西本豪｜不動産投資ライフ

2014年に賃貸経営を開始｜2020年に資産管理法人を設立｜不動産投資に関するつぶやきをしています。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

先輩大家から「賃貸の契約が決まっても、大家には契約書しか届かなくて、借主に渡した重要事項説明書は提示されないことが多い」と聞いた。

これは手抜きではなく宅建業法の作りで、重要事項説明書（35条書面）は、仲介会社が借主に説明・交付するもので、貸主への交付までは義務になっていない。

一方、契約書のほう（37条書面）は貸主と借主の両方に交付される。実務では契約書が37条書面を兼��ることが多いので、大家に契約書だけが届くのは法律上おかしくない。

おかしくないから、誰も気にしないまま進む。

引っかかるのは退去時。通常損耗（普通に住んでできる傷み）まで借主負担にする特約は、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、借主に明確に説明されて本人も認識して合意した、と言えることが必要で、最高裁もそこまでの合意が認められないとして特約の成立を否定したことがある。

クリーニング特約も、書いてあれば何でも通るわけではなくて、内容や説明や金額で個別に判断されるみたい。

重要事項説明書は契約書そのものではないけど、「借主に何をどう説明したか」を確認できる資料ではある。契約書と食い違っていれば、退去時の揉め事の材料にもなる。大家に自動で届く書類ではないとしても、貸��として中身は見ておきたい。

次の契約から、重要事項説明書の写し���一緒にもらえるよう仲介会社に頼むことにした。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

金利上昇に伴う借り換え、金融機関によって物件の評価方法が違うので、同じ物件でも評価額が変わる。今の残債より評価が低く出ると、その差額を頭金として要求される。金利を下げるつもりが、先に現金が必要になる。

判断基準は主にこの辺りかな。

・余裕資金があるか
・金利がどれだけ下がるか（返済総額への影響）
・返済期間をどう組み直せるか（��利が下がっても期間が短くなれば月々は増える）
・その金融機関と今後どう付き合えるか（最初の一手なら重要かも？）
・既存の金融機関との関係悪化をどこまで許容できるか（基本的に将来は無いかと割り切る）

評価減を埋める手段は頭金以外だと、共同担保を差し入れたり、他に持っている物件の担保余力を使ったり。現金を出すのか担保を出すのかでも、判断は変わる。

借り換え手数料やその他の諸条件は、影響としては軽微な範囲だと思う。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

相場や制度、トレンドが動いた時にすぐ着手できないのは、大体が時間がないか資金がないかのどちらか��

時間は安易に予定で埋めてしまうし、資金も良い案件があればすぐに回してしまう。

本当に悪い癖。これが原因でいろいろと機会損失を招いている。段取りが甘いというか、先見性も足りてない。

もっと余白を残して、ゆとりを持って選択肢を見極めたい。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

某信用金庫でお借りしている融資、元金均等返済なので、返済額は年々緩やかに減っていくはずだったんだけど、金利上昇のあおりを受けて、逆に増えていっている。

20年と比較的短い期間で組んでいるから、多少金利が上がっても残債の減りが勝つ想定だったけど…

5年ルールも125%ルールも無いので、上がった分はそのまま返済額に表れる。

2年連続で返済総額が上がることがほぼ確定していて、見込みが甘かったなと。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

保証会社を経由していれば、多少の滞納であればリスクは低いだろうと考えていましたが、今後、事態が長期化する可能性も考えておかないといけないですね。（未払い家賃は金融機関への報告も必要かもしれませんし。）

今後の状況次第ですが、どういう流れになるのか、何か交渉の余地があるのか、一度保証会社に確認してみようと思います。

改めまして、貴重なアドバイスをいただきありがとうございます。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

家賃滞納が続いている部屋、保証会社から管理会社経由で「裁判に備えた準備の一環で送金は一旦停止となり、滞納が解消するか訴訟などで解決するまで再開できない」という連絡がまた来た。（たまに来る…）

保証会社が立て替えて大家に家賃が入っていても、それは入居者���払ったことにはならず、滞納を理由にした契約解除の妨げにもならないという判決が過去に出ているらしい。裁判の見え方だけが理由なら、この判決とは噛み合わない気もする…

実際、約款に「法的手続が予定される場合は支払いを留保できる」と明文化している会社もあれば、契約解除後の明渡しまで保証する会社もあるみたい。

止まっている分は、免責ではなく保留で、解決すれば支払われるとは聞いている。ただそれまでの間は、保証会社への貸しが積み上がっていくだけの期間になる。

保証会社が破産する心配まではしていないけど、入金が遅くなるのは普通に心配。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

