廣岡 旬／hirooka jun

住宅・建築業界で25年。「本音」と「一次情報」を綴ります。【発信テーマ】🏠 家を買う前に知っておくべきこと💼 住宅・建築業界への転職・就職📋 業界資格の取得サポート

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

住宅業界で25年働いてわかったこと。

華やかに見えるこの業界には
表に出ない「構造的な歪み」があります。

🏠 家を買う人へ
　粗利30%以上の見積もりを
　払わされていませんか？

💼 転職・就職を考えている人へ
　「安定している」は本当ですか？

📝 資格取得を目指している人へ
　取るべき資格の優先順位、間違えていませんか？

業界の内側から、忖度なしで発信しています。
↓ まず1記事読んでみてください
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[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

エアコンの位置、図面上で適当に決めていませんか。

ここに将来のメンテ費を跳ね上げる罠があります。

ポイントは2つ。

①壁の「下地」
間柳1本では重いエアコンを任意の場所に固定できません。
「合板で面下地を入れて」と打ち合わせ時に指示を。

②壁のコーナーからの距離
見た目をスッキリさせようと端に寄せすぎると
交換時に室内側から配管作業ができなくなります。

特に2階以上で外側からしか作業できない配置にすると
交換のたびに数十万円の足場代が発生します。

コーナーから約30cm離す。
これだけで室内側で配管作業が完結します。

#家づくり #廣岡旬

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家の骨組みを作るプレカット工場。
「最新設備を導入」と聞くと安心しませんか。

