木本 啓紀 │ 帝国不動産株式会社 代表取締役社長

慶應義塾大学卒業後、ゴールドマン・サックス証券 戦略投資部（ASSG）に18年間在籍。その後ソフトバンクグループに転じ、2021年より現在の「帝国不動産」代表取締役に就任

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ゴールドマン・サックスで18年働いた私が、なぜ潰れそうな会社の社長を選んだのか？｜木本 啓紀 │ 株式会社アーキテクト・ディベロッパーCEO
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2008年3月期に「過去最高益」を叩き出していた不動産会社が、そのわずか数ヶ月後、バタバタと倒産していった。

リーマンショックが引き金だった。金融に行き詰まった不動産会社は「即死」する。この事実を目の当たりにし、不動産業は大きな括りでは金融業なのだと痛感した。ファイナンスの知識は、我々の武器にも脅威にもなる。

なぜ「Finance」を行動指針に加えたのか。その背景にある危機感についてnoteに記しているので、ぜひ読んでいただきたい。

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ゴールドマン・サックスにはあって、ソフトバンクにはなかったもの。それは「企業文化」だと入社早々に感じた。

なぜならソフトバンクには孫正義という絶対的なリーダーがいるからだ。孫さんがディシジョンメイクをして、組織がついてくる。一方で、リーダーシップが分散された組織がコンスタントに強くあり続けるためには、根底に流れるカルチャーがものすごく重要になる。

自分が経営者となったとき、どちらの道を選ぶべきか。この両社の対比から得た気づきについて、noteにまとめています。

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「お前は俺がこれまで目にした二足歩行の動物のなかで、もっともマヌケだ」。これは、ゴールドマン・サックス香港時代の英国人ボスから浴びせられた言葉である。

国籍がごった煮のチームでは「なんとなく分かるよね」という曖昧な説明は通用しない。論理に綻びがあれば罵倒された。
そこで学んだのは、客観性（Objectivity）の重要性だ。「言いたいことが自由に言える」ことと「言うべきことが自由に言える」ことには天と地ほどの差がある。

この経験が、今、帝国不動産の行動指針にどう繋がっているのか。詳細はこちらのnoteで語っています。

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過去に売却した物件を振り返ると、「あの時、売らなければよかった」と後悔しているものが大半だ。

例えば5億円の物件が10億円に値上がりしたとする。売却すれば大きな利益に見えるが、税金などを支払うと手元の現金は3億5,000万円程度になる。売却前は10億円の資産が生んでいたキャッシュフローを、この現金で再現するのは至難の業だ。

相場が悪い時に売り急ぐ必要はない。不動産投資における「損切り」と「売却のタイミング」についての私の考えを記事にまとめた。

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[木本 啓紀 │ 帝国不動産株式会社 代表取締役社長 @kimoto_adi]

もし株式を10億円分保有していたら、と想像してみてほしい。わずか1%の変動で1,000万円が動く世界は、精神的な負担が非常に大きい。気が休まる時はないだろう。

しかし不思議なことに、同額の資産を不動産で持つことに対しては恐怖を感じない。これは価格の安定性と、実物資産としての強みゆえだろう。

資産形成において、この「心の余裕」をどう評価するか。私が資産の大部分を不動産に置く理由について、記事で詳しく解説しています。

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ネットで物件を探すとき、写真が大量に掲載され、詳細な説明がある「完璧なページ」を見ると、私は「これはプロがしっかり高く売ろうとしているな」と感じ、安く買える見込みがないと判断する。

初心者は情報が多いほうが安心するかもしれない。しかし、掘出し物は「写真が少なくて情報が不十分な物件」に眠っていることが多いのだ。

なぜ情報の非対称性がほとんどないネット検索で、このような差が生まれるのか。プロが狙う検索条件の背景にある考え方を記事にまとめました。

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ツール・ド・ふくしま
Roppongi Express 大前選手が優勝🏆

先週の富士ヒルクライム 男子選抜クラス優勝から、わずか1週間後の連戦快挙です。

2週連続の優勝、本当におめでとうございます。

BIORACERのウェアを纏ったライダーが、6月の主要レースを連続で制してくれたこと、スポンサーとしてこれ以上ない誇りです。

大前選手、そしてRoppongi Expressの皆さま、改めておめでとうございます。

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管理会社から修繕の連絡が来ただけで、心がざわついていた。

最初の不動産投資では、ほんの些細なことにも神経をとがらせていたものだ。

しかし、経験を重ねるうちに「こういうものか」と感覚が変わっていった。これは精神力ではなく「慣れ」の問題だと考えている。

投資のメンタルは鍛えられるのか。私の考えを記事にまとめた。
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[木本 啓紀 │ 帝国不動産株式会社 代表取締役社長 @kimoto_adi]

もし築40年の古い物件を買ったら、気になって仕事が手につかなくなるのではないか。「入居者は決まっただろうか」と、毎日管理会社に連絡してしまうかもしれない。

それでは本末転倒だ。資産形成のために、本業や家族と過ごす時間という、何物にも代えがたい価値を犠牲にしてはならない。

時間をかけたいものと、かけたくないもの。この線引きを自分の中で明確にすることが、豊かな人生と資産形成を両立させる鍵となる。この考えについて記事で詳しく語っています。

