Kub Cats

$Kub 💎🙌

[Kub Cats @kub_cats]

💚 💚 💚 💚 💚💚💚
💚 💚 💚 💚 💚 💚
💚💚 💚 💚 💚💚💚
💚💚 💚 💚 💚💚💚
💚 💚 💚 💚 💚 💚
💚 💚 💚💚 💚💚💚

[Cute @cutecorestar]

😭

[Kub Cats @kub_cats]

@psmark1821 สบายเลยแมว

[Kub Cats @kub_cats]

@longtunman เงินเยอะ

[Kub Cats @kub_cats]

@Nidnung001 Buy Bitcoin Buy KUB

[invertedheadandshoulders @invertedXbt]

ถ้ามีงบ 20,000 บาท รวมค่าตั๋วไปกลับแล้ว อยากไปเที่ยวต่างประเทศ แนะนำ

1️⃣ เซี่ยงไฮ้, ฉงชิ่ง (จีน) คิดว่าคุ้มสุดในงบนี้ ตั๋วไปกลับ eco 8-9 พัน โรงแรมดีและไม่แพง ค่ารถถูกมาก ไป 3-4 วันเผลอๆมีทอน (ถ้าไม่ shop กับทานอาหารแพง) เมืองเค้าเจริญมากๆๆๆๆ ต่างชาติเยอะ แต่ไม่อันตรายนะ

2️⃣ ฮ่องกง mood ชิลแบบ paris-london ของเอเชีย ตั๋วไปกลับ eco 5-6 พัน การเดินทางสะดวก ไม่อันตราย กินเที่ยว ไหว้พระ

3️⃣ ญี่ปุ่น 20,000 ไม่น่ารอด

🔑 ถ้าเพิ่มงบอีกสักหมื่นนึง เป็น 30,000 แนะนำ

4️⃣ Rome อิตาลี ค่าตั๋วไปกลับ eco ราวๆ 20,000 รร คืนละ 2-3 พันได้อยู่ เน้นกินแซนวิส ได้อยู่

[Kub Cats @kub_cats]

@Nidnung001 เสียงชัดมากครับ

[Kub Cats @kub_cats]

@Nidnung001 เก่งแล้ว

[Kub Cats @kub_cats]

@Nidnung001 พังแน่ครับ

[JRT—Platinum Emperor Reserve Ceremonial Grade @JRTDesk]

สรุป.. กรณีน้าต๋อยเซมเบ้และลูกชายที่ได้ตัดสินใจนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ภูเก็ต แล้วเกิดปัญหา.. ผมอยากจะ post เป็นกรณีศึกษาสำหรับคนอื่นๆ ทั่วไปให้เรียนรู้ไว้ จะได้ป้องกันตัวได้ในอนาคตถ้าเจอกรณีคล้ายๆ กัน..

CISSA Group.. เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในภูเก็ต.. โครงการเด่นๆ คือ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวที่ทำ marketing หนักในรูปแบบ...

『ลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนคงที่ + รับซื้อคืน』

📖~2010: จดทะเบียนบริษัท
📖~2020: ออกหุ้นกู้มีประกันรุ่น CISSA221A (ครบกำหนดไถ่ถอน ~2025) ผ่าน บล. DAOL Securities เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้..
📖2023–2024: เริ่มผิดนัดชำระดอกเบี้ย/เงินต้นบางส่วน... มีการขอยืดเวลาและไถ่ถอนบางส่วนด้วยเงินสด + Cash Voucher
📖มิถุนายน 2024: บล. DAOL ฟ้องบริษัทและบริษัทที่เกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ที่ศาลแพ่ง.. ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้หรือบังคับหลักประกัน
📖18 มีนาคม 2026: ศาลล้มละลายกลางสั่ง พิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (absolute receivership) บริษัทเข้าสู่กระบวนการควบคุมโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
📖26 มิถุนายน 2026: น้าต๋อยเซมเบ้ post ถึงปัญหา... ลูกชายเปิดเผยลงทุน ~10 ล้านบาทในโครงการโรงแรม (รูปแบบสัญญาผลตอบแทน 7% + รับซื้อคืน) ปัจจุบันอยู่ในแผนประนอมหนี้ที่เสนอคืนเพียง ~20% ของเงินต้น กลุ่มผู้เสียหายหลายร้อยคนกำลังรวมตัวคัดค้าน...