実は逆です。

数億円の専用機を導入した直後の工場は
機械代の回収（減価償却・約8年）が必要なため
加工費が高くなりがちです。

狙い目は「専用機を導入して10年以上経つ工場」。

償却を終えた高性能マシンが稼働しているため
高品質な加工が安く提供されます。

「新しい＝良い」ではない。
会計上のマジックがここにあります。

「どこのプレカット工場を使っていますか？」
この質問だけで会社のコスト意識が見えます。

#家づくり #廣岡旬

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新築の壁に画錵を刺したくない。
そんな人に達します。

壁の下地に使う「石膏ボード」には
実は「磁石がくっつくタイプ」が存在します。

キッチン横や書斎の壁に採用すれば
見た目は普通のクロス壁のまま
マグネットでメモやプリントが貼れる便利スペースに。

しかも裏話をします。
国内の石膏ボードメーカーは実質2社だけ。
両社とも磁石対応品を出していますが
磁力の強さが微妙に違います。

「うちの標準はこのメーカーで」と言われても
建材の選定は交渉次第で変えられます。

存在を知り、指定できるか。
これが生活の質をこっそり上げるプロの知恵です。

#家づくり #廣岡旬

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同じ「30坪の家」でも
広さが全然違うことがあります。

その正体は「歩止まり（廊下・通路の面積比率）」です。

廊下が1坪の家と5坪の家では
居室に使える面積に
4坪（8畳分！）の差が出ます。

ここで思考停止して長い廊下を作る設計士は二流。

一流は
・2階リビングで階段を動線の中心にする
・廊下の両壁を収納にしてウォークスルーにする
など、廊下を単なる通路で終わらせません。

出てきた図面を見て「廊下が長いな」と思ったら要注意。
要望を詰め込んだだけの証拠かもしれません。

#家づくり #廣岡旬

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「いい大工さんに担当してほしい」

その願い、実は思考が古いです。

昔の木造は家を垂直に建てるのに
熟練大工の勘と経験が必要でした。

今は違います。

ピン工法（金物工法）の金物は
国の認定を受けないと使えません。

しかも認定試験は「金物単体」ではなく
「特定の柱・梁と組み合わせた状態」で行われます。

つまりピン工法を採用すると
「金物はいいけど木は安物で」が
制度上不可能になる。

強制的に構造材全体のグレードを引き上げる「安全装置」が
組み込まれているのです。

詳しくはプロフィールのリンクから。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

不動産情報の「上下水：前面道路配管あり」

これを見て安心してはいけません。

重要なのはその「位置と深さ」です。

もし本管が道路の「反対側」にあった場合
アスファルトを割って道路を横断する大工事になり
交通誘導員の配置まで含めて費用が激増します。

本管が「深い」と掘削量も残土処理費もかさむ。

位置が敷地側か反対側かだけで
費用は50万円～最大200万円ほど変わることも。

これらは契約後に発覚するのではなく
水道局で事前に調べれば分かります。

「すぐ引き込めますよ」を信じず
本管の図面を確認してください。

#家づくり #土地探し #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

土地探しで「駅距離」ばかり見ていませんか。

実は駅（線路）は街を分断する巨大な壁です。

同じ「駅徒歩10分」でも
東口と西口で地価も地盤も全く違うことがあります。

理由は「歴史」です。

城下町の名残りで
片側は「武家屋敷（高台・硬い地盤）」
反対側は「湿地（低地・軟弱地盤）」というケースが多々。

昔の人は災害リスクを肚で知っていたため
安全な側に住んでいました。

「安い側」には、安いなりの歴史的・地形的理由が必ずあります。

#家づくり #土地探し #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

「リノベーションで理想の間取りに」

そう考えて中古を選ぶと危険です。

中古住宅で最も警戒すべきは「構造」。
キッチンやクロスは後から変えられますが
構造は変えられません。

絶対的な判断基準は2つ。
・構造図面が残っているか
・長期優良や性能評価の認定があるか

これがなく、「4号特例」で建てられた木造は
壁の中の裏付けがなく、倒壊リスクを抱えた“爆弾”になり得ます。

さらに2×4の大規模な間取り変更は
プロでも事実上不可能なケースが多い。

「変えられるのは表面のお化粧だけ」
そう割り切れないなら中古に手を出すべきではありません。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

「大手ハウスメーカーは大量発注だから安い」

この営業トーク、半分嘘です。

確かに部材の仕入れ値は安い。
でもそれを帳消しにして余る「固定費」があります。

豪華な展示場の維持費。
派手なCM。
高給取りの営業マン。

これらは全部、あなたの建築費に上乗せされています。

年間100棟クラスの地域ビルダーなら
仕入れの交渉力は十分に働く上に
展示場や広告費という無駄な贅肉がない。

「大手だから安い」ではなく
「大手だから（広告費分まで）高い」が正解です。

詳しくはプロフィールのリンクから。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

今週も読んでいただきありがとうございました。

今週お会えしたことを振り返ります。

🔷 建売の間取りは「失敗データの結晶」
🔷 現場の廃材はあなたが払ったお金
🔷 土地は価格×1.05で計算する
🔷 北側道路＋2階LDKは体感8畳広い
🔷 古地図で地盤リスクを100万円単位で防ぐ
🔷 無垢材の床は生活スタイルで選ぶ
🔷 オリジナル商品の中身を必ず確認する
🔷 ピン工法は職人の腕に依存しない
🔷 駅遠で値段が下がらない土地は割高サイン
🔷 マンションのゴミ置き場を2回確認
🔷 カタログより公式WEBサイトを見る
🔷 大島で事故物件と治安を確認する

来週も業界の裏側からリアルな情報をお届けします。
プロフィールのリンクから詳細を解説しています。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

