Mahir Can Ereren

BULLS YATIRIM MENKUL DEĞERLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ

[Matriks Haber @MatriksHaber]

📌 14 Ekim-14 Kasım 2025 tarihleri arasında en çok kazandıran şemsiye fon türü belli oldu! 📊

Verilerin tamamını görmek ve detaylı analizlere ulaşmak için Matriks ürünlerini keşfet!✨
👉https://t.co/bvJUZZP5PP

[Ömerhan Karamahmutoğlu @omerhankrm]

Yılın bu zamanlarında yatırım bankaları ve finansal kurumlar 2025’e ilişkin öngörülerini paylaşıyor. Ben de naçizane bu analizlerden kendi çıkarımlarımı sizinle paylaşmak istiyorum. Amacım yatırım tahminleri sunmak değil, daha ziyade başlıklara ilişkin kendi bakış açımı ve nasıl takip ettiğimi paylaşacağım.

Uzağa bakan uzağı görür diyerek önümüzdeki 12 aya ait bakış açımı başlıklandıracağım ⬇️

Öncelikle jeopolitik riskler; 2024 jeopolitik riskler açısından kaotik diyebileceğimiz bir yıl oldu. Ukrayna-Rusya, İsrail-Filistin/İran/Lübnan/Suriye, Çin-Taywan, Kuzey Kore, Suriye dediğimizde beliren gündem ve başlıklar, ABD başkanlık seçimleri, tarife krizleri derken, tahmin oluşturup, pozisyon almanın neredeyse imkansız olduğu bir yıl yaşadık.

Yıl sonuna gelirken belirgin bir sakinleşmeye doğru gidiyoruz derken, hızlı bir Suriye değişim süreci yaşadık ve yaşıyoruz. Benim düşüncem 2025’in jeopolitik risklerin biraz dinlenme dönemine gireceği şeklinde.

Her ülkenin geçmişten gelen ve gelecek yılları şekillendirecek gayeleri var ama silahlı çatışma bu işin son noktası, 2024’de bunları çokça görmek zorunda kaldık. 2025’in biraz evrilme yılı olacağını öngörüyorum, ümidim de bu yönde.

Sanırım Ukrayna biraz toprak kaybına tahammül etmek zorunda kalacak, Trump’ın Ukrayna’nın Nato üyeliğinde bir ABD menfaati görmüyorum açıklamalarından bunu anlıyorum.

Filistin bölgesindeki yıpratıcı sürecin de ümit ediyorum ki sonlarına geldik. Coğrafyamızda tansiyon olmaya devam edecektir ama silahlı çatışmaya dönmediği sürece finansal piyasa etkileri yönetilebilir koşullar oluşacağı kanaatindeyim.

ABD seçimleri: Herkes Trump döneminde ne olacak sorusunu soruyor. Çok başlık var, NATO-ABD ilişkileri, Trump-Putin ilişkileri, Çin ile tarife konusu, BRICS ülkelerinin anti-dolar açılımı, göç konulari bazıları. Bunların herbiri için yorum yapamayacağım. Ama makro baktığımızda, bu Trump’ın 2. Dönemi, yani tecrübeli ve hazırlıklı geliyor.

Trump her ne kadar deli dolu paldır küldür olsa da özünde esnaf vizyonlu bir iş adamı. Finansal sonuçlarını kestiremediği adımlar atmayacaktır diye düşünüyorum. Putin ile iletişim kurabilmesi de dünya barışı için önemli bir unsur. Piyasalar tarafında dalga boyu yüksek olmakla birlikte, yönün pozitif olacağını düşünüyorum.

Avrupa: zayıf büyümelerle, enerji sıkıntıları ve iç siyasetleriyle meşgul bir Avrupa var. Finansal piyasalar açısından 2025’de Avrupa’yı heyecan verici bulmuyorum. Global portföylerde ABD varlıkları %70-75 ağırlığındayken, Avrupa payı yüzde 10’u geçmiyor, İngiltere, bir tık önde olmakla birlikte Avrupa finansal piyasaların yıldızı olmaktan uzak bence.

Euro Dolar paritesi çok hareketli, Trump seçildiğinden beri Dolar değer kazanıyor, ama pahalı doları Trump’ın isteyeceğini de sanmıyorum, politikaları 1.10 pariteyi isteyecektir, herhalde 1.05-1.10 arasında salınımlı bir yıl olacak.

