ぎりす|サラリーマン×不動産投資

30代会社員|年収720万|区分マンション3戸保有(都内中古マンション)
└月CF +10,000円/含み益+700万
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【無料配布】区分マンション「購入前チェックリスト15項目」

新築ワンルームを契約寸前までいった会社員が、
3戸買ってようやく分かった「買う前に確認すべきこと」を全部まとめました。

・この営業トークが出たら撤退
・シミュレーションで見るべき3つの数字
・融資条件の落とし穴

会社員の方は買う前に一度見てください。
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その発信、絶対に需要あると思います。医師も会社員も〝与信がある属性〟ほど新築ワンルームを営業される構図は同じで、被害の入口はいつも〝数字を自分で確かめる前に契約〟なんですよね。勧誘の言葉に対抗できるのは、買う側が出す実数(手出し・実質利回り・出口)だけ。先生の等身大の発信、応援してます。

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退去立会いを貸主が一度自分でやる経験、地味だけど本当に効きますよね。写真で客観的に残す＝〝言った言わない〟を消すのは、原状回復だけでなく次の入居付けや売却の交渉でも効いてくる。会社員だと平日の立会いは正直きついけど、一度現場を見ておくと〝管理会社任せ〟の時より部屋の実力が肌でわかる。続き楽しみにしてます。

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区分を人に貸すときの〝管理委託手数料〟の話。

多くは管理会社に客付けや入居者対応を任せる。手数料は家賃の5%前後で、都内で家賃10万なら月5千円ほど。

自主管理なら浮くけど、会社員は平日に入居者の連絡をさばけない。この5%は〝時間を買う保険料〟だと思って払ってる。

営業の収支表で家賃がまるごと手残りになってたら、まずこの5%が引かれてるか見る。月+1万のCFも、ここを見込んで初めて本物です。

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金曜の朝／今週もやっと終わりが見える。

会社員のまま不動産を持って地味に変わったのは〝週末の楽しみ〟が一つ増えたこと。前は金曜夜はただ飲んで寝るだけだったのが、今は気になる物件を1〜2件ゆっくり眺める時間がささやかな楽しみに。

派手じゃないけど、平日と違う〝自分ごと〟の時間が一つあると一週間の締めが少し豊かになる。金曜ぼちぼちいきましょう。

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〝ヘタクソでも続ける〟が、投資でいちばん強い才能だと思ってます。

完済できるのに金利が安いから運用を優先、という判断もすごく冷静で合理的ですよね。

自分も会社員で都内の中古区分を持っていますが、家賃が他人資本のローンを返してくれている間は無理に繰り上げず運用に回しています。

派手じゃなくても、淡々と続けた人が最後に残る気がします。

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〝売ってください〟の電話が増えたのは、今それだけ相場が上がって出口が見えている裏返しでもありますよね。

会社員で都内の中古区分を持っている側からすると、買うときに一番見るのは利回りより〝次に誰がいくらのローンで買えるか〟です。

先生は与信が太いぶん買い手としても売り手としても狙われやすい属性なので、勧められる数字より自分で相場を確かめられるかが地味に効くなと思います。

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刺さります。市場相場より高い家賃＝まさに新築ワンルームで起きがちな構図ですよね。

会社員で都内の中古区分を持っている自分も、買う前に一番見るのは〝今の入居者が抜けて募集し直しても同じ家賃で埋まるか〟です。

今ついている家賃でなく〝空室になった時の実力家賃〟で回るかまで見ておくと、割高をつかむリスクはだいぶ減らせる気がします。

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木曜の夜が終わる。

不動産を始めていちばん変わったのは、たぶん〝時間の感じ方〟かもしれない。

給料だけが頼りだった頃は、早く増やさなきゃとどこか焦っていた。

でも都内の中古区分を持って、家賃が毎月ローンを返して残債が少しずつ減っていくのを眺めていると、10年20年という単位で物事を考えられるようになった。

月+1万は小さい。でも〝時間を味方にできる〟感覚は、金額以上に自分を落ち着かせてくれる。

派手に急がなくていい。今日もおつかれさまでした。

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〝駅近で固いの〟に全部同意です。下がるかもしれない局面ほど、利回りより〝次に誰がいくらのローンで買えるか〟を先に見ますよね。

生成AIでシミュがすごく楽になった一方、入れる家賃・空室・出口価格の前提が甘いと固い物件でも数字は崩れるので、そこだけは保守側に置くようにしています。一件目ゲンナマは強いですね。

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都内で最初の1戸を買うまで、正直すごく時間がかかりました。

