가 대비 급매 여부 확인 여부/법률전문가 자문 여부 확인ㅡ관련 판례 및 법률 설명+가등기담보등에관한법률 제4조 제2항은 청산기간 경과 후 청산금 지급이 완료되면 담보가등기권자가 소유권 취득 단계에 진입할수있다고 규정하고 있습니다/대법원 2010마1322 결정은 강제경매개시결정등기 전에 청산절차가 완료된 경우 담보가등기권자가 본등기를 청구할수있다고 판단한 대표 사례입니다/대법원 98마1333 결정은 담보가등기는 본등기가 되더라도 일반 순위보전 가등기처럼 후순위 권리를 직권말소시키는 효력이 제한된다고 판단하였습니다/결국 담보가등기는 청산절차 완료 여부에 따라 담보권 또는 사실상 소유권이전청구권으로 성격이 변동될수있다는 점이 핵심입니다ㅡ참고출처+가등기담보등에관한법률 제3조/가등기담보등에관한법률 제4조/대법원 2010마1322 결정/대법원 98마1333 결정/대법원 201다84479 판결/대법원 2008다21578 판결/민법 제186조/민법 제187조/민사집행법 제91조/법원경매정보 실무해설/대한민국 법원 종합법률정보/부동산등기법 실무해설/한국공인중개사협회 실무자료/경매실무연구회 자료/주택임대차보호법 해설서ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 매매예약완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 https://t.co/abhB7EImWZ 출처 @YouTube 대법원 94다22682 판결은 가등기의 유효성을 판단하는 절대적인 기준을 제시하고있습니다ㅡ요약글+부동산 경매 현장에서 20년 넘게 발로 뛰며 느낀 점은 가등기 분석이 수익의 절반이라는 사실입니다. 특히 대법원 94다22682 판결은 입찰자에게 매우 유리한 법적 근거를 제공합니다. 매매예약완결권은 형성권이므로 당사자들이 행사 시기를 언제로 정했든지 상관없이 예약 체결일로부터 10년이 지나면 무조건 소멸합니다. 소멸시효와 달리 중단이나 연장도 되지 않으므로 등기부상 날짜만 잘 계산해도 위험을 피할수있다. 이는 법률관계를 조속히 확정하려는 제척기간의 본질적 취지에서 비롯된 것입니다. 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 10년이 경과한 가등기를 발견한다면 이는 수익을 극대화할 수있는 기회가 될것이다. ₩0원의 가치도 없는 권리에 겁먹지 말고 판례의 원칙에 따라 과감하게 접근하시길 바랍니다. ₩1000000000 가치의 물건도 날짜 하나에 운명이 갈릴수있다. 법원은 당사자의 사적 계약보다 법률의 안정성을 우선하므로 10년의 제척기간은 절대적인 기준이 된다는 점을 명심하여 투자에 임하시길 조언합니다ㅡ실무 포인트+부동산 경매에서 소유권이전청구권 가등기를 마주하면 먼저 매매예약일자를 확인하십시오. 민법 제564조에 따른 매매예약완결권은 10년의 제척기간이 적용됩니다. 대법원 1995년 선고 94다22682 판결에 따르면 당사자들이 권리 행사 시기를 예약일로부터 15년 뒤로 정했더라도 법적인 제척기간은 예약일로부터 10년으로 종료됩니다. 이는 법률관계를 조속히 확정하려는 공익적 목적 때문입니다. 대법원 2003년 선고 2000다26425 판결에서도 제척기간은 기간 경과 자체로 권리가 소멸한다고 재확인했습니다. 따라서 ₩100000000 상당의 가등기가 설정되어 있어도 10년이 지났다면 낙찰자에게 대항할 수없다ㅡ투자 전략적 조언+1 등기부상 매매예약 일자로부터 10년이 경과했는지 여부를 최우선으로 검토해야할것이다/ 2 가등기권자가 권리 행사 기간을 연장하는 특약을 주장하더라도 판례상 효력이 없음을 확신하고 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 이를 반영해야할것이다/ 3 제척기간은 소멸시효와 달리 중단이 없으므로 가등기권자가 부동산을 점유하고 있어도 기간은 진행된다는 점을 활용해야할것이다/ 4 10년이 지난 가등기는 낙찰 후 소송을 통해 말소가 가능하므로 ₩2000000 정도의 소송 비용을 감안하더라도 공격적으로 입찰할수있다/ 5 대법원 2004다56554 판결에 근거하여 제척기간 도과 여부는 법원이 직권으로 조사해야 할 사항임을 변론에 활용해야할것이다ㅡ주의할 점+1 제척기간의 기산점은 권리 행사 가능일이 아니라 권리 발생일인 매매예약일임을 절대 잊지 말아야할것이다/ 2 가등기가 담보가등기일 경우에는 민사집행법 제91조에 따라 저당권과 같이 소멸하므로 성격을 명확히 구분해야할것이다/ 3 제척기간이 경과했더라도 등기부상 말소되지 않으면 대출 심사 시 ₩0원 평가를 받을 위험이 있으므로 사후 처리에 대비해야할것이다/ 4 당사자 간의 별도 약정이 제3자인 낙찰자에게 효력을 미치지 못한다는 대법원 94다22682 판결의 취지를 오해해서는 안될것이다ㅡ체크리스트+1 가등기의 원인이 매매예약인지 등기부등본을 통해 확인하였는가/ 2 매매예약 성립일로부터 현재까지 10년이 넘었는지 계산하였는가/ 3 가등기권자가 법원에 채권신고를 하였는지 매각물건명세서를 검토하였는가/ 4 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 가등기 말소 가능성을 수익률 분석에 포함하였는가/ 5 부동산등기법 제88조에 따른 가등기의 법적 수명이 다했는지 확인하였는가ㅡ가등기 권리 소멸 흐름도+매매예약체결 ₩ 권리발생 ₩ 10년진행 ₩ 제척기간만료 ₩ 권리소멸ㅡ참고출처+대법원 1995 11 10 선고 94다22682 판결 대법원 2003 1 10 선고 2000다26425 판결 민법 제564조 대법원 2017 1 25 선고 2016다42077 판결 부동산등기법 제88조 민사집행법 제91조 대법원 1992 4 14 선고 91다43107 판결 대법원 2004 12 10 선고 2004다56554 판결 민법 제162조 대법원 1997 3 14 선고 96다47494 판결ㅡㅡㅡㅡ핵심은 매매예약완결권의 제척기간은 당사자 약정보다 우선하여 권리발생일 기준으로 최대 10년이라는 점이다. 경매 실무에서는 선순위 가등기가 존재할 경우 이 제척기간 경과 여부가 권리소멸 판단의 핵심 기준이 된다ㅡ실무 포인트+매매예약완결권은 제척기간 적용으로 기간 경과만으로 권리 소멸할것이다/소멸시효와 달리 중단 정지 불가능할것이다/행사시기 약정이 있어도 제척기간 연장 불가할것이다/경매에서는 가등기 순위 유지 여부보다 제척기간 경과 여부가 더 중요할것이다/등기부상 오래된 가등기는 권리행사 가능성 낮다고 단정하면 위험할것이다/권리발생일 기준 판단이 핵심일것이다ㅡ요약글+매매예약완결권은 제척기간 10년이 적용되며 이는 권리 발생 시점부터 기산된다. 당사자 간 행사시기를 별도로 정하였더라도 그 약정은 제척기간을 연장하지 못한다. 따라서 가등기가 존재하는 부동산 경매에서는 단순히 행사 가능 시기나 계약 내용이 아니라 최초 권리 발생일을 기준으로 10년 경과 여부를 판단해야 한다. 이 기간이 지나면 권리는 당연히 소멸하므로 낙찰자는 가등기 부담 없이 취득 가능할 수 있다. 반대로 10년이 경과하지 않았다면 언제든 본등기 위험이 존재하므로 입찰 판단에 중대한 영향을 준다ㅡ투자 전략적 조언+선순위 가등기 발견 시 가장 먼저 권리발생일 확인할것이다/10년 경과 여부로 1차 필터링할것이다/경과 전이면 본등기 가능성 전제로 입찰가 낮출것이다/경과 후라도 분쟁 가능성 대비해 소송비용 고려할것이다/가등기 성격이 담보인지 순위보전인지 추가 분석할것이다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 최악의 경우 소유권 상실 리스크 반영할것이다ㅡ체크리스트+가등기 설정일 확인했는지/매매예약일과 권리발생일 동일 여부 확인했는지/10년 경과 여부 계산했는지/중간에 권리변동 있었는지 확인했는지/담보가등기 여부 분석했는지/관련 소송 진행 여부 확인했는지/점유자 권리와 충돌 여부 검토했는지/낙찰 후 말소 가능성 검토했는지ㅡ주의할 점+행사시기 약정만 보고 판단하면 위험할것이다/10년 경과 전이면 언제든 본등기 가능성 존재할것이다/가등기권자가 실제 권리행사 준비 중일 수있다/단순 장기 미행사만으로 소멸 추정하면 안될것이다/담보가등기일 경우 별도 법리 적용될 수있다/경매 공고문만 믿지 말고 등기부 직접 확인할것이다ㅡ참고출처+1 대법원 1995 11 10 선고 94다22682 판결/2 대법원 2007 6 28 판결/3 대법원 2010다27458 판결/4 대법원 2013다108 판결/5 대법원 2014다53462 판결/6 대법원 2016다61630 판결/7 부동산등기법/8 가등기담보 등에 관한 법률/9 민법 제162조 관련 해설/10 법원경매 실무서/11 부동산 경매 투자 실무 강의자료ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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대리매매 며느리가 위임장과 인감증명서를 가져와서 https://t.co/6ffhwYLsA8 출처 @YouTube

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담보제공 된 토지 지상 미등기건물에 대한 권리포기각서의 의미 https://t.co/KlJtl3jVqx 출처 @YouTube

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다른사람명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자 및 양도소득세 납세의무자 https://t.co/eVQNT980ep 출처 @YouTube