Altın: Bu yılın starı altın olabilir. ABD, Rusya’nın dolarlarını dondurunca bir nevi herkesin düğmesine basmış oldu. Rus merkez bankası da Çin merkez bankası da altın stokçusu haline döndüler. Malum Çin, bir yandan ABD hazine bonolarının da en büyük müşterisi. BRICS ülkeri kendi ticaret para birimlerinioluşturma fikrinden bahis açınca Trump hemen bu ülkeleri tarifeler ile tehdit etti.

Tarife ve ticaret kısıtlamaları bir yerlere evrilirse dolar dışında bir takım likit varlıklara da ihtiyacı var, tabi ki bunun da en bilineni altın. Bence bu durum daha da devam edecek gibi görünüyor. Altının faizle olan korelasyonu son 2-3 yıldır kırılmış durumda. Altın şu an yüksek mi evet yüksek, ama bu görüntüye göre fiyatı neden düşsün? Bu bir pattern değişikliği ise çok başka fiyatlar görülebilir. İlgi ve merakla takip ediyor olacağım.

Patern değişikliği demişken, belki bunu yakın dönemde Kriptolarda yaşıyoruz. Dolar dışında global likitin ağır abisi Altınsa, haylaz çocuğu da Kripto paralar.

Gelelim en merak edilen kısıma.
TL ne olur, BIST ne olur?

Sn. @memetsimsek dönemi muazzam bir finansal mühendislik örneği oldu ve oluyor. Bu kadar kısa zamanda böyle bir dönüşün benzeri az. Tabi ki yan etkileri baş ağrıttı. Yüksek faiz, düşük kur ihracatçıları vurdu, finansman erişimlerini sınırlandırdı. Enflasyon çok hızlı vuran bir hastalık ama iyileşme dönemi de tam tersi uzun ve sancılı.

Enflasyonun önü tutuldu diye düşünüyorum, bundan sonra yön aşağı. Ama ülke teknik resesyonda, yani üst üste 2 dönem negatif büyüme varsa buna resesyon/duraklama deniliyor. Büyüme enflasyonu da körüklediği için, biraz sakinleşme enflasyonun önünü kesmek için zaruri. Bunu dozunda kararında yapabilmek önemli, mühendislik dediğim kısım da tam olarak bu.

Şimşek döneminin kritik bir unsuru var, kendisi de sık sık dile getiriyor; reel faiz, yani mevduata verilen faizin, enflasyondan fazla olması durumu. Bu reel faiz devam ettiği sürece kurdaki adımlar sınırlı olacak diye düşünüyorum. 2025’de de 2024’e benzer bir dönem bizleri bekliyor bence.

Önümüzdeki 2-2.5 yıl bu durum devam edebilir. Reel faiz’den dönülürse kur atakları yaşanabilir mi tartışılır ama burada beklenti Şimşek’den değil Erdoğan’dan olmalı bence. Yani Erdoğan hızlı faiz indirimi ister, zorlar ise kur geçmiş alışkanlıklara doğru evrilebilir ki bu senaryoyu pek mümkün görmüyorum. Yine de risk mi risk.

Şu an kurumların 2025 sonu forward kurları 50 civarlarında, 42-45 bantlarında olabileceğini öngörüyorum, mevcut reel faiz politikası devam eder ve faiz indirimlerinde acele edilmez ise. Acele edilirse, 50 kur da iyimser kalabilir, tekrar enflasyon sarmalı da tetiklenebilir. Şimşek yönetimine güveniyorum, bence 2025’de kredi notumuzda ve CDS puanımızda iyileşmeler olacak. BIST için bu tablonun olumlu olduğunu düşünüyorum.

Faiz indiriminin zamanlaması konusunda bir çok farklı fikir olmakla beraber Aralık ayında süreç başlayacak gibi gözüküyor.

Yabancı raporları diyor ki Ocakta indirir, Şubatta indirir. Tabi haklılar ne kadar geç indirilirse o kadar çok para kazanacaklar. Al yılık %4-5’le parayı gel burda tek ayda yap o kadar getiriyi, sonra dön git. Yok öyle bir dünya.

Ki, piyasayı ve dinamikleri Merkez Bankasından iyi bileceklerini heralde hiçbirimiz düşünmüyoruz. Dolayısıyla geldiğimiz noktada yabancının faiz indirimleri konusundaki fikirleri benim için artık irrelevant.

