Ev Dedektifi

Evleri, inşaatları, maliyetleri, ilanları, fiyatları ve gayrimenkul piyasalarını inceliyoruz.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@insaatdoktoru Maltepe’deki kısmi çökme sonrası paylaştığınız tespit yerinde. Girişteki o kolon ana taşıyıcı sisteme ait değil, oradaki hasar tek başına binayı yıkmaz. Ancak pas payı yetersizliği ve donatıların açığa çıkması, zemin ve temel bölgesindeki genel korozyon riskini net gösteriyor.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@huseyinkanturk Arz birikmiş olabilir. Ama yeni konutun maliyeti inmiş değil. Temmuz inşaat maliyeti yıllık %28,3. Faiz gevşerse stok erir, yeni üretim aynı fiyattan gelmez. 2020’deki fark buydu: o dönem maliyet de kredi de ucuzdu.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Çürük olduğu biliniyor, çıkılmıyor. Yeni kira, depozito ve taşınma, çürükte kalmaktan pahalı gelince risk erteleniyor. Kaçak kat da aynı hesabın ürünü. 4 kat proje, 7 kat bina.

[Haber Report @HaberReport]

Maltepe'de üst iki katı kaçak olduğu ortaya çıkan ve bu sabah çöken binada endişeli bekleyiş sürüyor.

"Bir arkadaşımız ve kızından haber alamadık.

Zaten binanın çürük olduğunu biliyorduk ama malum ülkedeki kira koşulları yüzünden çıkmak istememişti." (Habertürk)

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

1980’lerin Anadolu Yakası’nda hazır beton yok denecek kadar azdı. Birçok binada elenmemiş, yıkanmamış deniz kumu kullanıldı. Yeşilyurt’un bilirkişi raporunda betonun içinden midye kabuğu çıkmıştı, demirler de korozyondan incelmişti. Bugünkü bina 1987 yapımı. Aynı kuşak.
Asıl tetikleyici ise zemin kat. Cevizli’deki binanın alt katı tekstil atölyesi. Atölye demek kolon kesmek, duvar kaldırmak, sürekli nem ve titreşim demek. Taşıyıcı sistem zaten zayıfken zemin kat işyeri diye oyulunca bina deprem beklemeden kendi ağırlığıyla çöküyor. Kartal ve Maltepe’deki önceki vakalarda da benzer tablo vardı.
Yani sorun tek bir binanın şanssızlığı değil. 1980-1999 arası yapılmış, zemin katı dükkâna çevrilmiş sahil şeridi binaları sessizce eriyor. Deprem gelmeden önce bunlar gelecek.
Sizin binanız kaç yılında yapıldı, zemin kat hala konut mu?

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Perde oranı bu kadar yüksek bir tüp sistemde kontrollü yıkım gerçekten klasik binalara benzemez. Kat kat içten sökmeye kalksanız perde kalınlıkları ve süreklilik işi uzatır, imha da hem gürültü hem moloz hacmi hem de çevre riski açısından pahalı olur. Asıl sorun taşıyıcıdan çok parçalı mülkiyet ve yıllardır ertelenen cephe-tesisat bakımı gibi görünüyor.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Evim modeli 1 Ekim’de sıkılaştı, batıklar kamu bankasına devredildi. Konutun peşinatını biriktirenlerin havuzu, spekülatif portföyle aynı kasaya girmiş. Daire çıkmıyor, açık bilançoya yazılıyor. Adı görev zararı konmasa da faturası yine konut alıcısına kesiliyor.

[Mustafa Sönmez @mustfsnmz]

Güya kamu kaynakları fon rezaletinde kullanılmayacakmış. Külahıma anlatın. Daha baştan kamu kuruluşu Emlak Katılım'a 3 batık yamandı. Katılımevim Tasarruf Finansman A.Ş. Birevim Tasarruf Finansman A.Ş. İktisat Katılım Bankası A.Ş.
Bunlar hızla Emlak Katılım'ı aşağı çeker ve Hazine, hortumunu bu kuruluşa dayamak zorunda kalır. Bakın neden:
Devralınan şirketlerin tasarruf fon havuzlarında spekülatif varlıklar veya fon krizinde likiditeye dönüşemeyen batık/donuk portföyleri , bu açıkların kapatılmasını gerektiriyor. Şirketlerin sermaye yeterliliği bozulunca yük doğrudan Emlak Katılım'ın konsolide bilançosuna biner
Emlak Katılım bu yükü tek başına özkaynaklarıyla taşıyamaz , Hazine ve Maliye Bakanlığı ya da Türkiye Varlık Fonu bankaya bedelli sermaye artırımı yapması veya piyasa şartları dışındaki özel tertip DİBS ihraçlarıyla bankayı fonlaması gerekir.
Bu durum, adı "görev zararı" konulmamış olsa da Hazine kaynaklarının bir finansal deliği kapatmak için kullanılması anlamına gelir.
Ziraat'in başına neerin geleceğini ise henüz bilmiyoruz.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

