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🏢 O CASO JSRE11 EXPLICADO | O QUE REALMENTE ACONTECEU NESSA OPERAÇÃO
O primeiro vídeo de 2026 já começa com um dos movimentos mais comentados do mercado de FIIs.
O JSRE11 fez uma operação fora do padrão tradicional e muita gente ficou confusa.
Neste vídeo, Ricardo Figueiredo destrincha tudo, passo a passo, e dá sua opinião como analista.
Você vai entender
✅ Por que o JSRE abriu mão de parte do aluguel e por que isso não é necessariamente ruim
✅ O que muda quando o fundo troca imóvel por cotas subordinadas
✅ A lógica por trás da estrutura senior e subordinada
✅ Onde está o risco e onde pode estar o ganho de longo prazo
✅ Por que zerar dívida atrelada ao CDI muda o jogo
✅ O potencial de destravamento de valor nos ativos da Paulista e da Chucri Zaidan
Essa operação mostra como a indústria de FIIs ficou mais sofisticada e por que olhar só o dividendo do mês pode ser uma armadilha.
Aqui a análise vai além do óbvio e entra na lógica econômica da decisão.
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📅Monitoramento 30/11/2025
🚨Atualização de Preço, VP, Rendimentos
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A gestão indicou sua expectativa de distribuição de rendimentos para o período: entre R$ 0,48/cota e R$ 0,56/cota.
🚨A expectativa de rendimentos não representa promessa, garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os cotistas.
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📰 Nova notícia sobre Fundos Imobiliários: novos alugueis acima de 300 R$/m2 é novo normal na Faria Lima?
Com vacância seguindo em queda e valores transacionados em elevação, aluguéis acima de R$ 300/m² são o novo normal na Faria Lima.
https://t.co/wFWtq4PYbL
📚📕Rigidez Nonimal de Preços é um conceito econômico muito usual no mercado imobiliário. Teoria que estabelece que os preços são resistentes a reduções, como acontece em relação ao valor cobrado pela locação de imóveis.
Em setembro de 2025, os preços já ultrapassavam esse valor de R$ 300/m², e a região foi descrita como uma "grife", com empresas do mercado financeiro buscando o prestígio do endereço.
O relatório gerencial do #TOPP11 informou que a última locação, em julho de 2025, no Edifício Platinum, consolidou o novo patamar de preço de R$ 370/m2, representando 23% de aumento em relação ao aluguel anterior. As revisionais dos demais contratos têm sido acima de 15% de aumento.
https://t.co/PSRevDRxZc
Já no #BLCA11, em Nov2024, o fundo revisionou em +26,9% o valor do aluguel dos 1.642 m² locados para a Casa dos Ventos, no Pátio Victor Malzoni, com carência até Out2026 e prorrogando prazo até 2031. Aumentará receita em R$ 0,07/cota assim que acabar carência.
https://t.co/h6AsjIGtYZ
Em Abr2025, #BLCA11 revisionou os 5.935 m² do contrato do Google, também no Pátio Victor Malzoni, em +11,69%, que irá aumentar em R$ 0,13/cota por mês no aluguel para o fundo, assim que acabar a carência.
https://t.co/HVFkG7v9eG
🤖Considerando o último rendimento de R$ 0,50/cota de Set2025 do #BLCA11, estes R$ 0,20/cota de aumento em breve, representarão +40% de renda potencial ao fundo e ao cotista. O fundo conta com 100% de seu portfólio na Faria Lima, no Edifício Pátio Victor Malzoni.
Contexto da situação:
•O "novo normal":
O preço médio do metro quadrado para aluguel na região da Faria Lima tem ultrapassado os R$ 300, com alguns casos chegando perto de R$ 400/m², o que a SiiLA e outras fontes indicam ser um novo patamar de valor para o mercado, especialmente para empresas do setor financeiro.
•Poder de mercado:
A Faria Lima consolidou-se como um "endereço de grife", onde o prestígio e a qualidade do local são fatores importantes para as empresas e atraem investimentos.
https://t.co/wFWtq4PYbL
⁉️Quais os 10 prédios comerciais mais caros da Faria Lima?
Gestoras, bancos de investimento, escritórios de direito e techs estão entre os inquilinos mais comuns nos edifícios mais cobiçados do centro financeiro do país.
https://t.co/RBPa1yj7Gf
Nome
Classificação
1
Metropolitan Office - Itaim
Boutique
2
Plaza Iguatemi Business Center
Boutique
3
Pátio Malzoni
Trophy
4
Birmann 32
Trophy
5
Infinity Tower
Trophy
6
FLFC - Faria Lima Financial Center
Trophy
7
Faria Lima 4440
Trophy
8
Vista Faria Lima
Boutique
9
Miss Silvia Morizono
Trophy
10
HL Faria Lima
Boutique
O preço médio do aluguel comercial na região da Faria Lima pode ter alcançado um novo patamar em 2025, com algumas fontes indicando um valor médio pedido de R$ 269,57/m², um aumento de aproximadamente 38% em relação a 2023, segundo a Revista Buildings. Este aumento, impulsionado pela escassez de imóveis e a preferência corporativa por localizações premium, consolida a Faria Lima como um dos eixos mais valorizados do mercado.
Detalhes do cenário em 2025:
•Aumento de preço:
O preço médio para aluguel na Faria Lima avançou para R$ 269,57/m², segundo a Revista Buildings.
•Escassez de imóveis:
A alta consolida a percepção de falta de imóveis na região, impulsionando os valores.
•Preferência corporativa:
Empresas continuam a dar preferência a localizações de ponta, como a Faria Lima, o que contribui para a valorização.
•Mercado de ponta:
A região abriga empreendimentos como o Infinity Tower e o Pátio Malzoni, que registram valores de aluguel muito altos, aproximando-se dos R$ 350/m²
#JSRE11 - JS Real Estate Multigestão: gestão conservadora e queda na base de cotistas
R$ 102,01 VP/ Cota
Locação no Rochaverá e extensão de contrato no Paulista trouxeram mais estabilidade.
Mesmo gerando mais resultado que distribui, a gestão do Safra manteve o rendimento em R$0,48/cota — dentro do guidance, mas na banda inferior.
Cotistas caíram de 105 mil para 89 mil no último ano.
Vacância: 3,08%
Yield 12m: 9,54%
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