Endişe ne? Yabancının öngördüğü tarihler dışında faiz indirimi olursa yabancı piyasayı satar. Ya da ilk fırsatta indirim yanlış sinyal olur. Yani sonuçta satar. Yabancı aylardır satıyor zaten. Bu piyasa 11.250’ye yabancıyla gitmedi. PPF’de yatan 32-33 milyar dolar da yabancının parası değil. E o zaman. Bu piyasa yabancısız da öyle bir kalkar ki, aklmız durur. Sadece 2-3 milyar doları endekse girse zirveden sesimizi duyurmaya çalışırız.

Gelelim 2025 yılında nasıl bir sürecin bizi beklediğine;

Aralık enflasyonunun %1.5 altında gelmesi kuvvetle muhtemel. %43.5-44 arası kapatırız yılı. Ocak 2024 ve Şubat 2024 enflasyonu toplamı ~%11.5. 2025 yılı başında asgari ücret, vergi zamları vs Ocak ve Şubat %2.5-3 arasında gelse 6 puan daha baz etkisiyle düşersek, Mart’ın başında %37.5-38 enflasyonu görebiliriz. Bu da bizi kabaca %42-42.5 seviyelerinde bir politika faizine götürür.

E doları tetiklemek istemiyorum. Tek seferde 10 puan indirim yapmam, dolara teşvik etmem, 5-5’de yapmam, yayarak yapacağım, tatlı tatlı. Aralık 150 bps ile başlarız. Ocak beklentim de yine Aralık ayında olduğu gibi 150 bps. Şubat Mart 200 bps şu an en makul senaryo gibi. Nisan’da bekleyip, Mayıs ayında da 200 bps daha yapıp 40-41 ile yazı karşılar, biraz beklerim. Eylül Ekim Kasım Aralıkta 1000 bps daha toplamda 10 puan daha indirip yılı 30-31’de kapatırız diye düşünüyorum.

Dolayısıyla 2025 yılında öyle sert, seri faiz indirimleri beklemek biraz hayalcilik olur. Bekle gör politikası daha sağlıklı gibi gözüküyor. Daha önce de söylediğim gibi, geldiğimiz noktada faizler iner mi tartşması artık gereksiz. Bu faiz inecek. Varsayın ki Aralık, Ocak. Ne değişecek. Piyasada satın alınacak tek şey faiz indirimi. Bundan sonrası timing.

Geçelim hisse senedi tarafına,

Son zamanlarda pek bir popüler olduğu ve sık sorulduğu için yazıyorum; GYO’lardan da 2025 yılı özelinde ciddi iskontolu bulduğum, projelerini ve iş modellerini beğendiğim şirketler sırasıyla, #EKGYO, #SNGYO, #PSGYO, #KLGYO. İçlerinde en risksiz olanı #EKGYO. Piyasa kağıdı. Emeklilik fonlarının ve yabancının ciddi bir ilgisi de var.

#EKGYO an itibarıyla ne beni ne de yatırımcılarını mahçup etmedi. Yıl sonunda yeniden değerlemeler ile birlikte beklenen 150 milyar TL NAD’ı %50 ile iskontoladığımızda bile 75milyar TL değerine ulaşıyoruz. Hala bile, şu an piyasa değeri olan 50 milyar TL ile arasında %50 oranında bir getiri potansiyelinden söz edebiliriz.

Faizlerin seneye sene sonu %30 olması düşünüldüğünde ise NAD aynı kalsa bile (ki konut fiyatları en az enflasyon kadar artacaktır), %125’in üzerinde bir getiri potansiyelinden bahsediyoruz. Adil bir piyasada 2025 yılı sonunda #EKGYO’yu 25 TL üzerinde görebiliriz. Saudi tarafındaki projeleri şu an için hesaba katmıyorum bile, yanımıza kâr kalsın.

2025 yılı özelinde iş modelini beğendiğim, ucuz olduğunu (iskontolu olduğunu da diyebiliriz) düşündüğüm şirketler sırasıyla, #PGSUS, #TURSG, #ASELS, #TCELL, #VAKFN ve #KTLEV.

