海博社

叫我“海博君”，金融专业人士、美股交易员。在这里，能马上知道牛股投资答案。大白话分析财经热点、金融机会、经济大事。

有点话唠、喜欢侃美股等交易话题，有时闲扯人生，不追求对错，性情中人，不要较真，坚信成长投资。有问题只管留言，海博君负责给你答案。

[海博社 @hyboox]

债市暴跌，可能导致股市暴跌？
未来4个关键事件，每个都可能导致股市暴跌！EPS负增长，信用利差飙升，标普500大概率会有10%-15%的快速调整。

今天是9月1日，本月注定非常不平静！

美债 10 年期 4.78%，为 2025 年 1 月以来最高；30 年期 5.34%，且是在财政部出手压制的情况下仍然上行

日本 10 年期 30 年来首次触及 3%；英国 10 年期 5.25%，是 2008 年 6 月以来最高，30 年期 5.89%，1998 年以来最高

法国、德国、澳大利亚 10 年期收益率均创 15 年新高

沃什在 Jackson Hole 明确 PCE 12 个月 3.7%、6 个月 4.1%，市场对 9 月加息的定价一度升至 66%。

美伊战争已持续六个月陷入僵局，周一晚两艘油轮被击中，布伦特约 91 美元， 是不是能到100元，前面分析了，这次100是股市的分水岭。

历史上，大家都认为高增长下，不可能导致熊市，

未来4个关键事件，每个都可能导致股市暴跌！标普500二季度盈利增速 50.4%，剔除 Alphabet 和亚马逊后仍有 28.8%；分析师预计 2026 全年盈利增长 29.1%。

市场相信这次利率上行是通胀和财政问题，不是增长问题；盈利增速 25%+ 足以消化估值压缩；信用没坏，就不是熊市。高盛的基准假设是倍数维持 21 倍不变。

那经济学上的高利率，搞到多少？ 足以让全球利率重定价，完全可以把股权风险溢价打到负值，估值端已经没有安全垫。

我们能保证接下来盈利不会失速吗？任何的风吹草动，都会导致熊市产生。

看看下面4大风险事件：

1、9 月 4 日非农、9 月中旬 CPI、9 月 16 日 FOMC。如果 8 月核心 CPI/PCE 都在 0.2% 左右，多数机构预期美联储会按兵不动——那这一轮加息定价会被证伪，长端反而可能回落。能确定吗？

2、9 月 18 日日本央行。真正的套利平仓触发条件是加息 + 美元/日元快速下破 150，2024 年 8 月就是这个组合。

3、美债 30 年期能否守住 5.5%，以及后续拍卖是否尾部走弱。财政部扩大回购后长端仍在涨，说明压力不只来自美联储预期，还有沉重的政府借贷、高企的期限溢价和对资本的争夺。这是期限溢价问题，比加息本身更难解。

4、高收益债 OAS 是否突破 350–400bp。信用比股票早 2–4 周反应，这是熊市的前置指标，目前 275。

能相信AI的继续成长吗？ ：AI 基建贡献了标普一半的盈利增长，超大规模云厂商今年资本开支预计 7540 亿美元、同比 +83%，这个支出对贴现率最敏感，而且越来越依赖债务融资。近期每一轮长端利率上冲，砸的都是芯片和 AI 股。8 月 18 日和 24 日的下跌都是这个模式。如果 9 月 FOMC 真加息、10 年期上 5%，这条线的估值压缩会先于盈利兑现。

我算一笔账：标普 7,641 ÷ 21 倍 ≈ 前瞻 EPS 约 364。如果 EPS 不变、PE 从 21 压到 18，指数约 6,550，跌 14%；压到 16 倍才到 5,800，跌 24%。也就是说，纯靠利率压估值，大概率是 10–15% 的调整；假如 EPS 预期同时下修，灾难就要降临了。

我们祈祷9月AI数据开支继续顽强上升吧。

我学到的经济学是，利率上升会先杀估值，然后会不会啥盈利呢？

[海博社 @hyboox]

塔斯尼姆通讯社援引伊朗高级军事消息人士的话称，伊朗将以“数倍更大”的回应来应对美国的攻击，并表示美国在中东地区的基地和利益将成为打击目标。

特朗普加油干

[海博社 @hyboox]

