城南・都心マンション買取の営業｜区分で年50億

東京の中古マンション買取再販会社で営業。城南・都心の区分マンションだけで個人年間売上50億、7年連続社内No.1。査定の裏側、相場の読み方、内見で見るべき所。売る人・買う人が知らずに損する話を毎日。月・木・土にnote更新／買取・売却の相談はDMへ。

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金利が0.1%上がるごとに、借りられる額は約100万円ずつ減ります。

月20万円返済・35年で計算すると
1.0%：約7,090万円
1.5%：約6,530万円
2.0%：約6,040万円

1%の差で約1,050万円。
物件の値下がりより先に、買い手の予算が縮む。いまの中古の値付けは、ここから逆算しています。

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@KdDJKRzIkE7HZoC @kabu_st0ck 審査の上限で見ると、返済比率35%なら年収700万円弱でも月20万円の返済は通る計算です。ただ、暮らしの余裕まで考えると、おっしゃる水準が安全圏ですね。

「銀行が貸してくれる額」と「無理なく返せる額」は別物なので、買う前に後者で予算を決めるのがおすすめです。

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その整理の仕方が一番確実だと思います。

一つだけ足すと、買い手側（とその銀行）は「追加負担の最大額」を保守的に見積もるので、売却価格はそのケースに引っ張られがちです。保有を続ける場合の価値は期待値で、売る場合の価格は最悪ケース寄り。この差が、権利変換前の売却が割安になりやすい理由です。

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@7jPdE1oOnMiq7Cb @livedoornews 申告書を自分で、は立派です。

補足すると、相続登記の実費は登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）だけで、評価額2,000万円の家なら8万円。残りが専門家報酬です。相続人が少なく戸籍がそろう案件なら、法務局の登記相談（予約制・無料）を使って自分で出す方も増えています。

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マンション価格の「ワニの口」が開く理由は、シンプルです。

売り出し価格は「近所の最高値」で決まる。
成約価格は「買い手の借入上限」で決まる。

年収1,200万円・返済比率25%・金利1.25%・35年なら、借りられるのは約8,500万円。
売れている部屋は、この上限から逆算した値付けです。

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@Kirinsan4567 そうなんです。生活感を一番短時間でつかめるのは、ゴミ置き場と自転車置き場、それに掲示板の貼り紙です。
注意の貼り紙が多いか、置き方が整っているかで、住んでいる人の雰囲気と管理の目の届き方がだいたい分かります。

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売買の現場から一つ足すと、破綻が一気に増えないのは変動の「5年ルール」で返済額がすぐ変わらないからで、問題は後からきます。

4,000万円・35年なら
1.25%：月約11.8万円
2.25%：月約13.8万円
3.25%：月約16.0万円

5年後の見直しで月2万円増えても払える家計かどうか。苦しくなったら延滞の前に銀行へ相談、売るなら競売より任意売却の方が手残りが多い、がいま言える現実的な話です。

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@MikageLuca それが一番の要因かもしれません笑

真面目に足すと、窓と換気口を押さえた後に効くのは「部屋の中で音を跳ね返さない」ことです。床に厚手のラグ、隣戸側の壁に本棚やクローゼットを寄せると、同じ声量でも外に出る量が減ります。費用をかけずにできる次の一手です。

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@lacucaracha 地域住民も可なら、ハードルは一段低いですね。

商用利用で総会が止まるのは「誰が収益を受けるか」と「事故や破損のときの責任」の2点で、ここが細則に無いと必ず質問が出ます。事業者側から使用料・保険加入・原状回復を書面で先に出してもらうと、議案が通りやすくなります。

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@monorisujp はい、その見立てで合っています。買うときの諸費用で3〜4%、売るときの仲介手数料で3%強、登記・印紙・引っ越しまで入れると往復で約10%が現場の実感です。

1億円なら約1,000万円。「売却前提」で買うなら、値上がり1割でようやくトントン、がスタートラインになります。

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@leveredmansion おっしゃる通りで、現場でも今年は「先に売ってから探す」相談が増えています。

売り先行が増えると、売出件数は増えるのに成約は増えないので、在庫の滞留が伸びる。8月の都区部が在庫+8%台・成約▲2割だったのは、まさにその途中の数字だと見ています。

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@nekosuki117 @rinnxofficial 数字で見ると、その感覚はかなり当たっています。
4,000万円・35年で最初の5年間に払う利息は、0.5%なら約94万円、1.5%なら約284万円。同じ5年で元金も0.5%の方が約80万円多く減っています。
あとから金利が上がっても、残高が減った後にかかるので、効き方は借りた直後より小さくなります。

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ローンの現場から一つ足すと、年収があっても組めない理由で多いのは、金利より「ほかの返済」です。
年収600万円で返済比率25%なら月12.5万円まで、1.25%・35年で約4,250万円。ここに車のローン月3万円があるだけで約3,230万円まで下がります。
買う予定があるなら、車・カードの分割を先に片づけるのが一番効きます。

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@asahi 区分所有者の側でできることを一つ足すと、大規模修繕の見積もりを「何社から取ったか」「設計コンサルをどう選んだか」は、総会資料や議事録で確認できます。
工事費は修繕積立金の残高と次の値上げに直結するので、中古マンションの売買でも買い手から必ず聞かれるところです。

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@Yomiuri_Online 住宅ローンで先に動くのは固定金利の方です。フラット35や10年固定は長期金利の動きを受けて毎月決まるので、変動より反応が早い。
4,000万円・35年なら、10月のフラット35（3.83%）から0.3%上がるだけで月約7,200円増。固定で検討中の方は、申込月ではなく融資実行月の金利が適用される点も確認を。

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売買の現場から一つ足すと、売却前提で買った方が見落としやすいのが「持っている年数」です。
売った年の1月1日時点で所有5年以下だと、売却益にかかる税率は約39%、5年超なら約20%。自宅なら3,000万円の特別控除がありますが、使えないケースや控除を超える場合は、売る時期で手残りが大きく変わります。

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@K_TARO4452 マンションを扱う側から一つ足すと、名前の似た建物や同じ番地の建物が並んでいる場所は誤配送が起きやすく、管理組合でエントランスの建物名表示を大きくしたり、番地まで掲示したりして減らしているところもあります。
同じことが2回あったなら、管理会社に一度相談してみる価値はあると思います。