#KTLEV ayrı bir parantez açmak istiyorum. Şirket değerini an itibarıyla 11 milyar TL olarak düşündüğümüzde, elindeki inşaat projesinin iskontolanmış hali 6.5-7mia TL, yani tasarruf finansmanı kısmı 4-4.5mia TL ediyor gibi güzüküyor. Konservatif bir hesaba göre bile, seneye elde edeceği kârı 3mia TL gibi hesaplıyorum. Bu da 1.5 fk yapar. Şu an için @borsaistanbul 'daki en ucuz şirketlerden biri olduğunu düşünüyorum. Piyasa nasıl fiyatlar bilemiyorum ama bu şirketin 2025 yılı sonunda +30 milyar TL piyasa değerine ulaşmaması için hiçbir sebep yok.

#VAKFN için portföylerde olması gereken şirketlerden biri diye düşünüyorum. Şirket'in fonlama yapısı ağırlıklı olarak değişken faizli kredilerden oluşuyor. Bu kredilerin 2025 yılında faiz indirim döngüsü ile birlikte ciddi anlamda pozitif bir etki yaratmasını bekliyorum. Zira kendi verdiği krediler sabit faizli ve uzun vadeli. Diğer taraftan aldığı krediler değişken faizli ve belirli periyotlarla yeninden fiyatlanıyor. Haliyle düşen faiz ortamında hiç yeni kredi satmasa bile net faiz marjının yükselmesini bekleriz.

#ASELS beğeniyorum. Yılın ilk 9 ayında 412m USD Favök’ü var. Son 3 ayda 300m USD civarı daha ilave Favök elde edebilmeyi hedefliyorlar. Yılı 700m USD Favökle kapatabilirler ki bu da 12.9-13x Ebitda çarpanına denk geliyor. Hasılat son çeyrekte daha hızlı ilerliyor. 2024 yılını da 300m USD net kara ulaşmayı hedefliyorlar. Önümüzdeki 4-4.5 yılı sürdürebilecek kadar sözleşmesi mevcut var. Bu yıl #ASELS'in backlog tutarı 12 milyar USD’yi aştı. Her yıl %20 ihracat büyümesi yakalıyor ve gelirinin %20’si ihracat kaynaklı. Bunun 2030 ve sonrasında %50’ye yükselmesi bekleniyor.

Havacılık bence iskontolu. 8500 endeks’te de bu fiyatlardaydılar. 2025 yılı özelinde #THYAO için 3.8x Ev/Ebitda, #PGSUS için 6x Ev/Ebitda beklentileri makul beklentiler. Bu rakamlar neredeyse %55-60’lık getiri potansiyellerine tekabül ediyor. Daha fazlasını da yapabilirler. #PGSUS 4.5 yıl ile global düşük maliyetli havayolu şirketleri arasında en genç filolardan birine sahip. Gayet de iyi yönetiliyor. Trafik sayıları, doluluk oranları da şirket beklentilerine paralel hatta üzerinde ilerliyor.

Telekomlar da öyle. Her iki sektörün de gidecek yeri hala var. Her iki sektör özelinde de beğendiklerimi yukarıda yazdım.

#TCELL özelinde ise; #TCELL’deki en büyük operasyon mobil. İşin nereye gideceğini anlamak için mobile bakmak lazım. Burada da yaşadığımız enflasyonist dönemde en büyük sıkıntı senelik kontratlar. 2022'de enflasyon hızla yükselirken bu giderlere anlık etki etti ancak geliri etkisi 1 yıl sonra kendini göstermeye başladı. İşin daha güzel tarafı enflasyonu 2025 yılının ilk yarısından sonra sert bir şekişde düşürmeyi başabilirsek (ki ben buna can-ı gönülden inanıyorum), bu kârın artarak 2026 sonuna kadar devam edecek olması kuvvetle muhtemel.

Zira gecikmeli etki her yıl gelirlerin giderlerden daha fazla artmasını sağlayacak. Bu da her sene ucuzlayan bir model demek. Telekomünikasyon hizmetlerinin hayatımızdaki vazgeçilemez yeri düşünüldüğünde (gıda kadar vazgeçilmez) talep problemi yaşamayacakları aşikar.

Çimentoları beğeniyorum. Ülkedeki konut stoğu belli talebi belli. Düşecek olan faizlerle canlanacak olan konut piyasası ile çimento şirketleri fırsat sunabilir. Tüm bunların üzerine bir de çiçeği burnunda Suriye hikayemiz var. 1 günde tüm Suriye’yi çimentoya doyuran bir piyasamız da var. Tüm spekülasyonlara rağmen #AFYON, #LMKDC, #OYAKC, #CIMSA ve BATI Grubu mantıklı tercihler olacaktır.