债市暴跌，可能导致股市暴跌？
未来4个关键事件，每个都可能导致股市暴跌！EPS负增长，信用利差飙升，标普500大概率会有10%-15%的快速调整。

今天是9月1日，本月注定非常不平静！

美债 10 年期 4.78%，为 2025 年 1 月以来最高；30 年期 5.34%，且是在财政部出手压制的情况下仍然上行

日本 10 年期 30 年来首次触及 3%；英国 10 年期 5.25%，是 2008 年 6 月以来最高，30 年期 5.89%，1998 年以来最高

法国、德国、澳大利亚 10 年期收益率均创 15 年新高

沃什在 Jackson Hole 明确 PCE 12 个月 3.7%、6 个月 4.1%，市场对 9 月加息的定价一度升至 66%。

美伊战争已持续六个月陷入僵局，周一晚两艘油轮被击中，布伦特约 91 美元， 是不是能到100元，前面分析了，这次100是股市的分水岭。

历史上，大家都认为高增长下，不可能导致熊市，

未来4个关键事件，每个都可能导致股市暴跌！标普500二季度盈利增速 50.4%，剔除 Alphabet 和亚马逊后仍有 28.8%；分析师预计 2026 全年盈利增长 29.1%。

市场相信这次利率上行是通胀和财政问题，不是增长问题；盈利增速 25%+ 足以消化估值压缩；信用没坏，就不是熊市。高盛的基准假设是倍数维持 21 倍不变。

那经济学上的高利率，搞到多少？ 足以让全球利率重定价，完全可以把股权风险溢价打到负值，估值端已经没有安全垫。

我们能保证接下来盈利不会失速吗？任何的风吹草动，都会导致熊市产生。

看看下面4大风险事件：

1、9 月 4 日非农、9 月中旬 CPI、9 月 16 日 FOMC。如果 8 月核心 CPI/PCE 都在 0.2% 左右，多数机构预期美联储会按兵不动——那这一轮加息定价会被证伪，长端反而可能回落。能确定吗？

2、9 月 18 日日本央行。真正的套利平仓触发条件是加息 + 美元/日元快速下破 150，2024 年 8 月就是这个组合。

3、美债 30 年期能否守住 5.5%，以及后续拍卖是否尾部走弱。财政部扩大回购后长端仍在涨，说明压力不只来自美联储预期，还有沉重的政府借贷、高企的期限溢价和对资本的争夺。这是期限溢价问题，比加息本身更难解。

4、高收益债 OAS 是否突破 350–400bp。信用比股票早 2–4 周反应，这是熊市的前置指标，目前 275。

能相信AI的继续成长吗？ ：AI 基建贡献了标普一半的盈利增长，超大规模云厂商今年资本开支预计 7540 亿美元、同比 +83%，这个支出对贴现率最敏感，而且越来越依赖债务融资。近期每一轮长端利率上冲，砸的都是芯片和 AI 股。8 月 18 日和 24 日的下跌都是这个模式。如果 9 月 FOMC 真加息、10 年期上 5%，这条线的估值压缩会先于盈利兑现。

我算一笔账：标普 7,641 ÷ 21 倍 ≈ 前瞻 EPS 约 364。如果 EPS 不变、PE 从 21 压到 18，指数约 6,550，跌 14%；压到 16 倍才到 5,800，跌 24%。也就是说，纯靠利率压估值，大概率是 10–15% 的调整；假如 EPS 预期同时下修，灾难就要降临了。

我们祈祷9月AI数据开支继续顽强上升吧。

我学到的经济学是，利率上升会先杀估值，然后会不会啥盈利呢？

[海博社 @hyboox]

原油真的要过100？

[海博社 @hyboox]

美国打击伊朗伊斯兰革命卫队目标

美国中央司令部表示，美军于东部时间中午12点开始打击伊朗境内的伊斯兰革命卫队目标。

中央司令部表示，此次打击行动是在伊斯兰革命卫队最近试图袭击霍尔木兹海峡的商船以及部署在该地区的美军军人之后的行动。

[海博社 @hyboox]

周五非农会不会导致美国股市暴跌？

市场现在怕的是加息，不是衰退。

数据越差，加息定价越低，长端越回落，股票越涨。

这在三周前演过的剧本，七月非农-23K，比预期差了103K，当天标普创新高，那周是4月以来最强。

8月18号和24号大跌，砸下来的是长端利率，不是就业。

导致股市大跌的组合只有一个，非农负数+失业率跳到4.3%。

美联储既不敢加息，也不敢救市。

反过来，非农变成利多、指数往上走的概率比较高。

所以九月的雷，不在周五的非农。在9月18日日本央行和30年美债。

[海博社 @hyboox]