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自己資金1,000万円。あなたならどう使うだろうか。

古い物件を買い、自分の時間も投下して高い利回りを目指すか。それとも、新築物件の頭金にして融資を効かせ、手間なく安定したリターンを得るか。

私は、不動産所得は多くの方にとって「副業」であるべきだと考えている。ご自身の時間の8割、できれば9割は本業に使うべきではないだろうか。

手間のかからない物件で生まれた時間を何に使うべきか。記事で詳しく解説しています。

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資産形成を始めようと考えた時、多くの人が「まずは株式投資から」と考える。

しかし、値動きのあるものから始め、もし最初に損失を出してしまったらどうだろうか。「投資は怖い」という考えに陥りかねない。資産形成の原則は「増えていく」ことにあるはずだ。

なぜ私が、テクニカルには始めやすい株ではなく、別の選択肢から資産形成の土台を築いたのか。その理由を記事で語っています。
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「金利が上がると不動産業界は厳しい」。そう言われることが多いが、物事には必ず裏側がある。金利上昇は、実は賃貸市場に大きな影響を与えている。

金利が上がれば、住宅ローンを組んで「家を買う」ハードルも上がる。結果、「今は賃貸でいい」と考える人が増え、賃貸需要が押し上げられる。これはアメリカで既に起きている現象だ。

資金力のあるプレイヤーがより有利になる構造変化が、日本の家賃に何をもたらすのか。その力学を記事で解説している。
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「外国人に貸すには日本人の保証人が必要」。賃貸の現場では、いまだにこうした条件をよく目にする。背景には、家賃の未回収リスクに対する根強い不安がある。

しかし、これは裏を返せば大きなビジネスチャンスでもある。外国人向けの保証サービスや、彼らの価値観に合った住環境を提供できる企業には、未開拓の市場が広がっているのだ。

リスクをどう捉え、機会に変えるのか。不動産開発の視点から、その可能性を記事で論じています。
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不動産開発には「土地の最有効利用」という絶対的な原則がある。

一つの土地に対し、最も高い収益を生む事業者が、その土地を最も高く買うことができる、という考え方だ。

現在の東京では、爆発的なインバウンド需要を背景にした「ホテル」や、実需層が支える「分譲マンション」の購買力が圧倒的に強い。

結果として、賃貸住宅の供給はなかなか増えないという構造的な問題が生まれている。

この需給のミスマッチが家賃に与える影響について、記事で詳細に解説しています。

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コロナ禍で一時的に見られた郊外移住は、完全に終焉を迎えた。

人々は再び都心へ回帰し、東京への人口流入はすでにコロナ禍以前の水準にまで回復している。

さらに、賃金上昇が働く人々の可処分所得を押し上げ、「今より少し良い家に」という意欲がマーケット全体の需要を底上げしている。

人々が集まり、所得も増えている。これが家賃上昇を支える強力なエンジンだ。

では、なぜ供給は増えないのか。その根本的な課題について記事で語っています。

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「家賃は古くなれば安くなる」。

この私たちの常識が、今、首都圏で大きく覆されようとしている。

30年以上続いたデフレ経済を象徴するこの現象は、世界の主要先進国から見れば極めて異例だった。

今、日本もまた、家賃が上がり続けるグローバルスタンダードへと舵を切り始めている。

私の見立てでは、この流れは今後10年、20年という長期的なスパンで続いていくだろう。

なぜそう言えるのか。その構造的なメカニズムを記事で解説した。

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「今年のコンプレシオは何％だ？」「え、今年は42％？こんなに働いたのに？」。

ゴールドマン・サックス時代、全社集会で人件費率が発表されるたびに会場はザワついていた。

会社がどれだけ社員に還元するかが数字で見えることは、納得感に繋がる。

「従業員の待遇向上は経営上の最重要マター」。綺麗事でごまかさず、給料の話をタブーにしない。その姿勢がなぜ組織を強くするのか。

私が「健全な分配構造」に挑む理由を記事に綴った。
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社歴3年以上の社員を対象に「有償」ストックオプションの希望者を募ったところ、対象者の70%が購入を決断した。

正直、この数字には驚いた。

なぜ無償ではなく、有償にしたのか。

それは給料ではなく「資本取引」として捉え、「自分はこの会社のオーナーになるんだ」という意志を確認したかったからだ。この意識が会社をどう変えるのか。

この挑戦に込めた想いを記事で詳しく語っている。
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[木本 啓紀 │ 帝国不動産株式会社 代表取締役社長 @kimoto_adi]

若手の頃、重要な案件の議論はガラスの向こう側で行われていた。

自分に声がかかるのは、作業工程が全て決まった後。このもどかしさは今でも覚えている。

初期段階から議論に加え、「大人」として扱ってもらうことで高揚感は全く異なる。

そして、それが当事者意識、すなわち「オーナーシップ」を育むのだと信じている。

この経験を自社の経営にどう活かしているか、記事にまとめた。続きはこちらでご覧いただきたい。
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