Faizler hızlı inerse Faktoring şirketlerinin ve Sigorta şirketlerinin sıkıntı yaşayacağını düşünüyorum. Enflasyon muhasebesinin kalkması her iki sektör üzerindeki baskıyı almış gibi gözüküyor. Açıkçası faizlerin çok hızlı ineceğini söylemek şimdilik zor o yüzden özellikle Sigorta şirketleri hala ekmek yedirebilir. Sektörde #ANSGR ve #TURSG'yi beğeniyorum. Ancak #TURSG'yi bir adım daha önde görüyorum.

Bunun ilk sebebi prim verileri. İkinci sebep kamu bankaları ile yaptığı münhasırlık anlaşmaları kaynaklı sektörel rekabetten asgari düzeyde etkilenmesi. Benzer bir durum #ANSGR ve İş Bankası arasında da var ama #TURSG'nin hem banka kanalı daha büyük hem de bu kanaldan üretilen prim payı daha yüksek.

Eurobond ağırlığı düşük, mevduat ağırlığı yüksek şirketlerde, yükselen mevduat faizleri ile daha yüksek yatırım geliri göreceğiz. Bu açıdan #TURSG'nin yatırım portföyü bana daha cazip geliyor.

2025 yılında da Otomotiv, Demir Çelik ve Dayanıklı Tüketm tarafına çok bulaşmayı düşünmüyorum. Belki #FROTO’yu fiyatlama olarak ciddi bir iskonto barındırdğını gördüğümde düşünebilirim. Yukarıda belirttiğim üç sektör özelinde, kendi içerisinde hikayesi olan bir çok şirket mutlaka vardır ancak bana çok çekici gelmiyor. Tepki çekmeyeceksem eğer, Bankaların ucuz olduğunu düşünmüyorum. Bu seviyelerden banka almak bana mantıklı gelmiyor.

Yeni yılın hepimize bol kazanç getirmesini, ülke olarak sağlıklı huzurlu ve keyifli bir yıl geçirmeyi diliyorum. Herkese iyi haftasonları.

Selamlar, Sevgiler.
Ömerhan

[Mahir Can Ereren @mcereren]

@omerhankrm Ömerhan ellerine sağlık dört dörtlük bir analiz.

[Bulls Yatırım @BullsYatirim]

🔔 Bin Ulaşım ve Akıllı Şehir Teknolojileri Gong Töreni! 🔔
Bulls Yatırım liderliğinde gerçekleşen BinBin'in halka arzını, bugün Borsa İstanbul'da gerçekleştirilen gong töreniyle kutladık.

[Bulls Yatırım @BullsYatirim]

#bullsyatırım #halkaarz #BORSA #Borsaistanbul

[Bulls Yatırım @BullsYatirim]

BULLS YATIRIM BAĞDAT CADDESİ PRİVATE ŞUBEMİZ AÇILDI!

Bulls Yatırım, İstanbul Bağdat Caddesi'nde özel müşterilerimize hizmet sunmak üzere tasarlanan "Bulls Yatırım Private"ın açılışını büyük bir gururla duyuruyoruz! 🎉

Bu yeni ofis, finansal danışmanlık ve yatırım stratejileri konusundaki derin uzmanlığımızı daha özel ve kişisel bir hizmet anlayışıyla birleştirerek, müşterilerimize en iyi deneyimi sunacak. 💼

Bulls Yatırım olarak, yeni ofisimizle birlikte yatırımcılarımıza en iyi hizmeti sunma misyonumuzu daha da ileri taşıyarak finansal başarılarını desteklemeye devam edeceğiz. 🚀

#BullsYatırım #BağdatCaddesi #YeniOfis #FinansalDanışmanlık #YatırımStratejileri #Finans

[Murat BARIŞIK @Barisikmurat]

Kısa vadeli model portföyümüz.
Detaylı incelemek isteyen yatırımcı ve takipçilerimiz için linki aşağıya koydum.
https://t.co/VNQlIc9r7r

[Bulls Yatırım @BullsYatirim]

Bulls Yatırım olarak, Sayın Mahir Can Ereren’in Bulls Yatırım Yönetim Kurulu Üyesi olarak atanmış olduğunu büyük bir mutlulukla duyuruyoruz!