短期的确可能加息，虽然特朗普不会同意

[海博社 @hyboox]

@gengzishunli 光热点不行，要有点深度，此外，标题是成功的一半，最终，每个贴都需要用心，想到你的用户在等待什么

[海博社 @hyboox]

@Riley_fantasy @4WVnpOQA03dcMVI 应该没有说，说的是观察，您再看看

[海博社 @hyboox]

保利万科今天高开低走，很多人说房地产新政不行。

我认为刚好反过来，这是龙头出清前，最后一段苦日子。

市场共识是现房销售，按揭要等竣工备案才放款，以前是封顶放款。以前是卖房融资，现在是卖房收款，预售这个无息负债没了。保利上半年归母净利率只有1.9%，周转率再降一档，ROE还剩什么？市场在换估值方法。

港股融创涨14.8%、碧桂园涨14.7%、万科8%，越差涨得越多，买的是违约概率下降。万科一年内到期有息负债1788.6亿，账上现金590.5亿，半年报里写了持续经营重大不确定性。

长期看，新出让土地优先现房，只罚还在拿地的公司，保利7月在杭州溢价26.68%拿地，它现在最痛。反过来想，一个连预售都做不了、拿不到主办银行的中小房企，凭什么活下去？

供给出清加快，活下来的龙头拿份额，房价有支撑，但不会大涨，虽然大家短期压力下来，但整体负担是增大。

这波先出局的是谁，还在拿地的，还是已经躺平的？

[海博社 @hyboox]

显然股市提前准备了

[海博社 @hyboox]

我会在接下来逐一分析4大风险事件引爆美国股市的可能性

[海博社 @hyboox]

昨天写了一个消费刺激的文章，今天有空来谈谈中国消费是在降级还是升级？

结论放前面，消费是在分级，这是我5年前就讲的。

这两周看了不少财报，同一个消费市场，同一个上半年，有人关了几千家店，有人半年收入涨了五成。用"降级"解释不了万辰，用"升级"解释不了绝味。

总量，1—7月社零同比1.2%，7月单月0.6%，限额以上单位反而是-3.4%。这组数字什么意思？总盘子几乎不动，大企业在丢份额。谁在拿份额，往下看。

市场现在怎么理解？

主流叙事是降级：绝味两年多关了六千多家店，蜜雪利润首次下滑，餐饮闭店两百万家，大家没钱了？

我觉得这个理解错了一半。

如果是没钱，卤味应该整体萎缩，周黑鸭上半年收入14.61亿，增长19.5%，销量增长35.2%。它的增量从哪来？渠道业务整体增80.4%，其中线下渠道增207.2%，山姆、胖东来、零食量贩、便利店？ 鸭脖还是那个鸭脖，消费者换了地方买。

这里才是关键。绝味丢的不是"吃卤味的人"，是"路过专卖店顺手买一盒"这个动作。这个动作被量贩零食店、会员店、即时零售拆走了，而且拆走之后不会回来。

算算绝味：

门店从2023年末的15950家降到窄门餐眼监测的约9350家，公司自己不再披露，只说"逾万家"，所以这个数只能当趋势看。

财报是公司口径的：2024年营收62.57亿，-13.84%；2025年54.67亿，-12.62%；2026年上半年25.15亿，-10.82%。扣非净利润上半年只剩0.80亿，-40.08%。

最该看的是经营现金流，上半年从去年同期的+4.84亿变成-1.82亿。一半是补税的一次性冲击，另一半是加盟商真的少打款了。后一半才是商业模式的问题。加盟模式最舒服的地方就是加盟商先打钱、总部再发货，收现开始掉，说明体系内部在收缩。

万店模式的到期日：

绝味的问题放大看，是过去十年最受资本市场喜欢的一个故事在到期：门店数等于成长。

蜜雪是最有说服力的反例，因为它供应链最强、成本最低。上半年全球门店6.4万家，同比多了一万多家，收入152.16亿只增2.3%，净利润-14.7%，上半年关闭加盟店1289家，比去年同期还多。店多了一成多，收入没动，单店在往下走。