借り換えの手続きでは、金融機関から確認済証や検査済証などの提出が求められる。

基本的には購入時に引き継いでいるはずだけど、確認済証も検査済証も原本一通きりで、紛失しても役所は再発行してくれない。

代わりになるのが、市役所の建築指導課で取れる「台帳記載事項証明」になる。

確認番号や検査済証の交付日を役所が証明してくれる書類で、再発行に代えて交付するものという位���付け。

同じ窓口で「建築計画概要書」の写しも取得できて、建築確認をした機関を調べられる。

建築確認を市役所ではなく民間の指定確認検査機関が行った物件だと、市の証明の対象外になる場合がある。その時は確認を行った検査機関への問い合わせになるみたい。

関連書類の種類が多くて難しい。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

ご指摘のとおり、僕のつぶやきは平成25年の大阪高裁の判決を根拠としたものだったのですが、フォーシーズ事件のことは恥ずかしながら把握しておりませんでした。

保証会社が立て替えている間は大家と入居���の間で滞納が生じていない扱いになるため、訴訟を見据える段階では、一旦、送金を停止し、明確な滞納状態を残しておく必要があるのですね。

以前、本件を投資家仲間に共有したときに、予想以上に驚かれたため心配だったのですが、教えていただいた内容を踏まえると、代位弁済を留保しているのは正しい対応だったのだと納得しました。

ちょっと違和感を持っていたんですが、大変勉強になりました。ご丁寧に教えていただき、ありがとうございました🙇‍♂️

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

「資産管理法人と配偶者の組み合わせで年金がどう変わるか？」のメモ。

法人から役員報酬を出して厚生年金に入っている場合、配偶者の年収が130万円未満なら第3号被保険者になり、国民年金保険料（令和8年度時点で月17,920円）の負担がなくなる。

配偶者に130万円以上の収入があっても、法人で雇って厚生年金に入れると第2号になる。この場合も国民年金を自分で払う必要はなくなって、保険料は法人からの給与額で決まる。厚生年金には標準報酬月額の下限（88,000円）があるから、給与を低く設定した場合の本人負担は月8,052円。

さらに、代表側が厚生年金に20年（240ヶ月）加入していると、65歳になっ��時点で配偶者を扶養していれば加給年金が上乗せされる。令和8年度で年423,700円。配偶者が65歳になるまで続く。

一方、配偶者自身の厚生年金が20年以上になると、加給年金は支給停止。配偶者がすでに会社員として厚生年金に入っている場合は注意が必要。

前提は、加給年金の判定が代表側が65歳になった時点で行われることと、生計が同一で配偶者の年収が850万円未満であること。

この他にも遺族厚生年金、健康保険の扶養、振替加算の世代要件、離婚時の年金分割といった論点も考慮した方が良さそう。

[西本豪｜不動産投資ライ�� @go_1101]

頭金500万円を元手に、インデックス投資と不動産投資を比較するスライドをCodexで作ってみた。

アウトプットが画像（JPEG・PNG）だと期待通りに仕上げるのが難しいから、PowerPointで出力してCanvaで微調整する流れになりそう。

色やデザインを良い感じにしてくれるのは有り難い。

（数字が合っているかは計算していない。）

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

頭金500万円を元手に、インデックス投資と不動産投資を比較するスライドをCodexで作ってみた。

アウトプットが画像（JPEG・PNG）だと期待通りに仕上げるのが難しいから、PowerPointで出力してCanvaで微調整する流れになりそう。

色やデザインを良い感じにしてくれるのは有り難い。

（数字が合っているかは計算していない。）

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

固定金利期間のある借入、多くの投資家は次の更新でほぼ間違いなく金利が上がる訳だけど、更新後にどの水準になるかは、仮に金融機関が正確に教えてくれなくても、ある程度の見当は付けられる。

契約書には通常、基準金利と上乗せ幅が書いてあって、基準金利は多くの金融機関が改定のたびに公式サイトで公表している。

できれば更新前に、借り換え先候補となる金融機関に（まだ安いままの）「現在の金利」を見せる方が印象は違う気がする。（実際には分からない。）

勿論、金融機関側も「こちらの金利がこれから上がること」は書類から推測できるので、大きなアンカー効果は期待できないけど、それでも、上がった後の数字を起点に話すよりは好条件の余地があるはず。

借り換え条件が固まるのは金融機関の内部で稟議が承認されたタイミングになるはずだから、数ヶ月は余裕を持って（できれば複数の金融機関に）打診したら、少しは安い金利で乗り換えられる可能性が増える。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

マイクロ法人の役員報酬は、社会保険料を最小にする目的で月5万8000円あたりに設定するケースが知られてるけど、厚生年金保険料を1円も増やさずに報酬を上げられる幅がまだ残っている。増えるのは健康保険の月数千円だけ。