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지상권 법정지상권+단독소유토지 위의 공유건물+인정+건물철거X+덫 https://t.co/idkEIYjd0A 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 경매공부에 많은 도움될것으로 판단됩니다. 요약글+토지 단독 소유자가 건물을 공동으로 소유하며 토지에만 저당권을 설정한 경우 경매로 토지 소유자가 바뀌어도 법정지상권이 성립할수있다. 대법원 2010다67159 판결에 따르면 이는 건물의 철거를 막아 사회경제적 손실을 방지하고 저당권자가 예측할수있었던 부담임을 고려한 결과다. 투자자는 토지 낙찰 전 건물 공유 관계를 면밀히 분석해야 하며 법정지상권 성립 시 토지 사용료인 지료 청구 가능성을 검토해야 한다. 단순히 소유 명의가 완벽히 일치하지 않는다고 해서 방심하면 투자금이 장기간 묶이거나 건물을 철거하지 못하는 낭패를 볼수있다. 토지 가액이 ₩200,000,000 이상인 고가 물건이라 하더라도 지상권 부담이 있으면 실제 수익률은 기대에 못 미칠수있으므로 주의가 필요하다. 법정지상권은 공익적 취지가 강하므로 형식적 요건만 따지기보다 판례의 흐름을 읽는 혜안이 필요할것이다. 민법 제366조의 취지를 이해하고 저당권자의 기대이익과 건물 존속의 필요성을 균형 있게 바라보는 태도가 경매 성공의 핵심이 될것이다. 실무 포인트+1. 저당권 설정 당시 토지 소유자가 건물 지분을 단 1퍼센트라도 가지고 있었다면 법정지상권 성립 가능성을 열어두어야 한다/2. 건물의 물리적 실체가 외형상 존재하고 주벽과 지붕이 갖춰진 시점을 건축물대장이나 현장 조사를 통해 확인해야 한다/3. 토지만의 경매 가치가 법정지상권으로 인해 ₩0에 수렴할수있음을 인지하고 입찰가를 산정해야 한다/4. 민법 제366조는 강행규정이므로 당사자 간의 철거 특약이 있더라도 법정지상권 성립을 막을수없다/5. 지료 연체가 2년 이상 발생할 경우 지상권 소멸 청구가 가능한지도 함께 검토해야 할것이다//투자 전략적 조언+1. 토지 낙찰 후 건물주를 상대로 지료 청구 소송을 즉시 준비하여 수익률을 보전해야 한다/2. 건물 공유자 전원을 상대로 협상을 진행하여 건물을 저렴하게 매수하는 역발상 전략이 필요할수있다/3. 법정지상권이 성립하는 물건은 감정평가액의 30퍼센트 이하로 떨어질 때까지 기다리는 인내가 필요하다/4. 금융기관에서 대출 시 건물 존재를 인지했는지 대출 서류와 감정평가서를 열람하여 파악해야 한다/5. 공유 건물의 경우 다른 공유자의 동의 없이도 지상권이 성립한다는 대법원 2010다67159 판결을 투자의 근거로 삼아야 할것이다//체크리스트+1. 저당권 설정일 당시 건물의 공정률이 어느 정도였는지 확인했는가/2. 토지 소유자와 건물 공유자 중 1인이 동일인임을 등기부등본으로 대조했는가/3. 법정지상권 성립 시 예상되는 지료가 토지 감정가의 연 5퍼센트 내외인지 계산했는가/4. 건물 철거 소송 승소 가능성이 희박하다는 점을 투자 심의에 반영했는가/5. 낙찰 대금 ₩10,000,000 단위 이상의 추가 소송 비용을 예산에 편성했는가//주의할 점+1. 동일인 소유 요건을 너무 엄격하게 해석하여 토지와 건물의 명의가 다르다고 무조건 성립 안 된다고 판단하면 안 될것이다/2. 경매 물건 명세서상 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 문구는 성립할 가능성이 매우 높다는 경고로 받아들여야 한다/3. 저당권 설정 이후에 신축된 건물은 법정지상권이 성립하지 않으나 이번 사례처럼 설정 당시 공사 중이었다면 위험할수있다/4. 지료를 확정받기 전까지는 토지를 무단 사용하는 건물주에게 임의로 물리력을 행사할수없다/5. 대법원 판례는 구체적 타당성을 중시하므로 유사 판례인 대법원 2004다13533 등도 함께 살펴 실수를 줄여야 할것이다//참고출처+민법 제366조 가로 대법원 2010다67159 판결 가로 부동산경매실무 가로 주석 민법 가로 법정지상권의 이론과 실제 가로 경매권리분석론 가로 대법원 2004다13533 판결 가로 판례로 본 경매 가로 부동산공인중개사법 가로 민사집행법 해설///////////사안은 단독소유 토지 위 공유건물에서 토지에만 저당권이 설정되고 경매로 토지소유자가 변경된 경우에도 건물공유자 전원에게 민법 제366조 법정지상권을 인정한 판례 사안이다. 이는 민법 제366조의 문언을 엄격히 해석하기보다 사회경제적 손실 방지와 저당권자의 예측가능성을 함께 고려한 것이다. 해당 판결은 대법원 2010다67159 판결에서 명확히 설시되었다. 경매 투자 관점에서 보면 토지 단독 경매라고 하여 건물철거가 당연히 가능하다고 단정하면 위험하다. 특히 저당권 설정 당시 건물이 이미 존재하였고, 토지소유자가 건물공유자 중 1인인 경우라면 법정지상권 성립 가능성을 반드시 열어두고 분석하여야 할것이다. 실무 포인트+저당권 설정 당시 건물의 존재 여부가 1차 판단기준이 될것이다/토지와 건물의 소유관계가 완전히 일치하지 않아도 일부 동일성이 있으면 법정지상권 인정 가능성이 있다/저당권자도 설정 당시 건물 현황을 기준으로 위험을 예측할수있다고 본다/공익적 고려로 건물철거 회피가 우선될수있다/토지만 낙찰받은 경우라도 토지 전부에 대한 지상권 부담이 성립할수있다//투자 전략적 조언+토지 단독 물건은 건축물대장과 사용승인일을 반드시 확인할것이다/저당권 설정일과 건물 골조 완성시점을 비교 검토할것이다/건물 공유관계라면 공유지분 비율과 공사 진행 경과를 조사할것이다/감정평가서에 법정지상권 언급이 없더라도 별도 법리검토를 병행할것이다/지상권 성립시 예상 토지가치 하락분을 ₩단위로 보수적으로 산정할것이다//체크리스트+저당권 설정일 기준 건물의 독립성 인정 여부 확인하였는지 판단됩니다/건물공유자 중 토지소유자가 포함되는지 확인하였는지 점검할것이다/공사도급계약 체결시점과 근저당 설정시점 비교하였는지 검토할것이다/선순위 임차인 존재 여부 조사하였는지 확인할것이다/토지 낙찰가가 법정지상권 부담을 반영한 가격인지 재산정하였는지 점검할것이다//주의할 점+토지 단독물건이라는 이유만으로 철거 가능하다고 오판하면 안될것이다/공유건물은 내부지분관계가 복잡하여 추가 소송비용이 발생할수있다/법정지상권 존속기간 동안 토지 활용이 제한될수있다/건물 노후도와 철거비용을 단순 비교하여 투자판단하면 위험하다/항소심에서 법리가 변경될 가능성도 배제할수없다//요약글+단독소유 토지 위 공유건물에서 토지에만 저당권이 설정된 뒤 경매로 토지소유자가 변경된 경우에도, 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지소유자가 건물공유자 중 1인이었다면 공유자 전원에게 민법 제366조 법정지상권이 인정될수있다. 이는 건물철거로 인한 사회경제적 손실 방지와 저당권자의 예측가능성을 고려한 판례 입장이다. 따라서 토지 단독 경매물건이라도 건물 존재시점, 공유관계, 설정일자를 정밀 분석하지 않으면 낙찰 후 토지가치가 크게 하락하는 위험이 있다. 참고출처+1 국가법령정보센터 민법 제366조 2 대법원 2010다67159 판결 3 대법원 95마12 결정 4 대법원 84다카1131 전원합의체 판결 5 대법원 2004다13533 판결 6 대법원 89다카24094 판결 7 대법원 79다1087 판결 8 대법원 2007마98 결정 9 대법원 87다카1564 판결 10 법원행정처 법원실무제요 민사집행편 11 대한법률구조공단 법률상담사례집 12 한국감정평가사협회 감정평가실무기준/////토지 단독 소유자와 건물 공유 관계에서 법정지상권이 성립하는 핵심 이유는 무엇인가요?/법정지상권이 성립하는 경매 물건을 낙찰받았을 때 수익을 낼 수 있는 투자 전략은?/저당권 설정 당시 건물이 공사 중이었거나 명의가 다른 경우 어떤 점을 주의해야 하나요?/저당권 설정 전 건물이 공사 중인 경우는요?/지료를 산정할 때 토지 감정가 외에 고려할 요소는?/건물 공유 관계 분석 리포트에는 어떤 내용이 포함되나요?/지상권 소멸 청구 소송의 승소 확률을 높이는 방법은?/법정지상권이 성립할 때 지료는 보통 어떻게 산정되나요?/2년 이상 지료가 연체되면 건물을 철거할 수 있나요?/건물 공유자 중 1인만 토지주인 경우의 판례가 궁금해요ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 매매예약 가등기 전매금지 아파트 가등기로 매입 이성한 경찰청장 후보 투기 의혹 https://t.co/44fvH93kJ5 출처 @YouTube 요약글+시영아파트 전매 제한 기간 중에 매매예약 가등기를 활용하여 소유권을 확보하는 행위는 과거 부동산 규제를 회피하기 위한 전형적인 편법 거래로 분류됩니다/ 이러한 방식은 법적 전매 금지 규정을 잠탈하려는 시도로 간주되어 추후 공직 수행이나 법적 분쟁에서 심각한 결함으로 작용할수있습니다/ 경매 시장에서도 선순위 가등기는 낙찰자가 소유권을 상실할수있는 가장 치명적인 위험 요소 중 하나입니다/ 특히 증여세 ₩19460000 상당의 세금 미납 의혹과 같은 자금 출처 불투명성은 투자 가치를 훼손하고 세무 조사의 대상이 될수있습니다/ 투자자는 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 등기부상 권리 관계와 실질적인 자금 흐름을 면밀히 분석하여 법적 도덕적 하자가 없는지 철저히 판단해야할것이다ㅡ실무 포인트+매매예약 가등기는 본등기가 경료되기 전까지 순위 보전의 효력을 가지므로 경매 절차에서 말소되지 않는 선순위 가등기는 낙찰자에게 소유권 박탈이라는 극단적인 결과를 초래할수있다/ 전매 금지 규정을 위반하여 가등기를 설정한 경우 해당 계약의 사법상 효력 유무에 따라 낙찰 후 소유권 보호 여부가 결정될수있으므로 주의가 필요할것이다/ 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 해당 가등기가 담보 목적인지 순수 소유권 이전 목적인지 파악하는 것이 실무의 핵심이라할것이다ㅡ투자 전략적 조언+가등기가 설정된 경매 물건에 입찰할 때는 가등기권자와 소유자 사이의 특수 관계 여부를 파악하여 허위 