⚠️ปัญหาหลักในมุมมองผม.. นักลงทุนรายย่อยซื้อห้อง/ถือกรรมสิทธิ์แบบ fractional.. โดยคาดหวังรายได้ passive (เมื่อกี๊ผมเพิ่ง post อยู่หยกๆ เองว่าคนชอบเอาคำ passive ไปตีความผิดเพี้ยนแล้วเอาไปทำ marketing..) + รับเงินต้นคืน... แต่บริษัทมีปัญหาสภาพคล่อง.. หยุดจ่าย.. เข้าสู่กระบวนการล้มละลาย/ประนอมหนี้
.
.
ซึ่งถ้ามองจากมุมมองนักลงทุน...

📚deal นี้เป็น structured real estate yield product ที่ขายให้รายย่อยเป็นหลัก.. โดยมีลักษณะ asymmetric risk สูงมากสำหรับนักลงทุนรายย่อย...
- Upside จำกัด.. ได้แค่ 7% + รับเงินต้นคืน..
- Downside ไม่จำกัด.. อาจเสียเงินต้นจำนวนมาก.. เมื่อบริษัทเข้าสู่กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และแผนประนอมหนี้..

ในขั้นตอน screen ตอนแรก.. ผมจะ reject deal นี้ทันที เพราะมี red flags ที่เห็นชัดเจน 3 จุดแต่แรก...
- Cash flow coverage ไม่ชัดเจนและไม่ ring-fenced..
- Enforcement rights ของนักลงทุนโคตรอ่อนมาก..
- Governance & related party risk สูง...
⚠️บอกตรงๆ ถ้าเมื่อก่อนผมได้เห็นรายละเอียดหุ้นกู้นี้ผ่านตา.. ผมคงออกมา post เตือน... เผื่อจะลดจำนวนผู้เสียหายได้.. 🥺🥲
.
.
📚สมมติฐานพื้นฐานโรงแรม 5 ดาว ภูเก็ต..
Occupancy ปกติ 65-75%... ADR 9,000~12,000 บาท... GOP Margin ~35-40%..

พอทำ stress test สัก 3 scenario.. Base Case, Downside, Severe..

ไอ้ yield 7% คงที่ไม่สอดคล้องกับ cash flow จริงของโรงแรมในช่วง low season หรือวิกฤต....

Break-even occupancy เพื่อจ่าย 7% + ค่าใช้จ่ายโรงแรม + เงินสำรอง.. อยู่ที่ประมาณ 68%-72% ตลอดทั้งปี.. ซึ่งถือว่าสูงนะสำหรับภูเก็ต..

ไม่เห็นหลักฐานว่ามี reserve account หรือ escrow สำหรับการรับประกันผลตอบแทน..
.
.
📚ปัญหาโครงสร้าง...
Fractional ownership ในโรงแรมส่วนใหญ่ใช้รูปแบบ「ห้องชุด」ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด.. หรือถือหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของห้อง..

เมื่อมีนักลงทุนหลายร้อยคนถือสัดส่วนเล็กน้อย + หุ้นกู้มีประกัน (CISSA221A) เป็น senior creditor.... นักลงทุนรายย่อยตกเป็น unsecured หรือ subordinated โดยปริยาย..

การบังคับคดีจะยากและแพง เพราะต้องสู้กับ.. เจ้าหนี้สถาบัน (DAOL ในฐานะผู้แทนหุ้นกู้).. เจ้าหนี้เงา... กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และประนอมหนี้...