以后看连锁公司，估值不能再给门店数，要给单店。同店、单店进货额、加盟商回本周期、闭店率，这几个指标没有一个在改善的话，开店越快越是在透支。

钱去了两头：

一头是极致性价比。万辰上半年收入348.36亿，增长54.26%，归母净利润12.10亿，增长156.58%，门店23802家，毛利率12.85%。绝味半年25亿的时候，万辰做到348亿。这两个数放在一起，说明的是渠道利润在重新分配：品牌方失去定价权，控制周转和货架的人在赚钱。以后食品饮料行业真正的问题变成了：谁掌握消费者最后一次购买决策。

另一头是情绪价值。泡泡玛特上半年171.73亿，增长23.8%，低于预期，但中国区增长47.3%，毛绒产品占到收入57%，星星人一个IP从3.89亿做到26.5亿。同一个消费者，可以为了几块钱配送费反复比价，同时花几百上千买一个IP。这两件事不矛盾，一直在同时发生。

所以"降级"这个词不准确。功能消费在压价，精神消费在加价。社零分项也是这个形状：通讯器材+20.4%、化妆品+6.8%、烟酒+6.0%、粮油食品+5.3%，另一边家具-8.8%、石油制品-7.6%、家电-1.9%。刚需和悦己两头都在涨，体面的、大件的、中间的在跌。

最危险的是中间：

有点品牌溢价、产品容易被替代、价格又不够便宜，三条都占的公司最难受，看看茅台。绝味是一个，传统中端餐饮、中端服饰、普通烘焙、大众美妆、大量没有差异化的食品品牌都在这个区间。茶饮和网红烘焙闭店率75%到80%，社区刚需餐饮只有20%左右，一个数据就把分层画出来了。

收入高增长的时候消费者愿意为体面多付两三成，存量环境里他们会问一句：你凭什么比别人贵。答不上来的，溢价一年一年往下掉。

落到股票

总量1%的市场，任何一家公司要维持20%到30%的增长，必须回答一个问题：从谁手里抢来的。答不出来我不买。按这个标准，绝大多数传统消费股不合格，估值低不是买入理由。

真正值得放进研究池的只有三类。

渠道颠覆者，万辰、鸣鸣很忙。它们颠覆的是零售渠道，靠周转和集采把中间加价压掉。绝味的教训对它们同样成立：万辰2025年闭店602家，闭店率3.3%，已经比前一年翻倍。以后看它不看两万家还是三万家，看单店销售有没有掉、加盟商多久回本、开店放慢之后利润率还能不能往上走。这几个数一坏，万店故事一样会结束。

IP和情绪消费，泡泡玛特。估值分歧就一件事：它是押中了几个爆款的消费品公司，还是能持续造IP的平台。前者给消费品估值，后者给平台估值，差好几倍。看非头部IP占比、海外同店、新品首发热度、二手溢价、存货周转，这几个比门店数重要。

全球化复制者，名创优品这一类。国内1%的总量，要长20%只能出去。但出海不能看开了多少店，要回到同一个问题：海外单店赚不赚钱，坪效、经营利润率、回收周期。这条我没拉最新数据，标的先放着，等中报核完再说。

绝味算不算困境反转？

我现在不这么定义。反转的前提是出清之后龙头拿回份额，绝味的份额去了另一个渠道，出清也不一定回来。

所以，你看，哪有什么新消费、消费降级、升级，有的还是能不能提供大众的真正需求，特别是在经济下行过程中，提供了管tm的什么需求的东西，只要是真正的需求，就不错。所以消费是在分级，分级到有限的真的需求上来，和“穷”“怕”“慰”三个联系在一起。

最后，我还是想讲讲老段的泡泡，我认为真正的情绪到底是什么？就是那毛绒绒的东西，我打死都不信，这就是个传销公司，你认为对不？

[海博社 @hyboox]

谈谈9月美联储加息、国债收益率、原油到100元的交易逻辑

现在全球国债都在跌，利率在涨：美国十年期4.78%，日本2.99%，澳洲5.18%。利率涨，就是市场在赌央行还要加息，这和特朗普讲的背道而驰，我认为，市场赌错了，大概率沃什没那个胆加息。

美联储下个月加息的概率被押到60%左右，两年期美债这两个多月涨得最猛，说明押注的钱是这几天才砸进来的。日本9月17-18号开会，加到1.25%的概率80%-90%，基本当成定局在做。9月沃什加不加，直接决定了是不是和特朗普翻脸。