권리 여부를 조사하는 전략을 세워야할것이다/ 전매 제한 기간이 종료된 직후에 소유권이 이전된 사례는 과거 투기적 거래의 지표일수있으므로 등기 원인과 날짜를 세밀하게 대조해야할것이다/ 세무 리스크를 피하기 위해 ₩50000000 이상의 자금 이동 시 증여세 납부 여부 등 자금 출처의 정당성을 사전에 검토하는 것이 안전할것이다ㅡ주의할 점+선순위 가등기 이후에 본등기가 이루어지면 낙찰자의 소유권은 소급하여 소멸하게 되므로 대항할수없는 권리에 투자하는 우를 범하지 말아야할것이다/ 매매예약 형식을 빌린 투기성 거래는 향후 관련 법령 위반으로 인한 행정처분이나 형사 처벌의 대상이 될수있음을 명심해야할것이다/ 과거 시영아파트와 같은 공공 주택의 경우 일반 민영 주택보다 전매 제한 규정이 엄격하게 적용되었음을 인지해야할것이다ㅡ체크리스트+등기부등본상 가등기의 설정 일자가 말소기준권리보다 앞서 배치되어있는가/ 가등기의 등기 원인이 매매예약으로 기재되어 있으며 실질적인 거래 대금이 지급되었는가/ 전매 제한 위반에 따른 계약 무효 가능성을 전문 법조인을 통해 검토받았는가/ ₩50000000 규모의 자금 수령 시 증여세 미납 등 세무상 결격 사유가 존재하지 않는가/ 가등기권자가 본등기를 실행할 의사가 있는지 주변 탐문이나 법원 서류를 통해 확인했는가ㅡ참고출처+대법원 판례 해설집 민법 제564조 매매의 예약 규정 주택법 제64조 전매행위 제한 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 부동산등기법 제88조 가등기 절차 세법상 증여세 과세 표준 가등기 실무와 경매 권리분석 부동산 투기 억제 대책 백서 법원 경매 절차 지침서 국토교통부 부동산 거래 가이드라인ㅡㅡㅡㅡㅡ실무 포인트+전매금지 아파트를 매매예약 가등기로 취득하는 구조는 형식상 소유권 이전이 아니라 예약 상태를 활용하는 것이지만, 실질적으로는 매매를 우회하는 거래로 판단될 위험이 매우 높다/ 특히 주택건설촉진법 등에서 정한 전매제한 기간 내 권리 이전 약정 자체가 무효 또는 제한될 수있고, 향후 본등기나 제3자 매도 과정에서 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 크다/ 경매 실무에서는 이러한 가등기가 선순위로 존재할 경우 낙찰자가 인수하거나 말소소송 부담을 질 수있어 매우 위험한 권리로 평가된다ㅡ투자 전략적 조언+전매금지 기간 내 가등기 설정 물건은 원칙적으로 접근 자체를 보수적으로 해야 할것이다/ 단순히 가등기라는 형식만 보고 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 구분하지 못하면 큰 손실로 이어질수있다/ 경매 입찰 전 반드시 가등기 설정 원인 계약서 확인과 점유관계 조사, 실제 거래 의도 분석이 선행되어야 할것이다/ 단기 시세차익 목적 거래는 세무 리스크와 불법 전매 판단 리스크가 동시에 발생할수있어 회피 전략이 필요하다ㅡ주의할 점+전매금지 위반 여부는 형식보다 실질로 판단될 가능성이 높다/ 가등기 상태라도 매매예약 자체가 금지 회피 목적이면 무효 판단 위험 존재/ 본등기 이전이라도 권리 이전 합의만으로 법적 책임 발생 가능/ 경매에서는 가등기 권리자가 소유권 주장할 경우 명도 지연 및 추가 비용 발생/ 세무적으로 증여 의제 또는 양도소득세 추징 가능성 존재/ 단기 매도 시 투기성 거래로 조사 대상 될수있다ㅡ체크리스트+가등기 원인이 매매예약인지 담보인지 확인했는지/ 전매금지 기간과 계약 체결 시점 비교했는지/ 본등기 가능성 및 권리 행사 여부 검토했는지/ 점유자가 가등기권자인지 실제 거주자인지 확인했는지/ 경매 시 인수 여부 및 말소 가능성 분석했는지/ 세금 리스크 양도세 증여세 검토했는지/ 단기 매도 계획 여부 점검했는지/ 관련 판례 유사사례 검토했는지ㅡ요약글+전매금지 아파트를 가등기로 취득하는 방식은 형식상 합법처럼 보일수있지만 실질적으로는 전매제한을 회피하는 거래로 판단될 위험이 매우 크다/ 특히 경매에서는 선순위 가등기가 존재할 경우 낙찰자가 권리를 인수하거나 말소소송 부담을 질 수있어 투자 리스크가 매우 높다/ 따라서 가등기 유형과 계약 원인을 철저히 분석하고 전매금지 기간과의 관계, 점유 및 본등기 가능성까지 종합적으로 검토해야 안전한 투자 판단이 가능할것이다ㅡ참고출처+1 대법원 2007다36933 판결/2 대법원 2010다27458 판결/3 대법원 2013다108 판결/4 대법원 2014다53462 판결/5 대법원 2016다61630 판결/6 주택건설촉진법 관련 규정/7 가등기담보 등에 관한 법률/8 부동산등기법/9 국세청 양도소득세 실무지침/10 법원경매 실무서/11 부동산 경매 권리분석 실무/12 국토교통부 주택정책 해설ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권+토지소유자B승락받아 A신축한경우+경매토지 위 남의 건물+대박인가 쪽박인가 https://t.co/TohCpRpdVc 출처 @YouTube 신탁부동산의 법정지상권 성립 여부와 이에 따른 경매 투자 조언을 드리겠습니다+제시해주신 사례는 건물을 소유한 A가 토지를 신탁회사에 신탁하여 소유권이 이전된 상태에서 토지에만 저당권이 설정되고 이후 경매가 진행되어 B가 토지를 낙찰받은 경우입니다 이 경우 대법원 판례의 법리에 따라 A는 B에 대하여 법정지상권을 취득하지 못합니다 이는 신탁법상의 신탁은 위탁자와 수탁자 간의 대내외적인 소유권이 완전히 수탁자에게 이전되는 것으로 보기 때문입니다 따라서 신탁 시점에 이미 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되어 법정지상권 성립의 기본 요건인 토지와 건물의 동일인 소유 요건이 깨지게 됩니다//이러한 물건에 투자할 때의 위험을 예방하고 수익을 극대화하기 위한 조언을 드립니다///1 신탁원부 열람의 필수화+등기부등본상의 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 반드시 등기소를 방문하여 신탁원부를 발급받아야 합니다 신탁원부는 등기부의 일부로 간주되며 신탁 계약의 구체적인 내용과 특약사항이 기재되어 있습니다 대출 실행 시점과 신탁 등기 시점의 선후 관계를 파악하고 신탁 계약상 점유 권한에 대한 조항을 면밀히 분석해야 합니다///2 법정지상권 부성립에 따른 기회와 위험 분석+이 사례처럼 법정지상권이 성립하지 않는 경우 토지 낙찰자 B는 건물 소유자 A를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 수 있습니다 이는 토지의 활용 가치를 100퍼센트 회복할 수 있다는 의미이므로 특수물건 투자자에게는 큰 기회가 됩니다 통상적으로 건물이 있는 토지는 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰되는 경향이 있으므로 법리 분석만 확실하다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다 단 소송 비용과 소송 기간 동안의 금융 비용을 입찰 가격 산정 시 반드시 반영해야 합니다///3 지료 청구와 압박 전략+건물 철거 판결이 확정되기 전까지 혹은 협의 과정에서 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 부당이득반환 청구 즉 지료를 청구할 수 있습니다 법정지상권이 없더라도 건물 사용에 대한 대가는 지불해야 하기 때문입니다 이 지료 판결을 근거로 건물 자체를 경매에 넘겨 토지와 건물을 모두 소유하는 전략도 구사할 수 있습니다///4 부합물과 종물 판단의 주의+혹시라도 건물에 부합된 시설이나 종물이 있는지 확인해야 합니다 법정지상권과는 별개로 건물에 부착된 시설물의 소유권 귀속 문제는 명도 과정에서 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다 감정평가서를 꼼꼼히 살피고 현장 탐문을 통해 제시 외 건물의 존재 여부를 확인하십시오///5 출구 전략의 수립+법적으로 승소할 수 있다 하더라도 실제 집행까지는 상당한 시일이 소요될 수 있습니다 강제 철거보다는 합의를 통한 건물 매입이나 토지 매도 등 유연한 출구 전략을 미리 구상해두는 것이 현명합니다 특히 신탁 공매나 경매가 혼재된 경우 권리 관계가 더욱 복잡할 수 있으므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다//요약+신탁 등기된 토지는 대내외적 소유권이 수탁자에게 넘어가므로 위탁자가 건물을 소유하더라도 토지와 건물의 소유자가 다른 것으로 간주되어 법정지상권이 성립하지 않습니다 투자자는 이를 기회로 삼아 신탁원부를 철저히 분석하고 건물 철거 및 지료 청구 소송을 통해 토지 가치를 회복하는 전략을 세우되 소송 기간과 비용을 감안하여 입찰가 ₩100000000 등의 자금 계획을 보수적으로 책정해야 합니다//대법원판례/민법제366조/신탁법/부동산등기법/신탁원부/법정지상권/토지별도등기/부당이득반환청구/건물철거소송/경매절차/권리분석/명도소송/지료청구/부동산신탁/강제집행/////신탁원부에서 특히 유심히 확인해야 할 특약사항은 무엇인가요?/지료 청구 판결로 건물까지 경매에 넘기는 구체적 절차가 궁금해요/법정지상권이 없어도 건물 철거 소송 중에 합의하는 경우가 많나요?/지료 판결을 근거로 건물을 경매로 가져오는 과정은?/신탁원부에서 특히 유의해서 살펴봐야 할 특약사항은?/철거 소송 대신 건물주와 협상할 때의 가격 산정법은?/신탁원부는 온라인 발급이 가능한가요?/법정지상권이 없을 때 지료 청구는 어떻게 하나요?/신탁 부동산 낙찰 시 건물 철거 소송 기간이 궁금해요/신탁원부에서 확인해야 할 핵심 특약사항은 무엇인가요?/법정지상권이 성립하지 않을 때 건물주에게 지료를 청구하는 방법은?/토지 낙찰자가 건물 철거 소송 대신 건물을 인수하는 전략은?ㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 매매계약이 해제될 경우 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 별도의 약정을 한 경우 https://t.co/kYIuD8cFAz 출처 @YouTube 요약글+매매계약 해제를 대비해 매도인이 설정한 소유권이전청구권가등기는 법적으로 유효하게 순위보전 효력을 가집니다 따라서 가등기가 먼저 설정된 상태에서 나중에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인은 가등기권자가 본등기를 실행하면 자신의 임차권을 주장할 수없다 경매 물건을 분석할 때 선순위 가등기가 있다면 낙찰 후에도 소유권을 잃거나 임차인의 보증금 문제를 떠안을 위험이 크므로 각별히 주의해야 할것이다 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 반드시 말소기준권리보다 앞선 가등기가 있는지 확인하고 임차인의 전입일자 및 사업자등록일과 가등기 설정일을 꼼꼼히 비교하는 것이 안전한 투자를 위한 필수 과정이라 할것이다ㅡ실무 포인트+경매 물건의 등기부를 확인할 때 가장 먼저 설정된 권리가 무엇인지 파악하는 것이 중요합니다 본 판례처럼 계약 해제 조건부 소유권반환 약정에 의한 가등기도 유효하므로 선순위 가등기가 있는 물건은 원칙적으로 입찰을 피하거나 철저한 권리 분석을 거쳐야 할것이다 선순위 가등기권자가 본등기를 경료하면 낙찰자의 소유권이 상실될 위험이 존재하기 때문입니다ㅡ투자 전략적 조언+가등기가 설정된 부동산은 권리관계가 확정되지 않은 상태이므로 입찰 전 가등기의 목적이 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지 명확히 구분해야 할것이다/담보가등기라면 경매 절차에서 배당을 받고 소멸될 수있지만 본 판례와 같은 소유권이전청구권가등기는 낙찰 후에도 인수되어 소유권을 잃을 수있으므로 매각물건명세서를 꼼꼼히 분석하여 인수되는 권리인지 확인하고 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 신중을 기해야 할것이다/임차인의 권리 분석 시 상가건물 임대차보호법에 따른 사업자등록일과 인도일을 가등기 설정일과 비교하여 대항력 유무를 판단해야 하며 임차인이 대항력을 갖추었더라도 선순위 가등기권자에게는 대항할 수없다는 점을 명심하여 임대차 보증금 인수 여부의 위험을 차단해야 할것이다ㅡ주의할 점+경매 정보지나 매각물건명세서에 선순위 가등기가 기재되어 있다면 해당 가등기권자가 본등기를 실행할 가능성이 있는지 현장 조사와 탐문을 통해 파악해야 할것이다/가등기권자와 매도인 사이의 별도 약정 내용을 외부에서 완벽히 알기 어려우므로 권리관계가 불투명한 물건은 시세보다 ₩50000000 이상 저렴하더라도 섣불리 입찰해서는 안되며 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 안전할것이다/가등기가 경료된 후 대항력을 취득한 임차인은 본등기 권리자에게 임대차 효력을 주장할 수없으므로 경매 절차에서 배당요구를 하더라도 보증금을 전액 돌려받지 못할 수있다는 점을 감안하여 명도 저항에 대비한 추가 비용이나 시간을 미리 계산해야 할것이다ㅡ체크리스트+등기사항전부증명서 갑구를 확인하여 말소기준권리보다 앞선 가등기가 존재하는지 가장 먼저 체크해야 할것이다/매각물건명세서 상에 가등기가 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는지 여부를 반드시 확인해야 할것이다/가등기 설정 일자와 상가건물 임차인의 사업자등록일 및 건물 인도일을 비교하여 우선순위를 확정해야 할것이다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 선순위 권리로 인해 발생할 수있는 추가 비용 ₩10000000 이나 명도 소송 비용 등을 고려하여 수익률을 보수적으로 산정해야 할것이다ㅡ참고출처+1 대법원 종합법률정보 판례 2 법원경매정보 매각물건명세서 작성요령 3 민법 주해 4 부동산등기법 실무해설 5 상가건물임대차보호법 해설집 6 사법연수원 민사집행법 실무 7 한국부동산원 부동산 통계정보 8 대한법무사협회 가등기 실무지침 9 부동산 경매 권리분석 실전사례집 10 공인중개사 부동산공법 기본서ㅡㅡㅡㅡㅡ실무 포인트+이 판례의 핵심은 가등기의 순위보전 효력이 임차인의 대항력보다 우선한다는 점이다/ 매매계약 해제 대비 약정에 따른 소유권이전등기청구권도 가등기로 보전 가능하므로 단순한 담보가등기와 달리 강력한 권리로 작용할것이다/ 가등기 이후에 대항력을 취득한 임차인은 보호받지 못하고 명도 위험이 발생할것이다/ 즉 경매에서는 선순위 가등기의 성격과 시점이 임차인 분석보다 더 중요해질수있다/ 특히 상가임차인은 사업자등록과 점유만으로 안심하면 안되고 가등기 존재 여부를 반드시 선확인해야 할것이다ㅡ투자 전략적 조언+경매 투자에서는 가등기를 발견하면 단순히 담보가등기인지 순위보전가등기인지 반드시 구분해야 할것이다/ 순위보전가등기라면 향후 본등기 시 모든 후순위 권리를 소멸시키므로 사실상 소유권 리스크로 판단해야 할것이다/ 임차인이 존재하더라도 가등기보다 늦으면 인수 대상이 아니라 명도 대상이 될 가능성이 높아 수익구조가 바뀔수있다/ 따라서 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때는 명도비용을 낮게 잡는 대신 가등기 권리자와의 협상 가능성 또는 소송 리스크를 반영하여 보수적으로 가격을 설정해야 할것이다/ 또한 가등기권자의 채권 존재 여부와 계약 해제 가능성까지 추적 조사해야 안전한 투자가 될것이다ㅡ주의할 점+가등기 후 임차인은 대항력 인정되지 않을 가능성 매우 높다/가등기 원인이 매매예약인지 해제조건부인지 반드시 확인 필요하다/가등기권자가 본등기 완료 시 낙찰자 권리 자체가 무력화될 수있다/임차인 보증금 인수 여부를 잘못 판단하면 손실 발생 가능하다/등기부만 보고 판단하지 말고 계약서 존재 여부까지 확인해야 한다/가등기권자의 실체가 불분명하면 소송 장기화 위험 있다ㅡ체크리스트+가등기 설정 시점과 임차인 대항력 취득 시점 비교했는지 확인/가등기 원인계약 내용 확보 여부 확인/순위보전가등기인지 담보가등기인지 구분했는지 확인/가등기권자의 본등기 가능성 검토했는지 확인/임차인의 사업자등록 및 점유 시점 확인/명도 난이도와 비용 산정했는지 확인/소송 가능성 및 기간 반영했는지 확인/낙찰 후 권리소멸 구조 다시 검토했는지 확인ㅡ요약글+가등기는 단순한 예비권리가 아니라 순위보전 효력으로 후순위 권리를 무력화시키는 강력한 권리이다/ 특히 가등기 이후에 대항력을 취득한 임차인은 보호받지 못하므로 경매에서 임차인보다 가등기 분석이 우선되어야 할것이다/ 순위보전가등기는 본등기 시 소유권을 직접 위협하므로 낙찰가 산정 시 가장 큰 리스크 요소로 반영해야 한다/ 따라서 가등기의 성격과 시점 원인계약을 철저히 분석하는 것이 손실 방지의 핵심이다ㅡ참고출처+1 대법원 2007다25599 판결/2 대법원 81다카1110 판결/3 대법원 2014다61630 판결/4 대법원 2011다108 판결/5 대법원 2010다27458 판결/6 대법원 2012다47074 판결/7 부동산등기법 제3조/8 부동산등기법 제6조/9 민법 제548조/10 상가건물 임대차보호법 제3조/11 상가건물 임대차보호법 제5조ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

[dongbang o @DongbangO]

지상권 법정지상권+다른공유자 토지지분과반수 동의얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물소유자가 달라진 경우+공유지분 토지 위 건물 경매 https://t.co/0Pem8fwvWe 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 이 영상의 깊이있는 내용들이 담겨있습니다. 매우 중요한 사안이므로 권리분석 철저히 해야합니다. 료약글+ 대법원 판례에 따르면 토지공유자중 1인이 다른 공유자 지분 과반수 동의얻어 건물건축후 토지와 건물 소유자 달라진 경우 관습법상 법정지상권 성립할수없다. 리유는 법정지상권 인정하게되면 1인 공유자가 자신의 지분 제외한 다른 공유자 지분까지 지상권설정 처분행위 허용하는 부당한 결과 초래하기 때문이다. 반면 다른 류형으로 공유자들 공유대지 분할하여 각기 단독소유로 귀속된 결과 대지와 지상건물 소유자 달라진 경우는 타 공유자 지분 침해 우려없으므로 례외적으로 건물소유자 관습상 법정지상권 취득할수있다. 따라서 실무에서 경매참여시 공유토지위 단독소유 건물 락찰받을때 토지 리용권 없어 건물철거위험 매우 크므로 각별히 류의해야한다. 반대로 토지 지분만 락찰받을때 건물소유자 압박하여 건물철거 및 지료청구 소송통해 고수익 창출할수있다. ₩10000000 이상 큰 자본 투자할때 특수물건 권리분석 철저히 진행하여 손실 례방해야한다. 