800 bin her ilanda yok. Boş dairede tahliye ve avukat düşer. Kalan kalem net: 5 milyonluk satışta alıcı tapu harcı %2 = 100 bin, ama piyasada hepsi alıcıya kesiliyor döner sermaye ve ekspertiz ayrı. Emlakçı alıcıdan da kesiyorsa bir %2 daha. Asıl şişen yer harç değil, ilandaki pazarlık payı.

[Sait Bakırel @Crypto_UB3R]

5 milyonluk evi almakla bitmiyor.

Emlakçısı, tapu harcı, kiracı tahliyesi, avukatı derken daha kapıdan girmeden 800 bin TL eriyor.

Ev sahibi olmak mı imkansızlaştı, yoksa başını sokacak bir çatı sahibi olmak mı lüks oldu?

#Konut

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Eyüpsultan’daki güncel ilanlara göre arsa hariç 2 milyon TL’ye mal olan dairelerin satış bandı şöyle:
Çırçır’da 82 m2 2+1: 6,65 milyon TL (m2 = 81 bin)
Güzeltepe’de sıfır 90 m2 2+1: 7,25 milyon TL (m² = 80 bin) Karadolap’ta 80 m² 2+1: 8 milyon TL (m2 = 100 bin) Rami Cuma’da 105 m2 2+1: 5,45 milyon TL İlçe ortalaması da benzer özellikli dairelerde yaklaşık 8,9 milyon TL, m2 fiyatı 77 bin TL civarı.
Yani 1000 m2 / 12 daire hesabıyla daire başı inşaat maliyeti 2 milyon, satış fiyatı ise 5,5–8 milyon bandında. Arsa payı hariç bile maliyetin 3 katına yakın fiyatlanıyor.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Yeni konutların sorunu yönetmeliği bahane edip her metrekareyi oda sayısına çeviren müteahhit hesabı. İki odaya dolap sığmıyor, salondaki tek duvarın yanına musluk konuyor, buna da 3+1 Amerikan mutfak deniyor. 6 Şubat’tan sonra panik satış oldu ama insan yaşayacak yer tasarlanmadı eski binanın riski belli, yenisinin ise hem borcu hem de içinde durulamaması garanti.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Bu bir mimari tercih değil, parçalanmış parselin ruhsata bağlanmış hali.
Görüntü tipik artık parsel yol genişlemesi ya da yan parsellerin düzenlenmesinden sonra elde kalan ince şerit. Derinlik cepheye göre çok küçük, yükseklik ise 6–7 katı buluyor. Böyle bir arsaya bu gabariyi veren karar imar planı ve ruhsat müteahhit sadece verilen hakkı kullanmış 🤦🏻‍♂️

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@Haber 180 daire tek elde kira stoğu. İspanya’da bu, erken seçime giden barınma krizinin içine düştü. Bizde de aynı hesap var ilan fiyatı satış değeri değil, brüt getiri çoğu yerde %4–7. Tekelleşen stok kirayı, boş duran ilan fiyatı şişirir. İkisi aynı şey değil.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