Mahir Can Ereren’in Özgeçmişi:
King’s College London’dan yüksek lisans derecesi ve İstanbul Üniversitesi’nden lisans derecesine sahiptir. Deutsche Bank, QNB, Borusan Holding, Ata Yatırım, Ernst & Young, Tera Yatırım gibi yerli ve çok uluslu birçok kurumda 15 yılı aşkın iş tecrübesi bulunmaktadır. Kariyeri boyunca hisse senedi araştırma, kurumsal finansman, portföy yönetimi ve finansal danışmanlık alanlarında uzmanlaşmış ve yöneticilik rolü üstlenmiştir. Türkiye başta olmak üzere, Avrupa, ABD, Orta Doğu ve Uzak Doğu bölgelerinde 12 farklı ülkede projeler yürütmüş ve finansal işlemlerin gerçekleşmesine katkı sağlamıştır. Dönemsel olarak çeşitli üniversitelerde finans ve değerleme teorisi üzerine ders ve seminerler vermektedir.

Sayın Mahir Can Ereren’e yeni görevinde başarılar diliyor ve Bulls Yatırım ailesi olarak bu önemli dönemde onunla birlikte çalışmaktan dolayı gurur duyuyoruz!

#BullsYatırım #YeniDönem #mcereren #yönetimkurulu #Atama @mcereren

[Ömerhan Karamahmutoğlu @omerhankrm]

Son açıklanan #EKGYO mali tablosu ile GYO değerlemesi bilen yatırımcı sayısının parmakla sayılacak kadar az olduğunu tekrar görmüş olduk. Yok satışlar düşmüş, yok kar etmemiş, FK dağa çıkmış, vs.

Ben size anlatayım. Aşağıda bir GYO bilançosuna dair merak ettiğiniz herşeyi, A’dan Z’ye tüm detaylarıyla 1Q24 #EKGYO bilanço analizinde bulacaksınız.

Arkadaşlar, GYO'lar geçici kabul ve/veya teslimat olmadan ön satış yaptığı binanın hasılatını, maliyetini ve dolayısıyla karını yazamaz.

Örnek veriyorum, Nidapark Küçükyalı 2024 yılında teslim edilecek. Bu projeye ilişkin Emlak Konut'un henüz teslimat gerçekleşmediği için mali tablolarda yer almayan 1.8 milyar TL karı var. Bir sonraki çeyrek teslimat gerçekleştiğinde bu sefer çok kar etmiş mi diyeceğiz?

İşte bu dalgalanmaları yaşamamak için konut geliştiren GYO'ların değerlemesinde mali tablo çarpanlarından ziyade net aktif değer (NAD) kullanılır. Zira teslimat gerçekleşmemiş olsa da kar veya zarar NAD hesabına dahil edilir. Bu her GYO için geçerli değildir tabi.

Örneğin, Reysaş GYO. Bu şirketin olayı depo yapıp kiraya vermek. Bunun gibi tekrar eden kira geliri olan GYO'larda, konut yapan GYO'lara nazaran, mali tablodaki sonuçlar ve dolayısıyla FK, FD/FAVÖK gibi çarpanlar çok daha anlamlı hale gelir.

Bu sebeple, Q124 #EKGYO değerlendirmesini NAD üzerinden yapacağım.

Öncelikle, gerek @ekgyoas Emlak Konut'un gerekse aracı kurumların NAD hesaplamasında atladıkları önemli bir konuyu dile getirmek istiyorum.

#EKGYO'ya ilişkin mevcut NAD hesaplamaları, ihale edilmemiş arsa stoğunu bence eksik gösteriyor. Gördüğüm tüm hesaplamalarda bu tutar sadece ekspertiz raporlarındaki sonucu yansıtıyor.

Oysa ki, @ekgyoas bu arsalar üzerinden konut projeleri geliştirmeye devam ediyor. Faaliyet raporuna baktığımızda, Emlak Konut tarihi olarak bir birim arsadan 2.59 birim hasılat elde etmiş. Hatta bu çarpan devam eden gelir paylaşımı projelerinde 3.82X.

Hadi bu çarpan her zaman olmaz diyelim, bu durumda 25 milyar TL'lik arsadan 65 milyar TL hasılat 40 milyar TL de kar etmesini beklersin. Bu 40 milyar TL şu an NAD'a giriyor mu? Girmiyor.