투자 전략적 조언+1 공유토지 지상 건물만 경매나온 경우 법정지상권 성립 부정될 확률 높으므로 락찰피하는것이 안전하다고 판단됩니다/2 토지공유지분 락찰받아 지상건물 철거 및 지료청구 압박하여 수익창출 전략 고려할수있다/3 대지분할로 인한 소유자 변경인지 단순 지분매각인지 등기부등본 력사 추적하여 권리관계 명확히 파악해야한다/4 현장방문하여 공유자간 합의사항 류무 실제 점유상태 확인해야 례기치않은 분쟁 례방할수있다/5 ₩50000000 등 구체적 수익금액 산정전 철거소송비용 명도비용 미리 계산하여 입찰가 산정해야한다/ 체크리스트+1 등기부등본상 토지 소유권 공유지분 형태인지 확인하기/2 건물 신축당시 토지공유자 전원 동의 있었는지 과반수 동의만 있었는지 조사하기/3 토지 소유자 변경원인이 공유물분할판결에 의한것인지 지분매매 경매에 의한것인지 분석하기/4 지상건물 소유자가 토지공유자중 1인인지 제3자인지 파악하기/5 소송진행시 소요될 기간 비용 대비 ₩1000000 이상 예상수익률 타산성 검토하기/ 주의할 점+1 과반수 동의얻어 신축한 건물이라도 타공유자 지분권 침해리유로 철거대상 될수있다/2 법정지상권 성립하지않는 건물 락찰받으면 철거소송 당하고 막대한 금전손실 입을수있다/3 공유물분할 경매인 경우 건물소유자 관습상 법정지상권 인정될수있으므로 례외사항 류의해야한다/4 대출기관은 법정지상권 성립 불분명한 물건에 대출 꺼리므로 자금조달계획 ₩20000000 등 명확히 세워야한다/5 변호사법 위반 피하기위해 구체적 법률대리 소송진행은 반드시 법률전문가 위임해야한다/ 참고출처+ 대법원판례정보센터 민법전 법원경매정보 대법원종합법률정보 한국자산관리공사 온비드 부동산경매실무사전 한국공인중개사협회 대한법률구조공단 력대부동산관련법령집 추가적인 경매 권리분석 조언 원하시나요?//////////다음 사안의 핵심은 공유자 과반수 동의로 건물을 신축하였더라도 그 후 토지와 건물 소유자가 분리된 경우 관습상 법정지상권이 당연히 성립하지는 않는다는 점입니다. 특히 대법원 1993.4.13. 선고 92다55756 판결은 공유자 1인의 행위로 타 공유지분까지 처분한 것과 같은 결과가 되어 부당하다는 이유로 법정지상권을 부정하였습니다. 같은 취지로 대법원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결, 대법원 2001.10.12. 선고 2001다48002 판결도 공유자 일방 처분으로 전부 토지에 대한 법정지상권을 인정할 수없다고 판시하였습니다. 반면 공유대지를 협의분할하여 각자 단독소유로 귀속시킨 결과 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 대법원 1973.2.12. 선고 73다353 판결, 대법원 1967.11.14. 선고 67다1105 판결처럼 관습상 법정지상권을 인정한 바 있어 유형을 명확히 구분해야 합니다. 경매실무에서는 이 차이를 오판하면 낙찰가 산정이 완전히 달라집니다. 토지 전부에 지상권이 성립한다고 보고 ₩5억에 입찰했는데, 실제로는 법정지상권이 부정되어 건물철거청구가 가능하다면 수익구조가 전혀 달라질것입니다. 반대로 지상권이 성립하지 않는다고 보고 고가 매수했다가 점유분쟁과 장기소송에 들어가면 금융비용만 ₩수천만이 추가될수있다. 실무 포인트+공유자 과반수 동의는 관리행위일 뿐 처분행위가 아니라는 점을 구조적으로 이해할것이다/공유물분할 경매와 제3자 매매는 법정지상권 판단구조가 다르다는 점을 구별할것이다/건물신축 당시 토지소유관계와 경매 직전 소유관계를 모두 비교표로 정리할것이다/낙찰 후 명도가능성보다 선행적으로 지상권 성립여부를 확정적으로 검토할것이다//투자 전략적 조언+토지 단독입찰 시 건물 존재 이유와 신축 경위를 반드시 조사할것이다/공유자 동의서가 있다면 그 법적 성질이 사용대차인지 지상권 설정인지 구분할것이다/공유물분할 경매 사건은 지분취득 경위와 시점을 연표로 정리할것이다/지상권 부정 가능성이 높다면 철거소송 기간과 이자비용을 반영해 목표수익률을 재산정할것이다//체크리스트+건축 당시 토지 공유자 구성 확인하였는가/과반수 동의 문서 존재 여부 확인하였는가/경매 원인이 공유물분할인지 강제집행인지 구분하였는가/건물 소유자와 토지 지분권자의 동일성 여부를 검토하였는가/건물대장과 등기부상 구조 동일성 확인하였는가/임차인 존재 시 대항력과 철거 가능성 검토하였는가/예상 소송기간 동안 금융비용 계산하였는가//주의할 점+공유자 과반수 동의가 있으면 자동으로 지상권이 생긴다고 오해하면 안될것이다/공유지분 일부 이전을 동일인 소유 후 분리로 착각하면 위험하다 판단됩니다/관습상 법정지상권은 예외적 제도이므로 확대해석하면 안될것이다/경매기일 전 현황조사보고서만으로 판단하면 오류가 발생할수있다//요약글+공유자 과반수 동의로 건물을 신축한 뒤 토지와 건물 소유자가 달라진 경우라도 관습상 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않는다. 이는 공유자 1인의 행위로 타 지분까지 처분하는 효과를 초래하기 때문이다. 경매에서는 공유물분할형인지 제3자 취득형인지 유형을 정확히 구분해야 하며, 신축 당시와 경매 당시의 소유구조를 모두 분석해야 안전하다. 법정지상권 오판은 입찰가 산정 오류와 장기소송 위험으로 직결된다. 참고출처+1 대법원 1993.4.13. 선고 92다55756 판결 2 대법원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결 3 대법원 2001.10.12. 선고 2001다48002 판결 4 대법원 1973.2.12. 선고 73다353 판결 5 대법원 1967.11.14. 선고 67다1105 판결 6 민법 제265조 7 민법 제366조 8 민법 제256조 9 집합건물법 10 부동산등기법/////공유토지에서 법정지상권이 성립되지 않는 핵심적인 이유가 무엇인가요?/토지 지분만 낙찰받아 건물을 철거하거나 지료를 청구하는 전략이 궁금해요./대지 분할로 소유자가 바뀐 경우에는 왜 예외적으로 지상권이 인정되나요?/공유토지 위 건물의 법정지상권 성립 요건을 알려주세요./공유토지에서도 법정지상권이 인정되는 예외는 무엇인가요?/이와 관련된 경매 투자 전략에 대해 알려주세요./공유토지 지분 경매 시 건물 철거나 지료 청구는 어떻게 하나요?/등기부등본에서 소유권 변경 원인을 어떻게 추적하나요?/공유물분할로 인해 소유자가 바뀐 경우도 성립이 안 되나요?/토지 공유자 전원의 동의를 받았는지 확인하는 방법은?/토지 지분만 낙찰받아 지료를 청구하는 전략이 궁금해요/건물 철거 위험을 피하기 위해 등기부에서 확인해야 할 점은?/공유자 과반수의 동의를 얻어 신축한 경우는 왜 안 되나요?/공유물 분할 경매 시 등기부에서 확인해야 할 핵심 이력은 무엇인가요?/건물 소유자와 토지 지분권자가 동일인인지 확인하는 방법이 궁금해요/지상권 부정 시 건물 철거 소송의 평균 기간과 비용은 어느 정도인가요?ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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가등기 말소 서부1계 2021 52852본건 가등기말소 가능여부 https://t.co/9utfS7Rtt2 출처 @YouTube 요약글+본 경매 물건은 매각물건명세서상 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기가 존재하는 매우 위험한 물건입니다 법원 기록을 보면 가등기권자가 과거 임의경매를 신청한 정황이 있어 담보가등기일 가능성도 존재합니다 하지만 현재 진행 중인 사건에서 권리신고 및 배당요구를 전혀 하지 않았기 때문에 법원은 이를 소유권이전을 위한 순위보전가등기로 취급하여 매수인 인수 조건으로 매각을 진행하고 있습니다 만약 입찰자가 이를 낙찰받아 소유권을 이전받더라도 추후 가등기권자가 본등기를 실행하게 되면 낙찰자는 즉시 소유권을 상실할수있다 소유권 방어를 위해서는 가등기말소청구소송이라는 복잡한 법적 절차를 거쳐야만 해결을 기대할수있으나 그 승소 여부는 그 누구도 장담할수없다 명확한 채권 소멸 증거자료나 이면의 합의가 확인되지 않는다면 입찰을 피하는 것이 가장 안전하고 현명한 방어 전략이 될것이다 소중한 ₩500 이라도 헛되이 잃지 않도록 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 반드시 필요합니다ㅡ실무 포인트+가등기는 담보가등기와 소유권이전청구권가등기로 나뉘며 그 성격에 따라 낙찰자의 운명이 크게 좌우될수있다 담보가등기는 경매 절차에서 저당권과 같은 효력을 가져 매각으로 소멸되지만 순위보전가등기는 말소기준권리보다 선순위일 경우 매수인이 전적으로 인수해야 할것이다 본 건은 매각물건명세서에 인수 조건이 명시되어 있으므로 단순 촉탁으로 말소할수없다ㅡ투자 전략적 조언+매각물건명세서의 인수 조건은 법원이 입찰자에게 주는 강력한 경고 메시지이므로 이를 무시하고 저렴한 가격만 보고 접근해서는 안될것이다/과거 임의경매 취하 이력을 단서로 삼아 가등기권자와 채무자 간의 채무 변제 여부나 가등기 설정의 진짜 목적을 탐문 조사로 파악해야 할것이다/만약 소송을 염두에 둔다면 변호사 등 법률 전문가의 사전 검토를 거쳐 승소 가능성과 소송 비용 및 시간을 모두 계산하여 투자 수익률을 따져봐야 할것이다/불확실성이 크다면 과감히 포기하고 권리가 깨끗한 다른 물건에 집중하는 것이 현명한 투자자의 자세일것이다ㅡ체크리스트+매각물건명세서상 특별매각조건 및 인수 권리 기재 여부를 꼼꼼히 확인했는가/가등기권자의 과거 경매 신청 및 취하 기록의 원인을 파악하기 위해 법원 기록이나 이해관계인을 탐문했는가/낙찰 후 가등기말소청구소송 진행 시 필요한 법률 비용과 시간 소요를 미리 계산해 보았는가/가등기 본등기 실행 시 소유권 상실 위험을 감당할수있는 자금 여력이 있는가ㅡ주의할 점+권리신고가 없는 선순위 가등기는 원칙적으로 매수인이 인수하므로 경솔한 입찰은 절대 금물일것이다/담보가등기라는 심증만으로 배당요구가 없는데도 소멸될 것이라고 자의적으로 해석해서는 안될것이다/변호사가 아닌 자가 소송의 승패를 확언하거나 법률 대리를 맡는 것은 불법이므로 반드시 합법적인 법률 조력을 받아야 할것이다/가등기권자와의 협상이나 합의 없이 소송전으로 갈 경우 장기간 자금이 묶일수있다ㅡ참고출처+1 대법원 종합법률정보 판례 2 민사집행법 해설서 3 부동산등기법 실무지침 4 법원경매 매각물건명세서 작성 실무 5 가등기담보 등에 관한 법률 6 대한법무사협회 가등기 관련 상담 사례집 7 부동산 권리분석의 정석 8 경매 실전 투자 가이드북 9 민법 주해 10 부동산 경매 판례 바이블ㅡㅡㅡㅡㅡ이 사안은 전형적인 선순위 가등기 인수형 물건으로, 초보자뿐 아니라 경험자도 가장 많이 실수하는 유형입니다. 