加息的开关站哪里？真正的开关在霍尔木兹谈判，因为它决定油价。

油在90美元，是通胀有点下不去，央行加一两次就压住了，债券难受，经济没事，真的不加，大概也能说得过去。

油到120美元，就变成经济往下掉、央行还被逼着加息，这就会出现高通胀、搞利率，显然企业融资会出问题，这可能导致股票市场不是惊喜，而是惊吓。

现在企业发债利率和国债利率的差还没拉开，说明市场认为眼下只是利率的问题，还没到担心经济。

所以，这次市场的黑天鹅，可能是自己创造的，沃什就是天鹅的翅膀。

加息，就会导致滞胀，最先挨打的，不一定是所有股票，而是“长久期资产”：
长债、高估值科技股、AI成长股。
因为这些资产买的是很多年后的利润，利率越高，未来利润折现回来越不值钱。

现在全球股市从高点才回落一点，我觉得还只是杀估值，还没到杀盈利。

真正的危险信号只有两个：高收益债利差快速扩大，VIX同时飙升，我现在不愿意讲经济危机，因为AI掩盖下的经济现在好像没有问题。

接下来，你要做三件事：

少碰高估值成长股，
留一点能源对冲，
把眼睛看好日本利率。

所以，我在过去所有的贴中都讲到，表面上沃什很鹰派，但实际上断然自己不敢发动一场金融风暴。

可是，如果中东战争继续恶化，油价可能逼着沃什加息，那金融市场就可能翻天覆地了。

不碰A股的泡沫股，特别是打着AI的旗号的成长股，特别是那些兑现了2030年后的股票，我上次特别讲到易中天，打死都不会碰，过了美联储会议后再做，我们不会死。

在风险面前，包住本金最重要，这也让我侥幸躲过911黑天鹅。

[海博社 @hyboox]

英伟达为什么要花35亿，请对手来抢自己生意？

看到有人聊英伟达投35亿美元买联发科的可转债这事，大多人第一反应，又来循环融资。

OpenAI那几笔，是我给你钱、你回头买我的卡，钱转一圈变回我的收入。

但这笔不是，联发科拿了钱，不买英伟达GPU，一分收入都不回流。

那英伟达图什么？

联发科发了39亿美元零息可转债，英伟达一家吃35亿，转股溢价大概15%。股价起不来，它就当个零息债主。起来了，变股东，下行被封死。

真正的交易在，联发科接入NVLink Fusion。

云厂商想自研ASIC绕开英伟达，最难的不是算力核心，是SerDes、HBM集成、多die封装、机柜级散热和电气验证。英伟达把这堆做成了一个预验证底座，你可以不买我的芯片，但你的自研芯片得插进我的机柜、走我的互联、用我的内存架构。

丢的是GPU收入，留下的是网络、NVLink C2C、NVHBM、机柜和软件。

反过来想，更有意思。要真觉得NVLink Fusion稳赢，把标准免费开放就够了，为什么花35亿买人接入？

肯付这个钱，说明ASIC的威胁是真的，互联这一层也有人在抢。所以英伟达买的不是联发科，是ASIC这条路的入口。

赌赢了，客户越自研，它越稳，网络、机柜、NVHBM这几块才是真受益。

赌输了，到2027年中，还没人真接进来，就说明产业在绕着它走，这35亿买了个心安。

[海博社 @hyboox]

上证指数如果强行突破4000点，我预计也是假突破，除非消费开始真的发力，我怀疑。
突破4000也会观望，昨天大幅减持了仓位。

[海博社 @hyboox]

沪深300、上证指数9月走势推测
9月A股市场可能发生风格转换

今天消费股票涨势还好，也不是非常强，和昨晚的消费刺激政策有关系。

但有一点比较确定，7月崩盘的科创今天表现很差，AI、算力、机器人等一般，科技股可能9月还是震荡下行。

这样看，9月会出现新的K形分化，老登股有机会反弹，而新登股继续回调。

现在判断科创回调是不是？这个我在周三会详细分析，中国科创的第二波下行，前面有贴分析了，会有一个类似7月的下行，也不是业绩不好，主要是估值高，业绩可能也在峰值。

所以，9月现在看有可能资金切换，从贵的下行，慢慢切向便宜、有现金流、有业绩的反转周期标的上。

市场成交变差，核心是经济刺激的力度不及预期，会不会出现2024年的924刺激，这个说不准，主要看9月经济下滑的幅度和速度。我个人密切关注了很多高层政策，总体感到有逆周期的政策，但紧迫性还没那么重视，不像2024年924明显的不刺激不行了，现在还可以减持，就是韧性和可以，加上刚刚出台的房地产政策，预计也需要观察1-2个月。