Özetle, mevcut NAD hesapları Emlak Konut'un ileride proje üretebilme kabiliyetini hesaba katmadan, sanki yarın tasfiye olacakmış mantığıyla yapılmış hesaplar. Bu durum gerçek değerin olduğundan bir hayli aşağıda gösterilmesi sonucu doğuruyor.

- Gelelim sonuçlara. NAD Q423'teki 112 milyar TL'den Q124 itibariyle 122 milyar TL'ye çıktı.

Burada önemli bir nokta, şirketin ara dönemler itibariyle değerleme yapmaması sebebiyle (özel bir durum olmadığı sürece) ihale edilmemiş arsa stoğu, yatırım amaçlı gayrimenkuller ve binaların önemli bir kısmının yıl sonu değerleme raporlarındaki tutarlar üzerinden ifade edilmesi.

Bu yüzden, aslında olması gerekenden daha düşük bir NAD görüyoruz. Diğer taraftan, NAD hesabına eksi olarak giren ertelenmiş gelirler, enflasyon muhasebesi uygulaması nedeniyle daha fazla eksi yazmaya devam ediyorlar.

Bu negatif etkiyi yaklaşık 8 milyar TL olarak hesaplıyorum. Dolayısıyla, açıklamamız gereken NAD artışı aslında 10 milyar TL değil 18 milyar TL oluyor.

- Peki bu artış neden olan önemli kalemler neler? Artışın yaklaşık 6 milyar TL'lık kısmı gelir paylaşımı (GPM) projelerinden geliyor. Bunun ağırlıklı sebebi belirli projelerdeki STG artışları yani yapılan revize protokoller sonrası #EKGYO payına düşen gelirin artırılması.

Bu bence çok önemli bir nokta, zira NAD hesabı yapılırken bunun etkisi de pek dikkate alınmıyor. Şöyle açıklayayım, faaliyet raporuna baktığımız zaman tamamlanan GPM projelerinde #EKGYO payının ihalede anlaşılan tutardan %39 daha fazla gerçekleştiğini görüyoruz.

Dolayısıyla şu an NAD'da gördüğümüz GPM Projeleri etkisi çok muhtemeldir ki daha yüksek bir tutarda gerçekleşecek. Dolayısıyla, NAD'da yukarı yönlü bir fırsat olduğunu söyleyebiliriz.

- Şimdi gelelim artıştaki en büyük etkiye. Binaların ekspertiz değeri 19.8 milyar TL'den 39.2 milyar TL'ye çıkmış gözüküyor.

Rakamlara baktığımız zaman aslında mevcut binaların değerlemesinden gelen birşey yok (Q1'de değerleme yapılmadığı için). Bu artışın en büyük sebebi Yeni Fikirtepe Projesi.

Bilançoda henüz inşaat tamamlanmadığı için peşin ödenmiş giderler altında ilişkili taraflara verilen stok avansı olarak yer alıyor.

Tutar enf muhasebesi nedeniyle KAP'ta belirtilen tutardan farklı. 12.1 milyar TL'lik bu rakamı (yani satın alma maliyetini) 39.2 milyar TL'den düştüğümüz zaman aslında bu işin ne kadar karlı olduğu ortaya çıkıyor. Zira sadece Q1 özelinde NAD'a 7.3 milyar TL'lik pozitif etkinin Yeni Fikirtepe Projesi'nden geldiğini görüyoruz.

Daha önce de yazmıştım. Burada belki bir usul hatası var ancak esasa baktığımız zaman bu evler bedavaya alındı. Bunun ne kadar doğru bir karar olduğunu ilerleyen zamanlarda göreceğiz. Ki zaten bugün bile NAD'a etkisi ne kadar derin bir iskonto ile alındığını bize gösteriyor.

- Son olarak net nakite bakalım. Net nakit beklendiği üzere 11.4 milyar TL'den 1.4 milyar TL'ye düştü. Mevcut guidance'a göre 2024'te 52 milyar TL ve 533 bin m2 ön satış hedefleniyor.

Geçen seneye göre adet olarak aşağıda (785 bin m2) ancak tutar olarak aynı seviyede (53 milyar TL) olan bu hedefi ulaşılabilir buluyorum. Benzer bir nakit yaratım performansı ile yıl sonunu 10 milyar TL'nin üzerinde net nakit ile kapatmasını bekliyorum.