핵심은 해당 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 확정되지 않았다는 점과 매각물건명세서상 매수인 인수 조건이 명시되어 있다는 점입니다. 이 두 가지가 결합되면 단순 말소는 거의 불가능한 구조가 됩니다ㅡ실무 포인트+가등기권자가 과거 임의경매를 신청했다는 점은 담보가등기 가능성을 시사하지만, 채권계산서 미제출과 배당요구 없음은 담보권 행사 의사가 불명확한 상태로 판단됩니다/매각물건명세서에 매수인 인수 명시가 있으면 등기촉탁으로 말소되지 않고 별도의 소송 필요성이 발생할 가능성이 높습니다/순위보전가등기라면 매매예약 완결 시 낙찰자는 소유권을 상실할 리스크가 존재합니다/담보가등기라면 청산절차 위반 여부를 근거로 말소청구 가능성이 열릴 수 있습니다/가등기권자의 권리신고 없음은 권리포기 의미가 아니며 단순 소극적 태도로 해석됩니다ㅡ투자 전략적 조언+이 사건은 낙찰 후 해결형이 아니라 낙찰 전 리스크 확정이 필요한 물건입니다/가등기 성격이 불명확한 상태에서는 입찰가를 대폭 낮추거나 보수적으로 접근할것이다/소송 전제로 투자하는 경우 최소 ₩10000000 이상 추가비용과 1년 이상의 기간을 감안할것이다/가등기권자가 실제 채권자라면 협의로 말소하는 것이 가장 현실적인 해결책입니다/명도보다 권리문제가 훨씬 큰 리스크이므로 권리확정이 우선입니다ㅡ체크리스트+가등기 원인서류 열람 여부 확인/가등기권자의 채권 존재 여부 확인/과거 임의경매 신청서류 열람 여부/매매예약 완결 가능성 검토/청산절차 진행 여부 확인/매각물건명세서 인수조건 재확인/가등기권자 접촉 가능성 확인/말소소송 승소 가능성 사전 검토/낙찰가 대비 리스크 금액 반영 여부/대체 투자물건 존재 여부 검토ㅡ주의할 점+가등기 인수 조건을 가볍게 보면 낙찰 후 소유권 상실까지 이어질 수있다/배당요구가 없다고 해서 권리가 사라지는 것이 아니다/담보가등기 여부를 추정으로 판단하면 위험하다/소송으로 해결 가능하다는 막연한 기대는 금물이다/명도보다 권리문제가 우선이며 순서가 바뀌면 손실이 커진다/초보자가 접근하기에는 고난도 물건에 해당한다ㅡ요약글+본 건은 선순위 가등기를 매수인이 인수하는 구조로 단순 말소가 어려운 고위험 물건입니다/ 가등기 성격이 불명확하여 담보가등기일 경우 청산절차 위반을 근거로 소송 가능성이 있으나 승소 불확실성이 큽니다/ 순위보전가등기라면 매매예약 완결 시 소유권 상실 위험이 존재합니다/ 따라서 낙찰 전 권리확정 또는 협의 말소가 핵심이며, 소송을 전제로 할 경우 비용과 기간을 충분히 반영한 보수적 접근이 필요합니다ㅡ참고출처+1 대법원 2010다27458 판결/ 2 대법원 2014다61630 판결/ 3 대법원 2013다108 판결/ 4 대법원 2012다47074 판결/ 5 가등기담보 등에 관한 법률/ 6 민법 매매예약 관련 규정/ 7 법원경매 매각물건명세서 작성 실무/ 8 지지옥션 사례 분석 자료/ 9 한국자산관리공사 공매 실무자료/ 10 법원행정처 경매실무편람/ 11 부동산경매 실무서ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권건물만 양도된 경우 건물의 법정지상권 성립여부+경매의 숨겨진 함정 https://t.co/ncWkzO8YMA 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 경매공부에 많은 도움될것으로 판단됩니다. 부동산 경매 현장에서 20년 이상 활동해 온 공인중개사 및 매수신청대리 전문가로서 여러분께 답변드립니다 주어진 사례는 경매에서 가장 중요하게 다루어지는 권리 중 하나에 대한 내용입니다 결론부터 말씀드리면 건물 매수인은 토지가 경매로 넘어가 주인이 바뀌더라도 새로운 토지 주인에게 자신의 권리를 강력하게 주장할 수 있습니다/핵심 요약글+토지에 근저당권이 설정될 당시 토지 위에 이미 건물이 존재하고 있었으며 토지와 건물의 소유자가 동일한 사람이었다면 이후 건물만 다른 사람에게 매각되어 소유권이 바뀌더라도 해당 건물 소유자는 토지 낙찰자를 상대로 민법 제366조에 규정된 법정지상권을 강력하게 주장할 수 있습니다 법원은 저당물 경매로 인해 토지와 건물의 주인이 달라지는 경우 멀쩡한 건물이 철거되는 막대한 사회경제적 손실을 방지하기 위해 이러한 권리를 인정하고 있습니다 결론적으로 토지만 경매로 낙찰받는 투자자는 해당 건물을 강제로 철거할 수 없으며 오직 건물 소유자에게 법원을 통해 결정된 토지 사용료 즉 지료만을 청구할 수 있습니다 온전한 토지 활용을 목적으로 입찰했다면 엄청난 금전적 손실과 시간적 낭비를 겪게 됩니다 따라서 경매 입찰 전에는 반드시 토지 등기부등본의 최초 근저당권 설정일자를 기준으로 현장에 건물이 있었는지 건축물대장과 등기부상 소유자가 같았는지를 꼼꼼하게 교차 검증해야만 안전한 투자를 할 수 있습니다//경매 실무 조언+이러한 상황이 발생하는 이유는 돈을 빌려주고 저당권을 설정한 사람이 애초에 땅 위에 건물이 있다는 것을 알고 있었기 때문입니다 따라서 나중에 건물이 남더라도 저당권자나 땅 주인에게 예상치 못한 피해가 발생하지 않는다고 법원은 판단합니다 오히려 이 권리를 인정하지 않아 건물을 부수게 되면 사회적으로 큰 낭비가 됩니다 경매 초보자나 고수 모두 주의해야 할 점은 이러한 땅을 낙찰받았을 때의 위험성입니다 땅을 낙찰받아도 내 마음대로 땅을 사용할 수 없고 건물 주인이 땅을 계속 쓰도록 두어야 합니다 땅 주인은 건물 주인에게 땅 사용료를 달라고 법원에 청구할 수 있을 뿐입니다 만약 이런 땅에 ₩500000000 이나 ₩1000000000 단위의 큰돈을 투자했다가 제대로 된 수익을 올리지 못하면 자금이 오랜 기간 묶이게 됩니다 게다가 이런 특수한 권리가 얽힌 땅은 은행에서 대출을 꺼리기 때문에 투자금 전액을 현금으로 준비해야 하는 부담도 따릅니다//경매 투자 시 주의사항+1 토지 등기부등본을 발급받아 가장 먼저 설정된 근저당권의 날짜를 정확히 확인하십시오/2 그 날짜를 기준으로 건물 등기부등본이나 건축물대장을 확인하여 건물이 이미 지어져 있었는지 확인하십시오 미등기 건물이거나 무허가 건물이라도 당시에 건물이 실재했다면 권리가 성립할 수 있습니다 과거 항공사진이나 마을 주민 탐문 조사를 통해 철저히 확인해야 합니다/3 근저당권 설정 당시에 토지 주인과 건물 주인이 같은 사람이었는지 대조하십시오/4 건물을 철거할 수 없다는 전제하에 땅 사용료만으로 목표하는 투자 수익률을 달성할 수 있는지 계산하십시오//현장 조사 및 권리분석 체크리스트+1 최선순위 근저당권 설정 일자 파악 완료 여부/2 근저당권 설정 당시 지상에 건물 존재 여부 확인 완료 여부/3 근저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자 동일성 확인 완료 여부/4 미등기 건물 대비 과거 항공사진 및 재산세 납부 내역 조사 완료 여부/5 대출 불가 상황을 가정한 ₩100000000 이상의 여유 현금 확보 여부/6 건물 철거 불가 시 예상되는 지료 수익률 분석 완료 여부//참고출처 1 대법원 99다52602 판결 2 대법원 97다10314 판결 3 민법 제366조 4 부동산 경매 권리분석 실무 5 특수물건 경매 해법 6 지상권과 경매 투자 전략 7 법원경매 매각물건명세서 분석 실무 8 대법원 종합법률정보 판례집 9 부동산등기법 실무 해설 10 부동산 중개 실무 지침서//혹시 해당 물건의 예상 지료 수익률 계산 방법이나 지료 청구 소송 절차에 대해 추가로 알아보고 싶으신 부분이 있다면 편하게 말씀해 주시기 바랍니다//////////다음 사안은 토지에 근저당권이 설정될 당시 이미 건물이 존재하였고, 이후 건물만 제3자에게 양도된 상태에서 토지가 근저당권 실행으로 경매되는 경우, 건물 양수인이 민법 제366조에 따른 법정지상권을 취득하는지 여부가 핵심입니다. 관련 판례로는 대법원 99다52602 판결, 대법원 97다10314 판결이 대표적입니다. 위 판결은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하고 건물이 이미 존재하였다면, 그 후 건물이 제3자에게 양도되었더라도 저당권 실행으로 토지가 매각되는 경우 건물 양수인은 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다고 판시하였습니다. 또한 법정지상권 성립시기 및 동일인 판단기준과 관련하여 대법원 2010다52140 전원합의체 판결도 실무상 중요한 기준을 제시합니다. 실무 조언+첫째 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 건물의 동일인 소유 여부를 반드시 확인해야 합니다. 등기부상 근저당권 설정일과 건물 사용승인일 또는 건축물대장상 기재일을 대조해야 합니다. 둘째 건물이 저당권 설정 당시 이미 존재하였다면, 이후 건물만 제3자에게 양도되었더라도 토지 경매 시 법정지상권이 성립할 가능성이 높습니다. 이는 토지 낙찰자가 건물 철거를 요구할 수 없다는 의미이며, 토지 가치는 지상권 부담이 있는 상태로 평가됩니다. 셋째 토지 입찰자는 감정평가서에 법정지상권 성립 가능성이 반영되어 있는지 확인해야 합니다. 감정평가가 토지만을 나지로 평가하였다면 추가 리스크가 있습니다. 넷째 예상 지료를 보수적으로 산정해야 합니다. 예를 들어 토지가격이 ₩300000000이고 기대수익률을 연 4퍼센트로 본다면 연 지료는 약 ₩12000000 수준에서 협의 또는 소송으로 결정될 수 있습니다. 장기적으로는 수익률 저하 요인이 됩니다. 다섯째 건물 매수인 입장에서는 법정지상권이 성립한다 하더라도 지료 지급의무가 발생하므로 건물 수익성과 지료 부담을 함께 분석해야 합니다. 