⚠️ ซึ่ง red flag ทางกฎหมาย..
- หลักประกัน (ที่ดิน/โรงแรม) ผูกอยู่กับบริษัทเกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ไม่ใช่ SPV แยกชัดเจน..
- ไม่มี Independent Security Trustee ที่เป็นกลาง
- สัญญาซื้อคืน (buyback) ไม่มี collateral หรือ escrow support ที่ enforce ได้จริง..
.
.
📚และคำถามที่ควรถามแต่แรกเพื่อตัดสินใจการลงทุนแบบนี้...
- รายได้จากการดำเนินงานโรงแรม (GOP) จริงใน 24 เดือนที่ผ่านมาเป็นเท่าไหร่? แบ่งตามฤดูกาล..
- เงินที่ใช้จ่าย 7% ต่อปีมาจากไหนบ้าง? มี reserve account แยกหรือไม่?
- ถ้าอัตราการเข้าพักต่ำกว่า 55% เป็นเวลา 6 เดือนต่อเนื่อง.. จะจ่ายผลตอบแทนอย่างไร?
- โครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร? ห้องชุด vs. หุ้นบริษัท vs. สัญญาเช่า ....
- มี Independent Security Trustee หรือเปล่า? ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลักประกัน?
- สัญญา buyback มี personal guarantee จากผู้บริหารหรือไม่? มี collateral backing หรือเปล่า?
- ความสัมพันธ์ระหว่าง CISSA กับ นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้ คืออะไร? มีการทำธุรกรรมระหว่างกันอย่างไร?
- ผู้บริหารและครอบครัวถือหุ้น/หนี้ในบริษัทเท่าไหร่? มี skin in the game จริงหรือเปล่า??
- มี Related Party Transaction เท่าไหร่ในงบการเงิน 3 ปีล่าสุด?
- ถ้าบริษัทผิดนัดชำระ กระบวนการบังคับคดีของนักลงทุนรายย่อยจะทำยังไง? ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่?
- มี waterfall ลำดับการชำระหนี้ชัดเจนอย่างไรเมื่อเกิด liquidation?
- นักลงทุนรายย่อยมีสิทธิ์ vote ในแผนประนอมหนี้หรือ restructuring ยังไง?
- โครงการก่อนหน้าของ CISSA มีนักลงทุนได้รับผลตอบแทนและเงินต้นครบ 100% กี่โครงการ?
- มีการเปิดเผย occupancy rate และ ADR จริงต่อนักลงทุนทุกไตรมาสหรือไม่?
- มี third-party audit จาก Big 4 เรื่อง cash flow ที่ใช้จ่าย yield หรือไม่?
.
.
ซึ่งถ้าเจอพวกนี้.. ถือว่าอันตรายต้องระวังครับ..
- Guaranteed fixed yield ในธุรกิจ cyclical // ไม่มี cash flow coverage ที่ยั่งยืน
- Fractional ownership + หลายร้อยรายย่อย // Enforcement rights อ่อนแอมาก
- Related party เป็นผู้จำนองหลักประกัน // Conflict of interest + tunneling risk สูง
- ไม่มี Independent Trustee // ขาดการคุ้มครองนักลงทุน
- การตลาด aggressive กับรายย่อย // สัญญาณของปัญหา liquidity และ governance
- ขาด reserve.. escrow สำหรับ buyback // Exit mechanism เป็นเพียงแค่สัญญา ไม่มี backing..
.
.
📚ซึ่งผมจะไม่ลงทุนแน่ๆ..
- ความเสี่ยงด้าน cash flow และ enforcement ไม่สมดุลกับผลตอบแทนที่ได้รับ..
- โครงสร้าง deal ถูกออกแบบให้โอนความเสี่ยงไปยังนักลงทุนรายย่อย เป็นหลัก..
- แม้จะมี brand Wyndham และทำเลดี.. แต่ไม่สามารถชดเชย structural weaknesses ได้..
.
.
⚠️บทเรียนที่ทุกคนควรจำไว้...
- อย่าลงทุนใน guaranteed yield products ในธุรกิจที่รายได้ไม่แน่นอน โดยที่ไม่มี ring-fenced cash flow.. ไม่มี enforcement rights ที่แข็ง..
- position sizing กับการลงทุนแบบนี้ต้องรัดกุม.. ส่วนตัว ผมจะไม่ลงเกิน 1%-2% ของ portfolio เด็ดขาด..
- due diligence ต้องทำแบบมืออาชีพ ถามคำถามยากๆ คำตอบต้องเป็นตัวเลข มีเอกสาร.. ไม่ใช่แค่ narrative.. คำพูดปากเปล่า...