所以，我对9月感到不乐观，上政指数可能到3700，沪深300可能会到4400。明星的300比上证要差，原因也明显。

[海博社 @hyboox]

AI最大的风险，也许不是泡沫，而是这个泡沫活得太久。

我经常把今天的AI和当年的中国房地产相比。

房地产从2005年前后就不断有人唱空：房价太高、杠杆太大、泡沫迟早破。很多判断都对，但房价又涨了十几年。

为什么？

泡沫不是因为贵而破，而是因为赚不到钱才破。

房地产疯狂的时候，资产回报远高于贷款利率。只要赚20%的生意还能借到5%的钱，加息几个点，很难阻止资本继续涌入。

结果就是房地产吸走银行资金、居民储蓄和社会资源，自己越来越繁荣，消费和很多实体行业反而越来越弱。

今天的AI正在出现类似现象。

前段时间，连RTX 5090这样的民用显卡，部分市场租价都曾接近1美元/小时。即使租价已经回落，只要利用率够高，算力投资的潜在回报仍然很诱人。

所以，美联储4%、5%的利率，真能阻止AI投资吗？

只要AI资本回报率还在20%、30%，很难。

更重要的是，AI的需求可能比房地产更硬。

房子太贵可以不买，AI越来越便宜以后，企业却很难不用。

最有意思的是，很多AI空头每天都在用AI寻找证据，证明AI没有需求。

所以我不太关心AI是不是泡沫，我只关心三个数字：

算力租金、利用率、资本回报率。

当GPU供给过剩、租金下跌、利用率下降，最终让AI投资回报率跌破资金成本，那才是真正的顶部。

中国房地产给我的最大教训是：

一个还能赚钱的泡沫，可以活得比绝大多数空头都长。

也许最后我们会看到：

经济会冷，AI不死。

[海博社 @hyboox]

@parler999 @gengzishunli 有创意

[海博社 @hyboox]

@BCoffee1010 人口走势决定的

[海博社 @hyboox]

搞了半天，房价未来5年到底是跌还是涨，全网最清晰的分析！

828新政的三支箭，大多人认为喘了一口气，类似安培三支箭、贝南克次贷危机救市，不能搞预售制了，40年还贷、可以协商延期两年还贷，看起来非常牛，政策通天利好，但没有说给大家发钱去买房子，或者免多少年的房贷（这个还是不讨论的好），至少还贷款短期压力降低了，开发商想跑路搞烂尾楼不可能了。

先看未来几年的开工情况，见图。

什么意思？盖的房子多了，卖的少了，房子卖不动了，因为需求远远的低于供给吗。这个我前面有个图，不放了。

但房子也在减少，就是库存减少，这就奇怪了，为什么库存少了，还是卖不出去，这个容易理解，大家有钱也不愿意买了，因为房子不值钱了，库存降、需求更降。

重要的是人口，人口少了，如果到2045年，人口减半都有可能，这样房子自然也就没人买了，这个你去看看出生率，你会很吃惊，我们还比不过抗战的出生率。

还有一个趋势，大城市人口没减少，也没增加，总的一年还有1250万人进城，我说的是人口超过500万以上的城市的统计。那可想而知，二三线人口减少了不少，农村的人口没有减少，这个你懂的。

一、今年下半年：一线横住，二三线继续小跌

你看这个数据，非常有意思的狠，今年1到7月新房销售面积同比下降11.8%，二手房网签面积却同比增长10.2%。这就告诉我们，买房的人还有，只是不买期房了，怕烂尾，都跑去买二手房了。

再看价格，正好符合我的判断。7月，一线城市新房环比持平，上海涨0.2%，北京跌0.3%；二线跌0.1%，三线跌0.3%。一线二手房同比还跌3.7%。讲人话，一线已经不怎么跌了，但也没涨；二三线还在跌，跌幅比一线大。

新政来了，能导致价格上升吗？40年房贷，100万贷款月供从4216块降到3581块，少了635块，降幅15%，收入偿债比放宽到60%。这两条能让原来贷不够的人贷够，但是、但是、但是，三个但是，不能让不想买的人去买。

关键问题来了，你还贷款是松了，但能保证房价不跌吗？新政没有回答它。

8·28之后开发商的房贷回款要等竣工，手里的老项目按老规则卖，但资金链比以前更紧，下半年只会更急着回款，所以吗，金九银十会狂卖，降价买，回笼现金流呀，明年好拿地盖房呀，不然就出局了，未来手上没地没房了。