土地や物件を決める前に
「大島」とGoogleで検索してください。

有名な事故物件公示サイトで
地図上に炎のアイコンで事件・事故が記録されています。

告知義務には抜け道があります。
「間に一人入居者を挟めば告知しなくていい」という解釈が業界には存在します。

自分の身は自分で守るしかない。

このサイトの本当の価値は
目当ての物件だけでなく「周辺エリアの治安」が見えることです。

特定の場所に炎が密集しているなら
そこは管理不全や治安悪化のリスクが高い地域かもしれません。

「心霊スポット探し」ではなく
「治安のハザードマップ」として使ってください。

#家づくり #土地探し #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

家づくりを始めて最初にやりがちなのが
「住宅会社のカタログ一括請求」です。

実は、あまり意味がありません。

理由は「紙のカタログは古い」からです。

住宅会社は印刷コストを抑えるため
カタログを大量発注します。

大量発注すると長く使い続ける構成にする必要があり
最新のプランや標準仕様は反映できない。

結果として、半年〜1年古い情報が届きます。

最新情報を知りたいなら
WEBサイトを見るのが正解。

さらに効率よく絞り込むなら
ポータルサイトのWEB面談を活用して
担当者に条件を会えて絞り込んでもらった後
候補のWEBサイトだけを確認する流れがベストです。

詳しくはプロフィールのリンクから。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

@shin_infolog 土地は所有し続ける限り、永遠に税金が取られますしね😅

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

「駅から遠いのに価格が下がらない＝資産価値が高い土地」

こう解釈している人、危険です。

プロの解釈は真逆です。

郊外では「徒歩15分」を境にガクンと価格が落ちるのが普通。

それなのに価格が下がっていない土地は
「本来下がるべき減価が織り込まれていない、単なる割高な土地」です。

南道路や整形地などプラス要因はあっても
郊外の「駅遠」というマイナスをカバーできることは稀です。

「安い理由」ではなく「高いのに理由があるか」を疑ってください。

そのエリアの相場感（徒歩何分から暴落するか）を持たずに
土地を買うと高値掴みをします。

#家づくり #土地探し #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

マンションの内見で豪華なエントランスを見て
「いい物件だ」と満足して帰っていませんか。

プロが最初に確認するのはゴミ置き場です。

理由はシンプルで
ゴミ置き場は住民のモラルが最も正直に出る場所だからです。

確認は2回が理想。
・ゴミ出しの朝
・それ以外の日

分別が守られていない。ゴミが外に散乱している。
そのマンションには「最低限のルールを守れない住民」が一定数います。

ゴミ出しを守れない人が
騑音や駐車マナーを守れるわけがない。

室内の内装を見る前に
「マンションの通信簿」であるゴミ置き場を確認してください。

後悔のないマンション選びの方法をプロフィールのリンクで解説しています。

#家づくり #マンション #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

昔の木造住宅は、家を垂直に建てるだけで
熟練大工の勘と経験が必要でした。

技術が低い職人に当たれば
家が傾く。それが現実でした。

今は違います。

ピン工法（金物工法）は
プラモデルのように組み立てるだけで
ほぼ自動的に垂直・水平が決まります。

職人の腕に依存せず
「誰が建てても100点が取れる仕組み」です。

「ベテランの大工さんに担当してほしい」という願いは
気持ちはわかりますが
実は思考が古い。

工法で品質を担保している会社こそ
リスクヘッジができていると言えます。

担当者に「工法は在来ですか、金物ですか？」と聞いてみてください。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

「弊社オリジナルキッチン」
「オリジナル建具」

カタログに踊るこの言葉、信じていませんか。

実態を教えます。

パターン①：コスト高タイプ
自社専用に作るため大量生産品より製造原価が高い。
「付加価値」という言葉で誤魔化されているだけです。

パターン②：見せかけOEMタイプ
表面の色だけ変えて「オリジナル」と謳い
中身のグレードを既製品より下げてコストダウン。

専門メーカーが何万点と改良を重ねた既製品の方が
品質もコスパもメンテナンス性も上であることが多い。

「オリジナル」という響きに酔わず
「中身はどこのメーカーのどのグレード相当？」
と冷静に聞いてください。

答えられない会社は要注意です。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

「無垢材＝本物・高級」というイメージを
営業マンに植え付けられていませんか。

無垢材には明確な向き不向きがあります。

湿度で伸縮するため、反り・割れ・隙間が必ず発生します。
これは施工不良ではなく「素材の特性」です。

共働きで子育てに追われる中
毎週床の手入れをする時間がありますか。

傷や水ハネに神経を使い続ける生活は
「癒やし」ではなく「ストレス」になります。

一方、現在のシート系フローリングは技術が進化しています。
無垢に近い質感で、傷に強く、メンテフリー。

高いお金を払って後悔を買う前に
自分の生活スタイルを正直に見直してください。

#家づくり #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

地盤調査は契約後に行われます。

「地盤改良が必要です。追加で100万円かかります」

こう言われても、もう後戻りできません。

これを防ぐ方法があります。

県立図書館で「古地図」を確認してください。
数十円のコピー代です。

過去に川・田んぼ・沼だった土地は
地盤が軟弱で改良費が発生するリスクが高い。

逆に山を削った「切土」の土地なら
地盤が固い可能性が高いと判断できます。

数十円の調査で
100万円超の想定外コストを防ぐ。

誰も教えてくれない「土地の自己防衛術」です。

#家づくり #土地探し #廣岡旬

[廣岡 旬／hirooka jun @house_recommend]

「北側道路＝日当たり悪い＝ハズレ」

この思い込みで損している人が多すぎます。

1階LDKの場合、玄関・廊下・風呂・洗面・階段が同じ階に集中します。
LDKは圧迫されて、アンバランスな家になりやすい。

一方、北側道路で2階LDKを選ぶと
2階には玄関がいりません。

玄関ホールや廊下という「通路」の面積を
まるごとLDKに充てることができる。

同じ延床面積でも、体感で8畳分ほど広くなるケースがあります。

土地が安い＋家が広くなる。

北側道路の土地を「コスパ最強」に変える方法を
プロフィールのリンクで解説しています。

#家づくり #土地探し #廣岡旬