- Toparlayayım. #EKGYO bence #XU100'deki en ucuz şirket. Derin bir iskontosu var. Son dönemde çıkan vergi dedikoduları ile bu iskonto daha da derinleşti. Bu manipülatif haberlere itibar etmediğimi ve beklentilerimi zaten uzun uzun anlattım.

https://t.co/SVgWlm6SFh

https://t.co/1DuP1a6dEp

Peki ne olacak da bu iskonto ortadan kalkacak?

Emlak Konut'a ihtiyaç duyduğu momentumu kazandıracak gelişme önümüzdeki aylarda giderek düşen enflasyon ile faiz indirim beklentilerinin daha gür sesle konuşulması olacak.

Ben kendi adıma Haziran'dan başlayarak %2.5 ve altı, Eylül itibariyle de %2 ve altı aylık enflasyonları görmeye başlayacağımızı bekliyorum.

%2.5 aylık enflasyonun ima ettiği yıllık enflasyon %34, %2 aylık enflasyonun ima ettiği yıllık enflasyon ise %27'ye geliyor. Peki %50 politika faizinin bileşik etkisi nedir? %63. Yani %29-%36 arası bir reel faizden bahsediyoruz.

Açıkçası bu kadar yüksek bir faizin çok uzun süre verilmesini ihtimal dahilinde görmüyor ve Eylül en geç Ekim ayında faiz indirim sürecine gireceğimizi düşünüyorum. Dün Cumhurbaşkanı Sn. Erdoğan'dan gelen açıklamalar da bence bunun bir ön provası niteliğinde.

- İş ve Marbaş'ın 2024 sonu 140 milyar TL NAD beklentisini rahatlıkla ulaşabilir buluyor ve Q1 sonuçları sonrası STG artışları ve Yeni Fikirtepe Projesi etkilerini mevcut modellerine dahil etmeleri halinde NAD beklentilerini yukarı revize etmelerini muhtemel görüyorum.

%50'lik bir NAD iskontosu uyguladığımda bile X2'lik bir potansiyele geliyoruz ki bence %50'lik iskonto bir nevi tasfiye değeri üzerinden hesaplanan (gelecekte proje yapma kabiliyeti dikkate alınmadığından) NAD için fazlasıyla yüksek.

- Daha önce anlattığım proje GYF etkisini ise şu an değerlemeye dahil etmedim. Açıkçası bu mevzuatın çıkmasına, faiz ve vergi kararlarından çok daha fazla önem atfediyorum. Proje GYF mevzuatı netleşince, bence çok başka bir pencere açılacak ve bambaşka rakamlar konuşacağız #EKGYO için.

Herkese iyi bayramlar,
Selamlar, sevgiler.

[Bulls Yatırım @BullsYatirim]

🎉 Büyük Bir Heyecanla Duyuruyoruz! 🎉 Bulls Yatırım olarak Levent'teki Yeni Genel Müdürlük Ofisimizi Açtık!

12 Haziran Çarşamba günü gerçekleşen açılışımıza iş ortaklarımız, yatırımcılarımız ve sektörün önde gelen isimleri katıldı. Yönetim Kurulu Başkanımız Kemal Akkaya, yeni ofisimizin modern altyapısı ve geniş olanaklarıyla hizmet kalitemizi daha da artıracağımızı vurguladı.

Yeni ofisimizle birlikte müşterilerimize daha etkin ve hızlı hizmet sunmayı hedefliyoruz. 💼📈

Yeni Genel Müdürlük ofisimizde yatırımcılarımıza; finansal danışmanlık, yatırım stratejileri, piyasa analizleri ve daha birçok hizmetle buluşturmak için sabırsızlanıyoruz. Profesyonel ekibimiz, finansal hedeflerinize ulaşmanız için her adımda yanınızda olacak.

#BullsYatırım #Levent #YeniOfis #YatırımdaÖncü #FinansDünyası #Büyüyoruz #BaşarıyaYatırım

[Mahir Can Ereren @mcereren]

@TezmenEmre @Barisikmurat @_burak_salman @terayatirim Çok teşekkürler Emre Bey. Hepimiz için hayırlı uğurlu olsun.

[Mahir Can Ereren @mcereren]

@cemaldemirtas72 @Barisikmurat Çok teşekkürler Cemal Bey. 🙏

[Mahir Can Ereren @mcereren]

@MuderrisSm Bir yanlislik olabilir mi acaba? Ben ozel baskiyi aldim. Harika bir kagit kalitesi var.