こさか｜デベ就活

私文 & 非体育会・非留学 ▶︎ 総デベ 🏙️
🌸 内定｜Big4・損保・重工・素材
📝 デベ・大手志望の28卒へ、ES・面接・GD対策を発信
🤝 ES添削・個別メンター

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就活力は、言語化力‼️

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就活で忙しいのに宅建チャレンジ凄いです！

でも面接では言わないでいいです。無かったことにしましょう。(デベの内定取ったら資格の講座も受けられますしまた来年リベンジです！)

理由ですが、端的に言うと伝え…

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ちなみに野村は去年から本社を浜松町に移転🌊

自社が手がけるブルーフロント芝浦に入居、湾岸を一望できるきらきらオフィスになりました！

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【デべの複数days締切！！】#28卒

■野村不動産
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デベは意外と、本選考にチャンスある！

インターン夏秋冬で全落ちでも本選考で2社内定取れてた人もいる。
今ここで頑張り続けられるかどうかだから苦しいと思うけど頑張って🔥

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野村です。

理由は、
採用人数の多さ × 学歴フィルターの緩さ

もちろんN都市や日鉄も狙えますが席が少ないので難しい印象です。
東建・東急は早慶以上が多く、MARCHからの内定者も0では無いですが毎年…

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ちなみに直近の都心部マンション市況は加熱しすぎでしたので、デベも適切な価格設定をできていませんでした。

安売りしすぎていたのです。

昨今は新築マンションの抽選に当たれば即転売しても利益が出るというなんとも不思議な市況だった訳ですが、裏を返せばデベは利益の最大化ができていなかったとも捉えられます。

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おっしゃる通り、過去には粗利率が15％前後の時期があります。今もその水準でリスクに見合う利益が見込めるなら、デベには建てる理由があるでしょう。

今回注目すべきは、原価が確定するタイミングと、売値(利益)が確定するタイミングがズレる点です。
今の土地代と建築費で新たにマンションを建てたとき、その15％の利益確保すら怪しいのでは？というのがデベの見立てです。

話を単純にするため、昔も今も「粗利率15％を見込めること」が用地を買う基準だとします。

① 数年前に土地を買うとき
土地代や建築費を合わせた原価は10億円。11億8,000万円で売れると見込めば、粗利率は約15％です。これなら採算が合うと判断して、事業を始めます。

② そのマンションを売るとき
数��後、販売時には相場が上がり、14億7,000万円の売上になったとします。原価は最初に10億円で確定していると仮定すると、最終の粗利率は約32％です。

③ 今から隣に同じマンションを建てるとき
隣と同じ14億7,000万円で売れるとして、15％の粗利を残すには、原価をいくらまでに抑える必要があるでしょうか。答えは売上の85％、約12億5,000万円です。

数年前の原価は10億円でした。つまり、土地代や建築費の上昇を吸収できるのは、合わせて約2億5,000万円まで。それを超えれば、隣と同じ値段で売れても、以前の15％には届きません。

では、その分だけ高く売ればいいということなのですが、ここで大切なのが、売出価格はデベが決めても、その価格で売れるかはマーケットが決める、という点です。

メルカリでも、出品価格は自分で決められます。でも、���い手はほかの出品と比べて選びます。マンションも同じです。買い手には近隣の新築や中古という選択肢があり、「この値段で売りたい」という売り手の事情だけでは成約しません。

だから、過去に仕込んだ案件で32％の粗利が出たことと、今から仕込む案件では15％も見込めず、用地取得を見送ることは両立します。数年後の値上がりに期待するのと、その値上がりを前提に今日、土地代を払うのとでは話が違います。

「30％以上の粗利を維持するために値上げしている」という見方に私が疑問を持つのは以上が理由です。
決算に出ているのは、すでに売った物件でいくら利益が残ったか。その数字だけで、今は30％利益が取れないから建てないのだ、とは言えないのです。

[AR @ar_06189]

だから何だというのでしょうか。

過去には粗利益率14〜15％でもマンション開発は続いていました。建築費や土地代が上がって利益率が以前の水準に戻るだけの話です。

それなのに、デベは30％以上の粗利益率を維持するため、コスト上昇を販売価格に転嫁している。

「建築費高騰でマンションが建てられない」のではなく、「高い利益率を維持できないなら建てたくない」だけでは？

高収益に慣れすぎたのだと思います。

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アクセンチュア選考のタイミングなのに落選チュアとか当選チュアが聞こえてこないあたり民度の高さを痛感するチュアねぇ、、

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デベの企業研究では「プロジェクト期間」に注意が必要。

分譲マンションは用地取得・工事発注〜販売まで最低でも3年（5年以上の計画もザラ）はかかるため、現在の高い粗利率は「数年前に安く仕入れた案件が直近の好調な市況で売れている」結果であることも多い。

一方で新規に仕込む案件は、今の土地代と建築費が原価になる。マーケットが原価上昇を上回らないと、今後は利益率が落ちる可能性がある。

特に直近は「金利上昇」の影響を受けて、マンション価格は下落傾向なのは押さえておきたい。

面接で「今後の住宅事業についてどう考えていますか」と聞かれたときに、このタイムラグを理解していると話が具体的になる。

[AR @ar_06189]

デベロッパーの言い分はもう信用できない。数字を見れば一目瞭然。

2018年頃は粗利益率15％程度でもマンションを供���し続けていたのに、今や40％近くもあるのに「建築費が高騰して新築マンションを建てられない」と言う。

さすがに無理があるでしょ。

今の新築マンション価格には、少なくとも2割以上のプレミアムが乗っていると思う。建築費高騰を口実に、どこまで値段を吊り上げるつもりなのか。

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デベの中で最も対策が難しいのはみんな憧れの三井不だと思う。。

他のデベは街づくりへの「想い」や「こだわり」で志望動機の差別化を図ることができるけど三井は「その学生がどんな人生を送ってきたのか」しか興味ない。

だから「就活」で逆転をするのが難しいんだよね、、

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ESはまずはわかりやすく端的に書くことだけど、その次に必要になるのはドラマチックさ！

人の心を動かせるのかって大事だよね！

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しうかつは辞めたくなってからがしうかつ💫💫

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秋冬のISはモチベ下がるし差もつくしで頑張りきれなかった記憶...

28卒のみんなには頑張ってほしい！！

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デベ就活の特徴は、「チームの中で、人とどうコミュニケーションを取ってきたか」を深く見られることです。

デベの選考では、「チームで��をした経験があるか」「その中で、あなたがどんなリーダーシップを発揮したか…

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就活は恋愛と一緒！って意見はほんとにその通り。

どうしたらわかりやすく伝わるのか、相手の気持ちを動かすことができるのかを言語化していきます。