田舎の大家さん

某田舎で大家さんをしています。
不動産投資や不動産経営について独り言をつぶやいてます。

[田舎の大家さん @inakaohya]

暇人なので、不動産投資、不動産経営についての独り言をつぶやくアカウントです。

[田舎の大家さん @inakaohya]

@invest_diary_jp ありがとうございます。
もちろん、申告上は合算ですが、物件毎の収支は大事かなと。

借入残も、半分以上は全期間固定、残りも残期間5年のうち4年は固定とかがほとんどです。

あえて返済を短めで組んだ恩恵受けてます。

[田舎の大家さん @inakaohya]

借入を完済した物件、現金買いした物件は外して、借入の残ってる物件の残債利回り計算してみた。

1番低いので23%
1番高いので、57%だった。

まだ築1◯年の物件しか借入残ってない。。

少しなら金利上がっても大丈夫そう。

[田舎の大家さん @inakaohya]

@yukihome10 あくまで、この物件の時の話です。

この数年後には、別の中古物件の融資を打診しましたが、自己資金7割入れると言っても相手にされませんでした。。。

[田舎の大家さん @inakaohya]

@yukihome10 家賃年収➗残債しただけの無意味な数字です。

この物件、銀行から頼まれてフルローンなので、この数字にとどまってます。

[田舎の大家さん @inakaohya]

↑みたいな事つぶやいてたら、楽◯の記事で、典型例出てきた。

返済割合抑えようが、利回り基準決めようが、飛ぶ時は飛ぶ。

賭けても良いけど、この人（以下、自主規制）

[田舎の大家さん @inakaohya]

何戸所有、家賃収入◯◯円、をこれみよがしに書いてる人と、金利上昇で◯んじゃう人の相関関係に興味がある。

[田舎の大家さん @inakaohya]

立地や築年数、人口動態、金利、返済年数とか精査しないと、スゲーって全くならなくなった。

何億とか言ってて、◯んじゃった人、沢山見てきたので。

今より高利回り、低金利、ライバルも少ない恵まれた環境だったけどね。

[田舎の大家さん @inakaohya]

@sirotokengyo いえいえ、マネラボさんには釈迦に説法ですよね。

[田舎の大家さん @inakaohya]

@sirotokengyo 地主さんは土地がある事がデメリットになる事もありますし、HM物件は基本的には規格が決まってます。
同じ土俵に乗らない事が肝要かと。

[田舎の大家さん @inakaohya]

全く同意！
平成バブルも、上がる時は都内→地方
下がる時は地方→都内でした。

で、中心市街地同士なら、ボラティリティは都心部の方が高かったように思います。

実需と余りにも乖離していたので、崩れる時の構図はあまり変わらないのかもしれません。

[坂本周平【創業経営】【チェーンストア理論】 @sakamotoshuuhei]

東京の市況変調が流れてきますが、札幌は3年前に同じ事があり、いよいよ東京にも来たかが本音です。当社も在庫を大分損切してダメージ受けましたが、上げ潮で勢いつけすぎてた自社にはある意味必要な事だったとも思えます。
ただ、事業ポートフォリオが一本足だったら恐らく危なかったと思います。

[田舎の大家さん @inakaohya]

この状況下で、無理して不動産を買うより、違うお金の置き場所を考える方が楽だと思うんだけどね。。

[田舎の大家さん @inakaohya]

所有してるアパートの空室（退去前）に、
とある法人から申込。

転貸で民泊にするんだと。

当然、断りました。

近隣の物件で、すでに稼働始まってるようです。

こんな田舎にまで、民泊の波が…

豊島区じゃないですが、
条例で一発アウトになる業態は
嫌ですねぇ。。

[田舎の大家さん @inakaohya]

値段次第では？

ウチは5号地に近い道路付けだけど、
1号地の4割くらいの買値だったので、
良い買い物だったと思いますが。

敷地内で切り返しも出来るし、
配送やゴミ収集も問題なし。

奥まってるせいか、静かで良いですよ。

[バズラボ @PeluchePanda]

こんな感じの分譲地があったらどこを選びますか？

[田舎の大家さん @inakaohya]

ホント、この通り！

ウチの何倍、10倍以上の規模で、トンでった人、どれだけ見てきたことか。。

[もりちゃん/不動産投資家＠横浜 @bIw6PK5oneKXSj1]

芯を食った物件だけ買っていけば、世間でよく言われてる目標の規模なんて全然要らんと思う

焦らず自分のペースで芯を食った物件を買って行くのみ

[田舎の大家さん @inakaohya]

とある部屋で、来年3月の更新に伴い、家賃値上げの希望シートが送られてきた。

誠に心苦しいが、20%↑を希望しておいた。

長期入居、かつ、たまたま一気に空室が大量発生したタイミングだったので、
2.3年前の入居者に較べても20%ほど安い。

現況家賃からしたら30％以上やすいので。。

[田舎の大家さん @inakaohya]

@JEXQ27 まだ入居中で、予約申込なので、思い込みの相場とやらに囚われてるんじゃないかと。

13年前に建てたマンションも、管理会社の査定の1.5倍で埋まってて、今はむしろ高くなってますし。。

[田舎の大家さん @inakaohya]

↓の部屋、多分だけど、所有物件の中でも最弱の部屋。

16%も募集家賃上げる事を客付け業者に告げたら固まってたけど、当の本人が2日で決めてくれた。

他社からも複数の問い合わせがあったので、不動産会社の想定よりも家賃相場の値上がりが激しいようだ。

[田舎の大家さん @inakaohya]

ラスト一部屋、ウチでは2番目に強い物件なので、30%ほど引き上げて募集をかけてみた。

決まると良いなぁ。

[田舎の大家さん @inakaohya]

自分で企画して建てた新築（といっても築16年とか）、リノベーションした物件のみならず、昨年、中古で購入した築古物件も、バンバン家賃が上がってる。

昨日の部屋に関しては、リノベーションするかどうか迷ってた部屋だけど、費用対効果を考え、そのまま。
でも、16%位上がって即決で予約。