社会保険の等級は「〜円未満」の範囲で区切られていて、壁は2つ。健康保険の最低等級は報酬月額63,000円未満まで、厚生年金の最低等級は93,000円未満まで。
63,000円を超えると健康保険だけが段階的に上がり始め、厚生年金が動くのは93,000円から。つまり月5万8000円でも9万2000円台でも、厚生年金保険料は同額のまま（健康保険の増分は労使合わせて月数千円。料率は都道府県で少し違う）。

受け取る個人の側は、給与所得控除が最低65万円、基礎控除は合計所得132万円以下なら95万円。給与収入が年160万円あたりまでは所得税が掛からない計算になる（他に所得がある人は、その分この枠が狭まる）。
月5万8000円（年69.6万円）はこの枠の半分も使っておらず、93,000円未満の上限側（年111万円ほど）に寄せてもまだ枠に収まる。住民税だけは別勘定で多少掛かる。

変える場合の制約は2つ。役員報酬の改定は原則、事業年度の頭から3か月以内。等級が上がる変更は年金事務所への月額変更届とセットになる。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

経営セーフティ共済は、入る時より出る時の計画が重要。
（とは言え、長期計画というより少し配慮する程度のレベル。）

掛金を経費にできる代わりに、解約手当金は受け取った年の収入として全額課税される。節税ではなく課税の繰り延べ。効き目は「経費にした年の税率」と「受け取る年の税率」の差で決まる。

■受け取る年を選ぶ
個人でやってきた事業を法人に一本化する年は、個人の収入に谷ができる。
民泊でも物販でも構図は同じはず。
この谷に解約金を落とせば、税率差の分だけ手残りが変わる。

■解約の前に見るのは納付月数
解約手当金が掛金の100%になるのは納付40か月以上から。
それ未満で解約すると目減りする。
順番は「いくら戻るか」より「何か月払ったか」が先。

■受け取る年���控除も動く
基礎控除は令和7〜8年分だけ特例で厚くなっていて（合計所得132万超336万以下の帯で88万円）、令和9年分からは58万円に下がる。
控除や税率は毎年のように動くから、繰り延べ系の制度は「入れる年」と「受ける年」の両方の税制とセットで考える事になる。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

小規模企業共済を「退職金」として受け取れるかどうかは、廃業届を出したかだけでは決まらない。

廃業届の控えは請求書類の一部であり、どの区分で支給するかは中小機構が判断する。

同じ積立でも、着地は2パターンに分かれる。
廃業（共済金A）と認められれば、掛金と同額以上が戻り、税金も退職所得扱いで軽い。
認められず任意解約になると、納付20年未満なら元本割れの上、65歳未満は一時所得で税金も重い。

判断の分かれ目は「個人事業がその会社に引き継がれたか？」がポイントになる。

■事業ごと会社に引き継ぐ場合
新設でも既存でも、事業譲渡や現物出資で同じ事業を会社が続けるなら、いわゆる法人成り。機構の区分では「廃業」とは別扱いで、共済金Aの対象から外れる。

■事業の引き継ぎがない場合
譲渡も出資もなく、顧客の引き継ぎもなく、個人事業は単に廃止という形なら、通常の廃業としてAの余地がある。が、最終判断は中小機構。

中小機構の共済相談室は請求前の制度質問に答えてくれるので、「この形は共済金Aになりますか？」と先に確認して、退職金として受け取れると分かってから廃業届を出す流れにすれば、いくら戻って、どう課税されるかが見えてから安心して動ける。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

小規模企業共済を現金に戻す方法、出口はざっくり3パターン。

①廃業して受け取る（共済金A）
個人事業を全部廃業した時の区分。
納付6か月以上で受け取れて、元本割れしない（3年未満は掛金総額と同額、3年以上なら上回る）。
税金は退職所得扱いで、「40万円×納付年数」（20年超の分は年70万円）の控除を引いた残りの半分にしか課税されないので、税負担はかなり軽い。
ただし請求には税務署に出した廃業届の控え（収受印かe-Taxの受信通知）が必要で、廃業せずにこの区分は使えない。

②任意解約
自己都合で解約する区分。
納付12か月以上240か月（20年）未満だと、戻りは掛金の80%〜100%未満で元本割れ（12か月未満は掛け捨て）。
65歳未満だと一時所得扱いになって、退職所得の優遇が使えない。
①と②、崩す積立は同じでも手取りの差はかなり大きい。

③解約しない（契約者貸付）
掛金の範囲内で借りる制度。
借入なので税金の話にはならず（利息は付く）、契約と納付年数はそのまま育ち続ける。
②しか使えない状況なら、僕は解約せずこれで凌ぐ方を選ぶ。