資料や紹介で見た物件は数十件、現地まで見に行ったのが10件ほど、そこから実際に買ったのは1件だけ。

会社員は与信があるぶん〝その気になればいつでも買える〟ので、営業からは〝今決めないと〟と急かされがちです。

でも最初の1戸を焦ってつかむと、2戸目3戸目まで響いてくる。

派手な利回りより、この〝見送った物件たち〟のほうが、今の自分を地味に守ってくれている気がします。

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〝ワンルームか否か〟より〝新築を営業されるまま手出し前提で買うか〟が分かれ目な気がします。同じ不動産でも、中古区分で〝手出しなしで回るもの〟を与信の範囲で一つ、なら景色がだいぶ変わります。株みたいに値動きを追う必要がなく、家賃が淡々とローンを返してくれる地味さは、高配当×優待でコツコツ派のポテクマさんにも通じるかもしれません。

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その違和感、正しいと思います。〝節税〟と言われるやつは効くのが実質初年度くらいで、2年目以降は数万円規模。年収1000万に届かないならほとんど残らないですよね。私は会社員のまま中古区分を持っていますが、最初に見るのは節税額でなく〝手出しなしで毎月回るか〟だけです。同僚さんが自分で実質利回りを計算できているかが、いちばんの分かれ目かなと。

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木曜の夕方。正直、週の後半は少しガス欠ぎみです。

会社員のまま不動産を持って地味に良かったのは、〝疲れた日は何もしなくていい〟こと。今日みたいにくたびれた日は、物件も見ずにまっすぐ帰ります。

株みたいに値動きを追う必要もなく、放っておいても家賃が入ってローンは減っていく。頑張れない日に勝手に進んでくれる仕組みが一つあるだけで、退勤時の気持ちが少し軽い。今日もお疲れさまでした。

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私(会社員)も、売らずに投資用へ切り替えて賃貸に回すのは有力だと思います。住まいと収益物件を分けて考えられるので。

私なら4000万の現金は投信などで運用しつつ、それとは別に会社員の与信でもう一枚だけ中古区分を持ちます。〝現金〟と〝与信〟は別の資産なので、売却益を全部現金運用に寄せるより、与信が使えるうちに一部を頭金へ回すほうが伸び方が変わる気がします。

与信は年齢や勤務先で細るので、使うなら早いうちに。

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横から失礼します。実需(自分が住む家)は仰るとおりで、売っても住み替え先で同じくらい払うので、含み益は〝いざという時に動ける選択肢〟や相続資産として効くくらい、現金としては利確しにくいですよね。

なので私(会社員)は住まいとは別に、人に貸す中古区分を投資用に持っています。自分は住んでないので売れば利確できるし、売らなくても家賃がローンを返してくれる。

〝利確しやすさ〟で見ると、実需と投資は分けて考えると整理しやすい気がします。

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昼休みにふと、今月の入金を見て気づいたこと。

区分マンションは毎月の家賃だけじゃなく、2年に一度〝更新料〟が入る月がある。都内だと家賃1ヶ月分くらい。

月+1万のCFの話ばかりされがちだけど、この2年に一度みたいな〝ならして効いてくるお金〟まで年単位で見ないと、本当の手残りは見えない。

毎月の数字に一喜一憂せず、ならして読む。会社員の投資はこれくらいがちょうどいい。

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ここ本当に大事ですね。〝住宅ローンで投資用を〟は金利が低い分やりたくなる誘惑がありますが、発覚時のリスクが桁違いで。私(会社員で都内中古区分3戸)は最初から投資用ローンで組みました。金利は住宅ローンより高いですが、〝投資としてちゃんと説明できる借り方〟でないと、いざ2戸目3戸目と拡大したい時に金融機関から信用されなくなるので。遠回りに見えて正攻法が結局いちばん速い、が実感です。

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その〝聴くほど見えてこない〟感覚、正しいと思います。私(会社員で都内中古区分3戸)も最初はそうでした。区分も全部がダメではないですが、〝営業されるまま新築を手出し前提で〟だと危ういのは確かで。断れたのは地味にファインプレーです。まずはNISAで土台を作りつつ、もし興味が残ったら自分で実質利回りを計算してみるくらいの距離感がちょうどいいと思います。

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退去ゼロは〝相場よりお値打ち〟の裏返しですよね。私(会社員で都内中古区分3戸)なら、今の入居者さんは据え置きのまま、退去→次の募集のタイミングで相場に寄せます。更新でいきなり2割上げると、退去→原状回復や空室の費用で上げた分が飛ぶこともあるので。長く住み続けてもらえる関係って、地味だけど強い資産だなと感じます。

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木曜の朝。

月曜ほど気合いも要らず、金曜ほど解放感もない。
でも「あと2日」と指で数えられるだけで、ほんの少し楽になる。

会社員のまま不動産を持ってから、
数えるカレンダーが〝会社の休み〟だけじゃなくなった。
月末に家賃が入る日も、地味に自分の区切りになっている。

木曜、ぼちぼちいきましょう。