체크리스트+근저당권 설정일과 건물 존재 시점 비교/저당권 설정 당시 동일인 소유 여부 확인/건축물대장 착공일 사용승인일 확인/등기부상 건물 보존등기일 확인/감정평가서의 법정지상권 반영 여부 검토/현황조사서상 점유관계 확인/토지 낙찰가 대비 예상 지료 수익률 계산/토지와 건물의 향후 협상 가능성 분석/지료 분쟁 시 소송 기간과 비용 추산/배당표상 권리순위 구조 분석//주의할 점+저당권 설정 이후 신축된 건물이라면 법정지상권이 부정될 수 있습니다. 또한 토지에 여러 개의 건물이 존재하는 경우 일부만 요건을 충족할 수 있으므로 건물별로 개별 판단해야 합니다. 감정가가 낮다고 안전하다고 판단하면 안 되며, 법정지상권이 성립하면 토지는 사실상 임대사업 구조로 전환된다고 이해해야 합니다. 요약+저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자이고 건물이 이미 존재하였다면, 이후 건물만 제3자에게 양도되었더라도 토지가 근저당권 실행으로 경매될 경우 건물 양수인은 민법 제366조에 따른 법정지상권을 취득할 가능성이 높다. 토지 낙찰자는 건물 철거를 요구할 수 없고 지료 수취 구조로 전환되므로, 입찰 전 동일인 여부, 건물 존재 시점, 감정평가 반영 여부, 예상 지료 수익률을 반드시 점검해야 경매 리스크를 예방할 수 있다. 참고출처+1 민법 제366조 2 대법원 99다52602 판결 3 대법원 97다10314 판결 4 대법원 2010다52140 전원합의체 판결 5 법원행정처 부동산경매실무 6 법원도서관 종합법률정보 7 대한법률구조공단 해설자료 8 한국감정평가사협회 감정평가실무기준 9 법률신문 판례해설 10 한국부동산원 경매통계자료/////지료 수익률을 계산하는 구체적인 방법이 궁금해요/미등기나 무허가 건물도 법정지상권이 인정되나요/지료를 내지 않을 때 토지 소유자가 취할 조치는/예상 지료 수익률은 어떻게 계산하나요?/지료 청구 소송의 구체적인 절차가 궁금해요/지료가 체납될 경우 건물을 철거할 수 있나요?/예상 지료 수익률은 어떻게 계산하나요?/지료 청구 소송 절차는 어떻게 되나요?/미등기 건물의 경우 재산세 내역은 어디서 확인하나요?/예상 지료 수익률을 계산하는 구체적인 방법이 궁금해요/지료 청구 소송의 절차와 소요 기간은 어느 정도인가요?/미등기나 무허가 건물도 법정지상권이 인정되는 이유는 무엇인가요ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

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지상권 법정지상권+내부벽에 붙인 은파석이나 그 내부천정에 부착된 합판은 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고+임차인 인테... https://t.co/4e9DrfTPTk 출처 @YouTube 아래 참고글들을 잘 읽어보시기 바랍니다. 경매공부에 많은 도움될것으로 판단됩니다. 요약글+이 사건의 핵심은 건물 내부벽에 붙인 은파석이나 천정에 부착된 합판과 같은 인테리어 자재가 건물의 부합물이 되어 건물 소유자의 소유로 귀속된다는 점입니다 민법상 부동산에 부합된 물건은 분리 시 경제적 가치를 상실하거나 구조적 훼손을 초래할 경우 독립된 물건으로 인정될 수없다 따라서 경매 절차에서 해당 건물을 낙찰받은 매수인은 건물과 함께 이러한 부합물의 소유권도 온전히 취득하게 됩니다 이는 임차인이 자신의 비용으로 설치했더라도 마찬가지입니다 경매 투자자 입장에서는 임차인이 부합물에 대해 별도의 소유권을 주장하거나 수거를 요구할 수없다는 점을 인지하여 명도 협상에 유리하게 활용할수있다 다만 임차인이 객관적 가치를 증가시켰다고 주장하며 유익비상환청구권에 기한 유치권을 신고할 위험이 있으므로 현장 조사와 감정평가서 분석을 통해 이러한 인테리어 시설이 특정 영업을 위한 것인지 건물 전체의 가치를 높인 것인지 명확히 파악하는 것이 성공적인 경매 투자를 위해 필수적이라 할것이다//실무 포인트+1 부합물의 판단 기준 이해하기+건물에 부착된 물건이 훼손하지 아니하면 분리할 수없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우 그리고 분리 시 경제적 가치를 심하게 감손하는 경우에는 부합물로 인정됩니다 은파석이나 천정 합판은 떼어내면 폐기물이 되므로 부합물로 보는 것이 타당합니다///2 부속물과 부합물의 구별+부합물은 독립성을 잃고 건물 소유자의 것이 되지만 떼어낼수있고 독립적 활용이 가능한 에어컨이나 간판 등은 부속물로서 임차인의 소유로 남을수있다 경매 매수인은 이 둘을 명확히 구분하여 명도 대상과 인수 대상을 파악해야 합니다///3 유치권 성립 여부 파악+부합물로 인정되어 소유권이 매수인에게 넘어오더라도 임차인이 건물 자체의 객관적 가치를 증가시켰다면 유익비상환청구를 할수있다 하지만 카페나 식당 등 임차인의 특수한 영업목적을 위해 설치한 인테리어는 유익비로 인정될 수없다/투자 전략적 조언+1 감정평가서에 임차인이 설치한 인테리어나 수리 내역이 건물의 평가액에 포함되어 있는지 꼼꼼하게 분석하여 입찰가를 산정해야 할것이다/2 해당 인테리어 시설이 오직 임차인의 특정 영업을 위한 것인지 객관적 가치 상승을 위한 것인지 판별하여 유익비 주장 가능성을 차단해야 할것이다/3 명도 진행 시 임차인이 인테리어 비용 보상을 요구하며 버틸 경우 부합물 법리를 근거로 단호하면서도 원만한 합의점을 도출하는 협상 카드로 활용할수있다/4 무리한 철거 요구나 원상회복을 두고 불필요한 마찰을 줄이기 위해 낙찰 전 현장 임장을 통해 시설물의 부합 여부를 눈으로 직접 확인해야 할것이다/5 철거비용이나 명도저항에 따른 지연이자를 미리 ₩10000000 또는 ₩20000000 등 구체적인 금액으로 시뮬레이션하여 보수적인 투자 수익률을 설정해야 할것이다//주의할 점+1 겉보기에는 부착된 것 같아도 쉽게 분리되는 물건은 임차인의 소유일 수있으므로 섣불리 매수인의 소유라 단정하고 처분해서는 안 될것이다/2 임차인이 유익비를 주장하며 허위 유치권을 행사할 위험이 존재하므로 경매개시결정등기 이전부터 점유 및 공사가 완료되었는지 시기를 확인해야 할것이다/3 변호사법 위반 소지가 없도록 법적 분쟁이 심화된 경우 직접 소송을 대리하지 말고 권리분석과 명도 협상 등 매수신청대리인의 역할에 충실해야 할것이다/4 임대차계약서 상 원상복구 특약이 있는지 확인이 필요하며 특약이 있다면 임차인의 유익비상환청구권은 포기한 것으로 간주될 수있다/5 상가 건물의 경우 폐기물 처리 비용이 예상보다 ₩5000000 이상 과다하게 발생할수있으므로 부합물이 오히려 매수인에게 금전적 부담이 될 수있음을 명심해야 할것이다//체크리스트+1 감정평가서의 제시외 건물 및 부합물 포함 여부 항목을 확인해야 할것이다/2 현장 임장을 통해 은파석 천정 합판 등 인테리어 자재의 부착 상태를 사진으로 기록해야 할것이다/3 법원 매각물건명세서에 임차인의 유치권 신고 내역이나 비용상환청구권 행사 여부가 기재되어 있는지 조회해야 할것이다/4 임차인의 영업 업종과 해당 인테리어가 그 업종만을 위한 특수 시설인지 여부를 조사해야 할것이다/5 만약의 사태를 대비하여 명도 소송 및 강제집행에 들어갈 예상 비용 ₩3000000 등을 사전에 계산해 두어야 할것이다//참고출처+1 민법 제256조 부동산에의 부합 2 대법원 부합물 관련 판례 3 민사집행법 매각에 따른 권리취득 4 상가건물임대차보호법 5 부동산경매실무 매뉴얼 6 감정평가실무기준 부합물 평가 7 주택임차보호법 8 민사소송법 명도소송 절차 9 부동산등기법 10 공인중개사법 및 매수신청대리인 등록 규칙//////////지상권X 사안에서 내부벽 은파석과 천정 합판이 건물에 부합되는지 여부는 경매 실무에서 매우 중요한 리스크 포인트입니다. 해당 자재가 사회관념상 건물의 구성부분을 이루고, 분리 시 경제적 독립성이 없다면 민법상 부합으로 보아 건물 소유자에게 귀속됩니다. 임차인이 자신의 비용으로 설치했더라도 결과는 달라지지 않습니다. 관련 법리는 민법 제256조 부합 규정과 판례 입장에 근거합니다. 특히 대법원은 건물과 일체를 이루어 독립성 없는 내부 마감재는 부합으로 판단해왔습니다. 대표적으로 최광석 해설에서 정리된 판례 취지도 동일합니다. 또한 대한민국 대법원 1998다24864 판결 등은 경제적 독립성 판단 기준을 제시하고 있습니다. 경매에서는 집행관의 현황조사서, 감정평가서에 임차인 설치물로 기재되어 있더라도, 법률상 부합이면 낙찰자가 그대로 취득하게 됩니다. 반대로 독립 동산으로 인정되면 명도 과정에서 철거 분쟁이 발생할수있습니다. 실무 포인트+부합 여부는 물리적 결합 강도보다 경제적 독립성과 사회통념이 핵심 판단기준이 될것이다/임차인 비용 설치라도 권원 있는 부속이라면 부합 시 건물소유자 귀속으로 본다 판단됩니다/감정평가서에 임차인 소유라고 적혀 있어도 법률판단과 다를수있다 판단됩니다/낙찰자는 내부 마감재 가치가 매각가에 이미 반영됐는지 검토해야 할것이다/리모델링 건물은 부합 범위가 넓게 인정되는 경향이 있다 판단됩니다//투자 전략적 조언+내부 인테리어가 고가일 경우 철거 가능성 전제하고 보수적 수익률 산정할것이다/임차인과 사전 협의 통해 유치권 주장 가능성 차단할것이다/낙찰 전 현장 방문 시 고정식 마감재와 이동식 집기 구분 촬영 보관할것이다/명도합의금 예상액을 최소 ₩3000000 이상 예비비로 반영할것이다/건물 리모델링 이력과 구조변경 허가 여부 확인 후 추가 비용 추정할것이다//체크리스트+근저당 설정일과 리모델링 시점 비교했는가/내부 자재가 나사 고정인지 콘크리트 몰탈 고정인지 확인했는가/철거 시 건물 훼손 발생 여부 검토했는가/임차인 계약서에 시설물 귀속 약정 존재하는지 확인했는가/감정평가 명세표에 별도 평가 항목 존재하는지 점검했는가//주의할 점+임차인 시설물이라는 이유만으로 동산으로 단정하면 위험하다 판단됩니다/유치권과 혼동하면 안된다 판단됩니다/부합 판단은 등기와 무관하므로 등기부만 보고 판단하면 오류 발생할수있다 판단됩니다/경매 목적물 범위는 평가목록이 아니라 법률상 부합 여부로 결정된다 판단됩니다/철거 분쟁 장기화 시 공실 기간 손실이 발생할수있다 판단됩니다//요약글+내부벽 은파석과 천정 합판처럼 건물과 일체화되어 분리 시 독립 효용이 없는 마감재는 임차인이 설치했더라도 민법상 부합으로 보아 건물 소유자에게 귀속된다. 