受け取りは一括が基本で、分割（年金形式・税は公的年金等の雑所得）を選べるのは請求時に60歳以上かつ共済金300万円以上の場合だけ。
若いうちの廃業は��括一択。逆に③で60歳まで温存すれば、「分割で受け取る」という第4の選択肢が生まれる。

どの区分になるかを決めるのは中小機構で、税金の扱いは決まった区分に法律が自動で��も付く仕組み。
だから税額の計算より先に、「自分はどの区分で受け取れるか」を機構に確認する方が話が早い。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

小規模企業共済を現金に戻す方法、出口はざっくり3パターン。

①廃業して受け取る（共済金A）
個人事業を全部廃業した時の区分。
納付6か月以上で受け取れて、元本割れしない（3年未満は掛金総額と同額、3年以上なら上回る）。
税金は退職所得扱いで、「40万円×納付年数」（20年超の分は年70万円）の控除を引いた残りの半分にしか課税��れないので、税負担はかなり軽い。
ただし請求には税務署に出した廃業届の控え（収受印かe-Taxの受信通知）が必要で、廃業せずにこの区分は使えない。

②任意解約
自己都合で解約する区分。
納付12か月以上240か月（20年）未満だと、戻りは掛金の80%〜100%未満で元本割れ（12か月未満は掛け捨て）。
65歳未満だと一時所得扱いになって、退職所得の優遇が使えない。
①と②、崩す積立は同じでも手取りの差はかなり大きい。

③解約しない（契約者貸付）
掛金の範囲内で借りる制度。
借入なので税金の話にはならず（利息は付く）、契約と納付年数はそのまま育ち続ける。
②しか使えない状況なら、僕は解約せずこれで凌ぐ方を選ぶ。

受け取りは一括が基本で、分割（年金形式・税は公的年金等の雑所得）を選べるのは請求時に60歳以上かつ共���金300万円以上の場合だけ。
若いうちの廃業は一括一択。逆に③で60歳まで温存すれば、「分割で受け取る」という第4の選択肢が生まれる。

どの区分になるかを決めるのは中小機構で、税金の扱いは決まった区分に法律が自動でひも付く仕組み。
だから税額の計算より先に、「自分はどの区分で受け取れるか」を機構に確認する方が話が早い。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

固定金利期間のある借入、多くの投資家は次の更新でほぼ間違いなく金利が上がる訳だけど、更新後にどの水準になるかは、仮に金融機関が正確に教えてくれなくても、ある���度の見当は付けられる。

契約書には通常、基準金利と上乗せ幅が書いてあって、基準金利は多くの金融機関が改定のたびに公式サイトで公表している。

できれば更新前に、借り換え先候補となる金融機関に（まだ安いままの）「現在の金利」を見せる方が印象は違う気がする。（実際には分からない。）

勿論、金融機関側も「こちらの金利がこれから上がること」は書類から推測できるので、大きなアンカー効果は期待できないけど、それでも、上がった後の数字を起点に話すよりは好条件の余地があるはず。

借り換え条件が固まるのは金融機関の内部で稟議が承認されたタイミングになるはずだから、数ヶ月は余裕を持って（できれば複数の金融機関に）打診したら、少しは安い金利で乗り換えられる可能性が増える。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

1億円を金利2.5%・35年の元利均等で借りると、残債が半分の5,000万円を切るのは21年3ヶ月後。

期間の6割を過ぎてやっと半分で、序盤は利息が厚く元金が減らない。

金利が上がるほど減り方は遅くなる。

いま変動金利で借りている人は、予想以上に残債の減るペースが当初の想定より落ちている。

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

「サラリーマン大家には融資は不可」は必ずしも「会社を辞めて不動産業1本に絞るしかない」という意味じゃないと思っていて。

そもそも金融機関開拓の初期段階でそれは無理で。

収入の有無ではなくて、所得の種類の違いが問題なケースもする。

給与所得や個人の事業所得が残ってるとNGだけど、全ての収入を法人の売上��集約できていれば「専業の法人」として通る可能性は十分ある。

ルートとしては、雇われの仕事（給与所得）から独立して請負や委任の契約に切り替えて（事業所得）、最終的にその売上ごと法人に載せるイメージ。

IT系とかだと独立自体は簡単だから再現性かなり高いかと。

他の業種でも（融資で苦労しているんなら）同じ組み替え狙えないか相談の余地はあると思う。

（ただ会社が副業禁止なら、相談した時点で誤爆か…？）

[西本豪｜不動産投資ライフ @go_1101]

まだちゃんとは理解しきれていないけど、少しず��稟議書を意識するようになってきた。

事業計画書、資金繰り表、試算表、稟議書の材料を全部提供できるくらいの心構えを持つようにしている。

稟議書をゴールとして逆算した資料集め、決算書の着地を目指した方が良い気がしてきた。