所以下半年的判断：核心城市核心地段环比在零附近横盘，二三线每月再跌0.2%到0.3%，全年同比降幅继续收窄。9月、10月的70城数据和居民中长期贷款估计不太好，价跌、量不一定能上来，买涨不买跌，人性。

二、明年，2027年，分化年，核心城市见底，二三线还没完

2027年最大的变化是供给开始变少，为什么？很多地产商没钱拿地建房了，这是828想干的事情，供给侧改革，淘汰房地产落后产能，好专业的名词，大白话就是让一部分房企活下来，那就是大房企（我没说国央企，说不定民企也变成大房企呢，哈哈哈哈），让小的中的破产拉倒去。

野村的数据（我用外面的舒服点），未来，40%的现金流不能用于经营，投资能力短期减少40%，2025年预售还占新房销售面积的68%，新规会让新房供给减少，把买家推向存量房。

2027年，核心城市，新房变少了，价格就不会跌了，但需求也没增多，价格就应该稳定了，甚至会来个小涨。这里看二手房了，我估计二手房挂牌不会差，但价格也不会张，一样道理。

那二三线的就不同了，你没人口、人口减少，库存很大，就是房子过剩太多了，即使开发商不拿地建房，没有新房，房子还TM的过剩呀，张不了，会小跌。

有一点可能例外，如果参考日本、美国、香港房地产大熊市，通常6年核心城市见底了，二三线还需要延后很多年，这个是中国国情，我判断不了延后多少年见底，反正比一线慢很多，我用很多。

所以，明年核心城市核心地段止跌，全年涨跌在正负2%以内；二三线再跌3%到5%。

三、2028到2030年：核心地段慢牛，二三线长期阴跌

这几年才是中国房地产制度能不能转型成功的关键，我估计没问题，我们有社会主义的优越性吗。

供给：现房销售全面接管。2028年以后市面上的新房基本是现房，数量少，品质高，开发商只剩央国企和少数活下来的民企。核心城市的新房变成稀缺品，价格不看成本，看谁能买到，涨价。

需求：只剩一个变量，人口。2024年出生954万，全国人口14.05亿并且在减少。城镇化率67%，每年新增城镇人口一千万左右，比十年前少了一半。

城镇人均住房面积超过40平。房子不缺了，缺的是好位置的好房子。新增需求靠置换、改善和人口流入。人往哪走，房价往哪走，这句话简单，但2028到2030年只有这一个道理，大白话：房子有了，还是需要有人口，人多是决定房价上升的第一生产力。

周期：核心城市核心地段进入慢牛，每年涨3%到5%，跟名义GDP差不多，到2030年比今天高6%到8%。不会再有2016年那种翻倍，杠杆和人口都不允许。二线城市名义价格横住，扣掉通胀还在阴跌。三四线没有人口流入的，一直跌，2030年比今天再低10%，看好了，2030，一线涨6%，二线跌1-2%, 三线还大跌。so，你现在知道往哪里跑吧，往我这里跑，我这里是深圳，哈哈。

赔率算一下。核心地段2027年买进，到2030年涨6%到8%，加上租金每年1.5%到2%，大概跑赢存款，跑不赢好的股票。三四线不碰，多便宜都不碰。

最后股票哪些能买？我不能放这里，你看回复里面有，不算荐股，不想惹麻烦。

[海博社 @hyboox]

@piyoloveu 那是n年后的事情

[海博社 @hyboox]

@barryfeng82 有点，交易都是不确定的

[海博社 @hyboox]

房地产三支箭，我的推理错了吗？打脸了？今天第一天A股交易，中介大涨、银行大涨、地产商大跌，是不是我昨天哪里分析错了？

期房取消了，需要现金流拿地盖房，封顶后才能销售，拿到回款，这好像对质量好的地产公司利空。

逻辑上，这些有现金流的公司，过去先拿到预售款，周转快，而现在高周转没有了，现金流不能有杠杆扩张了，ROE显然就慢了，为什么，利息呀，现金不能产生利息，IRR直接下来了。另外，现金多的优质公司，短期现金压力就大了。

但是这是短视的看法，你想想，哪些垃圾的地产商，没有现金流，连拿地都拿不到，更不用说建房了，没有房，那为了显然占有率就下降了，而现在优质房企，短期痛苦点，但为了有房，就有占有率，而且随着劣质的房企退出，房价有可能上升，咦，中长期看，显然市场是搞错了。