경매에서는 감정서 기재와 무관하게 법률상 부합 판단이 우선하며, 철거 가능성을 전제로 수익률을 보수적으로 계산해야 한다. 명도비와 공실 리스크를 반영한 안전마진 확보가 핵심 전략이다. 참고출처+1 대한민국 대법원 1998다24864 판결 2 대한민국 대법원 2003다26051 판결 3 대한민국 대법원 1995마12 결정 4 대한민국 대법원 1988다카1564 판결 5 대한민국 대법원 79다1087 판결 6 민법 제256조 7 법원행정처 경매실무편람 8 한국감정평가사협회 감정평가실무기준 9 지지옥션 경매판례 해설집 10 대법원 종합법률정보 판례해설 11 법률신문 판례평석 12 부동산경매 실무연구회 자료집/////경매 낙찰 시 부합물과 부속물을 구분하는 기준은 무엇인가요?/임차인의 인테리어 비용에 대한 유익비상환청구권 성립 조건이 궁금해요/성공적인 명도를 위해 부합물 법리를 어떻게 협상에 활용하나요?/부합물이 낙찰자에게 오히려 손해가 되는 경우도 있나요?/입찰 전 감정평가서에서 확인해야 할 필수 항목은 무엇인가요?/임차인의 인테리어가 객관적 가치를 높였는지 판단하는 기준은?/허위 유치권 행사를 방지하기 위해 점유 시기를 확인하는 법ㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권

[dongbang o @DongbangO]

가등기 담보에 의한 경매 대물반환예약서쓰고 가등기담보을 했습니다 https://t.co/D0TX8Q7Exa 출처 @YouTube 요약글+가등기담보권자가 채무불이행 시 소유권을 취득하거나 경매를 신청할 때 발생할 수 있는 실무적 위험성과 예방 대책을 경고하는 내용입니다 약속된 날짜를 미루는 구두 합의는 녹취 파일이라는 증거가 있더라도 향후 분쟁의 소지가 매우 크므로 반드시 서면화해야 안전할것이다 가등기담보 등에 관한 법률에 명시된 2개월의 청산 기간과 적법한 통지 절차는 절대적인 강행규정이므로 이를 단 하나라도 어기면 합법적인 소유권 취득 본등기를 할수없다 담보목적물의 평가는 채권자의 주관적 평가도 일부 허용되지만 객관적인 감정평가법인을 통하는 것이 추후 채무자와의 지난한 법적 분쟁을 줄이는 가장 현명한 방법이 될수있다 채무자가 소유권 이전에 협조하지 않을 경우 차액에 해당하는 청산금을 법원에 공탁하고 승소 판결을 받아 단독으로 등기해야 하므로 막대한 시간과 소송 비용이 소모될수있다 감정평가 비용은 ₩350000000 기준일 때 법정 수수료 규정에 따라 산정되지만 실무적으로 수십만 원에서 백여만 원 선이 될수있다 결국 경매 투자자는 이러한 청산 절차의 적법성 여부를 입찰 전 꼼꼼히 따져야 하며 가등기담보 물건에 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 권리분석의 함정을 완벽히 피할수있다ㅡ실무 포인트+가등기담보법은 채무자를 보호하기 위한 강행법규이므로 채권자가 임의로 절차를 생략할수없다/청산금 통지 후 2개월의 청산기간을 반드시 거쳐야 소유권을 취득할수있다/가등기담보권자가 경매를 신청하면 이는 임의경매와 동일하게 취급되며 매각으로 가등기는 소멸할것이다/채권자가 청산금을 공탁하지 않거나 절차를 위반한 상태에서 본등기를 경료하면 무효가 될수있다ㅡ투자 전략적 조언+담보가등기가 설정된 부동산에 입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때 해당 가등기가 소유권이전청구권보전인지 담보가등기인지 배당요구 여부로 확인해야할것이다/담보가등기권자가 배당요구를 했다면 경매로 소멸하므로 매수인은 인수 위험을 피할수있다/청산절차가 진행 중인 물건은 소유권 분쟁이 길어질 수 있으므로 투자 기일 산정에 여유를 두어야할것이다/담보가등기가 선순위일 경우 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요할것이다ㅡ주의할 점+구두 합의는 녹음 파일이 있더라도 법적 다툼에서 입증이 까다로워 패소할 위험이 존재할것이다/평가사를 개인으로 지정하는 특약이 있더라도 객관성을 상실한 터무니없는 평가액은 법원에서 인정받지 못할수있다/채무자가 이의를 제기하고 항고를 진행하면 등기 이전까지 수년이 걸릴 수도 있으므로 자금 묶임에 대비해야할것이다/강행규정을 위반한 약정은 무효가 되므로 당사자 간 합의만 믿고 절차를 누락해서는 안될것이다ㅡ체크리스트+청산금 평가액 통지서가 채무자 등에게 적법하게 도달했는지 확인해야할것이다/통지 후 2개월의 청산기간이 정확히 경과했는지 날짜를 계산해야할것이다/권리금을 초과하는 평가액 차액이 법원에 안전하게 공탁되었는지 점검해야할것이다/선순위 담보가등기인지 후순위인지 등기부등본의 접수일자를 대조해야할것이다/구두 합의 내용이 있다면 즉시 내용증명이나 합의서 등 서면으로 갱신해 두어야할것이다ㅡ참고출처+1 민법 2 가등기담보등에관한법률 3 부동산등기법 4 민사집행법 5 감정평가및감정평가사에관한법률 6 대법원종합법률정보 7 법원경매정보사이트 8 부동산경매실무사전 9 공인중개사법 10 민사소송법ㅡㅡㅡㅡㅡ실무 경험을 기준으로 질문별 핵심을 정리하면 다음과 같습니다. 담보가등기는 형식보다 절차 준수가 훨씬 중요하며, 특히 청산절차 위반 시 전체 구조가 무너질 수 있다는 점을 먼저 이해하셔야 합니다ㅡ1 구두로 반환기일 연장 합의+민법상 계약은 구두도 유효하나, 담보가등기에서는 매우 위험합니다. 녹취가 있더라도 채무불이행 시점, 청산절차 개시 시점이 다툼이 되면 채권자가 불리해질 수있다. 특히 경매 또는 소유권취득 단계에서 채무자가 기한 연장을 주장하면 절차 전체가 지연될 수있다. 따라서 반드시 서면 합의로 변경해두는 것이 실무상 필수입니다. 2 청산절차 2개월 조항의 성격+가등기담보 등에 관한 법률상 청산절차는 강행규정 성격이 강하다. 즉, 원리금을 초과하는 평가액을 통지하고 일정기간을 부여하는 절차는 임의로 생략할 수없다. 약정서에 기재했더라도 법에서 요구하는 방식과 다르면 무효 또는 불완전 절차로 판단될 수있다. 따라서 단순 약정이 아니라 법정요건을 충족해야 효력이 인정된다ㅡ3 평가사 지정 문제+채권자가 평가사를 지정할 수는 있으나 공정성이 핵심이다. 개인이 임의 평가하는 것은 분쟁의 원인이 된다. 실무에서는 감정평가법인 또는 공인된 감정평가사를 사용하는 것이 안전하다. 개인 평가서는 법원이나 상대방이 인정하지 않을 가능성이 높다ㅡ4 채무자 비협조 시 등기 절차+채권자가 단독으로 소유권을 취득하려면 반드시 청산절차 완료가 전제된다. 절차는 평가액 통지, 차액 지급 또는 공탁, 2개월 경과 순으로 진행된다. 이후에도 협조가 없으면 소유권이전등기청구 소송 또는 공탁 후 등기절차로 진행한다. 이 과정에서 절차 하나라도 누락되면 등기가 무효가 될 위험이 있다ㅡ5 감정비용+약 ₩3억5천 기준 감정평가 비용은 통상 ₩50만에서 ₩120만 수준이며, 지역과 대상에 따라 차이가 있다. 법원 감정은 약간 더 높을 수있다ㅡ실무 포인트+담보가등기는 경매보다 더 엄격하게 절차를 요구한다/청산절차 위반 시 채권자가 오히려 불법행위 책임을 질 수있다/평가액은 반드시 객관적이어야 한다/구두합의는 분쟁의 핵심 원인이 된다/공탁은 방어수단이 아니라 필수 절차로 이해해야 한다ㅡ투자 전략적 조언+가등기담보는 저가 매입 기회가 아니라 고위험 구조로 접근해야 한다/청산금 발생 여부가 수익의 핵심이다/평가액이 높게 나오면 오히려 손실 구조가 된다/채무자 대응 가능성을 항상 고려해야 한다/입찰표에 최종 입찰금액을 적어넣을 때와 달리 사전 법리 검토가 훨씬 중요하다ㅡ주의할 점+구두 연장합의만 믿고 절차 진행하면 무효 위험 있다/청산절차 생략 시 형사적 분쟁 가능성도 있다/사적 평가서는 인정받기 어렵다/채무자가 이의 제기하면 장기 소송으로 이어질 수있다/공탁 금액 산정 오류 시 등기 무효 가능성 있다ㅡ체크리스트+기한 연장 합의서 서면 확보했는지 확인/감정평가서 공신력 있는 기관인지 확인/청산금 계산 정확한지 검토/통지 방식 내용증명 등 증거 확보했는지 확인/공탁 여부 및 금액 적정성 검토/등기 이전 전 법률 전문가 검토 진행ㅡ요약글+담보가등기는 단순 계약이 아니라 법정 절차 중심 구조이다/구두합의는 효력은 있으나 분쟁 시 위험이 크므로 반드시 서면화해야 한다/청산절차는 강행규정으로 반드시 준수해야 하며 이를 위반하면 소유권 취득 자체가 무효가 될 수있다/평가액은 공정성이 핵심이므로 공인 감정평가사를 이용해야 안전하다/채무자 비협조 시에는 공탁과 소송 절차를 통해 진행해야 하며 감정비용은 약 ₩50만에서 ₩120만 수준이다ㅡ참고출처+1 민법 2 가등기담보 등에 관한 법률 3 민사집행법 4 부동산등기법 5 대법원 2010다27458 판결 6 대법원 2013다108 판결 7 대법원 2014다61630 판결 8 대법원 2012다47074 판결 9 법원행정처 부동산등기 실무 10 대한감정평가사협회 기준 11 국토교통부 부동산 거래 실무자료 12 법원경매정보 실무지침ㅡㅡㅡㅡㅡ이 영상은 20여년의 부동산업과 매수대리 관련 경험을 바탕으로 그간에 정리해둔 고난의도의 경매관련 문제만을 선별하여 경매초보자뿐만 아니라 고수분들도 쉬이 래해할수있도록 2가지 유형으로 만들어져 있으니 참고하시기바랍니다. 그리고 법률문제는 법률전문가도움받으세요 여기에 거론된 사안들은 경매 투자에서 가장 많은 오해가 발생하는 고난도 유형입니다. 영상 제작 취지처럼 초보자뿐 아니라 고수분들도 헷갈리는 영역이니 실제 입찰 전에는 등기·현황·철거시점·건축허가 관계 등을 반드시 교차 확인하시길 권합니다. #경매입찰전검토 #유치권 #지상권