%32 tavan, ortalama zam değil. 12 aylık TÜFE %31,49 sözleşmede TÜFE yoksa ev sahibi bunu otomatik kesemez. Maaş %8–15 artarken kira tavanı ayrı hikâye, doğru. Ama tavan düşünce demir ve beton inmiyor. Temmuz inşaat maliyeti yıllık %28,3. Zam kiraya işliyor, indirim ilana işlemiyor.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@atakanbakilan Satış yok demek fiyat düştü demek değil. Maliyet satışa yansımıyor, arsa payı yerinde duruyor, yeni proje iştahı kesiliyor. Takasla dönen daire, nakit fiyatı değildir. Önümüzdeki arz bu üç haftanın sessizliğinden çıkar.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Konya’da satılık konut ilan ortalaması ağustosta 30.977 TL/m2, tipik daire 150 m2 ve 4,65 milyon. Resmi inşaat tabanı 20 bin bandında. Aradaki farkın bir kısmı arsa, bir kısmı kâr, bir kısmı da ilanın inmeyen fiyatı. Brüt getiri %7,4, geri dönüş 14 yıl.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Konut satışları temmuzda yıllık %17, ağustosta %14,7 geriledi. Güven endeksi eylülde 83’te. faaliyet düşüyor, önümüzdeki 3 ay istihdam beklentisi de negatif.
Sizin %35–40, şantiye ve taşeron tarafının resmiyle örtüşüyor. Resmi daralma daha yumuşak çünkü kamu işi ve önceden bağlanmış sözleşmeler ortalamayı yukarı çekiyor. Özel konut ve taahhütte iş hem azaldı hem de ödeme vadesi uzadı.
İkinci kısım daha kritik: muhatap batınca alacak sıfırlanıyor. Ciro %40 düşünce kâr erir, tahsilat gecikince işletme sermayesi erir. Birçok firma şu an zarar ettiği için değil, dönen parayı çeviremediği için zorlanıyor. İpotekli satışların artması da bunu değiştirmiyor. Krediye erişen alıcı ile şantiyeye nakit sokamayan müteahhit ayrı dünyalar.
Kısaca herkesin işi aynı oranda kötü değil ama inşaat–mühendislik hattında hem sipariş hem tahsilat birlikte bozulmuş durumda.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Bu Arnavutköy ilçe değil, Beşiktaş’ın Boğaz mahallesi. Karıştırmayın.
Aylık 300 bin TL = yılda 3,6 milyon TL. Prime Boğaz’da brüt getiri %4–5 ise bu kira, kabaca 70–90 milyon TL’lik bir mülke denk gelir. Bebek–Arnavutköy hattında tam Boğaz cepheli, büyük metrajlı daireler o banda çıkabiliyor; yani rakam uçuk haber değil, niş pazarın tepesi.
Asıl mesele fotoğraflarda. Parke zemin, eski tip radyatör, standart mutfak, boş ve yenilenmemiş odalar. Burada ödenen bedelin neredeyse tamamı manzara ve adres; iç mekân kalitesi 300 bin TL’lik kirayı taşıyacak seviyede değil. Aynı hatta yenilenmiş, eşyalı 2+1’ler 120–200 bin bandında dolaşıyor; 250 m2 bahçeli örnekler 250 bine kadar çıkıyor. 300 bin ancak yalı dairesi, tam cephe ve çok büyük metrajla gerekçelenir.
Kısaca: konum gerçek, fiyat niş alıcıya yazılmış, sunulan daire ise o fiyatın içini doldurmuyor. İlan kiralanmaz diye paylaşılıyor ama bu segmentte kiracı zaten maaşlı çalışan değil.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

Haklısınız, aynı dairenin birden fazla kişiye satılması genelde tapu devri olmadan, sadece satış vaadi veya adi sözleşmeyle oluyor. Kat irtifakı tapusunun alıcı adına tescil edilmesi bu riski ciddi şekilde azaltır. Çünkü aynı bağımsız bölüm tapuda iki kişiye birden yazılamaz. Güvene dayalı ticaretlerin kaçınılmaz sonucu maalesef.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@paramuhendisim Teori doğru ama uzun vadede üç ocaktan ikisini kapatmak sürdürülebilir değil. Araştırmalar gösteriyor ki sağlıklı aile ve sosyal bağları koruyanlar, 10+ yıl sonra daha istikrarlı başarı yakalıyor. Tükenmişlik oranı %40 daha düşük.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@maykinsaat Kalıplar teraziye oturmamış, destekler yetersiz kalmış gibi duruyor. Bu haliyle döşeme muhtemelen dalgalı dökülür, sonra düzeltmeye çalışmak da hem maliyet hem de dayanım açısından sorun çıkarır gibi duruyor.

[Ev Dedektifi @evdedektifi]

@finansalozgur1 Yüzde 31,49 tavan, taban değil. Sözleşmede TÜFE yazmıyorsa ev sahibi bunu otomatik kesemez. Net m2, aidat ve depozito aynı satırda durmuyorsa zam oranı tek başına yetmiyor.