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🚨 대출에 대해서 잘못된 상식 하나 고쳐봅니다. "인플레이션이 대출을 녹여주니까 대출 갚으면 바보다." "화폐가치는 계속 떨어지니까 대출은 최대한 오래 가지고 있어야 한다." 이런 이야기 많이 보셨을 겁니다. 틀린 말은 아닙니다만.. 제발 제!대!로! 알고 사용하셔야 합니다. 듣고 싶은 부분만 떼어다가 "역시 빚은 안 갚는 게 이득이네?" 라고 이해하면 완전히 다른 이야기가 됩니다. 1/ 결론부터 말합니다. 인플레이션이 대출을 녹여준다는 말의 정확한 의미는 "인플레이션이 고정된 명목부채의 실질가치를 떨어뜨린다." 입니다. 예를 들어 내가 3억원을 빌렸는데 물가가 매년 3%씩 오른다고 해봅시다. 3억원이라는 숫자는 그대로지만 20년 뒤 3억원의 구매력은 지금보다 훨씬 작습니다. 여기까지는 맞습니다. 그런데 "대출의 실질가치가 줄어든다." 와 "대출을 계속 들고 있으면 내가 돈을 번다." 는 완전히 다른 이야기입니다. 2/ 인플레이션은 대출원금을 녹여줄 뿐, 이자를 대신 내주지 않습니다. 이게 핵심입니다. 물가상승률 3% 대출금리 6% 이라고 해봅시다. 물가가 오르면서 대출원금의 실질가치는 줄어듭니다. 그런데 나는 매년 6%의 대출비용을 내고 있습니다. 3억원이면 단순 이자만 연 1,800만원입니다. 즉 "인플레이션이 3%니까 대출이 녹고 있어!" 라고 좋아할 일이 아닙니다. 대출비용이 훨씬 크다면? 인플레이션 효과 <<< 대출유지비용 대출비용이 더 커지는 겁니다. 3/ 사람들이 제일 많이 이야기 하는 게 집값이 오르면 장땡 아니냐는 겁니다. 3억원을 빌려서 5억원짜리 집을 샀다고 해봅시다. 집값이 연 3%씩 오른다면 20년 뒤 약 9억원이 됩니다. 겉으로 보면 "5억짜리가 9억 됐으니까 4억 벌었네?" 라고 생각할 수 있습니다. 아닙니다. 그동안 낸 대출이자 세금 유지비 각종 거래비용 전부 봐야 합니다. 중요한 건 이것입니다. '자산의 명목수익률 >>> 대출의 총비용' 이 조건이 성립해야 빚을 이용한 레버리지가 의미가 있습니다. 집값은 연 3% 오르는데 대출비용이 연 6%라면 집값이 오른다고 좋아할 게 아니라는 겁니다. 낸 거 따지면 집값 오른 거보다 더 낸 거니까요. 게다가 내 삶의 질이 개똥 되는 건 덤입니다. 4/ 두 번째는 소득입니다. 이것도 정말 중요합니다. 내 집은 오릅니다. 물가도 오릅니다. 그런데 내 월급은 안 오른다고 해봅시다. 그러면 어떻게 될까요? 식비 오르고 관리비 오르고 보험료 오르고 생활비 오르고 대출 원리금은 계속 나갑니다. 특히 '명목소득 상승률 <<< 부채상환액 증가율' 이라면 현금흐름은 계속 나빠집니다. 자산은 올랐는데 통장에는 돈이 없습니다. 늙어서 집 한 채 말고 아무것도 없다는 상황이 이래서 발생하는 겁니다. 5/ "그래도 집값 많이 올랐잖아. 팔면 되잖아?" 맞습니다. 팔면 됩니다. 그런데 문제가 하나 있습니다. 내 집만 오른 게 아닙니다. 주변 집도 같이 올랐습니다. 내 소득이 그동안 충분히 증가하지 않았다면 1. 원리금 갚느라 저축한 돈이 부족하고 2. 집을 팔아도 같은 수준의 집 가격도 같이 올라 있고 3. 결국 같은 생활수준을 유지하려면 또 대출을 받아야 합니다. 자산가격 상승을 실제 내 부의 증가로 가져오려면 자산뿐만 아니라 내 소득과 현금흐름도 같이 올라야 합니다. 몇 명이나 오를지..? 6/ 세 번째는 금리 종류 입니다. 인플레이션이 대출을 녹여주는 효과를 제대로 누리려면 가능하면 장기 고정금리가 유리합니다. 만약 변동금리라면? 효과는 더더욱 약해집니다. 7/ 정리해봅시다. "인플레이션 때문에 대출은 안 갚는 게 좋다." 이렇게 단순하게 생각하면 안 됩니다. 대출을 유지하는 것이 유리하려면 최소한 1. 자산수익률 > 대출의 총비용 2. 소득이 지속적으로 증가할 것 3. 소득 증가속도가 부채부담 증가속도보다 빠를 것 4. 금리 상승 위험이 낮을 것 5. 장기 고정금리일 것 6. 원리금을 버틸 충분한 현금흐름이 있을 것 이런 조건이 같이 맞아야 합니다. 이래서 복잡하다고 말씀드리는 겁니다. 이게 단순한 게 아닙니다. "인플레이션은 빚의 실질가치를 낮춰줄 뿐이지, 당신의 이자를 대신 내주는 것은 아닙니다." 인플레이션으로 대출의 가치가 줄어드는 것과 그 대출을 이용해서 내가 부자가 되는 것은 전~~혀 다른 문제입니다. 한국에서 위 조건을 만족하는 사람이 과연 얼마나 될까요? 대출이 무조건 나쁘다고 말하진 않겠지만 조건을 따져보고 결정하시라는 말씀을 드리고 싶습니다. 요즘 한국은 .. 정말 대출만능주의에 빠진 거 같습니다...

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donsan

@donsan_4

about 5 hours ago

국장 슬슬 조정 오는거 같으면 쪼끔 내린다고 툭툭 사지 마시고 아래 아티클 보고 기다렸다 사세요 https://t.co/2YeTT8ehSu

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소호

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