[SundayBoy @SundayBoyInvest]

คนที่เลือกงานที่รายได้สูง แล้วไม่คิดจะทำนาน อยากให้ดูช่องนี้เป็นแรงบันดาลใจ คุณ New High เคยเป็นคุณหมอ ทำงาน ประหยัดอดออมสุด ๆ เก็บเงินอย่างเดียว 10 ปี FIRE ด้วยเงินปันผลจากหุ้นไทย เงินปันผลมากกว่ารายจ่ายปุ๊บ ลาออกทันที ตอนนี้ทำ YouTube เป็นงานอดิเรกได้ค่าขนมเพิ่ม เป็นคนที่เราค่อนข้างชื่นชมในความมุ่งมั่น แล้วก็เป็นคนตลกด้วย ลองตามไปดูกันได้ที่ YouTube

[เลิฟบูววววว @Lali_M17]

เพื่อนสั่งหวาน100% กูสั่งหวานน้อย0%

[Kub Cats @kub_cats]

@Nidnung001 ฮ่าๆได้เป็เพราะพ่อ อ่านมาตั้งนาน

[KUB Wallet @KUBWallet]

DROPZONE JFIN เปิดลงทะเบียนแล้ววันนี้!❤️
ร่วมลุ้นรับรางวัลรวมกว่า 53,206 JFIN

เพียงมี KKUB และลงทะเบียนเข้าร่วมแคมเปญ ก็มีสิทธิ์รับ JFIN Rewards ได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด 👇

โอกาสมาแล้ว อย่ารอช้า เข้าไปลงทะเบียนได้เลยที่ : https://t.co/CRZQMTdQ2M

#DROPZONE #JFIN #KUBCoin

[ToppJirayut™ @toppjirayut]

ในปีนี้การประชุม Annual Meeting of the New Champions 2026 (AMNC 2026) หรือ Summer Davos 2026 จะเน้นไปที่การพูดคุยเพื่อร่วมกันขับเคลื่อนและยกระดับนวัตกรรมและเทคโนโลยีให้เกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมเพื่อประโยชน์ทางระบบเศรษฐกิจในหัวข้อ Innovating at Scale ครับ

โดยผมจะเดินทางเพื่อไปเข้าร่วมประชุมในฐานะตัวแทนนักธุรกิจไทยพร้อมกับตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และนักวิชาการทั่วโลก ณ เมืองต้าเหลียน สาธารณรัฐประชาชนจีน ระหว่างวันที่ 23 - 25 มิถุนายน 2569

ผมจะคอยอัปเดตข้อมูลและนำความรู้ที่ได้มาแบ่งปันให้กับทุกคน เพื่อให้เราได้เห็นทิศทางของโลกที่กำลังเปลี่ยนแปลง เข้าใจโอกาสใหม่ ๆ ที่กำลังเกิดขึ้นจากเทคโนโลยีและนวัตกรรม รวมถึงร่วมกันเตรียมความพร้อมสำหรับการแข่งขันและเติบโตอย่างยั่งยืนในเศรษฐกิจโลกยุคใหม่ครับ

#AMNC2026 #SummerDavos2026 #InnovatingatScale #ToppJirayut #ท๊อปจิรายุส

[leveret 🐇 @krakraxt]

ถ้ามีเงินลงทุนได้แค่เดือนละ 500 บาท ควรจะลงทุนกับอะไรดีคะ

[มาก่อย @godxfjm]

เทอชอบปรุงจืด ผมก้จืดเทอชอบมั้ยค้าบ

[Kub Cats @kub_cats]

@Nidnung001 เพลงตลกมากKUB

[KUB @KUBChain]

Thrilled to see new community initiatives emerging within the KUB ecosystem. 💚

KUB Community is an independent, community-driven project dedicated to sharing updates, discussions, and opportunities across the KUB Chain ecosystem.

Let’s continue building together. 💪🏻