招商蛇口、滨江跌得最多，这两家正好是行业里资产质量最好、高周转做得最好的公司。

预售制取消了，二手房显然要卖的多了，我爱我家、世联行这类中介，交易佣金明显会上升，物管和持有运营类公司股票大涨，就是文件里"开发与持有运营并重"这句话，整个行业的利润池从"开发销售差价"往"持有和服务"迁移。这些标的都是小虾米，蹦跶不了几天。

银行创新高，这个逻辑非常清晰，至少次贷烂贷、烂尾风险暂时表内消失；你看资产开始变好了，还本延后，坏账率明显下降，傻子都看得出来。

而这个坑人的40 年贷款期限（这个实际上也不坑人，说不定还活不到40年），大家都尽力拖后还贷款，显然银行也不吃亏，银行吃的是利息，利息收入反正30年40年，这个是保住了。

招行上次发布会上明说，现在的主要风险点是地产信贷，现在信贷有两年的缓冲起，显然银行的风险敞口也缓和了两年，这直接的利好。

中国银行创历史新高，是低利率环境下红利资产的趋势，叠加了这个催化剂。

还有一个重要的问题，上次我谈到了地产见底了，但不一定股票会涨，但优质现金流的股票会涨，今天看来很打脸，实际上再过几个月，我这个逻辑就会出现了。

房地产风险是在好转，而且是社会主义国家学了资本主义的阻断风险的办法，类似当年我在美国看到的，展期。

展期是个政府度过危机最好的办法，因为通货膨胀，最后都皆大欢喜，都把负债贬值了，这类似美国的40万亿负债，它不通胀不要死人吗？不降息死的更快，道理一样。日本当年的房地产泡沫，你看日元贬值的，一样道理。

房企短期的生意都会变差，中小企业破产潮是少不了的，因为没有杠杠了，自有现金流建房，过去两年能建成，现在肯定能拉长了，利润都会减少，出勤加快了，你这样想，中长期显然有现金流的公司大鱼吃小鱼，活的更滋润。

这种制度明显的短期对房企有压力，过渡期内，新房预售因为无法及时办按揭，成交大概率先下后上，这样看，利润要下来了，我认为，是中小企业，没有现金流的企业利润下降更快，到了一定的倒微笑曲线后，大的房企就开始笑了，小的就要哭了。

目前按照我对房地产周期的观察，我们不要用什么日本的20年下行、30年房地产没指望，就看一个指标，28定律，当80%的房企都破产了，市场出现类似白电三巨头一样的三巨头房企，那集中度就够了。这个时候，房地产就彻底复苏了，现在还有多少巨头？

你数数就知道了，还不少，倒闭的远远不够，所以现在的周期大概在60%前后，需要100%的出清，还需要40%的周期，假如过去5年是60%，后面大概需要4年出清，这样计算， 2029年就出清了。不能这样傻傻计算，这不是线性的，因为没有预售了，接下来会加快出清，可能2年就差不多了，这样看，房地产大概在2027年底就彻底见底了。

现在房地产真TM的可以有盼头了。

但是，我前面的分析也讲了，现在就是2027年见底了，别指望变成新兴行业，像AI一样翻天覆地，不可能，可能就是一个普通回报率的行业，年化5%-6%差不多，回归到和全球差不多的收益，但可以保值增值了，这也算是一个安慰。

总结一下：银行类似久期资产，现在没有次贷危机那样的暴风雨的风险，哪些行长们总算晚上能随着觉了。二手房中介有机会了，但也不要指望有暴力，一样会内卷，比较房地产现在还是过剩行业，价格短期一点也不要指望涨上去。物业算是可以的，可能会有好点的利润。

交易上，好的银行可以买点，但现在肯定是反应到股价上了，很多人都知道这个消息，已经涨了好几年了。回调买一些，当稳定的年息投资还可以，中介需要很好的挑选，地产商需要等几个月、甚至更久，我建议明年中再投资地产商，哪个时候，兼并大战热火朝天，谁是真王，自然就看出来了，现在你说万科胜出，这不一定呀，它现金流有问题，你说新城控股现金多，万一拿地不行呢，你说滨江不错，偏偏可能受到政策干扰，不让你发展太快，最后招商、保利按道理不错吧，要是民企国企同权，民企说不定想着法子搞现金流，国企也说不定干不过民企，当年野蛮人入侵，我记得是潮汕大佬姚振华差点就成功了，这是题外话。